土地价值评估案例.doc

来源于“XX项目开发全程策划”的部分文本。2.基地价值及开发市场价值分析2.1 基地价值计算2.1.1基地价值计算原则和方法现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。2.1.2基准地价系数修正法计算地价基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。公式为：待估宗地价宗地所在区域的评估基准日级别基准地价（1各因素修正系数值）2.1.3基准地价的确定如下表 现行昆明市城区各类用地基准地价表 表2-10土地级别商业用地住宅用地综合用地工业用地级5873元/平方米391.53万元/亩2670元/平方米178万元/亩4186元/平方米279.07万元/亩554元/平方米36.93万元/亩级5076元/平方米338.4万元/亩2057元/平方米137.13万元/亩3072元/平方米204.8万元/亩448元/平方米29.87万元/亩级3793元/平方米252.87万元/亩1321元/平方米88.07万元/亩2304元/平方米153.6万元/亩425元/平方米28.33万元/亩级2450元/平方米163.33万元/亩1069元/平方米71.27万元/亩1560元/平方米104万元/亩级1368元/平方米91.2万元/亩611元/平方米40.73万元/亩960元/平方米64万元/亩级439元/平方米29.27万元/亩458元/平方米30.53万元/亩51元/平方米30.07万元/亩住宅用地基准地价拟涨352.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价图2-15级别：I级 基准地价：4186元/平方米（279万元/亩）分布范围：1区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域；2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙江，盘龙区向北至东风东路所围成的区域及双龙商场、省邮电局，省农机局，盘龙法院片区。级别级 基准地价：3072元/平方米（205万元/亩）分布范围：1区域：北起人民中路与西昌路的交叉点，沿人民中路至人民中路与东风西路的交叉点小西门，小西门向西北沿东风东路至东风东路与翠湖南路的交叉点，此交叉点沿翠湖南路至翠湖南路与圆通街的交叉点，此交叉点沿圆通街至圆通街与盘龙江的交叉点，此交叉点沿盘龙江至盘龙江与环城南路的交叉点双龙桥，双龙桥向西至环城南路与西昌路的交叉点，此交叉点沿西昌路至人民中路与西昌路的交叉点所围成的的区域除一级地外。2区域：北起人民东路与盘龙江的交叉点，向东沿人民东路至人民东路与白塔路交叉点，此交叉点向南沿白塔路至春城路与永平路的交叉点，此交叉点向西沿永平路至永平路与盘龙江的交叉点，此交叉点向北沿盘龙江至人民东路与盘龙江的交叉点所围攻成的区域除一级地外；级别：级 基准地价：2304元/平方米（154万元/亩）分布范围：1区域：北起一二一大街的西站立交桥，沿一二一大街至小菜园立交桥，小菜园立交桥沿环城北路至环城北路与北京路的交叉点，此交叉点沿北主洋路至圆通路的交叉点，由此向西沿圆通路至圆通路翠湖东路的交叉点，此交叉点沿翠湖东路至东风西路的交叉点，此交叉点沿环城西路至一二一大街与环城北路的交叉点西站立交桥所围成的区域。 2区域：北起北京路与昆明北站铁路的交叉点，沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎阳路的交叉点，此交叉点向西沿黎阳路至环城东路，沿环城东路至环城东路与春城路的交叉点，此交叉点向北沿春城路至白塔路与人民东路的交叉点，此交叉点向西沿人民东路至人民东路与北京路的交叉点，此交叉点沿北京路与北京路与昆明弱站铁路的交叉点所围成的区域。 3区域：北起环城西路与人民西路的交叉点，向东至人民西路与西昌路的交叉点，此交叉点向南沿西昌路与环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与环城西路的交叉点，此交叉点向北沿环城西路于环城西路与人民西路的交叉点所围成的区域。级别：级 基准地价：1560元/平方米（104万元/亩）分布范围：1区域：二环北路与颐华路的交叉点，沿颐华路至颐华路与联盟路的交叉点，此交叉点向东沿联盟路至联盟路与昆明北站铁路线的交叉点，此交叉点沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎明路的交叉点，此交叉点向西沿黎明路至环城东路，沿环城东路至环城东路与春城路的交叉点，此交叉点向南沿春城路至春城路与二环南路的交叉点至福德桥，福德立交桥向东沿二环南路至二环南路与二环东路交叉点石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至二环北路与颐华路的交叉点所围成的区域。