项目策划-第2章ppt课件

.,房地产项目策划,西安建筑科技大学管理学院兰峰E-mail:lfhh2000,.,第2章房地产项目选址策划,本章学习要求,1.掌握土地使用权的获取方式；2.熟悉竞标土地的估价方法；3.了解不同类型项目选址时主要考虑的影响因素和土地投标前的准备工作。,.,居住商业项目选址主要考虑哪些因素？工业,.,2.1项目选址,住宅项目选址,商业项目选址,工业项目选址,普通住宅公寓别墅,零售业写字楼酒店,工业厂房仓储用房研究与发展用房,.,居住项目选址主要考虑因素,自然环境,交通条件,市政基础设施,地块背景及区域规划方向,生活配套设施,用地成本,市场状况,房地产相关政策,.,九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心,.,中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。,.,.,.,.,.,商业项目选址,零售业,（1）消费市场；（2）商业环境；（3）商业辐射范围；（4）潜在商业价值；（5）规划设计条件,写字楼项目,（1）周边环境状况；（2）交通便捷程度,.,西安市零售业（批发市场规划介绍）,案例1,.,中心商业区规划,二级商业规划,社区、城镇规划,目标,现状,功能,规划,区域,明城墙内，处于西安城市中心地带,形成高度繁荣的现代大都市商业中心,以购物、休闲、旅游为主的综合商业,零售商业核心集中区,业态设置：精品化，中高档化；鼓励设置：购物中心、餐饮、文化娱乐设施；限制：大型超市、仓储式会员店,涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈,各区域商业中心结合各自区域的特点，形成购物、餐饮等各特色。,突出结构合理，特色明显、功能齐全的规划原则,目前区域性商业中心发展较好，重点发展三环商业带、卫星城,鼓励设置：百货店、专业店、超市、餐饮网点、文化娱乐设施。三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。,以社区为载体进行布局，其营业面积控制在2.53万平方米左右,商业网点的数量和结构要与社区规模相配套,配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业,目前社区商业街头巷尾的低档杂货店、食品店较多，后期将全面整改，发展连锁,限制设置：百货店、专业店禁止设置：仓储式会员店、专业批发市场、大型超市等,城市商业规划：2004-2020年西安商业网点总规划,.,规划目标：以三环商业带为载体，逐步建立一批起点高，功能强、辐射广的批发市场和大中型批发市场集群。空间布局：控制发展区二环以内区域；重点发展区于二环三环之间；引导发展区三环,二环内不再建批发市场，对原批发市场逐步整改，只留IT、通讯、家电、图书等市场。对货流量较大的蔬菜、水产、水果、服装、生产资料等批发市场逐步予以迁出。,二环-三环，重点安排一些货运量较大的大型批发市场。如建材、汽车、水果、蔬菜、水产、农副产品等市场。,三环，建立大型批发市场园区，集不同行业的批发市场，建立集管理、指挥、调度、衔接于一体的综合性服务设施，并尽可能靠近物流园区及物流配送中心。,城市商业规划：西安批发市场规划（2004-2020）,.,批发市场,改造：,文艺路布匹批发、炭市街副食批发市场，将炭市街副食批发市场改造成土特产和旅游品商业街.,整合：,对性质一致、区位相近、有一定发展前景的市场如大明宫和太华路建材市场、轻工批发市场和仁和及义乌小商品城进行整合。,迁移：,受用地、交通、污染等制约，但有较好的经济效益和发展前景的批发市场迁移到城外交通便利地区，如玉祥门汽配，自强路五金、长乐路果品、炭市街副食水产、文艺路布匹批发市场等可迁到三环商业带。,农副产品：,规划：粮食批发市场，新建1-2家，设置在土门地区和胡家庙粮库附近。果蔬批发市场，新建-4家，设置在二环商业带南郊和西郊地区及三环商业带的北郊地区；在长安区新建12个绿色无公害蔬菜副食批发市场。肉食水产品批发市场，新建13家，设置区域为胡家庙地区和白家口地区，促进生鲜供应与冷库、冷藏链配送相结合。,城市商业规划：西安批发市场规划（2004-2020）,.,城西：汽车配件、农副产品商圈：西北配件/玉祥门、西北果品、方欣水产辐射：西北规模：最大的汽车配件已规划在三桥，炭市街水产已迁移至西二环。物流：建立三桥汽车物流中心，成为西部地区汽车，机电产品及其配件产品的最大存储、转运基地。迁移的批发市场有：西北果品批发,城南：IT、纺织商圈：文艺路、赛格辐射：西北发展：IT已具规模，纺织品发展缓慢物流：纺织城纺织品、服装物流中心迁移的批发市场有：文艺路布匹,城北：建材、五金机电、果品商圈：大明宫/原点新城，自强路五金辐射：西北规模：形成辐射西北建材批发重地发展：建材将成为西部又一集散地物流：草滩果品物流中心迁移的批发市场有：自强路五金批发市场,城东：服装批发商圈：康复路、轻工辐射：西北规模：30余家服装批发商城，已形成规模效应；发展：效益良好，发展潜力十足，后期建设的批发商城已向综化、集约化发展。物流：纺织城纺织品、服装物流中心迁移可能性不大，更多为改造、整合。