3-不动产销售(14号公告)及租赁(16号公告)VIP

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,国家税务总局公告2016年第14号,纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,国家税务总局公告2016年第16号,1,第一部分基本概念,一、纳税人单位和个人单位是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；个人是指个体工商户和其他个人。企业：增值税一般纳税人和小规模纳税人非企业单位：增值税一般纳税人和小规模纳税人个体工商户：增值税一般纳税人和小规模纳税人其他个人：增值税小规模纳税人,2,第一部分基本概念,二、标的物不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物：包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物：包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。,3,第一部分基本概念,三、纳税地点及征收机关1、纳税人（除其他个人）转让不动产或提供不动产经营性租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。2、纳税人（除其他个人）转让不动产或提供不动产经营性租赁服务，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，直接向机构所在地国税机关申报纳税。3、其他个人转让不动产或提供不动产经营性租赁服务，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,4,第一部分基本概念,四、对改革前的过渡政策按照国务院“确保所有行业税负只减不增”的原则，对老项目均给予特殊政策，一般纳税人可以选择简易计税方法。五、过渡政策征收率为原营业税征收率5%征收率相当于原营业税4.76%5%（1+5%）=4.76%,5,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第一条政策依据根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）及现行增值税有关规定，制定本办法。,6,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第二条适用范围纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,7,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第三、四条政策规定（一）地税机关纳税人以“差额”（非自建不动产）或“全额”（自建不动产）为销售额，按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴（或缴纳）税款。差额指取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。全额指取得的全部价款和价外费用。非自建以“差额”为依据计算应纳税额。自建以“全额”为依据计算应纳税额。,8,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第三、四条政策规定（二）国税机关范围：自然人转让取得的不动产除外1、适用简易计税方法：一般纳税人销售2016.4.30前取得的不动产；小规模纳税人销售不动产。与在地税预缴时计算一致2、适用一般计税方法：一般纳税人销售2016.4.30前取得的不动产；一般纳税人销售2016.5.1后取得的不动产。备注：非自建和自建一致，以“全额”为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。,9,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第五条个人转让其购买的住房政策计税方法：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的（不足2年），以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。,10,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第五条个人转让其购买的住房政策个人包括个体工商户和其他个人（自然人）个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。,11,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第六条预缴税款的计算（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%,12,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第七条其他个人转让其取得的不动产其他个人转让其取得的不动产，在不动产所在地主管地税机关申报纳税，不需要预缴税款。应纳税额为：差额（北上广深2年以上）或全额（2年以内）依照5%征收率计算。涉及纳税人转让不动产的各类情形，后面将以实例和附表的形式讲解计算过程和总结归纳。,13,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第八条合法有效凭证纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则不得扣除。合法有效凭证是指：1、税务部门监制的发票；2、法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；3、国家税务总局规定的其他凭证。,14,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第九条预缴税款的抵减纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,15,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第十条、第十一条发票的开具小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,16,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,第十二条罚则纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。备注：纳税人在地税预缴税款，不需要填写增值税预缴税款表,17,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,实例分析（一）简易计税方法例1：A公司为增值税小规模纳税人（或选择按简易计税办法计税的一般纳税人），机构所在地为甲地，将公司在乙地的厂房销售给B公司，合同价款105万元。区分情况进行税务处理：1、A公司自行修建该厂房乙地：A公司应在乙地主管地税机关预缴税款=全部价款和价外费用(1+5%)5%=105(1+5%)5%=5万元；甲地：A公司应向甲地主管国税机关申报当期不含税销售额100万元，应纳税额=不含税销售额5%=1005%=5万元，扣除已预缴税额5万元，应补税额0元。2、A公司于2016年4月30日前以60万元的价格从C公司购入该厂房乙地：A公司应在乙地主管地税机关预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价）(1+5%)5%=（105-60）(1+5%)5%=2.14万元；甲地：A公司应向甲地主管国税机关申报当期不含税销售额=（105-60）(1+5%)=42.86万元，应纳税额=不含税销售额5%=42.865%=2.14万元，扣除已预缴税额2.14万元，应补税额0元。,18,第二部分纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,（二）一般计税方法例2：A公司为增值税一般纳税人（选择按照一般计税办法计税），机构所在地为甲地，将公司在乙地的厂房销售给B公司，合同价款105万元，并且当期A公司取得准予抵扣的进项税额扣除凭证上注明的税额5万元。区分情况进行税务处理：1、A公司自行修建该厂房乙地：A公司应在乙地主管地税机关预缴税款=全部价款和价外费用(1+5%)5%=105(1+5%)5%=5万元；甲地：A公司应向甲地主管国税机关申报当期不含税销售额=全部价款和价外费用(1+11%)=105(1+11%)=94.59万元，应纳税额=销项税额-进项税额=（不含税销售额11%）-进项税额=10.4-5=5.4万元，扣除已预缴税额5万元，应补税额0.4元。2、A公司于2016年4月30日前以60万元的价格从C公司购入该厂房乙地：A公司应在乙地主管地税机关预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价）(1+5%)5%=（105-60）(1+5%)5%=2.14万元；甲地：A公司应向甲地主管国税机关申报当期不含税销售额=全部价款和价外费用(1+11%)=105(1+11%)=94.59万元，应纳税额=销项税额-进项税额=（不含税销售额11%）-进项税额=10.4-5=5.4万元，扣除已预缴税额2.14万元，应补税额3.26万元。,19,附表（转让不动产）,（一）一般纳税人,20,附表（转让不动产）,（二）小规模纳税人,21,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第一条政策依据根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）及现行增值税有关规定，制定本办法。,22,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第二条适用范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,23,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第三条一般纳税人出租不动产（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,24,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第三条一般纳税人出租不动产（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产选择适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。,25,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第四条小规模纳税人出租不动产（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,26,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第四条小规模纳税人出租不动产（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,27,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第五条跨区域提供不动产经营租赁纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。重庆市国税局决定，纳税人在重庆市内跨区（县）的不动产出租，需要在不动产所在地预缴税款。,28,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第六条预缴期限纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。例如：3月份收取的租金收入，按月申报的纳税人应在4月15日的申报期内，到不动产所在地主管国税机关，填写增值税预缴税款表进行预缴税款。,29,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第七条预缴税款的计算（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%（三）个体工商户出租住房：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%,30,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第八条其他个人出租不动产，应纳税款的计算：（一）出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%（二）出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%涉及纳税人出租不动产的各类情形，后面将以实例和附表的形式讲解计算过程和总结归纳。,31,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第九条增值税预缴税款表：单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。填报方法：在不动产所在地主管国税机关预缴税款时，填写增值税预缴税款表“预征项目和栏次”中的第三行“出租不动产”。,32,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第十条预缴税款的抵减：单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,33,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第十一条、第十二条发票的开具：小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,34,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,第十三条罚则纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。备注：纳税人在地税预缴税款，不需要填写增值税预缴税款表,35,第三部分纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,实例分析例1：甲企业为增值税一般纳税人，其机构所在地为A市。2016年5月1日，甲企业出租其2014年以前取得的位于B市的厂房给乙企业，共收取租金500万元。甲企业应如何纳税？选择简易计税方法1、在B地国税机关预缴，预缴税款=含税销售额（1+5%）5%=500（1+5%）5%=23.81万元2、在A地国税机关申报，应纳税额=含税销售额（1+5%）5%-预缴税款=500（1+5%）5%-23.81=0万元，即甲企业在A地缴税为0元选择一般计税方法1、在B