2区域：由二环西路与昆明北站铁路线的交叉点，向东沿铁路线至铁路线与环城北路的交叉点小菜园立交桥，小菜园立交桥向西顺一二一大街沿环城西路至环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与西园路的交叉点，交叉点向北沿西园路至西园路与人民西路的交叉点，此交叉点向西至人民西路与二环西路的交叉点西宛立交桥向北沿二环西路至二环西路与昆明北站铁路线的交叉点所围成的区域。 3区域：二环南路从福海立交桥至福德立交桥这一区段向北200米与向南200米的区域。级别：级 基准地价：960元/平方米（64万元/亩）分布范围：1区域：北起黄土坡立交桥沿学府路向东至教场中路，教场中路赂北至二环北路，二环北路至盘龙江，盘龙江向南至盘龙江与昆明北站铁路线的交叉点，此交叉点沿西沿昆石铁路线至昆石铁路线与二环西路交叉点，此交叉点向北至黄土坡立交桥所围成的区域； 2区域：由石闸立交桥向东经迎溪村沐东村太平村黑土上凹的联线经关通路、民航东路接民航路，民航路沿关上南路至关上南路与春城路的交叉点日新立交桥，日新立交桥向北沿春城路至福德立交桥，福德立交桥向东沿二环南路至石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至石闸立交桥所围成的区域。3区域：由金星立交桥向东沿二环北路，二环东路至石闸立交桥，石闸立交桥沿白龙路至白龙路与园博路的交叉点，此交叉点沿园博路向西北向的延长丝至北晨大道与昆曲公路的交叉点，此交叉点沿北晨大道至北晨大道与烟草路的交叉点，此交叉点沿烟草路至金星立交桥所围成的区域。4区域：由西宛立交桥向东沿人民西路至人民西路与西园路的交叉点，此交叉点向南沿西园路至西宛路与环城南路的交叉点，此交叉点沿环城南路至福海立交桥，福海立交桥向西沿二环南路至二环南路与二环西路的交叉点明波立交桥，明波立交桥向北沿二环西路至西西宛立交桥所围成的区域。级别：级 基准地价：451元/平方米（30万元/亩）分布范围：五级地以外的区域。根据昆明市市区2002年1月1日基准地价表以及相关的基准地价的规定，本地块属于级综合类用地，昆明市级综合类用地测算基准地价为960元/平方米，项目地价评估日为2008年5月23日（基准地价基准日为2002年1月1日），至评估日期该区域综合用地已有6年多，地价变动每年约上升35，则评估基准日级综合类用地的基准地价960（1+35）6.5 6752.13元/平方米2.1.5区域因素和个别因素的修正参考昆明市城市规划区土地定级与基准地价更新技术报告，编制综合用地宗地地价影响因素条件说明表及商业用地宗地地价影响因素修正系数表。（详细见表5，6） 昆明市级综合类用地宗地地价影响因素指标说明表 表2-11修正因素优较优一般较劣劣区域因素到市中心的距离（M）2000米以内20003000米30005000米50008000米8000米以上临路级别生活型主干道生活型次干道混合型主干道混合型次干道交通运输型人口密度大较大一般较少少公交线路大于6路6路4路4路2路1路五距公交站的距离100米以内200米以内500米以内700米以内700米以上商服繁华度店铺连续分布，并有大型商场存在店铺连续分布并以中型商铺存在店铺连续分布，并以小型店铺存在店铺间断分布店铺独立分布个别因素宗地形状长方形正方形梯形三角形不规则临街宽度7米57米35米13米1米临街状况四面临街三面临街二面临街临路无路宗地面积（亩）50亩以上2050亩小于20亩容积率无需调整级综合类用地修正系数表 表2-12修正因素优较优一般较劣劣区域因素到市中心的距离（M）0.0250.0150-0.015-0.025临路级别0.0250.0150-0.015-0.025人口密度0.0250.0050-0.005-0.025公交线路0.0250.0150-0.015-0.025距公交站的距离0.0250.0150-0.015-0.025商服繁华度0.0250.0150-0.015-0.025个别因素宗地形状0.0250.0150-0.015-0.025临街宽度0.0250.0150-0.015-0.025临街状况0.0250.0150-0.015-0.025宗地面积（亩）0.0250.0150-0.015-0.025容积率0.0250.0150-0.015-0.0252.1.6宗地地价的确定 经广泛调查，评估地块各项因素情况及修正系数表在表七影响因素说明及修正系数表 表2-13 修正因素因素分析修正系数区域因素到市中心的距离（M）30005000米+0临路级别生活型次干道+0.015人口密度较大+0.005公交线路11路0.025距公交站的距离10米0.025商服繁华度店铺连续分布，并以小型店铺存在+0个别因素宗地形状三角形-0.015临街宽度5米+0临街状况二面临街+0宗地面积（亩）12亩-0.025容积率符合规划要求+0该综合用地宗地地价宗地所在区域的评估基准日级别基准地价（1各因素修正系数值）6752.13（1+0.03/100）6754.16元/平方米450.28万元/亩2.2市场比较法市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估日地价的方法。