铜陵嘉华国际(待替换内容模板)

嘉禾置业/中国铜陵,嘉华国际项目前期顾问,本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识,产品规划建议,运营模式建议,项目财务分析,充分了解、研究铜陵城市、经开区的功能定位、经济构成、发展方向以及人口影响力通过各物业市场调研、研究，确定项目物业选择、发展方向针对新城区开发、综合体物业等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素综合分析，确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品概念性方向,1,3,4,1,通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间通过目标客户访谈，核实客户需求偏好，为项目客户寻找落地深入研究项目整体规划布局，各物业建筑、风格、面积等产品细节，结合各细分市场的特征，确定项目开发的产品规划、各物业类型,结合项目总体规划，确定项目整体开发步骤、开发时序结合项目资金需求、赢利要求、潜在风险考虑，确定项目合理的运营模式方案,根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合测算项目在不同运营模式下的现金流等情况，确定合理的运营模式,2,4,3,2,总体定位分析,我们围绕目标和难题展开，并基于以前共识的定位以及区域开发的高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法本阶段不是重点，但要能落实于系统的执行工作,1、合作围绕发展商目标和难题展开：铜陵华源房地产开发有限公司开发中的里程碑；解决项目期望值与实际中的差异；成为新城土地获取、综合开发的一种模式，并可以推广；,2、整体出发点要拨高。基于战略的层面，要具有铜陵指导意义。,3、基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，保持原有的思路切入，有清晰的主线，角度仍围绕在商业的界定、驱动力的增强、如何发力上。,4、定位主题的强化和商业开发的高度如何落实于执行。能指导规划设计；能指导选择伙伴公司，提供伙伴邀约前的沟通书。,5、并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的基础之上。,6、最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心内容总结。,项目立地条件分析,2,5,1,8,6,7,3,4,项目在城市中位置,项目所在片区范围,项目范围,片区在城市发展中的角色,片区现状,片区与城市关系,片区竞争关系,片区需求地图模拟,片区地位,片区配套,片区客源,片区竞争,评价,优势产业基础牢靠；配套基本完善，具景观、学校等优质资源；交通相对便利；产业在转型，对产业配套的需求愈加强烈；一站式消费体验的特色劣势周边区片的不断竞争；商务办公气氛不浓；产业的支撑不足，居住人群多为原住居民；商业配套不完善；目前尚处于新老城区交替处,城市”十二五”五大战略发展目标实现的中心铜陵工业兴市奠定了经济技术开发区的地位和发展优势；城市发展主要方向，“东扩北拓”的核心地段铜陵未来城中心石城大道！,配套正在建设完善，包括医疗、学校、政府等；居住氛围较足，商业配套不完善；80%的富人和周边小区较高的入驻率给片区带来了未来发展的动力；,交通的便利导入了城市和郊区县的客源；片区的产业、旅游、娱乐成为主要的客源导入动力，阻力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎；,政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手；经开区利用自身优势不断发展也成为项目的竞争片区；柏庄、康城小区的启动给片区带来了机遇也带来了挑战；,经济区位于主城区的东北侧。区域发展以工业为主。本项目位于石城大道和翠湖一路交汇处。,1,项目在城市中的位置,绿色路线为翠湖一路蓝色路线为石城大道黄色框线为半径1.5公里社区,距铜陵主城区方向约3.5公里,2,项目所在片区范围,经开区：北接政务文化新区，东临滨湖新城，经济基础雄厚，发展势头强劲。规划面积79平方公里，目前已开发30万平方米，分为东西两大功能区域:东部以工业为主，设有中心工业区、南部工业区；西部为商务文化区，建设铜陵大学城、国际商务中心区、国际社区等。依靠大学城及园区入驻企业带动区域发展,但是由于入驻学校都以职业技术院校为主，消费力有限，加之企业真正进驻数量不足，区域总体发展只处于初级阶段；区域配套设施尚待进一步完善及提升。,经济开发区,3,项目范围,西侧,西北,东北,西南,南侧,东南,繁华大道,松林路,石门路,宗地位置,翡翠路,叠嶂路,纬四路,项目四至：,北面为XXXXX路,为铜陵城市南部连接东西的主要城市干道；南面为XXXXX路,城市次干道,连接经济开发区的XXXXX和XXXXXX；东面为XXXX路,城市主干道，为南北向连接高新区、政务区、经开区和XXXXX西的通路；西面为城市社区道路，道路的西侧为新建的住宅小区，翰林府邸和碧湖蓝亭;地块南侧拥有十字交叉的绿化带，景观条件好。,路,石鼓,4,片区在城市发展中的角色,位于市中心西南端，处于城市发展扩张轴线上。经济开发区是铜陵市“一城、四中心”的其中一个城市副中心。铜陵以工业立市，制造业是铜陵的主导产业。经济开发区是铜陵最大的制造业产业园区，承接来自东部以及沿海的产业转移，是今后铜陵经济发展的重要支撑。