设备维修管理流程图.doc

学习改变人生做成功物业管理人！设备维修管理流程图单位名称设施设备维护部流程名称设备维修管理流程任务概要设备检查与维修单位设施设备维护部经理设施设备维护部经理机电主修机电主管制定设备维修计划设施设备维护部设施设备维护部维修工节点ABC D1是审核制定设备维修计划开始组织实施设备维修工作巡查设备情况异常分析原因损坏制定维修方案审批安排维修设备维修编写维修情况报告审核、验收审批存档结束审核2345678910设备维修管理工作标准任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料制定设备维修计划C2B2A2程序设备维修计划设施设备维护部根据设备养护标准制订设备维修计划根据实际设备维修计划报请机电主修审批后再报请设施设备维护部经理审批重点制定设备维修计划标准符合设备保养管理制度设备检查C3D3D4D5D6程序设施设备维护部依据设施设备维护部经理审批通过后的设备维修计划，对公司内的设备进行巡查工作，巡查设备的使用情况、是否存在破损，并做好记录依据部门的具体情况设备检查计划维修工在巡查过程中，一旦发现设备异常，应当及时分析原因如果确定是设备损坏，维修工应当及时汇报设施设备维护，制定维修方案重点巡查设备使用情况，做好记录，发现异常，确认损坏，汇报设施设备维护部指定维修方案进行维修工作标准严格遵照内部设备管理条例认真检查、行为规范故障设备维修B6A6B7D7D8B8A8C9程序设备维修情况报告机电主修制定设备维修方案后，报请设施设备维护部经理审批根据实际审批通过后的方案由机电主修安排实施维修工作维修工对设备进行具体的维修工作维修工维修完毕后编写设备维修情况报告报请机电主修验收、审核此次的维修资料设施设备维护部存档管理重点维修情况验收，并做好维修情况报告的编制工作标准严格遵照内部设备管理条例设备维修管理操作流程说明一、制定设备维修计划1、设施设备维护部根据设备养护标准制订设备维修计划2、设备维修计划报请机电主修审批后再报请设施设备维护部经理审批重点：（1）制订设备维修计划标准：（2）符合设备保养管理制度二、设备检查：1、设施设备维护部依据工程管理部经理审批通过后的设备维修计划，对公司内的设备进行巡查工作，巡查设备的使用情况、是否存在破损，并做好记录。2、维修工在巡查过程中，一旦发现设备异常，应当及时分析原因3、如果确定是设备损坏，维修工应当及时汇报工程管理部，制定维修方案重点：（1）巡查设备使用情况，做好记录，发现异常，确认损坏，汇报设施设备维护部指定维修方案进行维修工作。标准：（1）严格遵照内部设备管理条例 （2）认真检查、行为规范三、故障设备维修：1、机电主修制定设备维修方案后，报请设施设备维护部经理审批2、审批通过后的方案由机电主修安排实施维修工作3、维修工维修完毕后编写设备维修情况报告报请机电主修验收、审核4、此次的维修资料设施设备维护部存档管理重点：（1）维修情况验收，并做好维修情况报告的编制工作。标准：（1）严格遵照内部设备管理条例电梯运行管理流程图单位名称设施设备维护部流程名称电梯运行管理流程任务概要电梯设备管理与日常工作管理单位设施设备维护部设施设备维护部电梯管理人员电梯管理人员 电梯设备承包商电梯设备承包商节点ABC 1否是开始电梯全段运行检查轿厢、井道设施情况发现故障重大故障维修维修定期清洁升降机改动设备书面征询意见实施审批搬运过重物品可行性确定专业意见实施配合定期检查检查记录结束2345678910111213电梯运行管理工作标准任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料电梯设备管理B2B3B4B5B6C5B6B7C7B8程序升降机改动计划申请电梯管理人员负责每天开梯以后进行一次电梯全段运行状况检查每个工作日电梯管理人员检查时密切注意轿厢、井道等设施有无湿水情况1个工作日如果没有设施出现故障，确定故障的严重程度，如果故障严重，维修的技术要求很高，则通知电梯设备承包商进行维修保养；如果不是严重的故障，则通知设施设备维护部，由设施设备维护部及时安排维修随时如果设备一切正常则电梯管理人员应当定期清洁升降机，保证其运行良好1个工作日如果电梯管理人员计划对升降机进行任何改动，应当书面征询电梯设备承包商的意见，电梯设备承包商审批同意后，方可进行实施根据实际重点每