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购买商品房注意事项购买商品房注意事项之五：物业管理 目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握。如：购房人可以在契约中约定，当小区物业管理委员会成立业主管理委员会后，有选择物业管理公司权利；业主有确定物业管理方式的权利；认真询问物业管理公司的职责范围和物业管理费收费标准等。以保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位。 购买商品房注意事项之四：房屋交付使用、考察楼盘品质 建筑物质量，大致包含建材质量和施工质量。对大多数购房人来说，对楼盘质量很难把握，可从以下几方面考察。地面、墙面是否有裂痕；阳台窗户密封是否良好；天花板是否潮湿或有水印，如有则表明日后可能渗水；卫生间、厨房排水是否顺畅等。如发现问题，尽可能将所有问题一一列出，通知房地产商限期整改。同时还要察看房屋验收合格的法律文件。其中包括： 1、房屋必须有质检站核发的质量验收合格证明 2、高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证 3、高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证 4、高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格 购买商品房注意事项之三：合同条款细节 1、房屋面积。购房人在购买现房时，可按实测面积填写，但应注明套内建筑面积和分摊住面积。购买期房时应考虑实测面积与暂测面积的误差问题。误差一般定在3%之内，没有超过误差据实估算。超过误差目前有三种解决方式。第一，解除合同，开发商双倍返还定金，并将已付房款及利息全部退还购房人。第二，按单位房价据实估算。第三，买卖双方根据意愿另订解决方式。 2、房屋售价。销售应包含除购房人在办理房屋产权时应缴纳的印花税、契税、过户手续费、房屋权属登记费、权证工本费、权证印花税以外的所有税费，开发商不得巧立名目，随意加价收费。 3、房屋设备、装修标准。当购房人购买期房时，应特别注意在签订合同时，把装修、设备标准详细写进合同附件。同时应约定，当房屋交付使用时，设备装修标准未达部分如何补偿。 4、不可抗力。不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工，但售房方不能把发展商自己的过错归为不可抗力。 购买商品房注意事项之二：查看商品房销售的法律文件 五证是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证 一般而言，开发商只给用户提供复印件。而极少数开发公司可能在复印件上做文章，或甲项目改为乙项目，或同一项目中甲楼改为乙楼。因此购房人应要求开发商提供原件，或到当地管理部门查询。 两书，是指住宅质量保证书和住宅使用说明书另外，一个具备房地产开发与销售资格的开发商还应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照。如果是现房还应有工程验收合格证。 购买商品房注意事项之一：慎重选择开发商 商品房属不动产，具有不流动性，建成后损失无法弥补等特性。购房人做为消费者，在损失发生后，即不能拆除重建，又无法局部弥补，从而给购人带来一定风险。因此，购房人应首先通过以下三种方式调查了解开发商。 一、询问当地房屋土地管理部门。一般而言，房屋土地管理部门，对这些开发公司都比较熟悉。购房者应对开发公司的注册日期，开发项目、资质情况，开发项目的工程质量做深入的了解。 二、到开发公司的办公地点了解。实力雄厚，信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的形象。如果你到一家房地产开发公司去，发现其办公地点管理井然有序，出现纠纷少，则表明这家公司是可靠的。 三、考察已启用的住宅小区。目的有三，其一，如果小区的配套功能较为齐备，规划合理，楼层错落有致，不存在使用上的缺陷，则表明这家开发商在为住户着想，新开发项目，也会有保证。其二，工程质量。其三，物业管理。如果社区内环境好，管理井然有序，则表明开发公司在选择物管公司上，也在为用户着想，新开发项目的物业管理也会有保证。 购买商品房流程第一步选房之六：询问物业管理标准 目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。 购买商品房流程第一步选房之五：查看法律文件 查看法律文件 法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。 两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。 购买商品房流程第一步选房之四：考察配套设施 考察配套设施 购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。 购买商品房流程第一步选房之三：考察社区环境 考察社区环境 社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。 