,西安大型批发市场格局：,.,商业辐射范围商圈,主题1,.,商圈含义,商圈指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围也就是来店顾客所居住的区域范围，无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围，这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点,.,商圈的构成,.,总结分析,1、二环外建批发市场符合规划要求。二环内不再建批发市场；二环-三环，重点安排一些货运量较大的大型批发市场。2、市场有运作成熟成功的如服装、小商品批发商城（康复路）及机电批发市场（玉祥门），建材批发市场（大明宫、中原原点新城），但是比较成熟的且成规模的农、副产品批发市场目前还存在市场空白。,.,某零售业选址条件：1交通便利2接近人们聚集的场所3选择人口增加较快的地方4选择较少横街或障碍物的一边5选取自发形成某类市场的地段6根据经营内容来选址7要有“傍大款”意识。8位于商业中心街道9广告空间10由冷变热的区位,主题2,.,工业项目选址,区域位置,交通条件,城市规划,.,2.2获取土地使用权,2.2.1土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于房地产一级市场。土地使用权出让的最高年限为：住宅居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。2007年11月1日开始施行的中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前面所述的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。,.,1.招标出让招标出让的基本流程及要求：（1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。（2）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。（3）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。（4）招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。,.,.,2.拍卖出让拍卖出让的基本流程及要求：（1）主持人点算竞买人；（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（4）主持人报出起叫价；（5）竞买人举牌应价或者报价；（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。,.,3.挂牌出让挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,.,挂牌出让的基本流程及要求：（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；（2）符合条件的竞买人填写报价单报价；（3）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（4）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,.,4.协议出让协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权，仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采取协议方式。在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让；但工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外目前在房地产开发中，对用于经济适用房、廉租房等社会保障性用房的开发建设项目用地，采用行政划拨方式。,.,2.2.2土地使用权转让土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。,必须按合同的约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金）；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,需向政府报批，获得准予转让后，土地的受让方方可办理土地使用权出让手续，并缴纳土地出让金，转让方将土地收益上缴国家。此方式多见于因企业改制和兼并收购而导致的土地使用权变更情况。,.,2.2.3土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。根据城市房地产管理法的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。,.,2.2.4土地合作随着土地出让方式制度的改革，由于资金实力等原因，现在很多中小开发商在一级市场中“拿地”的成功性在逐年下降，从而转向其他的土地获取方式。其中，与拥有土地使用权的机构进行合作开发，可以省去一大笔土地费用，降低投资风险，这是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。,.,2.3土地投标策划,2.3.1土地投标前的准备工作,密切关注土地招标信息,组建土地竞标小组,进行现场探勘和项目分析,搜集竞争者信息,测算土地成本