总包交钥匙模式下的商务管理特性及管控要点

,总包交钥匙模式的商务管理特性及管控要点,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,地下四大块,地下、地上结构及粗装修,涂料外墙的保温,常规水电,总包新增自施范围,总包新增自施范围,室外给排水管网工程,入户门、单元门供应及安装,停车划线、交通设施工程、耐磨地平和涂料、外墙涂料施工,地下人防门及人防设备工程合同,虹吸雨排工程、配电箱、电动阀、平衡阀供应；不锈钢水箱及隔油池供应及安装、商管厨房设备供应及安装、水表、水处理设备、电线、地暖、板换、散热器、不锈钢烟囱、消声降噪和发电机房环境工程,售楼处、样板间装修工程；围挡工程,总包新增自施范围,总包新增自施范围,总包新增自施范围,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,定义:品牌库选取,工程类分包单位年度招标时自行选择报价.,定义:从品牌库选取单位通过年度招标确定单位及价格;与万达签订框架协议,选型后与总包签订单项合同.且网上合同备案.,定义:从品牌库选取单位通过询价确定单位及价格;与万达签订承诺书,与使用单位签订单项合同.不进行网上合同备案.,（11种）遮阳帘布、变频器、低压断路器、门窗五金,（64种）1内装材料：瓷砖、地板等2智能化设备：摄像机、自控系统等3门窗：玻璃、型材等4其他：保温等消防品牌库材料,定义:从品牌库选取单位通过年度招标确定单位及价格;与万达签订框架协议,指定单位与总包签订单项合同.且网上合同备案.,（12种）工程类：通风空调工程、消防工程、智能化工程、慧云系统工程、夜景照明工程、景观绿化工程、导向标识工程、外装工程、内装工程等,采购数据库分类,（43种）材料设备类：电梯供应及安装工程、空调主机供应及指导安装工程、空调未端/水泵/风机供应及指导安装工程等,分包合同范围,分包合同（集采类）范围,红色字体为已经签订合同项,分包合同（集采类）范围,分包合同（甲定类）范围,分包合同（甲指类）范围,分包合同（甲指类）范围,分包合同（工程类）范围,附表：总承包商的分包商分类及合同关系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥分包匙工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙分包工程合同体系,交钥匙总包自施工程合同体系,交钥匙总包自施工程合同体系,交钥匙总包自施工程合同体系,交钥匙工程合同体系,交钥匙工程合同体系,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,“总包的分包单位确定,总包的分包单位确定,1、成本管理系统中分包单位确定最早时间为施工图纸完成前30天。2、合同中规定了总包对分包商及分包合同价款确定的最迟时间。即施工图纸正式签确移交14日历天完成分包商的确定及分包合同价款的上报。,建议：总承包商尽早确定分包单位，最好是在施工图纸完成前30天。1、分包单位确定后方可下载年度基准价2、分包单位协助总包单位对图纸进行审核。3、分包单位协助总包单位进行图纸测算及新增价格审批,总包的分包单位确定,总包的分包单位确定,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,总包交钥匙模式分包付款,总包交钥匙模式分包付款,“总承包交钥匙”模流程式下合同过程管理,万达,总承包商,监理单位,分包商,发起付款申请,总承包商审批,监理单位审批,业主审批,审批,总承包商收款确认,付款及线上备案,分包商收款确认,付款及线上备案,通知分包商,通知业主,3天内,总包的分包付款流程,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、分包合同（材料设备集采类）办理流程四、分包合同（工程类）办理流程五、信息化模块六、新增价格审批流程及付款审批流程七、图纸用途及移交流程八、签证变更的办理九、对总包交钥匙模式的相关提醒,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,新增价格要点,1、新增价格的事项1.1、新增的材料1.2、新增的子项2、新增价格的分类2.1、分包合同2.2、签证变更2.3、总包暂定价,万达,提交新增价格核定清单表,监理单位审批,工程部提供现场施工状况及界面描述,审批,设计部提供相关技术要求、技术参数,信息系统新增价格事项申请,下发新增价格核定审定表,总承包商,监理单位,新增价格核定审定表签字盖章,新增价格核定审定表盖章后下发,签收,签收,核定价格并完成信息系统审批,新增价格审批流程,分包合同价款在如下情况时需要报集团审批：1、新增子项金额大于合同价款15%以上（含15%）；2、争议金额大于合同价款5%以上（含5%）；3、争议差异金额大于争议部分总价款10%以上（含10%）。