,5,片区现状/大片区规划,产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带来大量的资源和人口,铜陵经济技术开发区，目前规划79平方公里，包括中心工业园区、南部工业区、高新区，大学城和中心商务区。以制造业为主,规模以上企业130多个,世界500强企业9个，从业人数6万余人。中心工业园区：位于经济开发区的东部的核心位置，为国家最早批准的；南部工业园区：铜陵市政府后期调整的，位于工业区南部，部分在招商；高新技术园区及配套：园区位于南艳湖区域,正在引进的企业以生物医药、新材料和微电子企业为主，目前已有部分企业入住。大学城：规划为11.4平方公里,铜陵经济开发区西部功能区,包括铜陵工业大学、安徽大学、铜陵财经学院、安徽财贸学院学院，目前共有学生及教职员工约9万人，安徽艺校马上进驻；二期规划中，存在调整的可能。中心商务配套区：功能规划为商务办公、居住配套和商业等功能，为整个经济开发区进行配套，正在启动。,期南部工业区,期中心工业区,期高新区及配套,中央商务区,期(6.53KM2),大学城,期(4.88KM2),5,片区现状/配套情况,园区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多,住宅较为集中，原来的拆迁居民和新建小区居民带来了大量的客源，形成的居住氛围，有利于本项目推进；学校资源较多，2家贵族学校，中锐和润安中学，1家普通中学（68中），工大、安大、财贸、艺校、水电、电脑学校；商业配套较差，本案区域的配套主要以沿街底商解决，日常消费集中在1公里距离明珠广场的易初莲花，国耀广场商业正在建设；公共配套基本完善，距离口腔医院，三甲的医科大附属医院较近，紧靠管委会、新华社、环保局等政府部门，区域的生活和工作便利性较强；拥有旅游游乐资源，徽园和欢乐岛带来了大量的旅游人群；会展业发达，但辐射本项目较弱，安徽最大的会展中心，但其主要配套将集中在明珠附近；区域高星级酒店带来大量商务人口，2家5星，迎宾馆和明珠酒店，1家4星，源牌商务酒店；景观资源优秀，项目附近的十字绿带，翡翠湖风景区，公园，环境较好，带给项目利好；工业园区距离较近，带来高档商业消费。,6,片区与城市的交通关系,该片区内道路的开通，特别是金寨路高架直接缩短了与城市的距离，高速虽然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也扩大片区的辐射力,金寨路高架：连接肥西和市区，城市铜陵城市客源和肥西客源的主要导入通道；翡翠大道：连接本片区与铜陵高新区的城市通路，可以吸引高新区和西片区的消费者。繁华大道：本区域通往高新区南片科技园的通路，但受到铁路的阻隔；合宁高速：从铜陵通往南京的高速公路，可辐射更大范围的客流；合界高速：铜陵的东西连接的通道。,7,片区竞争关系,竞争片区竞争力正在提升，项目优势需要进一步挖掘,高新区位于西部，为国家级园区，全区引进内外资项目800个，企业130多家，500强10余家，拥有创业中心等吸引高技术人才的政策和措施，因此相对白领较多。区域具有大蜀山等优质资源，高档楼盘林立，为铜陵传统的富人区。区域商务氛围已经形成、人气配套正在逐渐成熟。区域交通便利，长江路连接城市中心。,政府新区启动于2001年，规划面积12.67KM2，距老城区6KM，目前建成市政府、体育中心、天鹅湖大酒店、新闻出版局等公共设施；绿地、宋都均在此建有高档商住项目；该区域环境优美，城市景观好，距离城市距离近，有政府资源优势，目前存在问题是商业配套较差，人气不足；随着区域商业配套的启动，必将成为本片区的主要竞争对手。,政府、产业优势和高起点成为竞争片区的主要竞争点，而本片区相比优势不足，如何利用自身牢固的产业背景和已有的资源，差异化竞争成为项目取胜的关键。,蜀山区,庐阳区,包河区,新站区,经济开发区,滨湖新区（未启动）,高新区,政务区,瑶海区,8,片区需求地图模拟,该片区内与城市中心和周边的便利性不断增强，扩大了客源的辐射范围，同时分散了部分客源，如何留下客源成为片区的关键。,总结现有铜陵城市时间、空间的发展中思以及发展趋势，并评价房地产各细分市场的发展机会，寻求类似坐标体系的城市综合体功能要素是本项目取得成功的第一步。,城市内商务及住配套功能建设的本质，是建城市综合体，其作用就是凝聚主题资源，推进城市性发展，但这种措施显著的效果则是提高水平城市垂直化；,城市发展分析,铜陵城市分析,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,1,3,2,4,经济发展分析,城市规划分析,产业布局分析,文化趋势分析,对本项目的借鉴启示,项目发展具备良好的城市经济基础支撑。项目定位需具备高度，站在未来城市副中心的角度上。周边大量制造业导入的直接及相关人口是项目未来的主要潜在客户。快速交通条件改善，使得项目具备向政务区乃至主城区辐射的可能。项目可适当发展商业服务业，弥补区域商业服务业发展不足。项目开发与文化相合，营造一个现代、时尚的体验区域,中部崛起战略为铜陵城市发展带来良好机遇；市区人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中；城市引力较强，固定资产投资快速上升；城市经济发展水平偏低，但增长速度较快；城市房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升；城市未来发展将保持快速向前。