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八方泉“生态农业、乡村旅游度假城”（修改版）可行性研究报告湖北山之梦生态旅游发展有限公司目录第一章、总论（1）一、项目名称及建设单位二、项目总投资三、资金筹措四、建设期限五、建设单位简介六、运行与管理七、规划设计单位第二章、项目地理位置分析（2）一、区域内土地现状二、项目地理位置第三章、可性性分析（6）一、项目建设的背景二、项目建设的必要性三、项目建设的可行性四、项目的功能设置五、项目的建设依据第四章、项目发展总体定位（13）一、项目理念二、项目建设原则三、战略定位四、战略品牌1第五章、项目规划总体布局（14）一、八方泉生态农业观光休闲区二、八方泉乡村旅游度假养身区三、四大主题精品园四、规划设计原则及发展思路第六章、环境保护（22）一、现状分析二、项目建设对环境的影响分析三、保护对策与措施第七章、投资估算与融资方案（24）一、投资估算二、融资方案三、经营效益评价四、社会效益分折第八章、结论与建议（32）附件公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证明、公司章程、项目用地合同。2第一章、总论（一）、项目名称及建设单位11项目名称八方泉“生态农业、乡村旅游度假养生城”12建设单位湖北山之梦生态旅游发展有限公司13注册资金叁仟万元人民币14项目负责人邱丹慧15项目主管部门蕲春县人民政府,青石镇人民政府,刘河镇人民政府（二）、项目总投资人民币52亿元。（三）、资金筹措公司筹资22亿元；银行贷款07亿元；项目合作23亿元。（四）、建设期限五至六年五、项目承建单位简介湖北山之梦生态旅游发展有限公司,是湖北康特鹿园实业有限公司董事长陈康先生应县镇两级政府的要求,于2014年发起,在蕲春注册的一家集生态农业、旅游观光于一体、高起点、高规格的综合性涉农旅游发展有限公司，公司注册资金叁仟万元人民币,法人代表单强3（六）、运行与管理1、完成土地流转手续，成立管理、园林设计、工程设计、农艺、养殖技术等专业团队。2、修建临时办公点，建立接待室。3、即着手聘用当地农民3040人，开始修路和平整土地，采购、栽培树苗，种植观赏型花卉围栏。4、通过蕲春县人民政府、发改委、规刬国、国土局、环保局、林业局等委局申报立项申请，申请专项贷款及各项配套补助资金。5、制定推广计划，印刷宣传品，宣传生态农业、乡村旅游产业发展前景。6、召开股东会议，商讨公司融资方案，公司近远景规划。（七）、规划设计单位武汉市城市规划设计院第二章、项目地理位置分析一、区域内用地现状1、八斗村基本情况八斗村位于青石镇东南部,其东北批邻黄梅,西南与武穴接壤处于三县市交界点，全区域版土面积107244亩,人口396人。近年由于山上交通不便,生存环境恶劣,后经各级政府协调,全部村民于2012年底前已整体搬迁至山下,由温泉大屋两村割让部份土地供该村村民居住生活,原区域村民田地面积人均不到一亩,且大多不宜耕种,目前完全荒废,大部分山体因坡度过大不宜造林,过半的山地杂草丛生,也是处于完全荒废状态,2013年全村人均土地创收不到300元,基本生活保障完全靠外出务工。2、温泉村基本情况4温泉村位于南天河西岸,东邻八斗,本村版土面积13000多亩,人口2150人。因境内温泉而闻名蕲阳大地,该泉眼日出水量达8000M2之多,出水口水温常年保持在58度以上,是国内为数不多的高温富硫泉眼,因区位优势不明显,目前处于待开发状态。3、方铺村基本情况方铺村位于刘河镇东端，与青石镇八斗舍村依山相连,距县城中心约35公里。全村版土总面积为9350亩，8个生产组，13个自然村，430户人家。民风纯朴，社会治安良好。近年由于山上交通不便,生存环境相对恶劣,田地面积人均不到一亩且大多不宜耕种,目前基本荒废,大部分山体因坡度过大不宜造林,过半的山地杂草丛生,也是完全荒废状态,2013年全村人均土地创收不到500元,主要经济来源为外出务工。该村人均收入7000多元，在全镇处于中上游水平,该村空气洁净、负离子含量高、食品和饮用水无污染，是人们理想的居住地。该村现有居民1500人，其中80岁以上的老人25位多，90多岁的老人6位，是有名的长寿村。本区域小梯田众多，田内种植高山水稻等粮食作物，田边林坡种植楠竹油茶等经济林木。农林间作，自成一体。自给自足的田园经济是本区域最典型特色。家家都有小菜园户户都有小鱼溏,且以分布在房前屋后居多。这里的蔬菜不打药，不施化肥，是名副其实的绿色蔬菜。石磨、碾子分布较多，是村民加工食物的主要工具。也是发展民俗旅游不可缺少的重要“原生态”资源。二、项目地理位置1、项目区位属“横岗山旅游经济圈”范畴，“横岗山旅游经济圈”是指以主城区为核心，半小时通勤距离为半径的范围。省道205及红色旅游通道贯穿而过，辖区内的主要景点有云丹山避暑山庄、横岗山森林公园、云林宫、南天河漂流、线粉槽瀑布、火焰洞、五百寺、桐梓5温泉等重要景点。2、城镇性质项目所在地青石镇、刘河镇均是旅游型山水园林历史文化名镇，蕲春县中心城镇。