考察小区内环境，可从以下几个方面审视：一、小区内绿化程度；二、小区内功能划分；三、社区内无干扰，人、车分流。 社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。 购买商品房流程第一步选房之二：选择户型 选择户型 近年来，开发商在房屋设计时大多遵循“三大一小”的原则，可以说提出这一观点，摈弃了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求“三大一小”，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求“三大一小”的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证15平米以上；起居室不要过大，一般在25平米即可。 同时在选择户型时应注意：A、厅内户门不要过多，面宽（或称厅跨）应在3.9米以上，至少也应满足3.6米；B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅；C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。 购买商品房流程第一步选房之一：选择地理位置 选择地理位置 对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。 对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因素；上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段；有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。 购房者验房应看“两书一表” 现在消费者买房大都知道要查验预售许可证等“五证”，但是否“ 五证”齐全的楼盘就可以让人放心呢？业内人士提醒消费者，在验房入住前还应查看房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工验收备案表。 据介绍，住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在质量保证书和使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是竣工验收备案表。记者日前在北京采访时发现，一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。据了解，按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于 “黑楼”，是不能入住的。开发商说，像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。 据介绍，竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任 新商品房销售管理办法下签细约 6月1日，新的商品房销售管理办法正式执行，购房者将在更有利的情况下与发展商进行房地产交易。怎样签约才能使合同严谨、细致、规范，充分维护自己的权益呢？ 我们请北京市岳成律师事务所的张鹏律师结合建设部新发布的商品房销售管理办法以及建设部、国家工商行政管理局发布的商品房买卖合同示范文本，具体谈一下这个问题。 签约之前：合同成立先保证主体合法 合同成立与否，首先要看签约主体是否合法。所以，买房者在签约前，一定要严谨地审查发展商的主体资格。发展商只有具备房地产开发、销售的合法资格，您签订的购房合同才有可能是合法有效的，您的合法权益才有可能得到保障。审查发展商的主体资格主要看三个方面： 首先，要看发展商的企业法人营业执照及资质证书，看其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。 其次，要审查发展商的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证，特别是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证这两证。如果购房者购买了手续不全的商品房，可能要承担一定的风险，如取得产权证的时间无法保证、为取得产权证可能还要额外支付费用、由于无法取得产权而不能出租或转让等。 第三，要认真审查商品房销售（预售）许可证，查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，看您欲购的房屋是否在该证批准销售的范围之内。如果批准销售的范围只是某一项目的A、B幢，而您欲购的是该项目的C幢的某一套，则您应慎重考虑。 此外，根据建设部新发布的商品房销售管理办法（自2001年6月1日施行）第二十三条规定：“商品房开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法”。因此，购房者可以在正式签约前要求发展商出示上述办法及文本，发展商有义务出示。这一条对于初次购房、急需补相关法律知识的买房者来说是条省事的办法。 正式签约：遣词造句明确、具体、细致、规范 签约时，购房者对每一条款要与发展商约定得明确、具体、细致、规范。