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【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,1,黄 维,中山大学地理科学与规划学院,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,2,本报告仅是2009地产营销秘笈宝典上万份报告中的一。,2009房地产营销秘笈宝典是书是套文档电子资，由上百人专业团队懈努进收集整，浓缩全国地产名企操盘策之精华！是迄今为止中国最强大、最有价值的房地产资库！全套资以PPT、word格式为主，可以任意修改、复制。是房地产开发商、代公司、从业人员学习和工作最有效的工具。得之者如获至宝，秘而宣，工作效和收益大幅提升！报告已加密，能修改。,欲获得多精彩地产名企内部策划报告，请订购2009地产营销秘笈宝典160G移动硬盘版！,订购方式：,2009房地产营销秘笈宝典支持全国大中城市免费送货上门，货到验货后付款，满意无条件退货！QQ:840083223 电话购网址：,目录查看：/fsdfdsfs,3,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线2009房地产营销秘笈宝典八大核心价值15865份一手高效操作执方案震撼拥有！500份每月动态最新策划报告新！保证您的资库最新、最有价值！100家一线代公司策划报告深披！50家品牌开发商项目报告及管制顷情风险！200个大中城市房地产市场研究报告全面覆盖！2000个楼盘代表项目实操方案真实解码！2009房地产营销秘笈宝典全面覆盖内容包括近200家品牌公司全面覆盖 一网打尽品牌代公司：,居,中原,世联,策源,合富辉煌,天地 同策,富阳,思源,星彦,德思勤,美联 同致 峻,新联康 华燕,开启,众厦,同致 亚豪,中广信 尺,荒岛,等国际物业顾问公司：,戴德,高国际,仲联,世邦魏仕 第一太平戴维斯 高伟 等,品牌开发商：万科 地 中海 保 招商 华侨城 绿地 华润 融街 绿城 顺驰 融侨 卓越,富 恒大 沿海 星河 雅居乐,振业,中航,中粮 碧桂园,中新,珠江,复地,SOHO 振业 合生 等,品牌广告公司：,风火 黑弧-奥美,红鹤沟通,东方博文,揽胜,博思堂,BOB尽致,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,4,黄 维 简介,现任:,中山大学地理科学与规划学院房地产教育中心主任广州市鼎太企业管理咨询有限公司总经理,广东省职业技能鉴定中心“房地产营销师”鉴定组专家清华大学房地产总裁班授课专家房地产管理与营销实战培训讲师畅销书打造地产销售精英作者,多家专业咨询顾问机构任房地产高级培训讲师数家知名地产企业的培训教练、管理顾问,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,5,服务过的代表企业有：新世界（中国）、万科、香港恒基、香港经纬物业、合生创展、中山雅居乐集团、深圳华侨城、和记黄埔、深圳美联物业、深圳世联地产、深圳中原、广东丰泰集团、东莞东城中心、南海能兴集团、东莞新世纪、东莞建东房地产培训中心、东莞峰景高尔夫、河南建业集团、浙江广厦集团、青岛城建集团、安徽水利、中国铁建、成都五岳地产、成都诚裕地产、自贡英祥集团、重庆天庆地产、西安玛雅房屋、西安腾飞地产、武汉复地、浙江正达集团、南京泰山地产等。,受广东省房协邀请在广东十余个地市巡回演讲培训，,反响热烈；受邀在北京、上海、深圳、成都、武汉、西安、济南、青岛、苏州、杭州等全国各地演讲培训，极受好评。,6,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线房地产专业销售实战技能特训系列课程房地产项目全程策划房地产策划与营销实战房地产销售管理实战王牌团队建设与创新管理房地产职业精神与企业文化,房地产企业管理的八大误区,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线,第一单元,销售人员素质的提升,一、推销员基本素质二、顶尖推销员素质三、销售人员两种能力四、推销员五层级修炼7,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线推销之单车理论,前轮代表方向向往、追求1、方向2、目标3、憧憬,后轮代表支持背景、知识、技巧1、公司背景2、产品知识3、市场知识4、推销技能,脚踏代表动力素质、理念1、使命感2、价值观3、信念4、坚持不懈的精神,5、计划与行动力8,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线推销员基本素质：,形,心,象,理,专 业9,诚 信,形,象,心理,专业10,诚信,使命感远,景,逆,境,抗,力,价值观,信念,角【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线顶尖推销员：,11,感觉力,鞭策力,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线专业推销员应具备的二种基本能力专业销售,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,12,推销员五层级修炼,一、无意识的无能,二、有意识的无能,三、有意识的能力,四、无意识的能力,五、无意识的超能力,第二单元 