润城第一大道价格方案(写字楼)PPT课件

润城第一大道产品定价方案,策划与市场发展部销售与品牌建设部2011年12月20日,2012年润城第一大道放量,润城第一大道写字楼供应：3栋写字楼，面积合计99872；润城第一大道公寓体量：2栋公寓；面积合计52647；润城第一大道商业供应量：第一大道商业由底商、LOFT、独立商业、地下负一层商业组成，面积合计53820。,2012年市场放量预测,受国家宏观政策影响，市场低迷，整体呈现量价齐跌的局面；写字楼供应预测：明年预计昆明市主城区的写字楼供应46宗，办公开发总量约241.8万，主要集中在西市区、南市区及中心区，供应较大；公寓体量预测：因市场上在售公寓的面积区间大多在40-60，在售公寓的剩余体量约2万，市场上潜在的供应量约10万，未来一段时间公寓的供应量也将会增多，且区域分布较广；商业供应量预测：2012年商业金融、商务金融类用地供应55.8万，在售或即将推售的商业200余万方，明年市场放量巨大。,目标客户群分析,2012年商业竞争激烈，润城商业应审慎推出，目前润城片区商业、商务气氛尚待成熟，吸引力有限。应考虑招商落位后再推出负一层商业，因此在本次提报方案中未将负一层定价列出。根据以上综合分析我们提出润城第一大道的定价方案如下：,3,2,1,办公客户群,公寓目标人群,需要展示企业形象的知名品牌公司与金融产业相关的中大型企业，如：银行、移动、联通等等以上客户群体注重环境品质，定价需采取“高定价、高折扣”策略。,以自用为主的客户1-3F展示材料及产品，4-6F为公司独立办公的中大型企业，比如雷士照明、名车4S店等客户群体该类客户群注重片区商业、商务氛围的成熟程度。但润城片区尚在开发中，对商业投资客的吸引力有限。定价以保守策略为主，略低于片区商业均价。,看重片区及本案投资价值的城市投资客群；以居住为主、在附近上班的企业白领；成长型的中小企业办公该类客户群注重片区配套成熟程度。目前润城片区配套尚显不足；定价采取“低开高走策略”。,商业目标客群,目录,第一章写字楼产品定价,第二章：公寓产品定价,第三章：LOFT产品定价,一、写字楼市场概述二、写字楼定价原则三、写字楼价格表,第一章写字楼产品定价,昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善。主要分布“三横三纵核心区”。三横（东西向）：拓东路、金碧路一线；东风路、南屏街；人民路沿线；三纵：北京路沿线；北塔路沿线；青年路沿线。随着昆明城市改造进程的推进，多元化商圈带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，未来南市区将会成为写字楼主要聚集地，但目前尚未完全显现这一功能。,1、写字楼市场分布,2、写字楼市场在售项目,3、写字楼市场待售项目,4、写字楼市场价格走势,从昆明纯写字楼的市场平均售价水平来看，2010年上半年昆明市平均售价水平在7000元/月，2010年下半年昆明市平均售价水平在9000元/月，2011年上半年昆明市平均售价为11000元/月，2011年下半年昆明市平均售价水平为13300元/月，平均上涨率为18%。,4、写字楼去化分析,2010年昆明写字楼放量与消化率基本持平，去化率高达90%左右，写字楼所剩无及；而2011年昆明写字楼虽价格缓慢平稳上涨趋势，但年去化率明显下降，2011年写字楼去化率只达到总放量的55%。,昆明写字楼租金总述近年来写字楼租金呈现良性上涨趋势,近年来写字楼租金呈良性上涨趋势,从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/月，上涨率为9.3%.,5、写字楼市场租金走势,昆明写字楼租金总述主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势.,高端写字楼进入带来租金两级分化,从昆明写字楼租金分布图可以看出目前写字楼租金主要集中在30-50元/平方米之间；其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼.由此可以看出，高端写字楼的进入带来租金两极化趋势明显.,6、写字楼市场租金分布,昆明写字楼出租率近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显.,近年来写字楼出租率上涨明显，空置率低,从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%.而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%.,7、写字楼市场租率,中心区：56%租金低于40元/,从中心区租金结构图看56%楼盘租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。,北市区：平均租金较高，50%楼盘于50元,北市区写字楼总量相对较少，但整体租金偏高，主要由于北市写字楼发展相对缓慢，新兴写字楼拉升整体租金价格。,南市区：在用写字楼较少，档次参差不齐,南市二手写字楼量较少，档次参差不齐，随着星都国际总部基地、南亚风情第一城、中央金座、奥宸财富广场等写字楼入市带来新一轮租金提升,不同区域下写字楼租金分析中心区租金稳定，北市整体租金较高，南市区参差不齐.,8、各区域写字楼租金对比,9、未来写字楼市场潜在供应,昆明2011年商业金融用地共成交78宗，合计2006亩，总建筑面积约403万平方米，外加明年年初开盘的写字楼约100万平方米，未来供应量约在500万平方米左右。潜在供应量大。,小结,1、昆明写字楼售价呈平稳缓慢上涨趋势；2、昆明写字租金呈上涨趋势，从目前看，写字楼出租率较高，出租情况好；3、今年写字楼市场去化率只达到放量的55%，去化率与去年相比，呈直线下降；4、未来写字楼供应量较大，竞争激烈。,2、区位类似写字楼,与润城区位近似的写字楼目前售价在1.1-1.5万/之间，这一销售价格与这些项目所在地段的优越性及其工程进度息息相关。另外，现有市场写字楼产品同质化严重，市场竞争相对比较激烈。还有部分写字楼以出租为主。,一、写字楼市场概述二、写字楼定价原则三、写字楼价格表,第一章写字楼产品定价,二、写字楼定价原则,1、采用市场比较法定价,1、经过估价原则：建筑规模、区域位置、内部配套、产品设计、工程进度、写字楼等级、科技用材、升值潜力,2、考虑写字楼的位置、昭示性及交通便捷性等因素确定每栋写字楼的整体均价及楼栋差；,3、在同一栋写字楼内，考虑层差、视野开阔程度等因素确定每栋每层的均价。,通过市场比较法计算出写字楼均价约1.2万元