一般来说，发展商在售房时使用的应该都是建设部发布的商品房买卖合同示范文本（下称示范文本），它对商品房买卖双方的主要权利义务关系基本上作了规范或提供相应格式供双方约定。尽管如此，购房者还是要对其中的每个条款（尤其是主要条款）与发展商反复磋商，最后签订的合同条款中的文字必须明确、具体、无歧义。现举其要点，分述如下： 1示范文本的前三条分别是项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况。前两条中的每一空格必须填写，第三条中必须明确合同约定的建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积各是多少平方米。 2示范文本第四条至第七条，主要是关于价款、面积、付款等方面的规定。 其中第五条“面积的确认及面积差异的处理”中，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方法，既可以由双方约定，也可以按照本条的第2种方法处理（建议购房者与发展商约定采用这种方法），该方法的主要优点是，购房者有较大的选择权，对购房者的权益保护力度大。该方法主要内容是：（1）面积误差比绝对值在3以内的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值大于3时，购房者既有权退房，也可不退房；不退房的，超过合同约定面积大于3部分的房价款由发展商承担、产权归购房者，不足合同约定面积大于3部分的房价款由发展商双倍返还给购房者。新的商品房销售管理办法第二十条也是这样规定的，购房者对此应予以足够重视。示范文本第六条是付款方式，如果是银行按揭，双方应明确约定如果不能按期取得银行贷款的处理方式。第七条是买受人逾期付款的违约责任，要注意与下面第九条的出卖人逾期交房的违约责任对等。 3示范文本第八条至第十四条，是关于房屋交接、规划设计变更处理、装饰设备标准、基础设施和公共配套建筑正常运行等约定。 这些条款中，主要应该注意明确约定：房屋交付时，发展商应当提供由建设、设计、施工、监理单位对房屋进行竣工验收的备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书；对第八条中可以延期交房的“特殊原因”，尽量不要让发展商加上“市政配套问题”、“技术困难”、“天气情况”等本不属于不可抗力的情况；第十条规划设计变更的约定中，购房者可以参照新的商品房销售管理办法第二十四条的规定，约定买受人退房的，由发展商承担违约责任；对装饰和设备标准，切忌使用“进口、高档”一类的模糊词语，而应该使用明确具体的品牌、型号；对基础设施和公共配套建筑正常运行，最好明确约定正常运行的具体日期，并可约定超过期限的按照逾期交房处理。 4示范文本第十五条、第十六条是关于产权登记和保修责任的规定。对于产权登记，购房者可参照新的商品房销售管理办法第三十四条的规定，与发展商约定应当在商品房交付使用之日起60日内，由发展商将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助办理产权登记手续。关于保修责任，应在住宅质量保证书中明确约定保修范围、期限、保修责任等。 顺便提一下，凡是商品房预售的，自合同生效之日起30日内双方应共同到房地产主管部门登记备案；办理银行按揭贷款的，购房者需将合同正本复印后保留复印件，原件交贷款银行收押。 北京市岳成律师事务所 物业管理手续如何办？ （1）签署管理公约。管理公约的内容由开发商依据国家的法律、 法规与政策要求而制定，并经市房屋土地管理部门批准。业主（购 房者）对于管理公约的内容一般应接受，如果认为有的打款严重 不公，可以保留意见。因为，该公约属临时性质，在以后的业主 大会可以进行修改。 （2）交付物业管理费用等。 （3）签署各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管 理等 产权手续该谁办？ 北京建元律师事务所王建文 案例： 常老师用多年积蓄购买了一套商品房。在签订商品房买卖合同补充协议时，常老师提出开发商应在合同中承诺，在约定期限内必须办理完产权手续，否则开发商应承担违约责任。但销售人员说，开发商只能尽力而为，难以承诺。常老师感觉销售人员明显是在敷衍自己，不过转念一想，还是先咨询一下律师，产权手续到底该谁办，然后再依照法律、据理力争会更有利。 律师分析： 常老师的问题很带有普遍性。长期以来，很多项目由于开发商不能及时交纳土地出让金或未向有关部门提交相关的文件、材料，致使购房人长时间无法办理产权手续，所以，很多购房人签约时均提出了类似常老师的想法要求开发商在一两年内将产权手续办妥。但是，根据我国有关法律法规的规定，办理房屋权属登记的申请人和义务人应当是购房人，开发商承担的角色只是协助办理。 1购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人 根据有关规定，购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人。因为既然是购房人购买了有关房屋，那么对有关房屋所有权提出确权申请的当然应该是购房人。如果有关房屋需要办理抵押登记（如按揭购房），那么也只有由房屋权利申请人（购房人）提出申请，方能办理。 