售楼人员观念的转变,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,13,一、不仅是售卖房子，更要售卖生活方式二、将顾客消费的观念转变成投资的观念三、将产品的概念转变成价值的观念四、改善销售的心智模式,五、不仅重推销，更注重服务六、不要等待，而要主动出击,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,14,七、将“推销员”角色变成“顾问”角色,八、不只卖产品硬件，更要售卖感觉,九、将沉闷的销售洽谈转变成精彩的表演,十、将抱怨认知为改善工作的镜子,十一、将拒绝认知为成交的契机,十二、成交是一个系统的过程,十三、不把顾客当上帝，而将顾客当自己,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,15,一、不仅是售卖房子，更要售卖生活方式,创造功能感创造空间感创造价值感创造时尚感创造成就感,16,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线二、不仅是售卖房子，更要售卖投资理念,1、投 资 理 财2、对生活的投资,物业升值的前景，以供楼代替交租享受更高质素生活保值升值,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线产品延伸价值：1、销售服务（售前、售中、售后服务）2、付款方式、条件3、销售人员素质4、顾客对产品价值的认知度和心境感受。5、顾客的满意度,6、环境、氛围等要素7、各种销售的创意发挥8、知名度、品牌9、楼盘文化、概念、形象,产品核心价值、形式价值：功能、款式、技术、包装,价值比产品大产品是价值载体在产品以外可延伸众多价值推销是卖价值而非只卖产品17,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,18,四、要改善销售的心智模式, 三个推销员到非洲推销鞋的故事。,心智创造市场！,19,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线五、不仅要注重推销，更要注重服务,服务是满足,顾客？,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线,20,穿透一次穿透二次穿透三次穿透四次穿透五次穿透25次穿透,倍增248163233554432,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线六、将“推销” 转变为“顾问式”销售小组长,专,家,长期盟友21,推销员,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线,22,项目策划营销与策划1.产品市场变位是否准确2.市场推广策略是否适时3.广告诉求价值是否准确提供基础价值营造轰动效应,人员推销1.掌握顾客需求2.传播产品价值3.促进成交终端销售深入细致,23,倾向于怀疑间接驱动购买行为缓慢的过程,倾向于冲动直接驱动购买行为即时速效,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线八、不只是卖硬件，更要注重卖感受全脑推销法,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,24,九、将沉闷的销售洽谈转变为精彩的表演,创造一种专业,沟通的氛围,精彩的表演专业演,讲！,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,25,十、将每一个抱怨变为改善工作的一面镜子,会抱怨的顾客只占5%10%；,有意见而不抱怨的顾客85%不会再来；抱怨处理得好90%的顾客还会再来；,满意的顾客会向12个人宣传，这些人当有同样需要时，,会光顾满意顾客所赞扬的公司；,不满意顾客会告诉20个人以上，当这些人有同样需要时,几乎100%不会光顾被批评的公司；,抱怨顾客处理得好会更多地转变为忠诚的顾客；每开发一个新客户的成本是保留一个旧顾客成本的五,倍；,流失一个旧客户的损失，要争取10个新客户才能弥补。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,26,十一、将顾客拒绝视为成交的契机,成交由拒绝开始！,顾客一般是在第四次拒绝之后才考虑购买！,是由系统和过程的每个细节构成,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线十二、成交并非单纯技巧而是由系统构成售前成交,售后27,售中,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,28,十三、不把顾客当上帝，,而将顾客当自己！,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线,第三单元,房地产专业销售流程,一、“八大阶梯” 与“五步循环”二、寒暄与礼仪三、了解背景四、产品介绍五、处理异议六、促成交易29,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线现场销售的“八大阶梯”及“五步循环”现场销售的八大梯级,迎接客户,介绍模型,咨询需求,带看现场,购买洽谈,落订签约,手续办理,售后服务,寒喧礼仪,了解背景,介绍产品,处理异议,促成交易,专业推销五步循环30,31,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线第一步：接待（寒喧与礼仪）,程序：问候语递名片自我介绍请顾客坐下简单了解对方的需求利用资料或模型作介绍,礼仪：服务从见到客人开始为客人开门站姿、坐姿、递名片的方式奉茶水有电话打入等情况,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,32,第二步：了解顾客需求与相关背景,例 如： “从什么渠道知道本楼盘的信息？”,“希望看多大面积的单位？”“价格在什么幅度范围？”“以前居住在哪个区域？”“是与父母同住吗？”“干什么职业”,思考：为什么要了解顾客背景？,怎么了解顾客背景？