,城市由原来的单核向多核发展，“大铜陵”加紧建设中；对外交通升级，连接中、西、东的城市交通枢纽形成；对内交通完善，经济开发区和项目迎来发展良机；城市向南、向西发展中，经济开发区成为重点发展区域；未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区“，经济开发区成为城市西南的副中心。,工业是铜陵市的主导产业，城市实施“工业立市”战略；全市工业布局呈现五大组团，项目位于以先进制造业为重点的西南组团；经济技术开发区成为全市制造业重要基地，工业产值占全市的40%；目前城市服务业多集中于主城区，经济技术开发区服务业发展空间广阔；城市工业重点向西、向西南方向发展，经济技术开发区将成为国内重要的制造业基地。,雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向，教育与艺术文化的结合成为关注城市新贵的消费场所和年轻人时尚与个性的夜生活场所成为未来商业文化的发展方向,国家实施中部崛起战略，铜陵城市与房地产业迎来发展良机,国家战略实施：,沿海优先开发：已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。西部大开发：涉及西部十几个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。东北振兴：振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。,中部崛起：在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。,中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和主要引擎之一，铜陵城市与房地产业迎来发展良机。,经济发展分析,1,城市向心力较强，处于城市化进程加速期，人口和投资导入较快,经济发展分析,1,人口规模：铜陵市城市向心力较强，户籍人口规模和市区人口规模不断扩大，近8年户籍人口增长约50万。城市化率：铜陵市城市化率从2000年的30.5%上涨到2007年的41.4%。从世界主要国家发展历史看，城市化率在30%-60%之间，城市化进程持续加速，铜陵市正处于城市化快速进程时期。固定资产投资：随着沿海经济不断辐射，产业投资、基础设施投资不断推进，铜陵市固定资产投资增长势头迅猛，06、07年增长率达到66.5%和58.9%，较快的固定资产投资使得城市未来经济发展可期。,经济发展水平偏低，但增速较快，房地产市场处于稳步增长期,经济发展分析,1,经济发展水平：对比中部六省省会经济发展水平，可以发现铜陵市GDP总量和人均可支配收入水平偏低，两项指标在中部六省省会城市中均排第五。经济增速：近6年GDP平均增幅为24%，07年为24.2%，增速位居全国省会城市第二。近6年人均可支配收入平均增幅12.0%，07年增幅增长21.9%，在36个大中城市中排名第3位，在中部六省会城市中排名第一。房地产价格：商品房价格平稳上升，2000年以来价格平均增幅10.3%，房地产市场健康发展。,六大因素力助未来城市经济快速发展,项目发展具有良好的宏观经济支撑,未来十年铜陵仍旧会处于在经济快速道上,1,东部沿海产业加快转移,2,国家支持中部崛起给予优惠政策,3,对外交通升级,4,地方政府具备发展城市的决心,5,制造业等产业已具备一定优势,6,科教实力雄厚自主创新强,经济发展分析,1,“大铜陵”建设促使城市功能分散，城市发展迈向“多中心、组团式”,铜陵市的城市生活功能目前主要集中于主城区，主城区集中了城市的主要居住、商业、商务等城市功能，城市发展缓慢。,“十五”期间，社会各界越来越意识到铜陵发展不足所面临的紧迫感。“十五“末，政府提出要建设大铜陵。大铜陵建设按照“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”的思路，力争早日把铜陵建设成为一个辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。,多中心组团结构介绍：基本概念：城市由若干组团共同组成，每个组团相对独立，并具有一定的分工，组团之间控制绿地，通过快速路或大运量轨道交通联系各组团。结构特点：这种结构与环境的结合较好，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一种有机集中与分散结合较好的结构。支撑条件：实施这一结构的重要内容是组团间交通方式的选择，须建设高速路或大运量轨道交通以联系组团，并通过政策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。,城市规划分析,2,城市交通全面升级，助推大铜陵建设,航空方面：原有骆岗机场难以满足发展需要，目前已规划在肥西县高刘镇建设新桥机场，新机场08年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级4E，可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降。铁路方面：正在建设沪汉蓉高铁铜陵站，沪汉蓉线路经上海、南京、铜陵、武汉、宜昌、重庆、成都，把中国经济最活跃的地带连接起来。建成后，铜陵到南京45分钟，到上海三个小时，到武汉只需两小时。水路方面：投资27亿建设铜陵港，计划将铜陵港发展成为水上交通运输系统的重要枢纽。公路方面：规划7个出入口，方便区域与长江流域各城市的来往。城市交通的升级，使得铜陵未来成为链接东、中、西部的枢纽，城市有望成为辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。经济开发区地位提升，投资导入更为便利。