此外，购房人在购房并办理权属登记时，根据有关规定，还要交纳契税、住宅共用部位共用设施设备维修基金、一半的房屋买卖手续费、产权登记费、产权证工本费等各项税费和杂费，如果购房人不交纳有关费用，即使开发商备齐了应由其提供的文件、资料，有关部门也将不予办理立契过户手续和权属登记手续。目前，部分开发商也会为购房人代办有关手续，但其作为买卖合同的一方当事人，又代为履行合同另一方的义务，本身在法律上也不是很妥当，所以从操作上，房屋权属登记的具体手续，还是应当由购房人来办理。 2开发商的义务是提供相关资料、文件并协助办理权属登记 既然办理房屋权属登记的义务人应该是购房人，那么开发商在这个问题上就没有任何义务了吗？如果发生了前述的情况，比如开发商不能及时交纳土地出让金或未提供有关的文件、资料，致使购房人长时间无法办理产权手续，又如何处理呢？ 同时，今年1月1日启用的商品房买卖合同示范文本提出，如开发商不尽协助义务，导致购房人不能取得房地产权属证书的，购房人可以选择退房或要求开发商支付违约金。 此外要说明的是，根据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售合同的预售登记备案手续，则完全是应由开发商履行的义务，而不是协助办理了，开发商必须在签约之日起30日内办理。 律师提示： 一、房屋权属登记一定要办理 有些购房人可能会觉得，既然办理房屋权属登记是自己的义务，而自己又要交纳很多税费，如果所购房屋只是自用，那么是不是索性就不去办理房屋权属登记了？结论当然是否定的。 根据有关规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。”只有依法登记的房屋权利才受国家法律保护。因此，购房人如果不办理房屋权属登记，那么将无法证明自己对所购的房屋拥有所有权，更无法行使转让、抵押、出租和继承等权利。对于按揭的购房人来说，由于你是以所购房产向银行抵押而贷的款，如果不办理房屋权属登记，将无法办理抵押登记，银行将对你的这种行为视为严重违约行为，会追究你的违约责任。 二、办理房屋权属登记的程序 将房地产交易与房屋权属登记程序为如下七个步骤：受理初审复审审批缮证收费发证归档。 由于办理程度比较麻烦，很多购买同一楼盘的购房人，一般均委托一家律师事务所或房地产中介机构，统一去代办有关权属登记手续。 最后需要提醒的是，由于办理房屋权属登记的周期比较长，有关的税费（金额一般大致达到房价款的3至5）也要交给这家机构向有关部门代缴，所以在选择被委托机构时，应当注意两点：一是信誉要比较好，别拿了钱一走了之或倒闭了，反而给自己平添烦恼；二是最好得到开发商的认可，这样便于在售楼处提供服务，同时有利于开发商协助办理相关手续。 签购房合同要较真儿 在房地产买卖交易中，个别房地产公司使用不规范购房合同，其中对客户不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消费者应给予足够的重视，否则极容易吃哑巴亏。一般说来，购房者应该从以下几方面加以防范。 个别不规范的购房合同，对购买者的制约条款十分到位，对开发商的制约则显得含糊，一旦产生问题买卖双方对簿公堂，消费者将立于不利之地。例如有的合同约定：“购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金”以上条款虽然十分合理，但如果在合同中没有对房地产发展商的相应制约条款就显失公平。例如购房合同中应该有对房地产发展商延迟交房，不具备条件、降低条件和标准交房的相应制约或惩罚性条款。同理，购房者在与房地产发展商签订购房合同的时候，都可以用以上的反向思维去推理对方应承担的义务以及违约责任，并毫不客气的将其签署在补充协议里，这样日后发生纠纷时往往能使自己立于不败之地。 如果说以上反映出某些房地产发展商对人严、对己宽的行为方式，那么以下做法，房地产发展商则给自己留下了一个巧妙掩护自己的“尾巴”。例如有的购房合同中约定：“房地产发展商在交房后三个月内负责办理产权证”。以上虽然是一项响当当的承诺，但由于后面没有相应的违约条款，就显得华而不实了。三个月办不下来怎么办？合同中应该有相应的违约条款，购房者应予重视，以免届时陷入漫长的等待之中。 有的购房合同中把房屋的配套设备开列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套设施何时到位。例如某小区住户已办理了入驻手续但享受不到购房合同中许诺的门户可视对讲系统，甚至连单元门都没有装。去问发展商，答复说，门户对讲系统终归会有的，但得等到小区住户达到百分之九十五以上才给装。这种随意性的解释显然得不到客户的理解和配合，为此一些客户联名起诉，但却没有结果，只因为在购房合同中并没有对交房时设备的状态加以说明和承诺。同样，消费者要认真审视购房合同中关于“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水”等等，交房时都应该具备使用条件。这些不妨叫个“真章”，避免消费者的新生活从工地中开始。 买房一定要把好最后一关 要入住了，这的确是件让人高兴的事儿，但在这里要提醒您，千万要把那颗因兴奋而狂奔的心压住，做好最后一项工作，否则，您前面的努力都将化为乌有。 一、查验合格证明。不少开