镜湖新区项目考察报告

1,镜湖新区项目考察报告二O一二年六月,一、项目投资收益情况,投资收益情况表,3,（容积率3.0），单位：万元,注：结合拿地政策，不分割销售的酒店和自用办公面积40000，计44000万元。,一、项目投资收益情况,4,按容积率3.0，土地112亩，每亩300万元（土地款和土地契税34608万元，折合成楼板价为1500元/）测算。1、地上总建筑面积224000，地下总建筑面积60000，共284000。2、总销售收入282747万元（写字楼销售价格11000元/、商业销售价格13200元/）；3、总成本197519万元，应缴所得税21307万元，4、净利润为63921万元，5、项目前期启动资金：2012年和2013年投入资金80663万元，其中土地出让金34608万元，前期费用和工程建安前期投入46055万元。,一、项目投资收益情况,5,5月4日，就镜湖新区7-1号地块项目的投资事宜与镜湖新区管委会领导进行了交流沟通，并实地进行了踏看，主要情况如下：1、该地块原规划为金融集聚区，商业比例较小，现根据投资方项目实际情况，可规划为商业办公项目，适当引进金融业态。2、办公和商业的比例适当规划设计，在出规划设计条件书之前，商定部分开发面积不做分割，则可适当降低土地评估价，从而降低拿地成本。3、土地性质为商业办公，不得改变为住宅，也不得设计酒店式公寓。与城市综合体不同，城市综合体规划一般存在较高比例的住宅，宜以住宅销售资金流来支撑商业项目的运营。4、位置：位于镜湖新区解放大道东侧、洋江西路南侧，与即将开始建设的绍兴市政府相隔约300米。5、现状：该地块为净地，待管委会出具规划设计条件书和土地评估后即可进行拍卖出让。,二、项目概况,6,6、优势：镜湖新区建设全面启动，发展前景好；地理位置佳，位于镜湖新区发展的核心，东北侧为市政府，东侧为文化中心。7、劣势：规划为商业办公用地，不得改变土地性质，即不得开发住宅，也不得开发酒店式公寓。目前整个镜湖新区的开发力度主要集中在镜湖大桥南端，地块位于镜湖大桥以北，目前周边没有开发项目，该区域要形成一定的商业氛围，周期较长，预计需3-5年。商业、金融、酒店等的招商运营最好具有一定的合作基础或具有成熟的运营模式，该项目商业体量较大，要想成功运营需具有各方面的实力。另对82亩的5号地块进行了实地踏看，该地块规划为住宅商业办公。地块位于镜湖大桥引桥的西侧，经过对当地居住习惯的了解，当地消费者对购买桥边的住宅存在较大抗性；另该地块上空有两条220千伏高压线通过，会影响项目的开发销售。,二、项目概况,7,三、宏观经济分析,绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，是长江三角洲南翼重点开发开放城市，也是全国著名的全球纺织城与世界纺织品贸易中心。绍兴是公认的浙江经济“第四城”，是全国十强市、十强县双十强城市。,城市地位浙江经济第四城,8,三、宏观经济分析,城市功能具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市,绍兴市面积8256平方公里，人口491.22万（2010年）。绍兴是联合国人居奖城市、首批中国优秀旅游城市、国家级历史文化名城；素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡、“东方威尼斯”之称。鲁迅故居、兰亭、沈园等著名景点更是给绍兴赋予了浓厚的人文气息，荷叶地、小桥流水等富有江南水乡特色的景致让这座城市都沉浸在如画的意境中。,9,四、区域条件分析,镜湖新区位于绍兴市区以北，介于越城、柯桥、袍江和江滨四大组团之间。行政区划76平方公里，其中核心区块(城市绿心)开发建设面积53.4平方公里。规划到2020年，人口将达到20万。,优越的区位条件：城市发展主轴的核心，未来是从绍兴到杭州、上海的必经之路。区域距市区3分钟车程，距杭甬高速3公里，距萧山机场25公里。杭州到宁波的城际列车将在镜湖新区内设立站点。优美的自然风光：镜湖新区山水资源丰富，田园风光秀丽，河道密布，湖泊众多，向以“水乡泽国”享誉海内外。而其中尤以一湖、三山和荷叶地风貌成为开发建设不可多得的资源依托。,优越的区位条件使镜湖新区成为三大城市组团的“粘合剂”，优美的自然风光更将极大地促成绍兴城市结构质的变化和生态环境的全面改善。,区位条件、自然资源,10,四、区域条件分析,发展定位：具有江南水乡特色的生态示范新区融合越城、柯桥、袍江的综合性城市新区,城市绿心、行政中心,2002年10月镜湖新区功能首次被明确绍兴大城市发展战略纲要通过，明确提出精心规划建设“城市绿心”与“行政中心”；首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。2002年12月镜湖新区正式挂牌成立关于加快镜湖新区(城市绿心)开发建设的若干意见正式确立了镜湖新区的功能定位、行政区划和机构设置等，新区正式挂牌成立。2003年7月规划获批，进入实质性建设阶段绍兴镜湖新区空间发展规划通过，标志着镜湖新区的空间发展形态正式确定，从此进入实质性开发建设阶段。,高起点的发展定位为镜湖新区的未来奠定了坚实的基础：行政中心的外移通常意味着高端房地产板块的兴起，而城市绿心更为高端物业的建设提供了不可多得的资源条件。