内部交通：金寨路的建成使得从市中心到经济开发区的车程从原来的20分钟缩短为10分钟。,城市交通的升级，使得铜陵未来成为链接东、中、西部的枢纽，城市有望成为辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。经济开发区地位提升，投资导入更为便利。,对外交通：,城市规划分析,2,城市向西、向南发展中，经济技术开发区成为城市近期建设的重点区域,铜陵市在铜陵市城市总体规划（2006-2020）中提出了城市近期发展方向和近期建设重点发展地区。近期城市发展方向：近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。近期城市重点发展地区：近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地(包括高新技术开发区、蜀山经济开发区)、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等地区。,经济开发区区域人口控制在36万左右，区域成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，区域迎来发展良机。,城市规划分析,2,未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区“，经济开发区成为城市西南依托区域制造业，居住、生活服务等设施完善的城市副中心,未来的城市总体布局为“一城、四中心、一滨海新区“，中间用田园楔市生态环境。,1、一城即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。2、四中心一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心；二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心；三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心；四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。3、滨湖新区建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。,经济开发区将成为城市西南的居住、生活服务等设施完善的城市副中心，项目发展将依托城市西南，并向北向、向西辐射。,城市规划分析,2,工业立市，汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山,主导产业：目前第二产业是铜陵的主导产业。铜陵市“十一五”规划中提出“工业立市”，依靠制造加工业的发展带动经济的发展，同时大力发展现代服务业和现代农业。未来几年内，第二产业会将是主导产业。,八大重点发展产业：十一五规划中提出做大做强汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工八大行业。八大重点产业2007年实现工业增加值334.44亿元，占全市规模以上工业的比重为72%。,铜陵市世界500强企业：,产业布局分析,3,全市工业发展形成集聚态势，布局呈现五大组团,西部工业组团：以高新技术产业开发区、科技创新示范区、蜀山产业园等为主体，重点发展高新技术产业及相关产业。北部工业组团：以双凤开发区、岗集配套产业区、庐阳产业园为主体，重点发展汽车配套、机械加工、现代印刷、建材、食品、轻纺、农副产品加工等产业。东北工业组团：以新站综合开发试验区、瑶海工业园等为主体，重点发展现代物流、轻纺、建材及相关配套产业。东部工业组团：以龙岗开发区、肥东新城区、化学工业基地等为主体，重点发展家用电器及配套、化工、冶金、食品及农副产品加工等产业。西南部工业组团：以经济技术开发区、桃花工业园、包河工业园为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。,项目位于西南部工业组团，区域众多的制造业企业员工将成为项目潜在的客户来源。,铜陵市工业区发展时期：,城市发展初期（1949-1981）,城市快速发展（1991-2007）,城市定位调整（1982-1990）,1954年东郊工业区启动1956年北郊工业区规划确定1958年西南郊工业区规划,1982年重新规划工业区北郊区以仓储为主，开辟建材生产基地西南郊区以发展机械、电子和仪表为主,相继开辟高新区、新站区、经济开发区、常青、桃花、蜀山经济区，东北部、西部、西南部区域得到发展,产业布局分析,3,经济技术开发区成为铜陵市的制造业重要基地，引领铜陵经济发展,典型企业：汽车产业：江淮汽车、安凯客车、佳通轮胎；装备制造业：日立建机、合力叉车；家电电子产业：海尔电器、华凌电器；日用化工产业：联合利华、国通；食品产业：华泰食品、统一食品、可口可乐。,经济技术开发区周边众多企业将为项目带来人口支撑。,铜陵经济技术开发区在面对良好机遇和政府的支持下，经济发展迅速。区内产业积聚效应日益显现，已形成了汽车产业、装备制造业、家电电子、日用化工、食品为主的五大支柱产业，成为铜陵市制造业的重要集中地。07年全区实现工业总产值600亿元，规模以上工业增加值186亿元，分别占全市的40.8%和40.0%.,发展历程:,1、1992年底铜陵市上报省政府要求批准设立铜陵经济技术开发区。,2、1993年4月3日，开发区建设正式启动。,3、1993年7月6日，省机构编制委员会下发了关于同意成立铜陵经济技术开发区管理委员会的批复，管委会正式成立。