,33,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线顾客择楼所注重的16项要素,1、现楼或期楼2、地理位置3、价格4、面积5、间隔6、装修标准7、方向、楼层高级8、付款方式,9、物业管理及收费10、住宅区内设施11、社区环境12、品牌效应13、发展商声誉14、建筑特色15、交通便利16、安全设施,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,34,第三步：销售介绍,形式价值,延伸价值,核心价值,楼盘的三层面价值工程,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,35,楼盘的“躯体”与“灵魂”,楼盘的最大卖点及顾客最关注卖点楼盘介绍与牵引顾客注意力如何针对不同客户群介绍楼盘,如何让楼盘变得超值，而不是被你大打折扣产品介绍的三原则（一慢二多三善）楼盘介绍的点、线、面结合法楼盘介绍与了解背景的良好互动如何将楼盘“死的说成是活的”正确使用楼书资料,如何赢在“第二战场”,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,36,第四步：处理异议的技巧,第五步：促成技巧,第四单元 顾客异议处理,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,37,一、何谓异议二、异议分析,三、异议的三大功能四、辨明真假异议,五、成功处理异议基于充分的准备六、六种主要异议的处理技巧七、其他异议,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,38,一、什么是异议,异议是顾客在购买过程中对不明白的，不认同的，,怀疑的和反对的意见。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,39,二、异议分析,1）准备购买，需要进一步了解房地产,实际的情况；,2）推托之词，不想购买或无能力购,买；,3）有购买能力，但希望价格上能优,惠；,4）消费者建立谈判优势，支配销售人,员。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线,40,表明顾客对你和你的产品有兴趣。,可以透过异议来了解顾客的需求并调整策略和方,法。,可以透过异议来了解顾客接受的程度，以及真实,的问题是什么，并根据实情的指引来作调整。,四、辨明真假异议,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,41,所谓假异议是指顾客所陈述的意见同内心,的动机不一致。,比如：,“这房的实用率太低了，配套的设备又很一,般，景观又差，,噪音又大,（内心的想法是：除非你能再便宜一,点）”,42,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线为了压低价格或得到相关的好处为了探明实情，避免卖方有隐瞒或欺骗为了获取更多的资料来证明自己的选择是正确顾客不接受销售员而不是产品。要点：销售员能让顾客说出异议就是一种幸运顾客对其所存异议不加宣扬，对销售有害而无利成功的销售包括成功引导顾客异议，并辨明真假加,以解决。,五、成功处理异议基于充分的准备,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,43,为异议做准备,预测异议预先做好充分工作准备和心理准备,异议发生时要积极加以解决积极正面的态度,细心聆听，不要随便打断对方说话理解异议背后真意解决异议,44,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线六、五种主要异议的处理技巧1）隐晦式异议你不了解顾客隐藏的想法或抗拒点是什么？或顾客也不清楚自己有什么问,题？,技巧,发问问题？,2）敷衍式异议,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,45,“我必须好好地想一想”,我很欣赏你这种办事严谨的态度，或者我们一起来讨论一下你的问题，你的问题是,你需要时间考虑，我很理解。如果你能谈一下你的有关想法，我或者可以提供更有价值的意见供你参考，包括赞成购买和反对购买的理由。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,46,3）价格异议,“你的价格太高”,与什么楼盘相比价格高呢？,你认为应该在什么价格范围才合理？,我们可以马上降低价格，不过我们需要从中减去某些事项你真要那么做吗？ 所以保持一定的价位，正是对您利益的保证啊！,我们的价格是比其他楼盘高，这正是它的价值所在，或者我们,来做些比较,您的意思是说，如果能有些优惠的话您就会购买，是吗？,“我买不起”,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,47,您真会开玩笑，方便的话告诉我您的收入情况，,我帮您制定一个符合您的付款方式，好吗？,如果有一种更轻松，完全能配合您预算的付款方,式，您会感兴趣吗？ （您会考虑买吗？）,我认为现在不买，将来涨价了你才真的会负担不,起你想想看是否有道理？,“给我10%的折扣，我今天就落订”,如果您买三套，我一定帮您向公司申请，您,认为怎样？,4）产品异议,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,48,“其他楼盘更好”,真的吗，哪个楼盘？哪方面更好？能,谈谈您的看法吗？,有哪方面它们是满足不到您的呢？,你指的是房子的质量、还是小区设,施？,5）货源异议,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,49,“我不想买你们小区的房子”,我一定会充分尊重你的选择，但能告诉我为什么吗？,你这种想法的背后一定还有别的原因。我可以问问是,什么吗？,我们公司还有其它区域的楼盘，或者你会喜欢的。,我猜想你是否从别处听到了关于我们小区的一些传闻,呢？,是我在哪方面做得不够才使你有这种想法，是吗？