北京WSD--首钢改造文化创意产业园总体开发方案.ppt

打造中国生产创意服务基地开启中国创造元年,海尔首钢文化创意产业园总体开发方案报告,CHINACREATIVECENTER“中国创造中心”,发展愿景,以创意产业为核心，依托国内外大型企业的设计研发中心，集办公及配套的生活、商业设施为一体的综合性产业聚集区,产业选择,客户选择,主体identity,生活style,空间space,活动activity,中国创造中心创意无处不在,创意产业引领新时代全球经济发展，成为国民经济的重要组成部分,在英国、美国、日本等国家，文化创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的。全世界文化创意产业每天创造220亿美元，并以5的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达14，英国为12。（2006年行业资料）创意产业还有效推动产业结构升级。例如，英国经济依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业，实现从制造型向创意服务型的转变；日本动漫艺术及相关产业规模，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业。,2006年文化创意产业的平均增长速度,8%,3%,文化创意产业占GDP比例,中国,英国,%,全球,18%,日本,20%,美国,文化创意产业人口占总就业人口比例,“中国制造”走向“中国创造”的时代需求下，发展创意产业、特别是生产性创意产业，显得尤为重要,我国目前已有100多种制造产品数量位居世界第一。如今，全世界销售一半的摄像机、30%的电视机和空调、25%的洗衣机和20%的冰箱都贴着“中国制造”的标签。根据美国全球财经研究公司的预测，中国会在2008年底之前成为世界上制造业规模最大的国家。但总产值规模仅相当于美国的1/5，日本的1/4强；制造业的人均劳动生产率远远落后于发达国家，仅为美国的1/25、日本的1/26、德国的1/20；技术创新能力十分薄弱，产业主体技术依靠国外，有自主知识产权的产品少，依附于国外企业的组装业比重大，工业增加值率仅为26%，远低于美国的49%、日本的38%、德国的48.5%；低水平生产能力严重过剩。,增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急！,北京市创意产业蓬勃发展，消费性创意产业以传媒业为代表，生产性则以软件网络计算机服务为主导,北京创意产业发展优势明显，基础较好，产值已占到GDP的10.3%；软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，而且设计服务业增长最为迅速,北京市文化创意产业分类,北京市创意产业聚集区涌现，东西部气质差异已经显现，城市西部更加侧重于发展数字技术以及工业建筑设计等生产性创意产业,时尚生活VS高端产业：东西呈现不同特点，东部重点发展重点发展传媒产业、古玩艺术、演出展示、时尚消费、设计与咨询和知识产权服务等产业；而西部则侧重软件与信息服务业、数字动漫游戏、数字媒体出版、数字影音、无线增值内容、网络内容增值服务等基于数字技术的文化创意高端产业，以及工业和建筑设计等创意产业环节成熟创意产业区案例798和中关村,重点产业：文化艺术产业、时尚休闲娱乐业及传媒业等依托资源：CBD及使馆区的时尚消费人群；艺术家群体；央视和北京电视台活动人群：CBD白领为主，外籍人士未来趋势：消费性创意产业聚集，时尚消费地，引领消费结构升级,重点产业：网络、动漫、软件和信息服务业及设计服务业等依托资源：中关村科技园，院校科研机构、技术人才，高端产业的产学研一体化活动人群：中关村技术人员、院校和军队政府等大型机构工作人员未来趋势：偏重生产性创意产业，产业升级的动力源和示范区,北京西部的整体气质以及计算机软件行业的领先地位，为发展目前还相对薄弱的工业设计类生产性文化创意产业创造了条件,终端文化消费,新兴高科技产业,提升制造业附加值,消费结构升级带来的不断增长的文化创意产品的最终消费性需求,产业结构升级带来的对文化创意产业的生产性需求,文化体制改革带来的对文化创意产业的政策性及体制性需求,三种需求推动北京文化创意产业发展,CHINACREATIVECENTER“中国创造”中心全球化的背景下：汇聚全球创造力发掘中国创造潜力让中国成为全球关注的“创造”舞台,助飞中国创造，提升中国制造,CREATIVITYOFCHINA高楼层敏感度小;这是一个基本状况，但需要结合景观、户型来具体分析和调整。,敏感分析,意义：在于考察均价变化对销售结果的影响程度。溢价的可能性方法：如果均价的变化引起敏感价位以下的单位数量的变化在15以内，视为不敏感，可接受。,不同均价低于6100的套数比例,敏感分析之敏感临界点的选取,低档盘、小户型：客户对单价敏感；中档楼盘（中户型）：客户对单价、总价都较为敏感；高档楼盘（大户型）：客户只对总价敏感；,敏感分析之敏感方向的选取,1.来自市场的反应（VIP卡客户意向或销售人员意见）2.常规75分位的价格敏感点。,1）关键词,1：链接2：Round3：单变量求解4：MIN&MAX5：&SUM6：粘贴,2）常见错误,低、中、高层面积链接错误：核：查丈面积（绿景新美域、潜龙华城）核：现场交叉复核过程文件命名不规范总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致,3）几个经验数值,极差：1520%层差：10%折扣率：1.5-2%临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%,调整/审核的依据,我们的主流客户（是目标客户而不是浅层客户）是否能普遍接受这个价位？我们的开盘销售策略是想从哪一部分（栋数、楼层或户型）突破？价目表能否充分体现我们的策略？价目表实施过程中是否能支撑价格的“爬坡”，并由此实现最终的销售率？,示例,调整/审核的方法,市场修正。将项目中的低、中、高层单位，代表户型单位分别与某几个参照楼盘的同质单位进行点对点的比较，反复试算调整，以获取全面的竞争优势；（客户会这样去比）,价格表审核,查丈报告-分户、分栋、总面积；-户型分布（楼层）分户型、分层统计-交叉核对电子复核+手工计算,价格表调整,总价调整-调整折扣率；-调整价格表（实表面价）分栋调整-调整基准价分户型调整-调整平面差,销售预估,对开盘阶段（一个月为宜）的销售单位作出趋势性的预估，以尽量掌控整个项目的销售进程。,主要目的,是对销售策略的回顾和验证；是对销售方向的指导和确认；是对价格表的反思和梳理；,其他,一