菏泽成武市场政策及项目调研

城市发展研究,成武县位于菏泽市东南部，鲁、苏、豫、皖四省交界处，东邻苏、皖的丰县、沛县、砀山，南邻河南的商丘，西邻河南的兰考、焦作。德商、定砀、枣曹三条省道穿境而过；东渔河横贯县境中部，上朔黄河，下抵南四湖。县城所在地是鲁、苏、豫、皖主要的货物集散地，距省会济南市215公里，至菏泽市51公里。,城市区位,城市经济,成武县经济发展较为迅速，以2010年为例，成武县以科学发展观为指导，按照既定思路，全年完成地区生产总值93.7亿元，增长14.3%；完成固定资产投资46亿元，增长22%；完成地方财政收入4.83亿元，增长39.1%；农民人均纯收入达到5945元，增长15.4%；三次产业比调整到21：55：24。,招商引资和项目建设成果丰硕，全县新建续建过亿元项目66个，其中过10亿元项目11个，项目数量、质量、规模均创历史最好水平。高新技术产业势头强劲，实现产值78.8亿元，增长31%，占规模以上工业企业产值的43.6%。经济运行质量显著提高，全县规模以上工业企业达到165家，比上年增加17家，完成工业增加值46亿元、主营业务收入181.8亿元、利税27亿元，分别增长18.3%、28%、63%；工业经济效益综合指数达到322%，万元GDP能耗下降3.5%。,城市经济,工业经济加速发展,城镇化强势突破,高标准编城镇规划，大力推进城镇开发建设，全面加强基础设施建设，着力提升园区承载功能，城镇化取得前所未有的突破性进展。全年完成城市规划投入2090万元、基础设施收入3.2亿元、片区建设投入18.2亿元，实现城市经营可支配收益3.1亿元，分别是2009年的3.5倍、2.2倍、1.9倍和4.4倍，城乡面貌明显改观，城镇承载功能不断增强。,“伯乐故里，湖畔绿城”的城市定位，“隆起中心、亮起两翼”的城市发展总体规划，拉开了城市建设的新框架。,城市整体规划研究,整体规划概括为东工、中商、西文。尤其是一个“水”字被充分融进各项规划之中，对文亭湖区和连接文亭湖，横贯城区的泺城河、筒子河进行综合治理。以“一湖两河”为主框架，打造“一片，两线”，引水穿城，开展生态建设，带动综合开发。,“隆起中心”搞好现有15.5平方公里的中心城区改造升级，配套完善基础设施、商业经营设施，逐步建成功能完备、秩序井然、社会文明、市场繁荣的商贸中心。,城市整体规划研究,配合城市发展规划，不断完善城市功能，需要建设一批大型物流园区、配送中心、商贸中心、休闲公园、旅游景点、居住小区及城中村改造等项目。,“亮起两翼”加快东部21.3平方公里的工业园区建设，形成产业聚集、特色鲜明、布局合理、结构优化的工业集群；加快西部15平方公里的文亭湖新区开发，建成历史文化与现代文明和谐交融、自然景观与人文景观浑然一体的文亭湖生态文化旅游商住区。,城市整体规划研究,整体形成东西两区遥相呼应，与中心城区融为一体，碧水蓝天、风光秀美、格调高雅、环境宜人现代化新兴城市。,政策解读与预测,决心更坚定中央政府始终把调控成效视作对人民群众的庄严承诺，视作党和政府公信力的体现。每次房价出现反弹，党和国家领导人、有关部门负责人就及时站出来，强调坚持房地产调控方向不变、力度不松，即便牺牲一点经济发展的速度，也要让调控取得实效。,历年政策回顾与分析,为什么过去调控“屡调屡涨”，本轮调控却能向既定目标步步推进？房地产暴力时代正在远去，目前应懂得顺应市场和政策变化,措施更有力：从“国十条”到“国八条”；从差别化信贷的经济政策，到限购、限价的行政手段；从增加普通住房供应到抑制投资投机性需求；从全国统一的政策到地方的执行细则根据市场变化，政策不断出台，一次比一次更严厉、针对性更强。,落实更到位调控将“落实地方政府责任”列为重中之重。中央要求各省在年初制定本地房价调控的明确、量化的目标，并向社会公布。调控效果的评估更加刚性化、有据可循。公众的监督和中央政府的问责，无疑给地方政府套上了“紧箍咒”，必须动真格。,政策解读,1月7日,继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，合理运用宏观审慎性政策框架，调节好货币信贷供给，落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。,巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。,1月31日,继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。