修改后-房地产信贷业务

第二章房地产信贷业务,第一节房地产信贷资金来源,一、房地产信贷资金对房地产业的重要性房地产信贷资金：专供房地产开发和消费使用，并以偿还为条件的资金。,重要性,、有利于房地产业资金实现良性循环，促进房地产业的发展、有利于银行等金融机构形成规模经济、有利于促进城乡居民消费结构合理化，加快我国经济建设步伐、有利于调整房地产的产业结构，实现国家产业政策的要求,二、房地产信贷资金来源渠道,（一）自有资金包括：上级拨入资金金融机构赢利留存资金,（二）各类存款,、房地产企业存款包括：房地产开发企业存款房地产经营企业存款房管部门存款、建筑施工、安装企业存款、委托贷款基金存款、房地产管理存款、房改资金存款、个人住房储蓄存款,（三）其它融资方式,、借入资金指房地产金融机构为解决临时性头寸不足而从其他银行或金融机构拆入的短期资金。、同业往来资金指金融机构在业务往来过程中的大批在途资金。,、主动负债发行金融债券金融债券：由银行或其他金融机构发行的债券。大额存单：金融机构发行的定额定期存款。、住房有奖储蓄存款、国外借款,三、房地产信贷资金来源特征,、广泛性、多样性、分散性、中长期性、稳定性,四、商业银行房地产负债产品,目前，我国房地产信贷资金主要是由商业银行通过负债业务筹集的。因此，可通过学习商业银行房地产负债业务及产品更深入理解房地产信贷资金来源。,（一）商业银行房地产负债业务的意义,、有利于筹集房地产信贷资金、有利于房地产金融结算业务的开展、有利于把部分消费基金引向住房建设，改善居民消费结构,（二）分类,、房地产主体负债产品、房地产其他负债产品,、房地产主体负债产品各类存款,可分类为：（）按存款人分类：企业存款企业住宅建设存款房地产开发经营企业存款储蓄存款指人民群众把结余的或待用的货币收入存到银行中去的一种信用行为。,房地产储蓄存款具体包括：.存贷结合的住房储蓄：即最常见的住房储蓄存款。办理条件：具当地正式户口，有购房或建房合同、协议或证明文件，有相当额度的住房储蓄存款，有偿还能力，在用本人房产、有价证券等作担保情况下可申请,政策性住房基金储蓄带一定强制性，一般按一定比例强制收取，并对储蓄使用方向有明确规定其他形式奖售平价住房储蓄以息抵租住房储蓄,其他存款,土地开发基金存款指土地管理部门向土地使用与开发者按一定标准收取的土地使用费和土地开发费以后的存款。政策住宅建设债券存款指政府发行住宅建设债券后筹得的资金存入房地产银行所形成的存款。,房地产抵押债券存款指房地产金融机构发行以受押的房地产作为担保的房地产金融债券而形成的存款。住宅合作社存款住宅合作社是群众性互助协作组织，它的建房资金来源是由社员入股储蓄资金和社员所在单位、社区的一定资助资金构成。,住房建设基金奖券存款由政府有关部门批准设立的商品住房基金，经有关部门批准发行住房建设基金募捐奖券，募集住房建设资金后，由商品住房基金会将所筹集的资金存入房地产银行而形成,（）按受信期限分类,活期存款指存款授信人事先不约定存期，可以随时存入、支取和续存的存款。定期存款指由存款授信人事先约定存期的存款。定活两便存款指事先不固定存款，可随时提取的存款。,（）按存款性质分类,政策性存款指按照某种特定政策法规归集的存款。商业性存款指房地产银行自主运用信用手段归集的除政策性存款以外的所有存款。,、房地产其他负债产品,按筹措资金的对象和方式可分为：（）国家拨入信贷资金指国家财政每年向商业银行增拨的部分信贷资金。（）向中央银行借款,两种形式,向央行借款,再贴现,年度性借款,短期借款,按期限可分为：,年度性借款（计划内贷款）资金来源：发行货币、财政性存款和存款准备金用途：解决商业银行因正常业务经常增长需要而引起的信贷资金不足期限：年,短期借款资金来源：商业银行在中央银行的存款用途：解决商业银行短期资金融通具体可分为：季节性借款：主要解决商业银行因信贷资金先支后收或存贷季节性下降上升等因素引起的暂时性资金不足（期限个月）月拆性借款：主要解决商业银行因汇划款项未达而发生的临时性资金短缺（天）,再贴现：指房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中央银行要求再贴现，以获得资金融通。用于解决商业银行因办理票据引起的暂时资金不足（期限从再贴现之日起至贴现票据到期日止，一般不超过个月）再贷款：中央银行向商业银行提供借款,（）同业贷款,同业拆借指房地产银行与其他金融机构之间的临时借款，一般可通过全国银行间同业拆借市场网络实现。,头寸拆借：临时调剂头寸，用于支付日常资金周转,资金拆借：银行间利用资金融通中的时间差、空间差、行际差来调剂资金余缺的一种短期资金借贷行为,转贴现将对客户办理贴现业务而收到的未到期票据通过重新向同业贴现取得贷款转抵押商业银行将一般工商客户向其举债抵押贷款时提交的抵押品转抵给其他商业银行取得贷款,（）证券回购协议,回购协议：卖方将证券放款等金融资产暂时售给买方，并商定于规定期限内由卖方按约定价格，从买方重新赎回上述证券或放款的交易。