江苏某软件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告

基础设施综合开发项目 可行性研究报告 南京 程咨询中心 资格证书号： 总经理 副 总 经 理 总 经 济 师 总 工 程 师 项目主持人 项目负责人 参 加 人 员 目录 第 1 章 总论 . 6 目概要 . 6 件产业基地概况 . 6 目单位基本情况 . 7 目 概况与建设内容 . 9 目概况 . 9 设内容 . 11 行性研究内容 . 11 行性研究报告编制依据 . 12 行性研究结论与建议 . 13 第 2 章 项目背景与必要性分析 . 16 京市总体规划 . 16 京市总体规划 . 16 市的功能定位 . 17 关的城市建设内容 . 17 江苏省及南京市软件产业发展规划 . 18 体规划 . 18 能定位 . 23 x 软件产业基地规划 . 23 体规划 . 23 划结构 . 24 能定位 . 24 业选择 . 24 目建设必要性 . 25 1、是江苏省南京市实施发展跨越式发展战略的需要 . 25 2、是加快区域性产业结构调整，促进经济健康合理增长的需要 . 28 3、是南京市加速推进打造现代服务 业的需要 . 29 第 3 章 发展前景及土地需求分析 . 33 京市经济发展现状 . 33 件产业经济发展现状 . 35 地开发现状分析 . 36 发建设前景分析 . 37 第 4 章 建设规模及建设条件 . 39 建设规模及用地规划 . 39 设规模 . 39 地规划 . 40 目建设优势条件 . 42 然条件 . 46 形地貌 . 46 象 . 47 质及地震 . 47 第 5 章 工程建设方案 . 48 述 . 48 划方案 . 48 目概述 . 49 地、拆迁与场地平整工程 . 50 地 . 50 迁 . 51 路工程 . 51 路系统及等级 . 51 网设置及与外部的联系 . 52 路构造 . 53 程量 . 56 排水工程 . 57 水工程 . 57 水工程 . 61 水工程 . 65 电及集约化信息管线工程 . 66 电工程 . 66 约化信息管线工程 . 68 气工程 . 71 气工程 . 71 境保 护及消防工程 . 75 境保护工程 . 75 防 . 78 全与工业卫生 . 79 全 . 79 业卫生 . 80 第 6 章 项目实施计划 . 81 目实施计划编排原则 . 81 目形象进度 . 81 块开发实施计划 . 82 路及路下工程实施计划 . 82 套设施实施计划 . 82 第 7 章 项目组织、经营与管理 . 83 目组 织 . 83 目经营 . 83 目管理 . 84 目招标 . 86 第 8 章 投资估算与资金筹措 . 89 述 . 错误 !未定义书签。 资估算的依据 . 错误 !未定义书签。 资估算的范围 . 错误 !未定义书签。 地、拆迁工程费 . 错误 !未定义书签。 地补偿费 . 错误 !未定义书签。 民拆迁安置补偿费 . 错误 !未定义书签。 事业单位拆迁安置补偿费 . 错误 !未定义书签。 缴规费 . 错误 !未定义书签。 路工程费 . 错误 !未定义书签。 路 . 错误 !未定义书签。 排水工程费 . 错误 !未定义书签。 水 . 错误 !未定义书签。 水 . 错误 !未定义书签。 水 . 错误 !未定义书签。 水 . 错误 !未定义书签。 电工程及集约化信息管线工程费 . 错误 !未定义书签。 电 . 错误 !未定义书签。 约化信息管线工程 . 错误 !未定义书签。 气及供热工程费 . 错误 !未定义书签。 气工程 . 错误 !未定义书签。 他费用 . 错误 !未定义书签。 程部分其他费用 . 错误 !未定义书签。 备费用 . 错误 !未定义书签。 设期利息 . 错误 !未定义书签。 动资金 . 错误 !未定义书签。 资总额 . 错误 !未定义书签。 目总投资 . 错误 !未定义书签。 目总资金 . 错误 !未定义书签。 金 筹措 . 错误 !未定义书签。 定资产投资 . 错误 !未定义书签。 动资金 . 错误 !未定义书签。 目资本金 . 错误 !未定义书签。 金使用计划 . 错误 !未定义书签。 定资产投资 . 错误 !未定义书签。 动资金 . 错误 !未定义书签。 第 9 章 财务分析 . 89 地转让收入 . 错误 !未定义书签。 业税金及附加 . 错误 !未定义书签。 成本费用 . 错误 !未定义书签。 第 10 章 经济评价 . 96 目盈利能力分析 . 错误 !未定义书签。 款偿还能力分析 . 错误 !未定义书签。 确定性分析 . 错误 !未定义书签。 务评价 . 错误 !未定义书签。 第 11 章 社会效益分析 . 102 于软件产业集聚 . 102 于软件人才培育 . 102 加财政收入 . 103 第 12 章 风险分析 . 104 营风险及对策 . 104 策风险及对策 . 105 场风险及对策 . 105 业风险及对策 . 