日开梯的全段运行检查向电梯设备承包商征询意见进行升降机的改动标准定时定点，严格检查电梯日常工作管理B9C9C10B10A11B11B12程序电梯系统检查记录当电梯需要搬运可能超载的沉重物品时，电梯管理人员应当及时与电梯设备承包商取得联系根据实际电梯设备承包商确定其可行性，并提供专业意见，在专业人员指导下，电梯管理人员实施搬运电梯管理人员定期对整个电梯系统进行检查，检查时应通知设施设备维护部配合，并且放置工作牌，以起到提示其他人员的作用按照计划安排检查完成后，电梯管理人员应详细编写电梯系统检查记录1个工作日重点重物搬运要征询电梯设备承包商意见，在专业人员指导下实施工作，以免发生意外在设施设备维护部的配合下定期进行电梯系统检查，并做好记录标准工作规范、持续电梯设备管理流程说明一、电梯设备管理1、电梯管理人员负责每天开梯以后进行一次电梯全段运行状况检查2、电梯管理人员检查时密切注意轿厢、井道等设施有无湿水情况3、如果没有设施出现故障，确定故障的严重程度，如果故障严重，维修的技术要求很高，则通知电梯设备承包商进行维修保养；如果不是严重的故障，则通知施设备维护部，由施设备维护部及时安排维修4、如果设备一切正常则电梯管理人员应当定期清洁升降机，保证其运行良好5、如果电梯管理人员计划对升降机进行任何改动，应当书面征询电梯设备承包商的意见，电梯设备承包商审批同意后，方可进行实施重点：（1）每日开梯的全段运行检查（2）向电梯设备承包商征询意见进行升降机的改动标准：（1）定时定点，严格检查电梯日常工作管理：二、电梯日常工作管理1、当电梯需要搬运可能超载的沉重物品时，电梯管理人员应当及时与电梯设备承包商取得联系2、电梯设备承包商确定其可行性，并提供专业意见，在专业人员指导下，电梯管理人员实施搬运3、电梯管理人员定期对整个电梯系统进行检查，检查时应通知施设备维护部配合，并且放置工作牌，以起到提示其他人员的作用4、检查完成后，电梯管理人员应详细编写电梯系统检查记录重点：（1）重物搬运要征询电梯设备承包商意见，在专业人员指导下实施工作，以免发生意外（2）在施设备维护部的配合下定期进行电梯系统检查，并做好记录标准：（1）工作规范、持续房屋维修管理流程图单位名称设施设备维护部流程名称房屋维修管理流程任务概要房屋维修管理单位总经理审核设施设备维护部经理机电主管设施设备维护部设施设备维护部维修施工单位财务管理部节点ABC DE1否是是是是否是否是否否否审核审核制定修缮计划开始勘察鉴定制定修缮方案审核审核招标投标提交工程预决算审批审核材料开标签定合同监督施工组织施工签定合同组织施工验收合格结算工程款建立房屋技术档案结束234567891011121314房屋维修管理工作标准任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料制定修缮计划C2B2A2程序房屋修缮计划设施设备维护部根据房屋实际状况、更新周期制订房屋修缮计划，尤其大、中修工程项目的计划，确保房屋的完好与正常使用根据实际修缮计划报请设施设备维护部经理审批，设施设备维护部经理 权限内进行审批设施设备维护部经理审批权限外的维修计划，在提出意见后报请总经理进行审批总经理审批后由设施设备维护部执行修缮计划重点制定房屋修缮计划标准按照公司相关管理制度执行制定修缮方案C3C4B4A4程序设施设备维护部部组织房屋勘察鉴定，掌握房屋完损情况根据实际房屋修缮方案设施设备维护部根据勘查的结果拟订具体的修缮方案，并落实维修经费修缮方案报请设施设备维护部经理审批，设施设备维护部经理在权限内进行审批设施设备维护部经理审批权限外的维修方案提出意见后报请总经理进行审批总经理审批后由设施设备维护部按修缮方案执行重点指定修缮方案标准方案可行，控制费用任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料招标维修C5D5C6B6C7C8D8D9C9程序招标书投标书房屋维修合同如设施设备维护部采用招标的形式进行采购，则由设施设备维护部编制、发布招标文件维修施工单位参与投标，并提交工程预决算设施设备维护部审核投标单位的相关文件、资料。