3、经济发展状况近几年来，“横岗山旅游经济圈”区域现代农业产业化发展水平有了较大提高，已成为镇域经济发展不可或缺的重要组成部分。随着城镇规模、人口等不断扩大，城镇化进程逐年加快，带动了鲜活农产品、劳动力等需求的快速增长，同时由于城镇扩张所带来的日益严峻的生态环境状况和人与自然的逐渐疏远所带来的人文心态失衡，成为都市农业发展的客观要求。都市农业以其独有的生产、生活、生态的“三生”功能在一定程度上有效弥补城市化、工业化进程对环境和资源的负面效用，对加快城乡经济社会统筹步伐、提升农业主体功能和经济发展质量具有重要的促进作用。但总体来看农业产业化的发展目前尚处于初级阶段，主要存在三个方面的问题31、整体规模较小，档次较低，竞争力弱，多样性综合功能还未能有效体现。目前，“横岗山旅游经济圈”都市农业产业化相关产品产值占农业总产值的比重还相当低，总体规模偏小，缺少优质拳头产品和品牌效益。都市农业的生产功能还未得到明显体现，另外，都市休闲观光农业的优势和特色没有很好的挖掘出来，旅游农业、观光农业、生态农业的规划和开发比较滞后，层次较低，多表现为较低水平的产品型和度假休闲型农业产业如农家乐、农家游等形式，都市农业产业化的生态、社会功能尚发挥得十分有限。32、“缺位缺为”现象引人关注，农业产业化的发展缺乏强有力的保障。6一是政策和措施乏力对都市农业产业化推动力有限。目前，当前产业化发展面临的主要问题是“利益共享、风险共担”的机制尚未完善，企业和农户的利益连结机制未能真正建立起来，不利于农业产业化的良好发展。并且龙头企业数量不多，规模不大，实力不强，没有充分发挥开拓市场、引导生产、深化加工、搞好服务的综合功能，辐射带头作用有限。二是土地开发缺乏规划，都市农业发展用地受限。随着城镇化进程的加快，城市规模不断扩张，非农建设用地需求急剧增长，城市及其周边农用地将更趋紧张。一旦发生农用地与非农用地相争，在当期经济收入的诱惑下，往往是农用地让位于非农用地。都市农业现行发展区和目标规划区如城市郊区是城市扩展的首选地区，其城市化进程也较快，这一矛盾更为明显。同时由于对城市化进程和规划把握不到位，都市农业项目存在刚建成就被征用的局面，投入的资金难以产生效益。如何处理好城市发展、土地开发与都市农业用地的矛盾，加强科学规划和合理指导，推动城乡和谐发展，是农业产业化快速发展的关键。33、农业产业化领域从业人员素质不高，劳动力要素面临结构性短缺。农业产业化是现代农业、高新技术农业和企业化农业，需要区位、市场、信息、资本和科技等生产要素实现最佳组合，更需要一批有一定具有现代知识、技能和经济实力的较高素质人才来推进。而一方面农村青壮劳动力大量外出务工，走向农外兼业，并加快向非农产业和城市转移，农业就业劳动力不断减少。据统计，“横岗山旅游经济圈”乡村从业人员中农业从业人员同比下降57，这就客观上导致了农业就业劳动力逐步老化，质量相对降低，使农业生产和农村发展面临有7知识、有技能、有体力的农村实用人才队伍相对缺乏的困难。另一方面在现阶段都市农业的比较效益尚未充分显现并影响人才创业、就业选择时，从事现代农业对城市高素质人员缺乏较大的吸引力，加之固有观念和城乡差异的影响，城市高素质人员从事农业生产、经营管理和科学研究等的还比较少。因而“一小时经济圈”都市农业从业人员总体文化程度较低，接受新技术、新事物的意识不够，经营管理水平不高等现状难以满足农业产业化发展对人才的需求，农业产业化的快速发展受到人力资本短缺的限制。第三章、可行性分析、项目建设的背景（1）、当前农业和农村发展已进入一个新的历史阶段，农业形势发生很大变化，调整优化农业产业结构，大力发展优质农产品生产已成为当前和今后农业工作的中心任务。本项目定位于现代农业、生态旅游,使之成为集现代化、集约化、产业化一体的绿色无公害农林产品开发，精品乡村旅游示范基地。（2）、农业观光园的雏形源于上世纪30年代，西方国家一些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行一些活动，70年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，90年代开始在我国应运而生，上海是我国第一个将包括“观光农业”在内的“都市农业”列入国民经济发展规划的城市。（3）、发展观光农业已成为一种世界性的潮流，在一些发达国家，观光农业主要有两种形式一种称作市民农园，农家将部分土地出租给城市居民业余耕作，市民可以自己动手，种菜、施肥、浇水，进行农田管理同时还可以进行垂钓，还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动；另一种称作农业公园，市民只要买一张门票，就可以自由自在8地在公园里观光，看看碧绿的蔬菜，闻闻芳香的鲜花，采摘鲜嫩的水果，净化心境在河边垂钓，临走时，还可以得到一袋自己采摘的新鲜农产品和鲜活的鱼。目前北京多仿造这类模式。（4）、观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、钓、书、画、摄、购的农业，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而促进当地绿色生态农业产业的发展。