,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,50,七、其他异议,1、发展商不出名，信誉有没有保证，怎么办？,2、这块地会不会起楼？那将来不是挡住我的风景了吗？,3、车位严重不足，1：5的比例，如何解决？,4、小区有很多蚊子，给业主带来不便，如何解释？,5、房子很多都抵押了，怎么解释？,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线,51,第五单元,成交话术与技巧,一、成交话术解析二、成交技巧,1）二者择一法2）推定承诺法3）反问成交法4）优惠协定法5）本利比较法,6）利弊比较法7）独一无二法8）心理暗示法9）发问成交法10）制造气氛法,52,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线（1）排解疑难法当顾客说：“回去再考虑考虑”“陈先生，您说要再作商量，我非常理解和欣赏您这种处事认真的态度，毕竟买楼对于每一个家庭都会是一项重大投资，它不是吃顿饭，买件衣服那么简单。为了能向您及您家人提供更多相关的资料，以帮助您商量研究，请问，您要考虑的主要是价格问题还是付款方式的问题，或者还有其它的问,题呢？ ”,（2）以退为进法,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,53,当顾客迟迟未能作出购买决定时：,“陈先生，您至今还未能作出购房的决定，我相信这一定不是房子不适合您，而是我在介绍过程中还未能将房子和小区的种种设施和您将来会获得的利益表达清楚。,陈先生，请不要介意，是因我的工作没做到位而延误了您的购买时间，陈先生我有个请求，希望你给我指出我在那方面还做得不够”,（3）推他一把,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,54,“陈先生，您看看，对自己所喜欢的房子要尽快作决定，其它同事的客户也在考虑购买这个单位，您迟疑，别人就会夺你所爱。,现在是公司的促销期，如果您现在下定金就,还能够享受到各种的折扣优惠。,假如，您已经决定购买，您会下一万全定还,是零订呢？”,（4）询问法,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,55,你永远没有办法去消除顾客的每一个抗拒点，但你任何时候都可以问顾客一个问题：,“假如您会购买，您主要会考虑哪几,方面因素？”,“假如您不会购买，我想知道又是哪些因素影响您作出这样的决定。”,（5）逆反技巧法,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,56,“陈先生，我是认为这房子非常适合您的，但是很明显您是不会花时间考虑了，除非您真的像我其它的客户那样，真正了解到这项物业的价值所在，对吗？”,“您不会借考虑为籍口躲开我吧？”,“假设您会很认真地考虑这项物业的投资，您能否告诉我您要考虑的将会是那方面的问题？”,（6）钱不是问题,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,57,“陈先生，您说价格太贵了买不起，您太谦虚了，我相信这正是您成功的秘诀。,陈先生，钱不是问题，我们有各种,付款的方式可以配合您的预算，您会感到轻松自如，一定不会有压力的”,（7）购买快乐,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,58,“陈先生我催促您尽早成交完全出于对您的关心，您越早购买，您就能越早享受到在小区生活的种种快乐。,能够让自己和家人早一天享受生活，,为什么不选择早一天呢？,如果为了小小的折扣而拖延，那就更,不值得了。,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,59,二、成交技巧,（1）二者择一法（2）推定承诺法,（3）反问成交法,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,60,（4）优惠协定法,（5）本利比较法,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,61,（6）利弊比较法,（7）独一无二法,（8）心理暗示法,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,62,例句：,你一定不要错过机会啊！,你一定要买啊！,请相信我，这一定是你最佳的选择！,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,63,售楼员：陈先生，我相信无论您是否会,购买我们的小区的房子，首先您都希望能得到更多的相关资料和专业的服务，对吗？,客户：是的。,（9）发问成交法（六步骤）,第一步：开门见山（案例）,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,64,售楼员：陈先生，为了能向您提供更有针,对性的楼盘资料和专业意见，我想我,们有必要先来讨论一下您购楼所要关,注的主要问题，好吗？,客户：好的。,第二步：诱敌深入（案例）,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,65,第三步：引蛇出洞（案例）,售楼员：陈先生，假设您真的会购买我们小区的房子，那么我想知道您,最关注的三个主要问题是什么？,客户：配套设施、价格和物业管理。,第四步：拔云见日（案例）,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,66,售楼员：,（陈先生，您认为一个符合您预算的价格应该在怎样的水平范围？3000 5000或60008000）, 陈先生，您认为一个符合您要求的小区配,套设施应该是怎么样的？,（陈先生，您认为一个符合您要求的物业管,理应该是怎样的？）