,4、2000年2月13日，国务院办公厅批准铜陵经济技术开发区为国家级经济技术开发区。,5、十五期间主要经济指标位居中西部16个国家级开发区之首，实现了在国家级开发区中领跑中西部，进军前十强的目标。,产业布局分析,3,铜陵市服务业目前多集中于主城区，经济开发区的服务业发展潜力较大,铜陵市服务业目前多集中在主城区，经济技术开发区集中有二十万人口，区域商业等服务设施明显不足，为项目发展带来契机。,现有：,铜陵是目前服务业主要集中于主城区，主城区是城市的商业、金融以及商务中心，分布有城市大多数的商场、办公楼等。位于东部的新站区是目前的市级商贸物流中心，区域聚集了一批建材等专业大市场，如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材超市铜陵店。经济开发区服务业多集中在项目周边，有铜陵国际会展中心以及明珠广场附近的商业设施等。,建设中：,政务区将兴建体育中心、文化中心，成为铜陵市文化产业的集中地。滨湖新区将建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区，将会成为城市新的现代服务业集中地。,产业布局分析,3,未来，城市工业继续快速扩张，向西、向西南成为城市工业发展的重要方向，经济技术开发区将会形成国内重要的制造业基地,未来城市西南的制造业和城市西部的高新技术产业的快速发展将会在各自区域迅速集聚人口，为项目发展带来良好机遇。,铜陵市在铜陵市城市总体规划（2006-2020）中明确提出要建成全国重要的制造业基地和高新技术产业基地，制造业和高新技术产业未来发展潜力巨大。作为先进制造业和高新技术产业规划所在区的经济技术开发区和高新技术开发区将成为城市工业发展的重要方向。,经济技术开发区计划到2010年，全区实现规模以上工业企业总产值1000-1250亿元，实现工业增加值300-350亿元，完成工业投入250-300亿元，全区规模以上企业达到250家，其中年产值超10亿元企业达到25家以上。完成目标的经济技术开发区将成为国内重要的制造业基地。,产业布局分析,3,特征：不同的人群呈现出了不同的文化现象；城市的主流人群处于盲从文化的状态，他们追求购物中心的文化，他们居住注重认知，他们注重聚会和吃喝，他们；然而城市的另外一批人，他们是年轻态（不仅指年龄），他们是城市精英，他们追求不同的文化状态，他们追求个性，他们强调复合化的功能，他们去关注商务聚会，关注机会和时尚文化，他们然而，他们的需求正在转变，主流将在精英的带动下开始追求个性文化，精英将逐步去追求体验文化。,这样形成了未来城市文化发展两阶段论：盲从到个性个性到体验然而他们的心底的文化需求真正是体验文化。,1,聚集文化,2,盲从文化,3,个性文化,4,体验文化,5,品味文化,百货超市的兴起不肯离开城市中心生活圈子固定,对现状满意;中老年人群居多,购物中心兴起外延,副中心形成形成居住的高档区吃喝玩逐渐兴起朋友商务聚会增加圈子扩大但盲目对事物鉴赏能力提高但非本质性,居民出现分化商业强调参与性居住复合化出现夜文化大幅出现城市功能复合化吃喝玩强调个性聚会商务活动增加年轻人消费逐渐成为主力,年轻态明显,强调外部文化的参与强调个性与共融创意文化项目出现不断抛弃传统文化夜生活继续放大,酒吧等设施成为主要消费场所强调综合项目的文化体验，新天地、海上海等出现年轻态和中年态共同构成消费主力家庭式消费逐渐增加,文化鉴赏回归传统文化重新繁荣城市文化品位上升创意文化地产项目艺术中心美术馆发挥作用文化底蕴高城市呈现出后发优势居民品味城市文化,去追求商业文化,合肥,上海,铜陵城市文化发展阶段,4,城市新贵的消费场所和年轻人时尚与个性的夜生活场所成为未来商业文化的发展方向,铜陵城市商业消费夜文化,4,传统文化与现代文化交织实在的消费方式和理念对于新鲜事物的认识具有鉴别能力,多重文化性格体现拥有好的文化底蕴对书画艺术的追求文化消费意识不强吃文化盛行商务文化欠缺雅俗共赏的休闲生活对现代时尚文化缺乏理解,雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向教育与艺术文化的结合成为关注,尊师重医+徽派艺术传统文化,城市性格善良+朴实,现代文化外来文化+生活理念,铜陵文化发展诠释,4,城市文化阶段强调距离中心区的距离，城市居住区；关注出行的方便与邻里的关系追求物质生活的丰富对城市理解局限性强关注社会胜于关注其他,初级文化地产,地产文化观,环境文化阶段强调环境作用，形成蜀山的高档居住区；人们关注居住的环境品质，强调与自然的交流；部分高收入人群选择搬离城市中心,建筑文化阶段城市居民觉醒，开始关注建筑和环境；建筑的品质成为该阶段的文化内涵；这时绿城、绿地等入住，强调了产品质量缺乏实际的文化内涵,互动文化阶段强调城市、人、建筑的统一结合赋予了建筑和地产文化的内涵，强调文化的作用用文化线来诠释地产不同功能注入整体文化，达到和谐统一。,铜陵地产文化正在由初级文化地产向地产文化观迈进,4,项目功能主题选择,标准一：项目必须位于城市副中心,标准二：项目必须是建筑综合体,标准三：项目规模至少达到20万方以上,标准四：项目尽可能与文化相关,功能性案选择标准,功能性案例样本框的确定,1,我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，为本项目的功能主题寻找方向。,功能性案例的选择,2,每种案例都有其关键的驱动引擎模式，保证其市场运作的成功。,可比案例功能主题归纳,3,根据本案的内外部特征，匹配合理的驱动引擎模式。本项目首选的驱动因素为文化时尚，同时可复合商务娱乐的功能。