,万达,总承包商,监理单位,分包商,发起付款申请,总承包商审批,监理单位审批,业主审批,审批,总承包商收款确认,付款及线上备案,分包商收款确认,付款及线上备案,通知分包商,通知业主,时间差,付款审批流程,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,注：地下四大块是指基坑支护、基坑降（排）水、桩基及地基处理、土方开挖。,施工图纸分类,施工图纸移交流程,2.1持有物业地下四大块及正负零以下土建施工图：可用于土石方、支护、降水、桩基的施工及正负零以下的土建施工。2.2持有物业一版土建施工图：用于主体结构施工、机电预留预埋、主要设备（电梯、制冷机组、冷却塔、柴油发电机、水泵）订货。2.3持有物业二版土建施工图（不含步行街砌筑图）：用于主要砌筑、抹灰、粗装修、机电安装（不含室内步行街商铺内机电工程施工）等。2.4持有物业室内步行街砌筑图：用于室内步行街商铺墙体砌筑、机电工程施工。2.5持有物业专项类施工图：用于专项类工程施工。业主分项提交给总承包商。2.6售楼处、样板间施工图：用于该部分工程的施工。2.7销售物业首期施工图纸：地下四大块及正负零以下土建施工图，可用于土石方、支护、降水、桩基的施工及正负零以下的土建施工；土建全专业施工图用于项目首期的施工；专项类施工图，用于项目首期的专项施工，业主分项提交给总承包商。2.8销售物业后期施工图纸：土建全专业施工图用于项目后期的施工；专项类施工图，用于项目后期的专项施工，业主分项提交给总承包商。2.9总承包商按业主要求或经业主同意完成的施工工艺深化图纸（含幕墙、门窗、钢结构、夜景照明、弱电智能化、慧云集成平台、景观、内装、导向标识等深化图纸），BIM（持有物业）设计模型及图纸、机电管线综合图纸，专业厂家深化施工图纸（含太阳能热水、虹吸雨排等深化图纸）用于各专项工程施工。,施工图纸用途,1.施工图纸审核1.1施工图审核阶段，业主提供两套施工图纸给总承包商审核，总承包商应在收到业主提供的图纸后，填写施工图纸签收单，并依据现行国家规范、行业标准、万达技术标准在合同约定时间内对图纸进行审核，填写施工图纸审核意见单报业主。1.2总承包商有义务组织各专项分包施工单位对各专项图纸进行相关专业合图工作，对合图成果进行审核，并在合同约定时间内落实到总承包商负责完成的施工工艺深化图、持有物业BIM设计、机电管线综合图纸、专业厂家深化施工图纸中。1.3总承包商负责的施工工艺深化图、持有物业BIM设计、机电管线综合图纸、专业厂家深化施工图纸不得更改原有设计意图、设计效果、使用功能、安全标准等。由总承包商负责审核该部分图纸，并承担该部分图纸的安全、消防责任。,施工图纸移交,2.施工图纸交底、会审2.1施工图纸审核意见提交后2天内,业主须组织施工图纸交底、会审。2.2总承包商应持施工图纸审核意见单参加业主组织的施工图纸交底、会审。2.3设计单位进行设计交底，并针对施工图纸审核意见单内容逐条答复。2.4各方就图纸问题达成意见后形成施工图纸交底、会审记录单及会议纪要。2.5总承包商参加图纸交底、会审的人员必须是对应专业的技术总负责人。,施工图纸移交,3.施工图纸移交3.1业主组织设计单位根据施工图纸交底、会审记录单落实会审意见，修改并形成正式施工图纸，各方共同填报施工图纸移交确认单移交给总承包商；总承包商依据合同约定，将二次深化施工图纸填报二次深化施工图纸移交单移交给业主。3.2施工图纸移交计划详表。3.3总承包商负责的深化施工图纸移交计划。,施工图纸移交,目录,一、总包交钥匙模式总包新增自施范围二、总包的分包工程范围三、总包的分包单位确定四、总包交钥匙模式分包工程付款五、新增价格审批流程及付款审批流程六、图纸用途及移交流程七、签证变更的办理八、业主对总包交钥匙模式的相关提醒,设计变更在项目施工图发出后，设计单位根据建设单位要求，对设计图纸做出的变更，统称“设计变更”，包括设计修改、设计补充。