,（）发行金融债券,金融债券：商业银行为筹集中长期贷款资金而发行的债券。按计息方式方式分为：固定利率金融债券累进利率金融债券贴水金融债券,（）国际金融市场借款商业银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金或通过金融机构在当地发行境外货币债券,第二节房地产贷款业务,房地产贷款业务：指房地产信贷机构，根据资金来源和信贷计划，按还本付息原则，向房地产开发经营企业、构建房屋的企事业单位和居民提供资金的一种信用活动形式。,一、房地产贷款业务的政策原则,、坚持政策性与经营性业务并重原则、大力发展存贷结合的住宅贷款业务、坚持采用以房地产抵押的贷款方式、坚持购房、建房贷款并举、合理处理中低收入者的住宅消费贷款,二、房地产贷款业务的种类,（一）房地产开发抵押贷款、定义指为支持开发企业进行房地产开发和经营所发放的以土地使用权或房产作抵押的流动资金贷款。包括：土地开发贷款商品房开发贷款土地、商品房综合开发贷款,、对象：土地开发公司房屋开发公司房地产综合开发公司,、用途：可用于土地开发、房屋开发和土地、房屋综合开发中的流动资金需要具体有：购地资金房地产开发企业成片开发建设工业区、商业区和住宅区的资金开发企业经批准改造旧城区兴建商品房的资金开发企业经批准与具有土地使用权的单位合作开发建设商品性房产的资金,、贷款条件开发企业持有工商行政管理机关签发的企业法人营业执照和主管部门批准核发的经营许可证企业必须在本行开立账户，保持正常结算往来记录，并拥有规定的自有流动资金开发建设项目的规划设计已取得有关部门的批准开发建设项目已经取得开发建设商品房的建筑许可证已建成或将建成的商品性房产的销售计划已经落实，有可靠的还本付息保证有健全的管理机构，认真执行财务管理制度和会计核算制度,（二）商品房建材、设备补偿贸易贷款,定义：指银行对商品房开发经营企业提供的贷款，只用作建造商品房的建材和设备的补偿贸易。,（三）购买商品房抵押贷款,、定义：指为支持单位和个人购买商品房发放的房地产抵押贷款。、发放对象：个人：本地城市常住户口居民本地投资办企业的外商、港澳台及海外人士单位：持有工商行政管理部门注册发照的企业法人等,、贷款条件个人：年满18周岁，具有本地城市常住户口的居民或在本市投资办企业的客商有固定工作和稳定收入，具有偿付贷款本息的能力在本行开立存款账户，房价30以上的购房预付款已支付,单位：企业应在本市注册，持有工商行政部门发给的企业法人营业执照所购房产以单位自用或分配、出租给本单位职工使用为目的购房已纳入本单位的固定资产投资计划，并经有关部门批准有规定比例以上的自有资金有还本付息的能力,（四）存贷结合的购买商品住宅抵押贷款,、定义：指银行为配合住房制度改革，促进房地产发展而发放给单位和个人购买房屋的贷款。、原则：先存后贷，存贷结合专款专用，保本微利,、贷款对象：本地机关、企事业单位本地常住户口的企事业单位职工、居民、个体户购买本地住房的港澳地区同胞、贷款条件：借款人在借款银行有到期的构建房屋专项存款借款人应具备有权批准部门签发的允许构建房屋的文件，签订必要的合同、协议借款人有偿还贷款的能力借款人应以自有房地产作抵押，同时，个人借款应由单位担保,（五）住房合作社贷款,住房合作社：城镇居民为解决自身住房问题而成立的自助、互利的集体经济组织。资金来源：社员集资为主，政府、企业补助为辅，不足再由国家银行贷款发放对象：中、小城市的住房合作社,（六）自建公助贷款,定义：个人投资购料建筑房屋，政府或单位在征地、运输、施工等方面给予帮助。贷款条件：有关部门批准建房的规划证明规定比例的自有资金单位担保或个人资产抵押期限：年,三、房地产贷款业务的程序,(一)房地产开发企业、开发企业提出贷款申请内容：借款单位名称、单位公章、单位地址、开发计划、资金来源、申请贷款额度、还款时间、贷款情况调查、贷款单位审核意见等、开户银行进行贷款调查评估,、签订借款合同内容：贷款种类、用途、金额、利息、期限、还款方式、保证条款、违约责任等、发放贷款，监督使用由信贷部门发放核定贷款指标通知单，会计部门根据通知单发放贷款、按期收回贷款到期前，银行书面通知提醒还贷到期时，信贷经办人员及时与会计部联系，检查是否按时还贷,及时还清,会计部门办理销户手续,未及时还清,客观暂时困难,企业提出延期还贷,主观不还贷,直接从企业存款账户扣除,担保方代为清偿,查封变卖抵押财产清偿,（二）个人住房抵押贷款、个人与开发商签订购房意向书、个人持意向书及相关资料向开发商指定银行提出抵押贷款申请相关资料：身份证件职业、收入证明保证人书面证明及资信证明存款凭证（商业贷款）公积金管理部门证明（公积金贷款）、银行审查，出具贷款承诺书,、个人凭承诺书与开发商签订购房合同，并交定金、个人请贷