,H、M、L分别代表高、中和低,项目开发功能主题匹配,4,根据目标功能的物业载体，我们确定需要作为影响要素来评估市场空间及机会的各物业类型。,功能物业类型选择,5,项目功能影响要素分析,项目功能要素组合,Factor1:住宅物业,Factor2：商业物业,Factor3：办公物业,Factor4：酒店及相关物业,Factor5：其他因素/会展,近一年以来区域商品住宅市场需求旺盛，存量快速去化，新增供应量大大低于需求量，总体上呈现供不应求态势。,近一年来，经开区由07年的年初供过于求态势后已完全扭转为市场总体的供不应求之态势。经济区08年3月商品住宅的可售量为22.95万。总体上看来，经开区住宅市场需求旺盛，新增供应量有限，市场呈现出供不应求之态势。,铜陵经开区住宅市场分析供求分析,4,近一年来区域商品住宅成交均价平稳上涨，已突破3200元/平方米，结合现状与趋势分析，未来区域住宅价格增速将呈稳中有升之态势。,近一年来经开区住宅市场成交均价走势分析,铜陵经开区住宅市场分析价格走势,4,结合区域可售量、待入市量及新增住宅供应地块分析，预计经开区在今后几年内有待去化住宅量将达到约150万平方米。以年销售速度138万计，去化压力不大。,通过市场持续跟踪分析，经过07年的成交放量，其在07年末可售量已降至28万平方米。根据经开区已启动项目待入市量统计,2008年起几年内其量将近66万平方米。结合2006年4季度末至2007年度政务区新增土地出让量,预计今后几年内将新增供应量将达到50万平方米上下据了解，目前经开区除大学城外，已不再批工业用地以外的地块。,根据房地产开发周期与当地市场状况，预设06年末到07年度新增土地供应所带来的住宅产品供应为新增量，其将达到50万平方米,铜陵经开区住宅市场分析未来供应量,4,Factor2,项目功能影响要素分析,发展概述,业态特征,区域商业,未来发展,对本项目启示,铜陵市市级商业中心对于绝对区位的要求十分严格。考虑项目的区位，区域型发展模式的商业开发比较适合本项目项目所在区域缺少一个领袖型的区域商业核心，项目可强化自身，形成区域活力中心区域现有商业普遍停留在低层次，中高端商业消费内容缺失，如休闲娱乐等。随着区域成熟度的提高和人口的导入，高层次商业业态的市场空间凸显项目周边未来的竞争不可小视，通过业态、档次、客群方面的错位，形成本项目商业的核心竞争力,商业集中分布在在以老城区为中心的市级商业中心及周边12个次级商圈内；典型的强中心型商业；区级商业中心多数发展不成熟。南部城区中，较之政务、高新，经开区副中心更具发展态势,传统百货业主要集中在老城区市级商业中心内；具有一定特色的主题型百货出现市场，但总体还是趋于同质化。大型综合超市成为构造次级商业中心的主力业态。现代大型购物中心项目处于发展起步阶段。餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有较高经营档次和特色的餐饮、娱乐集中区尚未真正形成。,本项目地处”大学城商业中心“区级商业功能区内；项目在铜陵西南片区所处的区位较为明显；经开区目前商业总体呈现“供应总量小，档次低、形象差、以满足居民日常生活消费需求为主”总特征；区域若干商业项目对本项目的发展带来较大的挑战。,新增项目商业中以综合体项目形式的将成主流；区域今后几年将迎来商业供应放量阶段，竞争渐趋激烈；西部、南部城区新增商业项目将对本项目的市场空间产生一定的挤压作用，面临较高的竞争压力；经开区相关竞争性项目的出现，对本项目的发展定位提出更高的要求。,三孝口商圈：90年代初期，铜陵商业物业在三孝口初具规模，以国有商业为主体，以红旗百货大楼等为代表，分布在现在的汇通大厦周边，商业规模不大，体量比较小；市府广场商圈：进入94年，铜陵商业蓬勃发展，商业重心转移到四牌楼、乐普生、鼓楼一带。百货商店是商业物业的主要载体。高档商业开始显现：九十年代中后期，商之都的诞生标志着开始出现高档商业消费。但仍以传统百货商店业态的商业模式为主。各大商圈拔地而起：进入2000年，城市副中心商圈开始不断发展，如南七商圈、双岗商圈等。购物中心开始显现：2004年中旬，元一时代广场开业，标志着铜陵第一家shoppingmall诞生。大型综合超市成为构建购物中心、区域商业中心的主力店和主力业态：安徽国际购物广场引进零售业巨头家乐福（国购广场长江店，长江西路199号，2004年12月28日）；桐山国际购物广场引进易初莲花（2005年9月23日）；家乐福第二家分店进入马鞍山路新都会环球购物广场（马鞍山南路100号，2005年9月16日），引领马鞍山路商圈的进一步发展。家乐福第三家分店（恒丰店）凤阳路北侧、银屏路西恒丰大厦，2007年12月25日开业。2007年1月17日沃尔玛签约落户铜陵新站区之后，2007年5月18日，沃尔玛南七商圈选址在合作化南路与望江路西交汇处的安高城市天地社区。2007年11月29日，麦德龙安徽铜陵店在美菱大道90号开张，商场建筑面积一万余平方米。2007年5月，大润发进驻铜陵南七商业圈。大润发铜陵店位于铜陵市合作化路与清溪路东南角，建筑面积约25000平方米。07年8月，乐购超市签约进驻铜陵华府骏苑，预计08年内运营。该公司计划未来几年内将在铜陵市建立56家门店，相关选址工作正在开展中。,铜陵商业发展概述商业发展格局演变,1,铜陵市商业集中在以老城区为中心的12个集聚区内；典型的强中心型商业：以长江路为轴线的老城区及其东侧，形成市级中央商业区，且处于改造和提升过程中；主导零售业态以百货商店类为主；区级商业中心多数发展不成熟：未能成为承担区级商业中心的角色，各区级商业中心发展成熟度差异明显，总体档次较低，且若干区级商圈尚在形成之中；大型综合超市构成区级商业中心的主力；,零售业态演变进程：（1）铜陵零售业处在传统百货商店和大型综合超市（大卖场）并存的格局；（2）大型综合超市近年成为构造区级商业中心的主力业态；（3）现代大型购物中心项目处于发展起步阶段。,餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有较高经营档次和特色的餐饮、娱乐集中区尚未真正形成。,铜陵商业发展概述商业总体现状,1,铜陵市商业网点最为密集区域，整个商圈能够满足消费者不同消费层次的需求。有历史文化底韵浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个铜陵市仍至郊区三县。,区域范围：以长江路为轴，东西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界；在约2平方公里范围内，集聚了铜陵最主要的大型零售商场和商业街。主要集中于三孝口、市政府和淮河路商业步行街区域。主导业态：大型购物中心、百货商店、专卖店等。目标顾客：高端消费人群：瑞景名品中心、瑞景国际购物广场等；中高端消费人群：以百盛商场、百大鼓楼、百大CBD，铜陵市百货大楼等为代表；低端的消费人群：如城隍庙市场等。,铜陵商业发展概述市级商业中心,1,淮河路步行街位置：东起环城路，西至宿州路长度：960米宽度：宽22米沿途景点：明教寺李鸿章故居宝莲寺主要物业：绿都商城、鼓楼大厦、天辰大厦、海亚商城、百盛主要经营业态及品牌：服装类：苹果服饰，花花公子，SK，美特斯邦威，森玛，雅鹿,波司登，凡人服饰，阿里达斯，雅戈尔服饰，真维斯，唐狮，皮尔卡丹，耐克鞋类：特步，361度，李宁，乔丹，耐克，贵人鸟，鸿星尔克，大头鞋业，百诚鞋业等餐饮类：小尾羊连锁店，傣妹，KFC德克士，必胜客，梦城大酒店，不倒翁等超市：合家福超市，百盛超市手机大卖场：迪信通手机大卖场，协亨手机大卖场，中国移动手机大卖场娱乐休闲：快乐老家等三所KTV、最美酒吧建材：家饰家建材周边设施：苏宁电器、永乐电器、太阳城服装城、庐州烤鸭店等经营状况：以百盛为中心，西侧经营状况好，东侧较差。,女人街基本位置：金寨路三孝口到人民巷长度：不足200米宽度：10米沿途景点：无主要商业构成：纪念日商店、麦登斯商店等主要经营业态及品牌：服装饰品类：纪念日商店、麦登斯商店、百丽纤纤妙语石头记、大头鞋业等餐饮类：玛雅饭店超市：合家福超市电器大卖场：五星电器娱乐休闲：阿里巴巴KYV周边设施：肯德基、茂昌眼镜店、李宁、茵宝、匡威专卖经营状况：1425岁女性集中地，生意好租金状况：100250元/平方米/月（一楼）,淮河路商业步行街：一楼零售类商铺租金25-45元/平米/天女人街：一楼商铺租金3-8元/平米/天,铜陵商业发展概述市级商业中心,1,范围：胜利广场商圈东部以安徽大市场，西部以轻工商城，南部以元一时代广场、家乐福恒丰店、温莎杰座的沃尔玛（待开业），北部以安徽国际汽车城，中部以白马服装城及沿站前路区域的轻纺、服装专业带。在不到一平方公里范围内，并排拥有沃尔玛、元一和家乐福。“洋”味十足的商业大排面构成“安徽第一洋商圈”。双岗商圈包括世纪联华为核心的周边区域。业态：购物中心、大型超市、专业店、专卖店。目标客户：周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的从业人员。典型案例：元一时代广场位置：位于胜利路与凤阳路交叉口建筑面积：16万平方米；业态组合：大型超市、百货商店、专卖店、文化娱乐、星级影院、金融、运动康体。目标客户：主要为新站区的居民为主；其娱乐、休闲功能同时也辐射全市的中高端人群。,铜陵商业发展概述区级商业中心,1,西部片区包括高新区商圈（3）和三里庵商圈（4）两个区级商业中心；高新区商业目前正处于发展中，目前成熟商业项目仍欠缺；三里庵商圈发展已渐成熟，一定程度上弥补了高新区商业的不足；三里庵商圈以安徽国购广场为核心，东承长江中路商圈，是长江中路商圈向西的自然延伸。,安徽国购广场业态：集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐饮和娱乐等为一体购物广场；建筑面积：7.7万平方米；商圈范围：包括高新区、蜀山行政区；目标客户：该商圈居民收入水平较高，但其定位为中低的客户群体，只满足消费者日常的生活需求。,主要商户：家乐福超市、国美电器、家福特建材超市、屈臣氏、运动100、肯德基、电动车城、活力场、精品百货、流行服饰、贝塔斯曼书城、金佰年、永和豆浆、禾味面馆、欢乐坊和夜阑山等。欢乐坊：现代厨房制造、金汉斯、味千拉面等餐饮店。夜阑山：良子足浴、快乐老家飚歌城、简餐、咖啡及棋牌的娱乐服务店。停车位：500余个大型屋顶机动车停车场和3000个非机动车停车场。,铜陵商业发展概述区级商业中心,1,南七商圈范围：位于望江路与金寨路交叉口。以南七商业大厦、北京华联为龙头，南七小商品及农贸市场为辅的商业中心，无大型的购物中心。经营档次：商业档次普遍不高，以中低档为主，仅能满足客户的购物需求。目标客户：多属于中低端的消费群体。在南七一带，周边小区主要是以一些老工厂的家属住宅小区和民房为主，居民收入有限，该商圈主要是满足当地居民平时的日常生活需求。主要商家：百大商业大厦、合家福超市、北京华联超市、国美电器、百诚鞋业、金江小商品市场、肯得基、快乐老家飚歌城、上岛咖啡、天地大浴场、光大药房、交通银行、招商银行、工商银行、徽商银行、新华书店等。,马鞍山路商圈该区域目前以环球新都会及入驻的家乐福为主，连同周边的马鞍山路酒吧街、苏宁电器、苏果超市和正在建设的金地88街以及周谷堆农产品批发市场为载体形成一个商业中心。新都会环球广场：项目概况：屯溪路与马鞍山路交叉口，50000平方米；，交通方便。