经发标、开标、考察施工队后，签订施工合同根据实际装修工程按照合同约定对房屋进行维修设施设备维护部对施工单位的施工情况进行监督、检查随时重点招标维修监督、检查标准按照招标程序执行设施设备维护部严格监督、检查施工情况，保证施工质量设施设备维护部维修C3C4B4A4程序如设施设备维护部自行进行房屋维修工作，则由设施设备维护部经理安排组织、安排具体的维修工作设施设备维护部维修相关资料、文件设施设备维护部相关人员对房屋进行维修根据实际修缮方案报请设施设备维护部经理审批，设施设备维护部经理在权限内进行审批设施设备维护部经理审批权限外的维修方案提出意见后报请总经理进行审批总经理审批后由设施设备维护部按修缮方案执行重点设施设备维护部维修标准保证维修质量任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料工程验收C11程序工程验收单房屋维修工作结束后，由设施设备维护部经理组织相关人员进行工程验收工作3个工作日如验收不合格，则需要进行返修，直至验收合格重点工程验收标准严格按照验收标准执行验收工作结算工程款E12程序验收合格的项目，由设施设备维护部按合同约定办理工程款结算工作依合同约定结款申请设施设备维护部提出结款申请报请设施设备维护部经理和总经理审批后由财务管理部结算工程款重点工程款结算标准按照合同约定执行建立维修档案C13程序房屋维修档案工程维修工作结束后，设施设备维护部及时建立维修档案及时重点建立房屋维修档案标准真实、准确房屋维修管理操作流程说明一、制订修缮计划1、设施设备维护部根据房屋实际状况、更新周期制订房屋修缮计划，尤其大、中修工程项目的计划，确保房屋的完好与正常使用2、修缮计划报请设施设备维护部经理审批，设施设备维护部经理 权限内进行审批3、设施设备维护部经理审批权限外的维修计划，在提出意见后报请总经理进行审批4、总经理审批后由设施设备维护部执行修缮计划重点：（1）制订房屋修缮计划标准：（2）按照公司相关管理制度执行二、制定修缮方案1、设施设备维护部组织房屋勘察鉴定，掌握房屋完损情况2、设施设备维护部根据勘查的结果拟订具体的修缮方案，并落实维修经费3、修缮方案报请设施设备维护部经理审批，设施设备维护部经理在权限内进行审批4、设施设备维护部经理审批权限外的维修方案提出意见后报请总经理进行审批5、总经理审批后由设施设备维护部按修缮方案执行重点：（1）指定修缮方案标准：（2）方案可行，控制费用（一）、招标维修：1、如设施设备维护部采用招标的形式进行采购，则由设施设备维护部编制、发布招标文件2、维修施工单位参与投标，并提交工程预决算3、设施设备维护部审核投标单位的相关文件、资料。经发标、开标、考察施工队后，签订施工合同4、装修工程按照合同约定对房屋进行维修5、设施设备维护部对施工单位的施工情况进行监督、检查重点：（1）招标（2）维修监督、检查标准：（1）按照招标程序执行（2）设施设备维护部严格监督、检查施工情况，保证施工质量（二）、设施设备维护部维修：1、如设施设备维护部自行进行房屋维修工作，则由设施设备维护部经理安排组织、安排具体的维修工作2、设施设备维护部相关人员对房屋进行维修重点：（1）设施设备维护部维修标准：（2）保证维修质量（三）、工程验收：1、房屋维修工作结束后，由设施设备维护部经理组织相关人员进行工程验收工作2、如验收不合格，则需要进行返修，直至验收合格重点：（1）工程验收标准：（2）严格按照验收标准执行验收工作（四）、结算工程款：1、验收合格的项目，由设施设备维护部按合同约定办理工程款结算工作2、设施设备维护部提出结款申请报请设施设备维护部经理和总经理审批后由财务管理部结算工程款重点：（1）工程款结算标准：（1）按照标准合同约定执行（五）、建立维修档案：1、工程维修工作结束后，设施设备维护部及时建立维修档案重点：建立房屋维修档案标准：（1）真实、准确电梯故障应急处理流程单位名称设施设备维护部流程名称电梯故障应急处理流程任务概要电梯故障应急处理单位公司领导监控中心机电主管设施设备维护部电梯公司维护人员节点ABC