其计算公式为：待估宗地价格比较案例价格(待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数) （待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数）（待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数）（待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）2.2.1比较案例选择经过一番勘查了解，决定选择距离较近、地域相似、交易时间较近，各种因素趋同的项目地块作为可比案例选择比较案例时应符合以下要求（与待估宗地比较）（A） 用途相同（B） 交易类型相同（C） 属于正常交易（D） 区域及个别条件相似（E） 估价期日接近（F） 价格基础统一2.2.2比较因素的选择根据估价对像的用途及区域位置等条件，选择影响估价对像价格主要因素有：（A） 交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。（B） 交易情况：是否为正常交易、客观、公平。自愿的交易（C） 土地使用年期修正（D） 区域因素：用定级单元因素加权分值来反映（E） 个别因素：主要有基础设施条件、商服繁华程度、临街状况、公用设施条件、道路及交通条件、公交便捷度、地形、环境条件及周围土地用途等。2.2.3比较因素条件说明 待估对像与比较实例的比较因素条件说明表 表2-14比较因素待估宗地案例一案例二案例三位置白龙路与百云路交叉口盘龙区小庄立交桥东面盘龙区石闸立交桥东面盘龙区石闸立交桥与大树营绿化带旁土地用途商住办商住商住商住交易日期2007、12、172007、12、172007、12、17交易情况交易价格（元/平方米）待估8705.187795.928002.39土地使用年限70707070价格类型出让出让出让出让区域因素商业集聚程度一般地区一般地区一般地区一般地区区域基础设施六通一平六通一平六通一平六通一平道路通达度临交通次干道临交通主干道临交通次干道临交通主干道对外交通便利程度较好较好较好较好个别因素宗地面积（平方米）8255.813539.9911979.9934746.63宗地形状规则规则规则规则周围土地利用类型住宅住宅、商业住宅住宅、商业环境质量较好一般较好一般交易时间待估宗地的估价基准日为2008年5月23，取地价指数为100，比较案例的交易时间均为2007年12月17日，地价指数均取95。交易情况比较案例均以招牌挂的方式交易得到的价格，需要作调整，以待估宗地按正常交易市场价为基础，对应指数取100，可比案例指数如下：案例1为110，案例2为110，案例3为110。使用年期待估地块设定的土地使用年期按住宅用地最高出让年限70年计。区域因素A产业集聚条件：以待估对像的因素条件为基础，相应指数为100，分析估价对像以及各个比较案例的产业集聚条件，确定各案例指数如下：案例1为100，案例2为100，案例3为100B基础设施及公用设施：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为100，分析估价对像以及各个比较案例的基础设施及公用设施，确定各案例指数如下：案例1为100，案例2为100，案例3为100。C道路通达度：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的宗地道路通达度，确定各案例指数如下：案例1为102，案例2为101，案例3为102D对外交通便利程度：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的对外交通便利程度，确定各案例指数如下：案例1为102，案例2为102，案例3为102。个别因素A地块形状：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的宗地形状条件，确定各案例指数如下：案例1为100，案例2为100，案例3为100。B周围土地利用类型：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的周围土地利用类型，确定各案例指数如下：案例1为105，案例2为100，案例3为102。C宗地面积：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，待估对像地块的面积为8255.8平方米，指数为100；案例1面积为13539.99平方米，指数为105；案例2面积为11979.99平方米，指数为105；案例3面积为34746.63平方米，指数为110。D环境质量：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的环境质量，确定案例指数如下：案例1为100，案例2为100，案例3为100。E容积率：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比