106 附图： 附图 1：项目区域位置图 附图 2：项目用地规划结构图 附图 3：项目道路规划图 附图 4：项目公用工程规划图 附表 1 12件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 6 页 第 1章 总论 目概要 项目名称： 件产业基地基础设施综合开发项目 建设规模： 总用地面积 顷（折 4026 亩） 实际建设用地面积约 顷（折 2750 亩） 道路及绿化面积 顷（ 1276 亩） 道路总长度 11890 米，总面积 398552 平方米 建设内容： 征地拆迁、九通一平及配套设施建设 总 投 资： 元，（含铺底流动资金 30 万元） 贷款金额： 55000 万元 建设主体： 南京市 国有资产投资管理控股（集团）有限公司 法人代表： 企业地址： 联系电话： 传 真： （ 邮政编码： 电子信箱： 件产业基地概况 件产业基地 是 江苏软件园的 重要 组成部分，全国十大软件产业基地之一 。也是南京市 加快发展服务业 推出的南京十大现代服务业重点项目之一。该基地 位于风景秀丽、空气清新的紫金山东侧 南京仙西新市区，东起 宁芜铁 路，西至 绕城公 路，北起 312 国道，南至 仙林大件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 7 页 道及栖霞区边界。总用地面积 顷（折 4026 亩），实际建设用地面积约 顷（折 2750 亩），道路及绿化面积 顷（ 1276 亩）。项目建设依托南京在华东地区 中心城市具有的 政治、经济、文化及国际交往的优势地位，借助南京地区雄厚的人才、技术和信息优势，建成设施完善、 管理科学、服务配套、产学研相结合的，集 研发创新、孵化创业、 展示发布、人才培训和生产营销于一体的 国内一流的软件产业研发孵化和出口基地 。 地 自 2001年破土动工至今，已经投入 4亿多元资金 ，基本完成了 基地 内的拆迁工作 。目前， 基地 内 的 2 号路 正在加紧施工，年内将基本建成， 到 明年 6 月， 基地 主路网、绿化景观将基本形成。 该基地吸引了国内外众多知名企业踊跃入驻。 已吸纳 福中电脑集团、江苏先声药业股份有限公司和江苏软件园等企业签订入园协议。其中，福中集团将建设福中英特尔实验室，先声药业建设先声联想医药软件中心，江 苏软件园建设孵化研发中心，另外，南大苏富特意向建设软件城 （ 含微软培训中心 ） ，中国电子集团 （ 也有与 在该 基地 合作建设国际软件城的意向。 根据 件产业基地的规划， 到 2010 年 该基地 的建筑面积将达100 万平 方 米，力争从业人员 达到 5 万，软件销售总收入 200 亿元， 软件产品出口 美元 ， 亿元以上企业达到 12 家，千万元以上企业 50家。 目单位基本情况 南京市 国有资产投资管理控股 (集团 )有限公司经南京市人民件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 8 页 政府批准成立，是被 人民政府授予国有资产经营主体职能的国有独资公司，是对区政府 授权范围内国有资产行使出资人职权并依法自主经营的企业法人，是区政府直接管理的区直属企业集团，承担授权经营范围内的国有资产保值增值的责任，公司首期注册资本为 元。 国资公司依照国家的产业政策和本地区经济发展战略，以推进市场化进程为取向，在明确公司性质和职能的前提下，达到以国资注入设立全资企业；以资产经营为基础，实现国有资产的保值增值；以资产管理为依托，构建区域经济发展的投融资平台；以项目投资为目的，实现国有资产投资风险最小化和收益最大化，使公司真正成为具有现代企业特征的国有独资公司，充分利用和整 合有效资源，提升市场化运作建设项目的能力，实现政府投资引导、放大和调节功能。通过股权运作、资本经营和增量投入，促进存量资产结构调整和资源优化配置，实现资本经营与产品经营有机结合，增强参、控股企业核心竞争力。依托产权关系，对被投资的企业实施有效的监管，确保国有资产安全、高效运营并实现保值增值。 国资公司以资本经营为主业，主要经营范围包括：从事授权范围内国有资产经营和资本运作，包括项目投资和管理、资产收益管理、产权监管、资产重组和经营等，不行使行业和政府行政管理职能；受区政府委托，承担部分社会事业项目投资 、建设和管理任务，从事高新技术产业，信息网络、现代物流等都市化产业方面的投资；进行全资、控股、参股企业资产重组和资源整合；利用国内外贷款等多种方式融资，为全资、控般公司提供贷款担保；从事有助于实现国有资产保值增值目件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 9 页 标的相关业务。 目概况与建设内容 目概况 软件产业被视为 二十一 世纪的先导性、战略性 、 最具 发展 前景的新兴产业 ，受到世界各国的普遍重视。 软件产业是江苏尤其是南京具 有 比较优势的产业 。 2000 年时 ， 南京 各类 软件企业仅 200 来家，年销售收入仅 18 亿元 ，且规模普遍较小，布局较为分散。为提 高南京软件业的集聚度，降低企业成本，提升城市软件业竞争力和影响力， 2001 年 9 月经市委、市政府研究同意，决定在 设 件产业基地。南京市发展计划委员会 2002 年 6 月以宁计投资字 2002472 号文“关于珠江路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复”批准该项目立项。 从规划立项开始，省市领导就一直高度关注 该项目 。 