,11,四、区域条件分析,空间结构：“一核两心”一核：镜湖湿地公园两心：梅山以南以行政、文化、体育、科技为主的主中心杭甬高铁站区域以商务、办公、居住为主的次中心,重点公共服务项目：一园三中心高教园：规划中的“高教园区”位于群贤路与329国道之间，占地约4000亩，预计迁入高校45所，目前已经完成了3所高校的选址。奥体中心：选址在解放北路以西、洋江西路以北，主要建设内容有体育馆、射击馆、游泳跳水馆、网球中心、市民健身广场等。文化中心和科技中心：选址于洋江西路以南、解放北路以东梅山江以西区块。,高端的公共配套设施和科教文化设施，为高尚人居氛围的培养提供了先决条件。,12,绍兴市GDP及人均GDP,13,浙江省各城市GDP及人均GDP对比,14,浙江省各城市居民人均可支配收入比较,15,浙江省各城市人均消费支出对比,16,浙江省各城市人口对比,17,浙江省各城市社会消费品零售总额对比,18,绍兴市房地产市场,土地市场1、全国土地市场成交量萎缩，绍兴土地市场受到影响,2011年全国土地出让出现下滑，不少城市土地流拍、流标现象比例上升，成为土地市场低迷的具体表现之一，并直接导致很多城市未能完成土地供应计划。据数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%；工业用地1947.1亿元，同比增加38%；其他用地189.7亿元，同比增加43%。绍兴市场也受到一定影响，随着调控政策不断加码，土地市场开始降温，银行信贷收紧，资金链紧张、库存的压力等原因，房产商不敢盲目拿地，不少地块出现了低价成交甚至流拍的现象。据绍兴市国土资源局数据显示，2011年绍兴市出让经营性用地较2010年多了76.1%，但是土地流拍量有所增加。2011年绍兴市出让经营性用地共125宗，成交102宗，较2010年增加54.2%；成交出让用地总面积250.37万平方米，较2010年减少24.69%；成交金额69亿元，较2010年减少29.1%。成交均价为2757.2元/平方米，同比下降19.2%。本年中土地供应基本以小体量用地为主，因此虽然2011年出让经营性用地数量较多，但成交面积却与去年基本持平，房产商对大体量地块拿地较为谨慎。,19,2、镜湖新区受热捧，小体量地块更被看好,从市场出让情况看，随着楼市调控的持续收紧，像房产市场一样，土地市场也受影响，不少大体量的地块屡遭流拍，而有实力的房产开发商参与竞拍的热情不高。相比之下，一些小幅地块、起拍价稍低的地块十分受欢迎，而参与竞买的大多是中小开发商。从行政区划来看，主城区囊括了其中的53宗，面积135.56万平方米，成交总额43.6亿，袍江新区成交40宗，镜湖新区成交9宗。袍江新区的流拍量相对较高，而作为之前最热门的袍江两湖四号地块，也因竞买人数不足三人而转挂牌。该地成交多为工业用地，因此楼面价格也是三大区块中最低的。相反，随着城市行政规划调整，镜湖新区成了2011年最为热闹的区域，虽然今年所成交的地块并不多但总价较高，成交单价也是三个区块中最高的。如镜湖新区古运河一号地块、洋江西路3-1号地块、绍齐公路A地块、均以高于起拍价成交，由于镜湖新区2011年终成交体量较大的地块为2010年所供应，因此该区域成交面积大于供应面积.,20,3、2011年绍兴市区商业物业市场总体成交,2011年绍兴市区商业物业市场较为平稳。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2011年绍兴市区商业物业总体成交456套，成交面积8.9万平方米，成交均价为12497元/平方米。,其中，主城区成交商业物业297套，同比下降42%；成交面积为6.55万平方米，同比下降1%；成交均价为14750元/平方米，同比下降2.7%，成交金额为96616万元，同比下降3.2%。虽然成交套数比去年有所减少，但成交面积和成交金额均与去年基本持平，而成交均价也相对稳定。袍江新区成交商业物业156套，成交面积为2.24万平方米；镜湖新区成交商业物业12套，成交面积为0.146万平方米。2011年主城区商业物业中成交了多套大面积房源，使得本年度商业物业呈现出成交量下跌，成交面积增加的特点。,21,4、2011年绍兴市区办公物业市场总体成交,2011年绍兴市区办公物业市场处于稳定发展状态。据绍兴市房地产信息网数据显示，2011年绍兴市区办公物业总体成交849套，成交面积11万平方米，成交均价为10274元/平方米。,其中，主城区成交办公物业成交572套，同比下降4.3%；成交面积为8.84万平方米，同比下降25.7%；成交金额为96640万元，同比上升3.5%；成交均价为10927元/平方米，同比上升38.8%。袍江新区成交办公物业55套，成交面积为0.72万平方米；镜湖新区成交办公物业222套，成交面积为1.512万平方米。2011年绍兴市区办公物业楼盘数量入市较多，主要集中于城东、城北区块和镜湖新区，特别是城东区块的办公物业以其优越的地理位置和逐步完善的商业圈使得该地办公物业成交均价较高，拉高了2011年主城区办公物业的整体均价。,22,五、基地周边人口分析,目前地块人口分布：半径3km/6万人，半径5km/22万人。,23,六、目前在售项目,1、住宅项目：镜湖新区目前在售住宅项目较多，体量较大的高层住宅项目7个。高层销售价格在7800元/平米-13800元/平米之间，均价11000元/平米。,24,2、商