某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告

某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 1 某某县 某某 广场房地产开发项目 可行性研究报告 某某省设计院 二 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 2 目 录 第一章 总 论 （ 1） 第二章 项目建设必要性与可行性 （ 4） 第三章 项目市场调查分析 （ 10） 第四章 场址主要建设条件 （ 32） 第五章 工程设计方案 （ 34） 第六章 节能与节水 （ 47） 第七章 环境影响评价 （ 49） 第八章 组织机构与人力资源配置 （ 53） 第九章 质量保证体系及工程招投标方案 （ 56） 第十章 项目实施进度 （ 59） 第十一章 投资估算与资金筹措 （ 60） 第十二章 财务评价 （ 63） 第十三章 社会评价 （ 68） 第十四章 风险分析 （ 70） 第十五章 可行性研究 结论 （ 74） 附件及附图 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 1 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称： 某某 县 某某 广场 房地产开发项目 二、建设单位： 江西 某某 实业有限公司 三、法人代表： 钟延金 江西 某某 实业有限公司注册资金 200 万美元，具有房地产开发二级资质，是江西省最具实力的台资投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务， 2002 年被评为“江西省先进房地产开 发企业”。 四、建设地址： 某某 县工农兵 大道 五、建设性质： 新建 六、建设规模 ： 总建筑面积： 66780中：住宅共 364 户 业建筑面积 地下车库建筑面积 中：会所及物业办公建筑面积 。 七、建设期限： 2008 年 10 月 2010 年 10 月 八、主要技术经济指标 1、 总用地面积： 、 总建筑面积： 66780、容积率： 4、绿 地 率： 5、 估算投资总额为 元，其中其中开发建设投资 元，期间费用 元。 6、资金来源： 资本金自筹 3700 万元 ， 占 申请银行 贷款 4000万元， 占 其余为售房收入 元，占 。 7、销售净收入： 元 8、 利润总额： 元 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 2 9、 总投资利税率： 10、 所得税： 元 11、净 利润： 元 12、 总投资利 润 率： 13、资本金收益率： 14、 盈亏平衡点： 15、 财务内部收益率： 5% 16、 财务净现值： 元 0（ 5%时） 17、 投资回收期： 18、 贷款偿还期： 2 年 19、 偿债备付率： 二节 可行性研究范围 一、可行性研究依据 1、 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （ 建住房 2006 165 号 ） 2、 某某 县 国民经济和社会发展 “ 十 一 五 ” 规划 3、中华人民共和国城市规划法 4、城市居住区规划设计规范（ 3） 5、 江西省 城市 规划 管理 技术导则 6、 某某 县 县城总体规划设计方案 （ 19992020） 7、 江西 某某 某某 广场建筑规划设计方案 8、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数 9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 10、建设单位提供的有关资料 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 3 二、可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况 、 房地产现状 、 市政基础设施现状及房地产市场分析预测， 研究项目建设的必要性、可行性， 研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目 可行性研究结论 。 三、可行性研究的结论 开发建设 某 某 县 某某 广场项目 可以达到下述目的： 1、 符合 某某 县县城总体规划 （ 19992020）， 有利于 某某 县的旧城改造，有利于 整治和美化城市环境。 2、 本项目将建 成 某某 县的商业航母， 为 某某 县城镇居 民提供一处 独特的生活居住环境及购物场所。 3、盘活闲置土地资产，增加财政 收入 ，创造就业机会，促进当地的经济发展和 有利 社会稳定。 该项目财务上具有一定的抗风险能力 ， 既有可观的经济效益，又有 较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 4 第二章 项目建设必要性与可行性 第一节 项目背景 一、 某某 县 概况 某某 县古称西昌，建 县至今已有 1800年历史，自古享有 “ 声名文物之邦 ” 的美誉，并以 “ 地产嘉禾，和气所生 ” 而得县名。 某某 县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发展试点县。某某 县共有 16个建制镇 6个乡，全县 2005年年末总人口 2005年末县城人口 中非农业人口 城涵盖 3个建制镇（澄江镇、上田镇、文田镇），在江西省是比较少见的。 某某 县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉之间。 地理座标：北纬 26 27 26 59，东径 114 17 115 20。东西最长处 105北最宽处 57域面积 县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与东北连接吉安，京九铁路、 105 国道、赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路 某某 接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于 某某 县禾水镇，距县城 10江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“咽喉荆广，唇齿淮浙”之称。 县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治、经济、文化 、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260吉安市 42 二、 某某 国民经济概况 生产总值： 全县生产总值由 2000 年的 元增加到 2005 年的 友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 5 亿元，增长 年均增长 三次产业结构由 2000 整到 业成为推动经济快速增长的主导力量。 财政总收入： 由 2000 年的 元增加到 元，增长 年均增长 地方财政收入由 2000 年的 9205 万元增加到 元，增长 年均增长 规模工业增加值： 全县辖区内 2005 元、利税总额 5799 万元，分别是 2000 年的 和 ，年均增长分别为 利用外（内）资： 2005 年实际利用外资 2319 万美元，比 2000 年增加1711 万美元，年均增长 实际利用内资 元，比 2000 元，年均增长 固定资产投资： “ 十五 ” 期间，累计完成固定资产投资 元，比“ 九五 ” 期间增加 元，增长 年均增长 人均可支配收入： 2005 年城镇居民人均可支配收入达 ，农民人均纯收入达 3748 元，分别比 2000 年增加 2612 元和 1213 元， 人均住房面积： 城乡居民人均住房面积分别达到 21 平方米和 24 平方米，五年分别增加 9 平方米和 方米，年均增长分别为 15%、 城市化建设： “ 十五 ” 期间新增城市道路 平方米，新增园林绿地面积 平方米。 2005 年全县城市化率达 比 2000 年提高 4个百分点，年均 增长 由此可见， 作为 吉安市中南部的人口、经济大县 ， 某某 县 随着城 镇 功能增强， 县城 规模扩张，经济辐射能力加强，促使 县城 建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础 ； 加之近几年某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 6 来 某某 县 经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境 和 更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。 第二节 项目建设的必要性 一 、是 拉动内需 、落实吉安 市委一届十次全会提出 的“ 一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越 ” 战略目标 的需要。 