二、项目建设的必要性按照生态学原理和生态经济规律，因地制宜地设计、组装、调整和管理农业生产和农村经济的系统工程体系。它要求把发展粮食与多种经济作物生产，发展大田种植与林、牧、副、渔业，发展大农业与第二、三产业结合起来，利用传统农业精华和现代科技成果，通过人工设计生态工程、协调发展与环境之间、资源利用与保护之间的矛盾，形成生态上与经济上两个良性循环，经济、生态、社会三大效益的统一,即从根本上增加农民可持续型收入、确保农村改革顺利进行。（1）、综合性。生态农业产业观光园区强调发挥农业生态系统的整体功能，以大农业产业化集群发展为出发点，按“整体、协调、循环、再生”的原则，全面规划，调整和优化农业结构，使农、林、牧、副、渔各业和农村一、二、三产业综合发展，并使各业之间互相支持，相得益彰，提高综合生产能力。多样性，生态农业产业观光园区针对我国地域辽阔，各地自然条件、资源基础、经济与社会发展水平差异较大的情况，充分吸收我国传统农业精华，结合现代科学技术，以多种生态模式、生态工程、丰富多彩的技术类型装备和结合市场经济发展农业产业化生产，使各区域都能扬长避短，充分发挥地区优势，各产业都9根据社会需要与当地实际结合、协调发展。（2）、高效性。生态农业产业观光园区通过物质循环和能量多层次综合市场利用和文化内涵系列深加工，实现经济规模增值，实行生态型资源化利用，降低农业产业化成本，提高经济效益，为农村大量剩余劳动力创造本地及时、长期就业机会，保护农民从事农业的积极性同时高效、快速地实现农业产业化经济的高附加值。（3）、持续性。发展生态农业产业观光园区能够保护和改善生态环境，防治污染，维护生态平衡，提高农产品的安全性，变农业和农村经济的常规发展为持续发展，把环境建设同经济发展紧密结合起来，在最大限度地满足人们对综合性生态农业观光产业日益增长的需求的同时，提高生态环境，有效地、理性的、可持续的推动农村产业化的深化改革进程、实实在在地增加农民收入，改善农业产业结构。4、提升替代传统产业，保护水源地的需要,项目地处县域水源保护地八斗水库，水资源相当充沛。当前项目区域内的主要产业是林农种植和养殖业，规模不大，效益一般。其油茶茶叶等经济作物品种严重老化，需要进行替代。区域内黄牛山羊土猪土鸡等畜禽品种无绪的散养,对区域内植被水源生态造成极大破坏,需要统一规划,科学放养。通过旅游业这一“无烟工业”的发展，替代传统农耕发展，既提高经济效益，又提高环境效益。5、弘扬和保护区域内民俗文化的需要,区域內民俗有自己的特点，目前基本没有展示和整理，不利于民族文化的传承发展。通过旅游业，就可以有目的、有意识地进行整理保护和利用。（三）、项目建设的可行性1、区位交通相对便利，市场条件好，可进入性强本项目独特的地理位置和便捷的交通优势，红色旅游通道穿境而过,直接与大别山红色旅游圈相连。从蕲春县城到项目所在地只需3010分钟，黄梅武穴等县城都在一小时路程以内；在建的麻武高速公路蕲春出口距项目所在地仅需25分钟。大武汉经济圈是规划区的主要客源地，客源地与目的地之间车程都在12小时左右，旅游区的可进入性较强。蕲春县旅游东线经此而过，从宏观旅游地理位置看，本区发展旅游业的区位优势显著，可以借助多层次、高密度的旅游交通网络充分发展旅游业。方便快速的交通网络能保障客商及农牧产品进得去、出得来、散得开的要求。2、生态资源相对丰富，有较大吸引力项目用地四面环山、独特的小盆地自然环境，形成独特的山地小气候。山间植被繁茂，林果品种繁多，以油茶和楠竹为主，谷底春来早，一年四季花木飘香。自然生态资源相对丰富，以“山泉小溪流水人家；竹海油茶鸟语花香”为其主要特色。盆地周边没有工业污染，内部基本没有污染源，加之植被茂密，一年四季空气清新，可谓天然氧吧，区域内八旬以上老人40多位，是远近闻名的长寿宝地。这一切对城市居民有较大的旅游吸引力。3、上级政府部门重视和支持随着旅游的经济效益和关联效益的突显，省市有关政府部门对乡村旅游发展给予了更多的政策支持和经济支持。在制定全区经济发展时将旅游产业提到了战略高度，提出“旅游兴区”的指导思想。此次,有省、市有关部门的优惠政策,县、镇二级政府的重点扶持，本项目必然将获得巨大的发展空间。4、旅游规划已经制定通过紧张的野外考察，旅游规划专家充分挖掘了项目所在地的社会文化与自然内涵，设计了较为全面的方案，制定了八方泉“生态农业、乡村旅游度假城”概念性规划，为今后的发展提供了可靠的技术支持。115、管理体制较先进八方泉“生态农业、乡村旅游度假城”旅游管理，一开始就设计了公司、平台自然投资人的协作模式，体现了政府主导，更体现了市场为主体的原则，调动了方方面面的积极性，管理体制的安排较科学合理。6、游客客源、市场前景分析蕲春以李时珍文化和自然资源为主的旅游景点5个，年实际接待约10万人次，实现旅游收入2亿元；以纯餐饮、休闲型的农家乐为主的旅游点约30个，年实际接待能力15万人，实现年收入约3亿元；独缺以生态农业种植养殖、田园风光、为主的景点。