房地产开发资金支付管控关键点及业务建议

房地产开发资金支付管控关键点及业务建议摘要：房地产开发因为资金量大、支付节点多，加上工程预结算业务的特殊性，其资金支付管控一直是资金管理的重点内容。本文通过阐述房地产开发资金支付管控过程中的四个关键点，在此基础上提出相应的资金支付管控的业务建议。关键词：房地产开发 资金支付 资金管控 资金风险房地产开发行业由于资金支付环节涉及的资金量大，支付节点及业务场景多，再加上工程预结算业务的特殊性，往往面临资金支付申请随意、资金支付不符合合同约定、资金支付审批流程不明等系列问题，同时也就造成了资金支付风险大及资金利用效率低的问题。因此，资金支付过程的管控已经成为许多房地产开发企业资金管理的重点工作。本文将从目前我国房地产开发资金支付管控的关键点出发，结合房地产开发项目的特点提出切实可行的业务建议，以期对降低房地产开发企业资金支付风险、提升其资金利用效率提供管控思路。一、当前房地产开发资金支付管控的关键点当前我国房地产开发业经过持续的快速发展，开始进入调整期。加上房地产开发企业高资产负债率的特点，有效的资金支付管控不但能降低企业资金风险，还能提升资金的利用效率，帮助房地产开发企业平稳度过调整期。因此资金支付管控就成为建筑房地产开发企业资金管理的重要内容，资金支付管控的关键点有在以下几个方面： （一）资金支付前端的工程预结算业务是否合理资金支付管控的关键源头还是工程预结算业务，预结算是否合理、准确、及时直接影响了资金支付的后续流程。而预结算业务是否合理也就成为资金支付管控的前置关键点：1）预结算数据基础是否参考施工图预算。施工图预算能为房地产开发项目预结算提供重要的参考数据。预结算时投入工作量、施工单价与预算是否匹配，变更工程是否有相应的业务说明等都是预结算是否合理的关注点。2）工程结算所需资料是否齐全，认定结算内容是否合理。预结算计算的依据来源于房地产开发项目的实际投入，相应的数据支撑需要确认其来源保证预结算的合理性。例如数据可以来自工程签证单、材料价格确认表、工程造价信息等。3）工程预结算涉及的工程验收是否经过施工业务干系人的审批确认。工程相应的业务干系人对预结算业务的确认是资金支付的基本前提条件。（二）资金支付信息与资金支付计划是否协调合理有效的资金支付计划可以方便项目资金管理，有效控制和利用资金。因此资金支付信息与资金支付计划是否协调也是管控的关键点之一：1) 资金支付事项及金额与资金支付计划是否一致。2）资金支付不在资金支付计划内的支付事项根据资金情况分两种情况：其一，现有资金足够支付计划外支付请求，支付事项是否经过特定的审批确认；其二，大额计划外资金支出是否提供说明材料，支付时限是否可调整。（三）资金支付是否经过合理的审批流程审批流程确认是管控最基础的管控点。在完成支付前，应该经历的审批流程有：1）资金支付是否有业务审批阶段。2）资金支付是否经过预算审批。3）资金支付是否经过财务审批。4）资金支付是否经过领导审批。5）资金支付是否经过复核。（四）资金支付信息与合同信息是否保持一致合同是资金支付的关键信息来源，降低资金支付风险一个重要的管控手段就是资金支付信息要与合同进行关联。支付申请提交时，与合同信息存在的不一致具体体现为：1）合同未正式签订或合同审批未完成；2）支付信息与合同约定信息不一致，例如：收款账号等；3）支付款项及金额（或比例），支付时间与合同约定不一致。4）是否属于合同外结算。二、房地产开发资金支付管控的业务建议（一）建立适应房地产开发资金支付的管控制度为进一步规范资金支付的过程，加强资金管控，必须有一套适应房地产开发资金支付的管理制度。根据房地产开发的特点，我们建议制度应该包含以下几方面：1）将项目工程预结算管理制度要求的相应产出成果引进资金支付管控制度中作为前置要求。2）建立按资金计划进行支付的管理制度，规范支付过程，形成计划外支付制度。3）建立按合同支付的制度，规范合同外结算的处理原则及程序。4）建立中期支付率制度和保留金制度，传递资金压力，降低自身资金风险。5）着手考虑“信用管理”和“问题管理”机制，建立项目、客户的信用机制，同时规范资金支付出现问题的协调解决方法。（二）落实“支先有预”，提升资金效率加强资金计划的建设，确保资金计划的准确性，进而提高资金的效率。具体的建议有：1）从房地产开发涉及的物资采购、建筑施工计划、日常支出等业务出发，建立基于业务支出计划的每月资金计划，保障计划的准确度。2）强调资金计划的严肃及重要性。计划内支付快捷处理，计划外支付“谨慎”处理。比如计划外大额支付除必须提供说明材料外，还需要经过最为严格完整的审批流程，甚至降低支付优先级。3）建立一套资金支付优先级机制，合理安排资金支付时间，充分利用资金。4）建立一定的支出保险资金储备，以备特殊情况。（三）打造“业财一体”的资金支付审批流程1）以业务事项为起点，每笔资金支付必须关联对应的业务事项，趋向“业财一体”。例如：结算工程款要与预结算单关联，采购材料款要与物资采购申请关联，工资款要与人力工资发放单关联。2）梳理现有业务流程，将原来业务事项确认、账务处理，资金支付三个独立的流程衔接起来，形成统一的业务流转及贯穿式的审批。3）梳理现有流程数据，并考虑通过信息化手段，实现业务申请、事项审批、财务账务处理及审核、资金自动支付的信息系统，将大部分的资金支付风险向前转移。同时还能大大提高支付效率。（四）建立资金支付风险监控预警处理机制资金支付管控除了主动降低风险外，还可以通过建立相应的风险监控预警及处理机制来发现资金支付中存在的问题，但建立预警机制一般需要企业有一定的信息化基础。建议预警机制包括：1）资金存量预警，当账户资金池“水线”低于某个设定值时，及时提醒。2）资金计划执行进度预警，当计划与实际支付存在较大差异时，及时提醒。3）统计资金支付过程信息，分析支付特点，例如支付波动趋势、计划外支付占比。4）建立基于以上预警事项的后续处理机制三、结束语资金是一个企业生命力体现，房地产开发企业由于普遍的高资产负债率，资金支付量庞大且支付业务复杂，相应风险较大。通过把握资金支付管控的关键点，从支付业务、支付计划、支付审批、支付校验等多个环节入手，提供对应的业务解决手段将切实有