D1轿箱距离厅门0.5米接报故障人员被困人员伤亡设备故障联系并安抚被困人员查看轿箱位置用专用钥匙开启厅门进入机房切断电源盘车平层协助被困人员离开重新关好厅门检查并记录事故经过配合维修人员工作记录维修过程总结经验及资料存档结束通知电梯公司维护了解情况派人维修填写维修记录审核审核报120支援通知警方保护现场立即到现场指挥安抚受伤人员234567891011121314电梯故障应急处理工作标准任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料解救被困人员B1B2C2C3C4C5C6C7C8C9C10程序电梯应急处理预案监控中心接到人员被困信息，了解基本地点楼层情况及时监控中心立即通知设施设备维护人员到现场及时设施设备维护部人员到现场后先联系被困人员，安抚其情绪，了解基本情况及时设施设备维护部人员根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置及时轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法1） 进入机房切断电梯电源。2） 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。3） 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿箱逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮及时轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。1） 断开电梯电源。2） 用专用厅门钥匙开启厅门。3） 在轿顶用人力开启轿厢门。4） 协助乘客离开轿厢门。5） 重新关好厅门。及时检查并记录事故经过，如有设备故障的应及时通知电梯维护公司上门维护重点监控中心接到电梯困人信息后及时通知设施设备维护部到现场设施设备维护部人员到达现场后先联系被困人员安抚其情绪标准规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全出现人员伤亡A3A4B1B3B4B5B6C2C8C9C10程序监控中心接到人员被困信息，了解基本地点楼层情况及时电梯应急处理预案发现有人员伤亡情况及时通知公司领导、设施设备维护部必要时要通知警方和120急救中心支援及时出现人员伤亡通知秩序维护部人员到场，及时保护好现场及时公司领导及时到达现场进行指挥工作及时公司领导对受伤人员进行安抚设施设备维护部及时到达现场了解电梯和人员基本情况如有设备故障的及时通知电梯维护公司上面维护重点出现人员伤亡通知秩序维护部人员到场，及时保护好现场标准规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全故障设备维修B9C9C10D10C11D11D12C12A12C13A13C14程序电梯应急处理预案监控中心接报电梯故障及时通知设施设备维护部根据实际设施设备维护部到达现场详细检查电梯基本情况并记录故障经过通知电梯维护公司上门维护电梯维护公司了解基本情况后派人上门维护，设施设备维护部应积极配合电梯维护人员，并对维修情况加以记录电梯维修工维修完毕后编写设备维修情况报告报请设施设备维护部验收、审核此次的维修资料设施设备维护部存档管理重点维修情况验收，并做好维修情况报告的编制工作标准严格遵照内部设备管理条例电梯故障应急处理流程说明电梯困人救援实施方案一目的 规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。二适用范围 适用于管理处所辖区域内电梯困人后的救援工作。三职责1 工程维修部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。2 电梯工负责电梯困人后的救援工作。四程序要点1 当发生电梯困人事故时，电梯工通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。2 根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。3 轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。1） 断开电梯电源。2） 用专用厅门钥匙开启厅门。3） 在轿顶用人力开启轿厢门。4） 协助乘客离开轿厢门。5） 重新关好厅门。4 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。1） 进入机房切断电梯电源。2） 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。