,2月2日,温家宝说“房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。,2月10日,2月24日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,适时扩大房产税试点范围,3月18日,南昌、克拉玛依、遂宁、日照、信阳、大连、滨州、常州、郑州、南宁等二三线城市上调公积金贷款额度，调整额度在15%-25%不等。,4月10日,利率下调保刚需，首套房利率再现8.5折。,4月12日,10年有限贷，11年有限购，12年调控正朝预期方向发展,4月26日,5月14日,5月24日,6月11日,6月14日,7月6日,7月8日,7月19日,政策解读,多地（武汉、南昌等）争相上调公积金贷款额度，两成首付即可购房。,下调存款准备金率0.5个百分点,稳增长引发业内关注房企预期楼市政策底部已现,降息催涨地产股，政策放松带来房地产行业改善，国家开始片面对房地产行业微调,央行重申房贷利率优惠下限7折投放力度望加大，房地产行业春天即将来临,下调贷款基准利率，存款基准力率下调0.25个百分点，贷款基准利率下调0.31个百分点,国有四大银行全部实行首套房贷款8.5折,要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。,7月31日,坚决落实调控政策优先办理首套房贷，坚定不移贯彻执行房地产调控政策,2012年是“十二五”规划之年，也是房地产业的大变革之年。号称“史上最严厉的楼市调控”凌厉推进，房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展,政策解读,2013年2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”，这是继2010年1月的“国十一条”、当年4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”后，房产调控政策的第五次“升级”。,国五条细则：一、完善稳定房价工作责任制（各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度）二、坚决抑制投机投资性购房（严格执行商品住房限购措施。扩大个人住房房产税改革试点范围）三、增加普通商品住房及用地供应（2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量）四、加快保障性安居工程规划建设（配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围）五、加强市场监管和预期管理（加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理）,市场反应,国五条后京沪再现高溢价地块距“国五条”真正落地仅10天，北京、上海两地同时出现高溢价地块，再掀房企拿地热潮,70城市53个房价上涨国家统计局数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格与同月相比，53个城市1月房价环比上涨，其涨幅均未超过2.2%。价格下降的城市有16个。持平的城市有1个；在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。与同月相比，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个,国五条新政调控下不动产投资现新趋势受房地产调控影响，住宅去投资化的趋势愈发明朗，有87.65%的投资者已经或者正在考虑把资金从住宅投资转投商办物业，而在目前商办物业投资市场中，仍然是北方客户居多，但过去大单交易中安全性资本为主的市场格局已然发生改变，理财型资本异军突起，成为市场的核心支撑力量,从市场反应上来看，“新国五条”并没有对房地产市场产生太大冲击，房地产市场现稳中有升态势；经过多轮调控，政策对市场的影响逐渐降低,房地产市场研究,2012年，全市土地交易价格同比上涨2.3%，比去年同期涨幅回落36.1个百分点，比去年全年回落42.5个百分点。其中一季度比上年同期上涨7.8%，二季度比上年同期上涨1.1%，三季度比上年同期上涨2.3%。分类看，居住用地价格比去年同期下降6.7%，工业仓储用地上涨4.2%，商业、旅游、娱乐用地上涨18.3%。其它用地上涨4.3%。,市场竞争加剧随着2012年市场供应量的猛增，涌现了众多大盘，市场竞争将呈现白热化。