项目有关方面克服各种困难，积极推进项目的实施。由于资金短缺和过去几年软件业发展背景等原因，项目进展不尽如人意。今年，党的十六届五中全会提出了 落实科学发展观 ，提高核心竞争力的目标，大力 发展 软件业是实现这个目标的重要途径 。凭 借 南京的 人才 资源 等 优势， 南京 软件业还有很大的发展潜力和发展空间。推进软件业超常规发展，是南京加速经济增长方式转变的需要，是落实全省高新技术产业战略布局的需要 。南京市今年全市推进软件产业发展动员大会召开后， 认真贯彻落实，成立了由区委书记任组长的软件产业发展领导小组、由区长任主任的 件产业基地管委会，突出把 件产业基地作为发展软件产业的重中之重。项目实施以来，各方面情况发生了一些变化，因此 件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 10 页 区人民政府于 2005 年 9 月以玄府字 2005171 号文“关于调整 件产业基地规划方案的请示”向南京市规划局申请调整 件产业基地规划方案。市规划局就此召开会议专门进行研究，同意调整规划方案。 为进一步推进 件产业基地的建设并解决项目实施中的问题，南京市人民政府专门召开市长办公会议，以“关于 件基地建设发展问题的会议纪要”（南京市人民政府市长办公会议纪要 2005 年第 23号）指出： 件基地是 ，更是南京乃至江苏发展软件产业的重要品牌，要全力以赴将其作为下一轮推动发展的动力源和重要的经济增长点；要抓好领导、规划、招商引资并明确工作节点，项目单位由南京市 国有资产投资管理控股（集团）有限公司承担；土地运作单独建账，收益用于补贴 基地 基础设施建设；对仙林大道的建设给予 500万元 /公里的资金补贴；对入园企业给予优惠政策。 目前 件产业基地各项工作进展情况如下： 1、拆迁建设情况。 2003 年 10 月， 在报经省市国土部门批准后，组织对 件产业基地 735 户农民和 52 家工企单位进行征地拆迁，目前已全部完成。 2、基础设施建设方面，已完成 基地 l 号路、 2 号路施工图设计，并领取施工执照， 2 号路第一标段已完成路基建设， 2 号路剩余标段、 1号路、环路已进入招标阶段。 3、招商引资情况。经过招商，目前江苏软件园、江苏先声药业股份公司、福中电脑集团等企业已签订入园协议。 与中国电子集团（ 合作建设国际软件城事宜正在洽谈中。 件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 11 页 4、申请银行贷款情况。项目除进行土地运作外，拟向国家开发银行申请银行长期贷款。 2005 年 10 月，南京市 国有资产投资管理控股（集团）有限公司委托南京工程咨询中心编制该项目可行性研究报告。 设内容 （ 1）道路工程 共 6 条道路，总长度 11890 米，总工程量为 398552 平方米。 （ 2）路下工程 包括同步建设的供电电缆、给水输水管 、给水配水管、污水管、雨水管、联合通信管沟、路灯、中水管、天然气管等工程。 （ 3）场站工程 包括 110电所 1 座； 10配电所 16 座；天然气调压站 1座；雨水泵站 1 座；污水泵站 1 座。 行性研究内容 本可行性研究的主要内容如下： 1、项目建设的必要性分析； 2、 件产业基地发展前景与土地开发需求分析； 3、项目建设方案的确定及建设条件分析； 4、工程建设方案的确定； 5、项目经营管理方案的确定； 6、项目的投资估算； 7、项目的财务分析； 件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 12 页 8、项目社会效益分析； 9、项目投资风险分析。 行性研究报告编制依据 本项目编制可行性研究报告的主要依据如下： 1、南京市发展计划委员会 2002 年 6 月（宁计投资字 2002472 号文）“关于珠江路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复”； 2、江苏省国土资源厅 2003 年 6 月（苏国土资地函 2003416 号、420 号、 417 号、 418 号和 419 号文）关于批准 件产业基地建设用地的通知； 3、南京市 人民政府（玄府字 2005171 号文）“关于调整 4、南京市人民政府办公厅 2005 年 9 月（南京市人民 政府市长办公会议纪要第 23 号）“关于 件基地建设发展问题的会议纪要”； 5、上海同济城市规划设计研究院江苏省软件园珠江路产业园详细规划设计； 6、东南大学城市规划设计研究院 件产业基地规划设计调整； 7、 件产业发展规划（ 2006 2010）； 8、 国有资产投资管理控股 (集团 )有限公司提供的项目其它有关资料； 9、 国有资产投资管理控股 (集团 )有限公司 2005 年 10 月委托南京工程咨询中心编制本项目可行性研究报告的协议。 件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告 南京 程咨询中心 第 13 页 行性研究结论与建议 行性研究结 论 1、项目的建设是必要的 件产业基地基础设施综合开发项目的建设，是南京市实施发展高科技产业战略的需要；是加快区域性产业结构调整的需要；是提高区域经济附加值，