现目前蕲春，乃至黄冈地区都还没有一家大型的综合性的生态农业观光园区，但是蕲春的旅游资源丰富，特别是项目所在地凭借是,驰名海内外的药圣李时珍故里，更是蕲春文人旅游的一颗璀璨的明珠，那么发展生态农业观光园区就是天时、地利、人和。项目目标市场分析表客源市场市场特色一般观光主要为市内观光旅游者及会议商务旅游者。由于基数大，该市场表现为人数多，流动快，停留短，消费相对较少的特点，据此公司将不断推出创新的项目和活动，来吸引更多回头客源，随着社会经济发展，该市场将稳定增长。休闲度假住宿由近程市内及远距离国内旅游者组成。远距离旅游者市场季节性较强且变动较大。市内旅游市场受气候、场地等主导因素影响，规模会不断扩大，人次总量在夏、秋季最多，消费弹性大、重复消费的比例高、消费档次高。当然，对旅游地的活动要求较高，停留时间相对较长。商务会议主要指市域内企事业机构商务应酬活动及县域内外的各种中小型会议、团体聚会、家庭集会等旅游市场，此类游客重复消费率高，消费档次高，是创新时的重要消费群体之一。餐饮娱乐聚会随着蕲春李时珍文化旅游的进一步开发，特别是娱乐项目的增多，以娱乐聚会为目的的游客也会增多，这类市场消费潜力大，消费档次高，公司通过对设施及项目的不断提高，来满足这部分消费群体的需求。12因此根据上述市场分析，八方泉“生态农业、乡村旅游度假城”开发市场定位为以市域休闲度假为目的的中青年中低档旅游市场为主体客源市场，并以此为核心，进行有效地延伸，逐步开发其它类型的客源市场。7、发展蕲春生态农业观光园区的优势71、资源优势蕲春旅游农业资源种类丰富、可观赏性和体验性较强、拥有丘陵低洼地域的平坝农业景观和远离工业化无污染生态农业景观为主的多样多层次多季节生态农业立体景观带；农业产业特色和农产品种类齐全，特色突出，现已形成特色花木产业、高优果苗产业、无公害水产业、无公害蔬菜产业，等优势农产业。历史名人文化浓厚而独特。72、相对区位优势项目独特的地理位置和便捷的交通优势，红色旅游通道穿境而过，从蕲春到八斗只需30分钟，黄梅武穴到方铺都在半小时以内；在建的麻武高速公路蕲春出口距八斗仅需25分钟，方便快速的交通网络能保障旅游交通进得去、出得来、散得开的要求。73、客源市场潜力优势黄冈、蕲春的人口基数大，居民出游能力较强。根据对两地市民的调查，15的黄冈、蕲春市民每季度就要前往农家乐景区（点）进行休闲，还有10的市民前往农家乐景区的休闲率达到了每月一次，市民回归自然的心理需求迫切。发展生态农业观光园区，正好满足了市民出游接受自然的需求。74、具备了一定发展基础观光与休闲型旅游农业由起步开始转向发展阶段，一批大型星级农家乐和观光休闲型旅游农业基地逐步兴起，旅游和生态农业观光体验自然、回归自然、放松身心的观念深入人心。13总之，该区域有条件、有能力发展好旅游业，实现农业与乡村旅游业的结合，农民、农村与旅游业的结合，优化产业结构，提升当地文明水平，旅游业会成为该区域兴村富民的重要产业，为社会主义新农村建设做出表率和示范。本项目的实施会带来可观的经济、社会和环境效益，本项目是可行的。四、项目的功能设置（1）、科技示范功能科技示范是农业观光的重要内容之一，引进新品种、新设施、新技术并运用到生产上进行充分展示，才能提高观光园的科技内涵，增强园区的新颖性，才能让更多农民和城市居民了解农业的发展和新的科技成果。（2）、科普教育功能农业观光园就应具备为中、小学生提供实践、学习农业知识的条件，在项目设置、文字解说方面要由浅入深，直观易懂，形象生动，趣味性、知识性强，使观光园成为中、小学生学习农业、体验农业的绿色教育基地。（3）、生态观光功能是自然生态观光园的主题功能。在景点分布上一定要紧凑，不能太散，布局要美观合理，一种景观和一个品种的面积不能太大，沿着观光游览路线应不断变换内容，每一物、景观都要有文字说明，要让游人感觉是在逛公园，而不是在旷野农田。（4）、体验和参与功能可以辟出一片供游人参与农作活动的“农耕乐园”或叫做“自耕园”，准备一些农具、农事服饰、种子、种苗等等，让游人参与赶牛犁地、播种栽苗、浇水施肥、松土除草等农事作业，体验农耕生活的快乐与劳作。同时可增设采摘、收获、加工、品尝的参与项目，让游人感受农业丰收的喜悦。传统的畜力农机具、水车、风车、纺织机、石碾、石磨等和现代的小型耕种收获机械、加工机械都可布置供游人参与，以增强观光园的农耕文化气息和丰富游人体验农家生活的乐趣。当然，也可设一些其他较为传统和娱乐性强的设施项目，14以迎合不同类型游客的参与兴趣，特别是儿童参与项目应该作为研究和设立的重点，从有力锻炼儿童体质、开发儿童智力角度去考虑项目的建设。（5）、综合服务功能除了设置以上四项基本功能之外，创造一个洁净、优雅、方便的园区环境是十分必要的，要把旅游景点的经营和管理模式引到园中来，以方便游客的看、玩、购、吃、住、行，并能从服务项目中得到收益，从而提高农业观光园的综合经营效益。五、项目建设的依据1、2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定2、2009年湖北省委文件中共湖北省委湖北省人民政府关于2009年抓好重大项目建设促进农业发展农民增收的意见3、中国农业观光园发展研究报告（2007）第四章、项目发展总体定位一、项目理念1、尊重原生态2、崇尚自然生活方式3、提倡快乐养生二、项目建设原则1、坚持持续发展理念，避免破坏生态环境。