住房交易行为渐趋理性各项宏观调控政策的实施，使短期投机性住房需求得到遏制，住房交易行为渐趋理性，特别是基于改善居住和投资需求的购房者正在放慢脚步，持币观望。各房地产商纷纷出台各种优惠政策来吸引顾客。,土地交易价格涨幅大幅回落,房地产市场研究,现阶段菏泽城市整体经济还较为弱后，市民对房地产产品的消费需求还处于初级阶段，对大宗房地产的需求能力较弱，房地产缺乏大规模扩张的基础。,但是近年各项经济指标表明：菏泽经济发展正处于快速增长的轨道上；随着三产结构的进一步优化，工业增长速度的加快，外来人口的不断增加，为房地产提供了良好的市场基础与发展空间。,截止2010年，全市户籍总人口为933.7万人.其中常住人口828.78万人。,菏泽市城市人口基数多，对房地产的潜在需求量大，房地产开发市场有着较强的人口支撑力，前景广阔。,房地产市场研究,成交量菏泽市商品房成交量从2006年起开始快速增长，年均增长率超过150%，同比增长143%，同期成交额174亿元，同比增长163%。供需对比2007年至今，菏泽市房地产市场需求旺盛，产品供不应求，随着2010年大量土地入市，未来供不应求的局面有望缓解。销售价格2012年1-9月份，连续出台的各项宏观调控措施对菏泽市产生积极影响，房地产价格涨幅回落,成交与价格2006年至今，菏泽市商品房成交量保持了爆发式增长。,房地产市场研究,房地产市场研究,成武县市场的供应状况,1、起步晚，发展较快，项目不少，短期内市场供应量较大。已经立项及在建在售的项目包括：农行片区、水利局片区（紫荆花园）、东方城、大王庄、南堤、乐成河片区、蓝水湾、金海岸、聚龙湾、文亭酒厂、贾河片区（城中村改造）、公园片区等。其中：蓝水湾110万，东方富达城100万，大王庄区40万，文亭中学南30万，邦盛现代城38万。2、规划物业形态以多层为主，多层与小高层的比例为3：7，多层的接受认可度较高。3、郊区大盘体量巨大，位置相对偏远，老城区受地块限制以小规模开发为主。4、规划较为超前，开发水平不断提高，注重小区内部配套、产品规划，园林景观以提升物业档次。5、由于供大于求的市场情况，总体销售速度不快，尤其郊区大盘销路不畅。但老城区内的学区房、商业区房销售速度较快，工期现房时基本能够销售完毕。6、商业地产供应量大幅增加，显现出购买需求明显不足。,房地产市场研究,成武县市场的需求情况,成武县总面积988.3平方公里,辖10镇2乡和1个省级工业园区，473个村民委员会，总人口67万人，现在人口约80万。成武发展后劲不足，工业基础一直薄弱，民营经济不发达，是非常传统的农业大县，支柱性效益好的企业不多交通一直不便，旧时的成武县城三面环湖，相对其他县城地域较偏，不像巨野、东明、郓城有煤或油资源。成武县城现有住户通常都有1-2处房产，多的有3、4处房产，成武外来人口少，公务员、教师的平均工资1200-1800/月，按2010年的供电量看，鄄城大概5亿，郓城15亿，单县近10亿，都比成武要高。需求以刚性需求为市场主体，投资户占的比例较少。商铺的消费群自用的比例大于投资客。,成武县价格水平,房地产市场研究,成武县受整体经济运行状况、人民收入情况、市场供应量放量、宏观政策的影响，多种因素使房价始终在低位徘徊，是菏泽房价最低的一个县城。且整体房价区域性差距不明显，中心区域均价略高，价格范围2200-3200，均价2700元/左右；非中心地区多为2200元/上下浮动。二中对面那块地2500-3000，新农村700-1100元。在早期开发时有不少房子是小产权房。各项目在售的商业门头房的价格在3800-6000元/，新售和未售价格在6000-10000元/。,城市房地产板块研究,西部板块,东部板块,我司根据东明城市规划、房地产市场特点、各区域资源禀赋等，将房地产市场划分为两大板块,城市房地产西部板块研究,文亭湖金海岸硬件指标分析,重点项目研究,文亭湖金海岸在售户型分析,分析：结构方正，功能布局清晰，空间利用率高；三室户型，南北通透。,重点项目研究,重点项目研究,文亭湖金海岸销售情况分析,文亭蓝水湾（1-3期）硬件指标分析,重点项目研究,文亭蓝水湾（1-3期）在售户型分析,重点项目研究,分析：结构方正，功能布局清晰；客厅连着阳台，采光性好；项目整体规模大，知名度高，并且景观效果好。,两室：83.25,三室：103.8,四室：142,重点项目研究,文亭蓝水湾（1-3期）销售情况分析,文亭蓝水湾四期（府东胜景）硬件指标分析,重点项目研究,优惠：两万抵四万,文亭蓝水湾四期（府东胜景）在售户型分析,重点项目研究,分析：结构方正，功能布局清晰；户型种类少，较单一。,112三室94三室,95三室107三室,重点项目研