,设计变更在项目有效图纸正式移交后，设计单位根据建设单位要求，对设计图纸做出的变更(包括设计修改、设计补充)。,什么是变更,2014制度中的定义,总包交钥匙中的定义,现场签证项目实施过程中凡可能引起合同额变化，且不属于设计变更范围内的事项。特急：不能做到事前控制，同时又必须立即执行，而且延缓实施会造成更大损失现场签证。,现场签证建设单位下发的合同范围外的零星工作指令和不可预见事项的现场见证。,什么是签证,2014制度中的定义,总包交钥匙中的定义,制度权限,图纸会审确认后提出的设计错、漏、碰、缺等设计缺陷事项；精装工程土建施工时已有装饰图，以装饰图纸施工，装饰图与建筑图差异不计费；装修图移交前已按建筑图施工的可办变更。分包合同范本中的样板段及1次拆改；以下招商原因引起的调整，不计费用：(1)建筑：单项连续砌筑墙体拆改0.3立方米内且不增加砼过梁的情况；(2)水暖：单个风口末端和风机盘管等在2米内的移位及附属管线；(3)电气：单个配电箱、灯位、插座开关等末端在2米内的移位及附属管线；(4)消防及弱电：单个喷头、探头等末端在2米内的移位及附属管线；,总包负责深化图纸的合理修改意见；效果类图纸中节点的细化和优化、收边收口、设计遗漏和确有错误及现场不符的修改；总包原因导致的材料替换和做法调整，但低于合同的需经业主审批并核算费用；施工不当或错误原因引起的变化；总包深化设计所涉及的修改和完善，但低于合同的需经业主审批并核算费用；管线综合所涉及的所有修改和完善；,不计费变更,未变内容,性质变化（交钥匙）,总承包商与各分包商（包括独立分包、总承包商的分包商）间的交叉扣款和相互索赔，由总承包商负责处理自行解决。,合同内的交叉作业影响事项；合同内的开洞、开槽、堵洞、收口及防火封堵等事项；设计变更引起的拆改计入相应变更中；质量安全整改事项；合同范围内的措施项目：包括成品保护、垃圾清运、季节性施工措施项目（冬季施工、冬季维护、雨季施工等）、超高措施等；总承包商编制的施工组织设计和施工方案不作为工程结算的依据；检查、会议纪要、联系单等不能作为工程结算的依据。本工程的完工清扫、开荒保洁和秩序维护等工作内容；工程施工顺序变化引起的费用增加情况，总承包商自行解决。,未变内容,性质变化,不计费签证,商铺隔墙位置变化、商铺内机电管线和末端变化；商铺防火玻璃变化；商铺精装修范围变化；因地方消防规定引起的室内步行街部分增/减楼梯、重新划分防火分区和消防设施等变化。因地方人防、环保、卫生检疫等政府审批导致的变化。,不计工期,变更,签证,所有现场签证均不涉及工期的调整。,其他原则,签确：业主代表签字但未经本合同约定的程序确认的设计变更及现场签证在工程结算时不予考虑；执行：业主有权发出设计变更；业主发出的设计变更，总承包商应无条件遵照执行；未施：“单据”中所述工作内容，供方未实施或未完全实施、未按标准实施，业主有权要求供方返工或扣留相应工程款项，保留索赔权；减项：减少价款的设计变更未按要求时间上报的，一经发现总承包商向业主支付上报金额两倍的违约金；虚报：虚假签证，每发现一次，罚上报签证金额两倍的款项。免赔：每份签证、变更的免赔额为按照合同约定计价原则双方达成一致金额的5%（原范本2000元），在每份签证、变更确认时直接扣除。工期：交钥匙模式中，设计变更的审批内容均增加工期审批。,万达,监理单位,签证操作流程（总承包商）,发起申请,监理单位审批,工程部经理分配专业工程师处理申请单（或直接处理）,审批,工程部下发施工通知单,签收施工通知单,签收施工通知单,发起完工确认单,监理单位审批,业主审批,审批,反馈监理单位,反馈发起方,总承包商,工程部审批，并通知成本部,工程部发起签证审批,项目公司内部审批,万达,监理单位,变更操作流程（总承包商）,设计部发起变更申请,下发设计变更通知单,签收设计变更通知单,签收设计变更通知单,发起完工确认单,监理单位审批,业主审批,审批,反馈监理单位,反馈发起方,总承包商,工程部经理分配专业工程师处理（或直接处理）,通知成本部,设计部发起签证审批,项目公司内部审批,签证操作演示,签证操作演示,业主审批完成后，业主下发，待监理和施工单位签收之后开始施工，施工完成后发起变更签证确认流程（监理和总包都签收后才可以发起）。,施工完成后，发起变更签证确认流程，经业主审核完成后，签证流程完成。,变更及