2、有利于本地发展，让本地农民受惠。3、规划要全面，有远见；设计要高标准，重细节。布局要因地制宜，善用已有各项人文、自然资源，包括本县的人文景观与项目周围的旅游项目。4、树立品牌意识，定位清楚，产品创新、有特色。155、建立综合服务体系，硬件（设施）与软件（员工素质、服务态度、与安全、卫生意识）一并考虑。6、巧用环保科技，设计开发多种体验产品。7、实践绿色生态、生产、生活理念，展示自然简单、快乐健康的养生方式。8、借鉴“立体”营销策略，充分利用网络媒介。三、战略定位近期生态休闲、三农乐园。中远期以乡村风情为特色、以度假、养身养老,休闲、体验为主体的综合旅游地。四、战略品牌乡间小路、世外桃源第五章、项目规划总体布局根据旅游资源的地域组合结构、类型结构、开发利用方向，项目旅游总体布局采取“二区四园”格局，形成三足鼎立格局。（一）、“一区”即八方泉生态农业观光休闲区1、规划主题及建设年限11、整体规划以生态种养植为核心，加工仓储配送为辅的现代化生态农业产业园区。12、本项目拟在2015年5月开工，工期约3年，于2018年4月全部竣工。2、园区规划方案21、总规划面积137424亩。22、绿色油茶基地6000亩,无公害有机茶叶800亩。23、特色无公害生态果园种植区约500亩，翠冠（梨）早熟型、皮16球（桃）、水晶甜樱桃等市民少见的新奇果品种。重点抓住这一品牌，借“春花”、“夏实”两个高峰期，开展林业观光活动，把发展果品生产经营与发展生态旅游结合起来，把传统农业与观光农业结合起来，建成城市居民休闲游憩、养生、体验田园乐趣及乡村居民农闲娱乐的好去处。24、特色无公害生态农产品种植区约500亩，一温室大棚反季节新奇蔬菜长季节、硬肉型的西红柿、春白萝卜、春大白菜、无刺小型黄瓜、彩色甜椒,二香芋地膜洋芋蕲山药皇家贡米水葡萄等地方特色品种。25、水上娱乐中心功能区约200亩，将以八斗水库为基础，打造水上娱乐、休闲、自然垂钓、微形观光水电站于一体的综合型水上功能区。26、药材生态体验园区约225亩，浓缩药圣文化内涵，充分体现李时珍文化的田园风情。27、生态环保型精品农艺科普展览体验中心约30亩，结合蕲春农艺技术的发展历程，展示中国五千年农艺发展成果，重点结合明清时期的农艺成果并与李时珍文化内涵相融合，跨越感受李时珍时期的农业产业文化，同时跟随当今世界的农艺潮流，让观光人员了解更多农艺科普知识，以此提升生态园的文化内涵和层次，使之既能够体现科普教育的趣味性又能够使李时珍文化达到雅俗共赏。28、珍惜林木名贵花卉盘景种植培育园区约1000亩，以新奇稀特的观赏林木、花卉盘景为主，其中珍惜林木有中华红叶第一杨、紫薇等，名贵花卉有郁金香衣草大花蕙兰、新品桂花、国兰、天彭牡丹、春剑、高山杜鹃等。29、生态型绿色农产品交易园200亩，园区建筑秉承环保、生态、回归与明清古街风格结合。17210、生态型养殖主要依靠7000亩经济林竹林生态林地进行套养,以本地黄牛山羊土猪土鸡为主体,适量引进东北梅花鹿及其它珍惜飞禽等。211、办公管理区规划用地30亩,园区建筑秉承明清风格,结合现代环保、节能等理念。211、生态型园区内道路网约59公里，此道路网建设始终坚持生态、环保、不改变土地表面的性质的基本原则下进行整体规划修建。212、生态园区外围环形道路约25公里，园区外围道路建设本着以人为本、创建和谐社会主义新农村为公司宗旨，主要是解决当地居民的生活出行问题，同时建设标准仍然始终坚持生态、环保、不改变土地表面的性质的基本原则下进行修建。（二）、“二区”即八方泉乡村旅游中心度假养生区规划形象为“古朴山水、世外人家”,功能定位以乡村民俗、三农体验、养身养老,旅游度假的综合服务功能区。1、本项目含“四园”拟在2015年5月开工，工期约5年，于2020年12月全部竣工。2、园区规划方案21、总规划面积69448亩。含“四园”规划面积22、以园林、人家为主题的乡村风貌旅游区。23、以农作体验为主题的民风民俗旅游区。24、以荡舟、垂钓为主题的水景观光休闲旅游区。25、以及提供农家餐饮、住宿为主的舌尖文化、生活服务区。26、以生态型会议、休闲、户外运动为主的商业服务功能区。27、以度假、养生为主题的乡村民宿社区。此园区充分结合生态环保，在不破坏土地表面性质的情况下、置身于珍惜林木名贵花卉种18植培育园区之中，修建独立式、生态型、自然感十足的养身、养老、度假别墅群。（三）、“四园”即盆景奇石园、手工体验园、时珍国医园,蕲春四宝园。1、盘景奇石园。规划形象千年古鹃,奇石异景。功能定位以名贵杜鹃、奇异松柏、千年银杏,珍惜古桩,及各类奇石为主题的观赏旅游园。2、手工体验园。规划形象原古作坊，悠闲体验。功能定位以手工磨油,石磨碾谷,泉水酿洒,土锅制茶为主题的悠闲体验旅游园。3、时珍国医园规划形象国医立本、修性养身。功能定位以观赏草本,现场问诊,了解中医,宏扬国学为主题的国医文化旅游园。4、蕲春四宝园规划形象古城遗风,蕲州再现。功能定位以蕲龟蕲蛇蕲竹蕲艾为主题的蕲州历史文化旅游园。