3） 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿箱逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。4） 当轿厢停于距厅门0.5米远左右位置时，其救援方法按第3条款进行。5 遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。智能化设施管理流程图单位名称设施设备维护部流程名称智能化设施管理流程任务概要智能化设施管理单位设施设备维护部经理设施设备维护部经理智能化设施主修机电主管制定设备维修计划设施设备维护部设施设备维护部维修工节点ABC D1是审核制定智能化设施维护计划开始组织智能化设施维护工作巡查设施情况异常分析原因损坏制定维护方案审批安排维护设施维护编写维修情况报告审核、验收审批存档结束审核2345678910智能化设施管理与维修方案监控系统维修管理制度一、小区监控系统由工程部弱电工程师全面负责指导性使用、维护、检修、监管，由服务中心维修组弱电技术人员负责实施维修、养护操作。二、弱电工程师对监控系统具体操作人员、检修人员进行技术性的指导后，由操作人员、检修人员按规程进行有效控制，并接受弱电工程师监管，每月由技术人员书面上报设备运行情况、检修情况。三、监控系统在日常运作中如有异常，由监控操作人员通知技术人员进行检修，如遇重大问题不能及时处理的，由技术人员书面上报弱电工程师技术指导或统一安排处理。四、监控系统的日常运作情况由监控人员记录，维修情况由技术人员记录。网络机房设备管理一、非工作人员不得进入机房，因特殊情况需进入机房的，须经物业服务公司领导同意，并办理登记手续。二、严禁非专业人员对网络硬件、软件进行操作，专业人员对在线设备进行操作和维护时应谨慎，并记录操作时间及操作内容。三、机房内须保持整洁卫生，严禁吸烟，吃食物。四、机房工作人员应具有强烈的安全、消防保密意识。严格执行服务中心的各项管理制度。弱电设备保养计划一、日常巡查：对小区所有弱电设施进行巡查、异常情况处理，并记录于“设备维修单”。二、周检：每周由服务中心安排对弱电系统进行检查，清洁设备房。三、月保：每月由工程部弱电工程师安排，服务中心配合对整个系统进行保养，并将处理情况记录于“弱电设备月保养记录表”、“秩序维护监控电视月保记录表”。四、年检：由工程部安排统一进行对整个系统进行全面检查维保，并记录于“设施保养检查单”。中控室管理工作程序一、中控室实行每日24小时专人值班监控，严格执行交接班制度，填写好值班记录。二、非值班人员严禁操作。外来人员进入须主管工程师或工程部经理批准，由值班人员陪同方能进入。三、各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运行应始终处于良好的状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。四、每班检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。五、中央控制室出现报警信号，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告公司领导、秩序维护部、工程部及其它部门组织灭火，并及时向消防部门报警。六、中控室内的一切设备、设施、元器件，线路不得随意更改，如有损坏，要查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。七、消防器件应齐备良好，室内禁止吸烟。室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不堆入杂物。常备应急电筒及充电式应急照明设施。智能化设施管理工作标准任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料制定设备维修计划C2B2A2程序设备维修计划设施设备维护部根据设备养护标准制订设备维修计划根据实际设备维修计划报请机电主修审批后再报请设施设备维护部经理审批重点制定设备维修计划标准符合设备保养管理制度设备检查C3D3D4D5D6程序设施设备维护部依据设施设备维护部经理审批通过后的设备维修计划，对公司内