,67,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线售楼 陈先生，如果我们的小区都能满足员： 到您上述的各项要求，那么，假如您现在就决定购买，您还有其它问题吗？,客户：,没有了。,68,员：,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线第六步：皆大欢喜（案例）售楼 陈先生，恭喜您选择到一,个完全符合您个人要求的小区。那太好了，您是选择一次性付款，还是分期付款,第六单元 客户类型及其心理分析,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,69,一、客户类型分析,二、购买决策过程分析与销售控制,三、消费者购买七个心理阶段的操控术四、购买心理的比较法则五、销售关键是售卖感受六、拉动顾客的五层内需七、购买者行为分析,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线,按年龄可分为：,（一）中老年人（50岁以上）（1）社会背景：经历过社会动荡及危机，心 态平和，求平稳，且观念较传统。（2）核心问题：实惠，现楼，方向要好。70,（二）中年人（40-49岁）,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,71,（1）社会背景：经历过大起大落，,改革开放的受惠者，社会的中坚，具有决策能力。,（2）核心问题：项目综合质素，以,享受为宗旨，注重项目的价值。,（三）青年人（3039岁）,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,72,（1）社会背景：有一定经济同知,识基础，能够跟上潮流，接受新事物。,（2）核心问题：手续清晰及教育,配套齐全，近工作地点。,（四）青少年（2029岁）,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,73,（1）社会背景：小康或者富裕家庭,后代，性格自我。,（2）核心问题：交通方面最好近地,铁，周边时尚消费设施齐全：网,吧、的士高、超市。, 按性格可分为：,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,74,（一）理智稳健型,特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被售楼员言辞说服，对于疑点必详细询问。,对策：加强物业品质、公司性质、物业独,特优点的说明，说明合理有据，获取顾客理性支持。,（二）感性冲动型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,75,特征：天性激动，易受外界怂恿与刺激，很,快就能作决定。,对策：尽量以温和热情的态度及谈笑风生的,语气创造一个轻松愉快的气氛来改变对,方的心态和情绪。一开始即大力强调产,品特色与实惠，迅速落定；如不欲购买,须应付得手，免影响他人。,（三）沉默寡言型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,76,特征：出言谨慎，一问三不知，反应,冷漠外表静肃。,对策：除了介绍产品，还以亲切诚恳,态度拉拢感情，设法了解其工作、,家庭等，以达到了解顾客真正需,要的目的。,（四）优柔寡断型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,77,特征：犹豫不决，患得患失,对策：应态度坚决而自信，边谈边察颜观,色，不时准备捕捉其内心矛盾之所在，,有的放矢抓住其要害之处，晓之以利，,诱发购买动机，并步步为营扩大战果，,促成其下定决心，达成交易。,（五）喋喋不休型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,78,特征：过分小心，大小事都顾,虑，甚至离题甚远,对策：取得信赖，加强他对产品,的信任，从下定金到签约“快,刀斩乱麻”，免夜长梦多。,（六）盛气凌人型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,79,特征：趾高气扬，夸夸其谈，自以,为是,对策：稳住立场，态度不卑不亢，,心平气和地洗耳恭听其评论，稍加应和，进而因势引导，要婉转更正与补充对方。,（七）求神问卜型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,80,特征：决定权操于“神意”或风水,先生,对策：以现代观点配合其风水,观，并提出中肯意见,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线（八）畏首畏尾型特征：缺乏购买经验，不易作出决定,对策：提出具有说服力的业绩、品质、,保证，博得其信赖81,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,82,（九）神经过敏型,特征：容易往坏处想，任何事都,会刺激他,对策：谨言慎听，多听少说，神,态庄重，重点说服,（十）斤斤计较型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,83,特征：心思细，“大小通吃”，分毫,必争,对策：利用气氛相诱，避开其斤斤,计较的想法， 强调产品优惠，,促其快速成交。,（十一）借故拖延型,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,QQ:840083223 订购热线,84,特征：个性迟疑，借故拖,延，推三阻四,对策：追求原因，设法解决,85,【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线二、顾客购买决策过程分析与销售控制购买决策过程的五个阶段 ：,认识需要,搜集信息,评估备选商品,购买决策,购后行为,三、顾客购买七个心