以上项目建成均可对外开放，整个生态种植养殖过程可参观，可实地参与操作，可以认种认养，开辟自己的小菜园。4、规划设计原则及发展思路1、园区规划建设、设计原则。11、实现生态农业园区的绿化轮廓，疏密相间，构成宏观上的绿色气势，既形成一道绿化屏障，又做到绿化、美化与发展地方经济相19结合。12、重视沿路绿化建设。浸湿地带以成片自然栽植竹类为主，适当配置其它一些有色林带。上层植被可以种植慈竹、斑竹、凤凰竹、水竹、苦竹、麻栎、水杉、紫荆等，中层灌木以箬竹、凤尾竹、荚迷为主，下层地被栽植鸢尾、玉簪、萱草、中华常春藤等,园区道路穿插于整体各个主题园区中间，既利于观光休闲，又整体规划，同时进行科学搭配、科学策划，让其自然融入园区生态建设。13、生态餐饮园区建设。主要体现回归自然、环保生态，同时体现乡村体验文化内涵，周边以优质竹林进行绿化建设。14、苗木培养以实际需求的原则，生态农业园区东侧的花卉苗木种植基地主要作为提供规划区内植物苗木，同时也可栽培植中、低档类花木，供社会需求。2、园区规划建设、发展思路21、要以绿色生态环境建设为中心，做好总体规划，分步实施不断完善和提高。生态观光、文化旅游园农要以田园风情、历史文化、旅游文化、李时诊故里、功能性设施为依托，充分利用区域交通资源优势、“药圣故里文化”、等丰富自然资源、悠久的历史文化优势，做深做透山水田园风光的文章，充分赋予园区以观赏、休闲、度假、消费、贸易和李时珍文化赋予的旅游项目概念等新的功能，把园区生态功能的开发与新农村建设以及旅游文化的开发有机结合、融为一体，做大做响休闲度假、餐饮娱乐、生态观光、李时珍文化衍生服务项目等旅游新品牌，为蕲春旅游繁荣、和谐蕲春增收开辟新的途径。园区的规划建设，除了必需的生活、办公、服务设施应率先定位以外，休闲、度假、餐饮、娱乐设施必须是以与李时珍文化相互交融的固定建筑，该仿必须要,越有真实感越好，体现出明清时期的繁荣特色，“明清时期”的要有,但不能20照搬已有的，务求创新使用，要充分利用生态观光及各种绿化植物，装点园内每一块地、每一角落。所有道路、停车场、房前屋后、墙上都可让蔓生的瓜果、蔬菜、葡萄及其他绿化植物攀援生长，用别具风格的材料做支架，实现园内的立体绿化，让游人能在更多的绿荫下轻松漫步，绿荫下可布置一些耐荫花草和布置一些取自自然的石质、木质、竹材等的凳子、椅子，供游客休息、纳凉，从而造就一个亲绿空间。根据园内地形及土壤质地条件，做好种植、养殖及其他功能区域划分。总之要充分利用园内每一寸土地，不能荒废和闲置，要搞一片是一片，避免一次性铺的面积太大，出现资金、技术、管理跟不上而导致瘫痪、根据经验和资金的积累，技术和管理水平的提高，逐步完善。22、园区建设必须符合“李时珍国际文化旅游城李时珍文化园”的总体归划方案，充分利用生态观光（南灵寺庙宇景点、生态田园风光、仿明清村庄建筑群、八斗水库综合开发），以明清时期李时珍文化衍生旅游项目为载体的旅游目的地，有利的结合商务会议、休闲、度假、购物、餐饮、娱乐等综合性功能区，进而建设成为理想的消费目的地。生态观光、文化旅游园是以种植珍惜林木花卉、名贵反季节蔬果和文化氛围建设为基础生态田园风光。因此凡是涉及生态田园的内容都可以在园中设置，内容越多越好，但布局要合理，要讲究科学性和艺术美感，而不是简单的拼凑组合。尤其必须从生态自然、田园风光的角度考虑，把生态田园景点建设、功能区域建设和李时珍文化旅游资源充分地综合利用、科学地展现出来，让人们既能感受到李时珍文化的博大精深和丰富文化底蕴，又能沐浴大自然般的清新、雅静，还能使充分享受现代生活消遣方式和无微不至的人性化服务。23、要突出新、奇、特，不断改变园中景观，体现文化旅游的内涵。21生态观光、文化旅游园的生命力在于它的特色，开发生态观光、文化旅游园要在特色生态田园和文化上做文章，离开特色就没有吸引力，没有竞争力。当前建设特色生态观光、文化旅游园，首先必须克服低、小、散、乱的现象。由政府出面，组织农业、旅游等部门，根据各地的生态和文化旅游特色结合地理特点、人文景观，精心规划，谋篇布局，开设项目。将“生态观光”、“商务会议”、“文化旅游”、“休闲度假”、“酒店餐饮”、“商业娱乐”等富于消费项目积极引入园区，做好李时珍文化衍生旅游项目特色。生态观光、文化旅游园是以珍贵花卉林木种植培育、无公害蔬菜种植为主要景观对象的具有生产性的田园生态景观园，观赏的季节均衡性很强，这有不断改变园中的观景效果。自然界被人们认识栽培种类非常繁多，花草、蔬果、珍惜林木、观赏花卉应有尽有，可以采用各种设施及培养条件，引进国内外的新品种。体现新和特，可以通过不同的栽培方式和农艺技术，赋予植物生长状态的奇特感，如通过无土栽培及环境调控，使一株番茄结几千上万个果实的“番茄树”，同样还可以培养处“青椒树”、“黄瓜树”、“茄子树”等。通过种间嫁接使一株番茄结出五颜六色、形状各异的果实，从而提高植物的观赏价值。在生产景观布置过程中，采用无土栽培方法，更换布景方便，能实现植物景观的多变，让植物也能“动起来”或随时“搬家”，充分体现出自然生态的田园风光。24、依托李时珍文化，打造精品要把传统的农业和现代化农业有机结合，展示农业的发展历程和农业文化。