马鞍山路是市中心连接滨湖新区的一条主干道，商业不仅辐射到周边一公里的区域，还可辐射到滨湖新区。主要商户：家乐福超市、美食天地、国际品牌专卖店以及主题运动休闲区、城市先锋馆等主题商业；消费人群：中高端消费者，但周谷堆附近为中低端的消费人群；高端消费客户较少。,铜陵商业发展概述区级商业中心,1,铜陵市2007年新增商业用地供应量超过280万方；增长最多的为滨湖区，高达120万方，其次是蜀山区，近60万方；经开区07年新增商业供应30万方，略高于与包河区和政务区；庐阳区、瑶海区、新站区商业增量最低。,滨湖新区作为铜陵市未来建设大铜陵都市圈的重要空间拓展方向，07年政府加大了此区域的批租力度；商业基础极为薄弱的蜀山区和经开区，07年新增商业面积，可算是过去政府重住宅等开发，而忽视商业配套的弥补。通过07年商业用地批租情况看，铜陵市未来商业发展的巨大空间将位于包括滨湖区、蜀山区、政务区等南部、西南和西部地区，这也反映了城市空间未来发展方向和居住空间的发展方向。,铜陵商业发展概述未来供应,1,综合体项目未来供应量加快，如绿地海顿公馆之商业项目等；且各个区域均有建立supermall的想法，如北一环的信地国际广场，总体量超过25万方，西区的松之曼哈顿也是拥有大量商业物业的产品。产权式商铺由于高风险和市场的不规范，难有较大发展。社区商业小户型商铺争宠，大户型商铺难以去化。,铜陵商业业态特征基本概况,2,铜陵目前的大型购物中心主要以元一时代广场、安徽国购广场为代表，但与沿海城市相比，铜陵大型购物中心还没形成规模，有待进一步的发展。铜陵新建大型购物中心在区位上均远离于老城区传统商业中心；均建设有充足的停车位以满足消费者停车需求；均以大型综合超市、大型专业化店为主力店，考虑到与传统商业中心的错位竞争，传统百货商店（尤其是高档百货）较少被作为主力店引入；新建购物中心将休闲娱乐、美食被作为主力租户引入，以娱乐、餐饮美食及娱乐导向的购物越来越被重视。,1元一时代购物广场2安徽国际购物广场3新都会环球广场4明珠广场,铜陵商业业态特征购物中心,2,百货商业目前仍为铜陵市最重要的零售业态之一。从空间分布看，百货商店/准购物中心类业态商业多位于城市传统商业中心区内；单体规模平均值为2万方；经营商品以化妆品、首饰、服装鞋帽及箱包等为主，经营产品结构基本雷同。各百货商店产品档次、市场定位差异化较明显。,铜陵商业业态特征百货商店,2,大型综合超市一般为国外大型零售商；近期各国际知名大型综合超市零售商，如大润发、乐购、家乐福、沃尔玛等，均在铜陵零售市场大规模迅速扩张；本土超市见缝插针，大型综合超市如北京华联、世纪联华、合家福等；社区型超市有合家福、日之惠等；省外国内零售商与省内本土零售商市场份额则基本相同。,铜陵商业业态特征大型综合超市,2,特色餐饮人居消费额在50元左右；不同地段、不同品牌档次租金占营业额比重差异较大，著名品牌餐饮在租金方面往往有较高议价能力。,铜陵商业业态特征高档及特色餐饮,2,酒吧主要集中地在马鞍山路，其他区域分布少量酒吧；铜陵酒吧主要以慢摇吧为主，且生意较好，纯酒吧及演绎吧较少，生意偏差；各酒吧日均营业额1.5-2万元左右；人均消费额在100元左右；客源以2030岁年轻人为主。,铜陵商业业态特征酒吧,2,经开区目前商业体量总体较低；港澳广场欲引入大型综合超市作为主力店；国耀城市广场将引入购物中心铜锣湾百货作为其主力店；大学生商业中心总体商业档次较低，最主要的客户群为周边大学城大学生；金星商业城总体量较大，但市场定位模糊；无主力商户，众多小商铺出售的模式不符合现代商业的经营理念；明珠广场商圈：经营档次较低，桐山国际购物广场空置率高；欧洲风情街建筑质量差、景观好，经营状况一般，空置率高；莲花路商业街为面向工业区职工的邻里商业街，中低档次。,港澳广场、国耀城市广场是未来对本项目的最大威胁，其商业业态定位将直接影响本项目的发展定位和业态组合；本项目与此二者之间的错位经营、联动互促发展，将有机会使项目区域发展成铜陵西南地区重要的商业中心。,1,2,3,5,4,6,港澳广场,国耀城市广场,大学城商业中心,明珠广场,莲花路社区商业街,金星商业城,1,2,6,3,4,5,经开区商业发展分析商业布局,3,明珠广场商圈地址：合安路与繁华大道交叉口项目概况：总占地4.2万平米，该商业中心涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等功能。以桐山国际购物广场为代表，附近有明珠广场、欧洲风情街、东方家园橱柜超市、中州家具市场等等。中部大型超市易初莲花和内部商铺（2层约2万平米）、南北部商铺（34层约1.5万平米）、西部大型停车场（约1.3万平米）构成，总建筑面积7万平方米。经济开发区住宅小区大多属于中低端的楼盘，高端楼盘稀少，区内居民生活水平相对市内不高，主要是满足开发区内居民的日常生活需求。,租金概况：,经开区商业发展分析重点个案,3,大学城商业中心位置：大学城合工大北门周边区域物业构成：由大学城商业中心、金星商业城、天时商埠、天洲商业街、大学城美食街、九龙商业街组成经营档次：中低档总建筑面积：约30万方,大部分为商住两用型，纯商业部分约9万方业态构成：旅馆、影吧、餐饮、网吧、书店、服饰目标消费群：大学城6余万大学生租金：1-2.5元/平方米/天建筑形态：主要三层、部分四层建筑，一层为单面铺面，二层、三层为开放式商场，层高4.2m，全框架结构，可以自由组合。经营状况：周边约有6万学生的日消费力，主做学生生意，经营学生日常所需。由于区域只有学生消费，且商铺量过大过于集中，除大学城商业中心底层经营状况较好外，其余均存在一定问题。,总体经营状况较好，但的中低档次的较大