商业地产基金设立、发行、管理和退出机制研究

商业地产基金设立、发行、管理和退出机制研究,1,目录,背景（一）,信托人力资源部,2012年-去杠杆化（deleveraging)持续,国内商业地产投资热度增高,意义（二）,信托人力资源部,规模提升效益,一次募集，就可同时投资多个项目，提高投资效率且业务模式可以复制在商业地产投资的市场竞争中，资产规模是其竞争核心，资产规模有助于提升市场招租及融资能力在保险资金偿付能力不足的背景下，另辟蹊径，做大管理规模，占据市场先机,稳定收益,使自身业务收入区域多元化，在不同周期提供稳定收入作为投资方，获取获取收益作为管理者，可以获取基金管理费、收购费、资产管理费、开发项目管理费等等,发展品牌,商业地产基金成功成立就可以提升信托基金管理形象，为日后其他主动管理型基金做好准备可以提升信托物业投资开发及资产管理品牌，吸引优质合作伙伴及开发项目,团队培养,专业投资团队从投资管理、运营管理、资产管理拓展至基金管理及开发管理领域贯穿房地产价值链的专业管理团队构成信托房地产投资的核心竞争力这种竞争力的蔓延使信托的优势凸现，在吸引合作伙伴和投资者发挥重要的作用,论文内容-商业地产投资机会分析（一）,信托人力资源部,论文内容-商业地产投资机会分析（二）,信托人力资源部,论文内容-商业地产投资机会分析（三）,信托人力资源部,综合开拓,私人财富管理,多元化渠道销售，提供财富管理专业服务，大大增强第三方募集能力,论文内容-商业地产投资机会分析（四）,信托自身优势之二：投资平台优势,信托人力资源部,注：信托类项目以总发行规模为计算依据。,论文内容-商业地产投资机会分析（六）,信托自身优势之三：资产管理平台优势六大专业管理平台,信托人力资源部,负责财务、会计、税务、融资管理,专业支持,专业支持,专业支持,专业支持,制定运营方案、项目开业、物业管理和维护、政府和周边关系,品牌传播、媒体关系、人力资源、法律服务、档案印章管理,工程规划设计、成本制定审核、项目开发、工程管理,负责项目定位、市场分析、招租、推广,资产管理团队在专业部门的支持下，负责统筹和管理投资后项目的整体工作和最终退出。同时在投资阶段支持投资团队制定资产规划方案，提供市场数据。,专业支持,论文内容-商业地产投资渠道分析（一）,信托人力资源部,1,2,3,4,以现房或期房买卖的方式直接持有物业产权，流动性较低。（不适合一般的投资者）,在证券交易所上市，投资人透过购买基金单位投资于可产生稳定现金流的资产（中国未能发行REITs）。,通过收购项目公司股权的方式间接持有物业资产，投资人获得较高的浮动收益，同时承受较高的投资风险。,以物业基础资产作为抵质押物，对项目公司或合作方提供债权融资安排，投资人获得固定回报。,投资渠道,REITs,股权类房地产信托计划,债性房地产信托计划,物权方式,论文内容-商业地产投资渠道分析（二）,信托人力资源部,以信托计划投资房地产开发项目,不定向投资于各房地产信托计划,开发商提供种子项目，共同开发管理,独立发起和管理，投资于各开发项目股权,公司的远景规划,论文内容-商业地产基金设立及发行模式（一）,信托人力资源部,不受银监会监管，投资方式灵活,模式二：信托计划形式,信托成立集合信托计划信托作为信托计划的受托人负责信托计划的管理及投资信托通过收取信托计划的管理费用（固定管理费及浮动管理费）获得投资回报,设立及管理简易，无需出资投资,论文内容-商业地产基金设立及发行模式（二）,信托人力资源部,信托,投资者,基金管理人,信托计划LP,机构投资者LPs,商业地产投资基金（有限合伙）,投委会,基金管理,项目/资产管理,SPVs,各项目,托管银行,代建公司,1%,X%,Y%,基金管理服务,基金管理费,项目/资产管理服务,项目/资产管理费,托管服务,托管费,代建服务,代建费,有限合伙型：,论文内容-商业地产基金设立及发行模式（三）,信托人力资源部,有限合伙制基金设立的主要步骤,论文内容-商业地产基金设立及发行模式（四）,信托人力资源部,信托,投资者,商业地产投资基金（信托计划）,信托管理,项目/资产管理,SPVs,各项目,托管银行,代建公司,信托管理服务,信托管理费,项目/资产管理服务,项目/资产管理费,托管服务,托管费,代建服务,代建费,信托计划型：,论文内容-商业地产基金设立及发行模式（五）,信托人力资源部,1,3,2,信托计划制基金设立的主要步骤,论文内容-商业地产基金的管理及职责分配（一）,信托人力资源部,基金投资人,高端投资者可作为LP参与基金；一般投资者作为集合信托计划投资人参与基金,有限合伙制基金管理设置,论文内容-商业地产基金的管理及职责分配（二）,信托人力资源部,信托计划型基金管理设置,1、基金的募集与设立；2、基金的投资与退出；3、基金的日常管理；投资者关系的维护等,开发期运营期,论文内容-商业地产基金退出机制,信托人力资源部,退出策略,论文结论,商业地产基金是当前房地产市场形势下扩大管理规模最好的方式之一，也是最近市场热议的话题，各大投资商都看到了其中的投资机会，而且随着国内房地产市场宏观