观光园作为科技展示、科普教育的基地必须全方位展示不同历史阶段的农业发展成就。现在人们已开始崇尚自然、回归自然，传统农业的某些生产方式又回到人们的身边，如现在提倡有机农业和生产AA级绿色食品，就得借鉴传统农业和自然农业的某些做法，有些地方已出现“放养鸡”、“放养猪”的养殖方式，不喂复混饲料，种植农22作物提倡间作和轮作，绿肥、秸秆还田、增施有机肥、用沼液作追肥和预防病虫害等，这些传统的做法应在观光园中得以充分展现，使观光园成为自然科学和农业“大学堂”或“博物馆”。结合李时珍文化，重点展示盛唐时期的农业发展特色，通过实务还原盛唐时期的农业耕、种、收和农艺发展，展示明清时期李时珍在蕲春生活的通过广泛引进农业高科技品种，使观光园内的农业产业品种立足新、优、奇、特，增加知识性、文化性和科学性。发挥观光农业园在发展生态旅游上的优势，做强做响观光农业生态牌。通过完善观光园内的休闲功能，使园区真正成为集观光、体验生活、休闲和娱乐于一体的好去处。相对于农村项目带来的巨大社会效益，以上经济和品牌效益都是微不足道的。我们的事业将坚持以人为本，致力于通过我们的模式、我们的努力去填平“城镇数字化鸿沟”，推翻“信息壁垒”，致力于全面建设庞大的农村的信息化，为我们的现代化新农业事业贡献力量第六章、环境保护一、生态环境现状项目所在地处蕲春东南部，区域内森林植被率89以上，动植物种群资源十分丰富。局部地区存在生活垃圾、牛羊排泄物,直接影响区域内水源地。总体来讲区域内生态环境良好，空气质量十分优良,在全国排名前列。2、项目建设对环境的影响分析项目在建设过程中对环境可能造成的不良影响主要因素有1、清水整地、路基平整方式不当或可能造成水土流失。2、火烧清理（炼山）除清理彻底、省工、便于造林作业外，还可以提高地温、增加土壤灰分、消灭病虫害，但对环境也有负面影响,主要表现为降低了林地的保水能力，容易发生水土流失，大面积炼山还会23对大气环境造成污染，使害虫的天敌及其它昆虫、鸟兽丧失栖息场所。对此，要求项目进行林地清理时，尽量不要采取炼山方式，如果要炼山，则要选好炼山时间，掌握炼山方法，将负面影响降到最低。3、全垦整地对水土流失的影响随山地坡度而变化，按回归分析,其指数结果呈函数式，即在坡度25度以下时，固体径流随坡度增加而缓慢增加，坡度在25度以上时，则随坡度增大急剧增加。对此,要求项目尽量以块状或带状整地，减少技术性的水土流失。4、工程建设期内,如各项环保措施不到位,或会造成局部空气及水源的污染。三、环境保护措施31、施工期环保措施311、将清林物运出山外，尽量不用或少用炼山这种清林方法。312、采用沿等高线带状整地，栽植穴按“品”字形配置，带间及下坡林缘保留部分原主植被。313、抚育时将砍除的杂草、灌木覆盖栽植穴及其周围，避免降雨对土壤的直接冲刷,或者在林下间作豆科等农作物,既可改善土壤肥力结构，也能增加地表覆盖,达到保持水土的目的。314、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。315、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥青和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居区，并落实沥青烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥青拌和站预制沥青，进行路面铺设。在工程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木，24预防水土流失，净化空气并美化环境。316、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到建筑施工场界噪声限值（GB1252390），并按中华人民共和国环境噪声污染防治法的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。32、营运期环保措施321、本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水，为保护项目区环境，各区间建立独立大型沼气池消化生活垃圾，形成各区间独立的生物循环系统,充分利用生物能源沼气解决各区间生活用气，沼渣、沼液供项目农业版块做有机肥料使用。项目各区间将建独立的生活污水处理系统，采用生化处理技术接触氧化法进行处理，使污水达标排放，用于各景区树木花草灌溉,或进入生物降解过滤系统后回归自然。322、本项目建筑采用民用建筑节能设计等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能环保措施。323、交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具,达到节能环保目的。324、加强森林法、森林法实施条例和相关政策法规的宣传,提高教育施工人员对森林资源的保护意识，防止对周边森林资源产生破坏。第七章、投资估算及资金筹措一、投资估算25项目开发建设投入估算项目投入估算（单位万元）项目类别旅游项目总投资年内投资河流与水库整治1500300垃圾及污水处理系统2400600中心广场2000500景区门楼500200旅游客服中心1500500公共卫生系统1000200旅游资源与环境保护旅游产品开发度假别墅群165002000旅游接待中心宾馆55001000户外露营及农舍客栈3000200停车场500220道路与基础设施30001500杜鹃盘景园20001000手工体验园30030时诊国医园600120旅游服务设施蕲春四宝园500100茶油、茶叶基地新建与改造1200800生态农副产品交易中心40060生态农副产品收储加工基地600200特种禽畜养殖基地500200水山娱乐中心80050果蔬基地300250苗木、葯材基地300250农业生产基础设施含路网13501200农业基础设施生态科普体验基地350140旅游广告宣传400200旅游活动、宣传措施200100旅游促销其他1003026旅游人才资源开发人才培养、交流等20050总计4750012000以上投资总额中需要加上不可预见的投入，按项目总投入的10计算，另需追加4750万元。据此项目总投资约需52250万元，作为概算，我们做取整处理，最终项目总投入约为52000万元。二、融资方案1、成立股份公司由股东共同出资募集资本金（林地流转款、启动资金等）。2、争取银行信贷资金支持3、争取政府政策性资金支持4、通过开发项目的积极推介和宣传，让意向民间投资者以股份制参股的形式共同出资开发。5、对少数资源点进行有偿转让，出让一定期限的开发经营和使用权，以换取其他资源景点的开发资金。三、经济效益分析31、财务评价311、评价依据和原则3111、依据（1）、国家计委颁发的建设项目经济预防方法与参数。（2）、财政部制定的最新企业会计制度。（3）、营业税、所得税等相关税收法规。3112、原则（1）、遵循动态分析为主，静态分析为辅的原则。（2）、遵循效益与费用口径一致的原则。32、收益估算27321一次性收益度假别墅群按30毛利顸算,项目建成后当年可回收资金约23571万元。322营业性收益项目建成后年接待中低端顾客计划115000人/次以上，高端客户计划5000人/次以上。实际估算时按保守方法预测运营第一年按目标估算，即年收入13560万元，年利润5622万元；运营第二年按年递增15估算，年收入15594万元，年利润64653万元；运营第三年按年递增15估算收入179331万元，年利润7435095万元。含农业版块收益323项目投资成本回收期静态为85年。含建设期2833、营业性收益分析表项目全部建成运营第一年经营性收入分析表（年均递增15以上）序号名称收益（万元）备注1四大主题园区门票960年接待游客12万人次，其中本地游客4万人次，外地游客8万人次2生态环保型餐饮住宿功能区2640年接待游客88万人次3水上游乐中心功能区600年接待游客5万人次，其中本地游客39万人次，外地游客11万人次4会议、休闲、度假、户外运动、商业功能区2700年接待各种会议60余场次，游客55万人次5农副产品交易收储加工类300主要收储加工销售蕲春本地名优农产品,如山药豆干野笋等6茶油茶叶基地22806000亩茶油基地每年每亩保守收入在3000元以上,800亩有机茶可创收480万元7禽畜养殖基地2200年出栏本地优质黄牛500头,黑山羊1000头,有机黑猪2000头,梅花鹿茸500付,土鸡10万只等。8竹林/果蔬苗木药材基地1280绿色水果500亩,有机蔬菜500,药材225亩,竹林近3000亩,苗木1000亩9其它服务600物业,医疗保健,保洁等服务2910合计13560餐饮类收益已扣除食材成本34、成本分析成本分析表序号名称成本（万元）备注（所有成本率均包含投入资产折旧）1景区及四大主题园区358功能设施维护,景区管理,环卫及安保。3水上游乐中心功能区224水上游乐收入成本率32（娱乐设施的折旧年限一般为510年，现定为6年）（不含人工，人工综合单独预算）4生态型会议、休闲、度假、户外运动、商业功能区1176生态型会议、休闲、度假、户外运动、商业功能区收入综合成本率42（不含人工，人工综合单独预算）5生态环保型餐饮功能区692餐饮功能区收入成本率44（不含人工，人工综合单独预算）6茶油茶叶基地7206000亩茶油/800亩茶叶田间维护、施肥、采摘、加工销售等,含人工7禽畜养殖基地1086饲料、管理、加工销售,含人工8竹林/果蔬苗木药材基地432田间管理,收储,加工销售,含人工9人工（750）1944人均综合工资180012750（保险36012750）10土地流转金75土地初期流转金75万/年（按照年均增2预算后期）11经营及财务费用840营销后期等公共开支及银行利息支出,项目运营后,一次性收益回笼资金23571万元,项目实际负债28429万元,减项目合作资金23000万元,项目帐面负债5429万元12税金391农产品销售属于减免增值税，其他销售性增值税平均税负13预计74万元，营业税5预计260万元，税金附加等预计57万元3013合计7938项目合作资金未计算财