某某 县 国民经济和社会发展 “ 十 一 五 ” 规划 的 经济增长目标如下： 生产总值 ： 到 2010年，全县生产总值达 均增长 12%，经济结构进一步优化，三次产业结构 2005年的 财政总收入 ： 到 2010年，财政总收入 由 2005年的 加到 方财政收入 由 2005年的 加到 均增长 17%和 利用外资 ： 到 2010年，实际利用外资 由 2005年 的 2319万美元 增加到 4870万美元，年均增长 16%。 固定资产投资 ： 力争到 2010年，固定资产投资 由 2005年 的 均增长 20%。 人均可支配收入 ： 到 2010年，城镇居民可支配收入 由 2005年 的 7271元增加到 11710元，年均 增长 10%。 农民人均纯收入： 到 2010年，农民人均纯收入 由由 2005年 的 3748元 增加到 5380元，年均增长 房地产是一个非常本地化的行业 ， 房地产的价格跟一个地方 的经济增某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 7 长一定是挂钩的，两个是没有办法分开发展的。 某某 县作为吉安市中南部的相对发达县市， 这为房地产开发商创造很多的机会。 “十一五”期间， 均增长 11%以上 ，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等 20 余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资 1 亿元，可以使国内生产总值增长 有效地促进 某某 县 的经济发展，同时还可以增加就业机会。 本 项目的建设，将会带动 某某 县 一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器。 二、是配合旧城改造，全面 建设小康社会的需要。 小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分， 某某 县 的经济飞速发展，居民的收入随着 增长 ，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。 某某 广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能 提升 某某 县县城 住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀， 使得居住 更舒适安全；同时， 一至三层的商业将成为 某某 县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个 某某 县的 人 气 将起到一定的促进作用，且 有利于 周边 土地的升值，推动 某某 县 房地产开发的蓬勃健康发展 ；而且本项目为 某某 县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。 三、 某某 县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。 “ 九五 ” 、 “ 十五 ” 期间， 某某 县 房地产开发行业虽然 起步较晚，但 发展较快， 呈现喜人势头，正在成为 某某 县域经济的支柱产业之一。可是 与吉安市中心城区 及发达地区相比，无论在建设的规模、 功能 配套、 建筑 环境、房型等都尚有较大的差距，目前 某某 县 城区配套齐全 、 环境优美 、 房某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 8 型适当、上档次的花园式 多层住宅只有两个楼盘，而高 层、小高层 住宅 尚属空白 ； 县 内的房地产开发企业管理水平 、 开发理念相对滞后。 某某 县 某某 广场 开发建设项目，通过引进先进的开发理念和 先进的 楼盘规划设计 思想 ， 同时 大幅度提高 物业 管理水平，建设一流的花园式 高层 住宅 楼 ， 将推动 县城 房地产行业和开发企业上质量、上水平。 四、是城镇化发展的需要 某某 县共有 16 个建制镇 6 个乡，全县 2005 年年末总人口 人，2005 年末县城人口 人，其中非农业人口 人； 到 2010 年， 某某 县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到 县城镇化 率由 2005 年 的 高到 38%， 年均增长 本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的的基础条件。 第三节 项目建设的可行性 一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。 1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础； 2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十一五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来 某某 县城三 五年的房地产业发展应该是积极向上的。 3、产业 结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。 4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。 5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。“十五”期间固定资产某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 9 投资的持续稳增，房地产投资年均增长 说明宏观调控并未严重影响 某某 县房地产市场。预测未来 某某 县城三 五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。 二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。 近年以来，国家出台一系列有关土地 、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对 某某 县房地产市场未来发展均有一定程度影响。 国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。 但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。 某某 县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地 产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。 三、 某某 某某 广场项目已经 具 备开发的条件，前景较好。 本项目的建筑规划设计已经 某某 县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。 项目 一至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的 活动空间。 本项目的开发建设具有很好的市场前景。 这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 10 因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的 某某 县某某 广场房地产 开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是某某 县 房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是 文明卫生城镇 的建设 ， 还是适应住房消费的需要， 本项目的建设 是可行的。 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 11 第三章 项目市场调查分析 第一节 项目周边环境分析 一、 项目地理位置分析 本项目 位于 某某 县工农兵大道、山谷路、中山路及解放路交界处 ， 东接 某某 人民广 场、博物馆，西临邮政局、电信宾馆，南抵 某某 花园、美食街、河畔小吃城，北达汽车总站、火车站，是城市的政治、经济、文化中心。 某某 广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。 二 、 项目周边配套设施 现状 1、医疗配套设施： 某某 县 人民医院、 某某 县中医院距本项目 均在 400内。 2、学校、教育： 某某 县 中、 试验 小学 位于东面工农兵大道上， 距本项目约 300m。 3、自然景观、人文景观：本项目 往东面约 50m 为 某某 县的中心广场，某某 县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。 因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有 高品质现代人居环境和工作环境。 第二节 市场 供需 分析 一、 某某 县房地产发展情况分析 （一） 某某 县房地产发展概况 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 12 55062065078092012000200400600800100012002000 2001 2002 2003 2004 2005单位: 元/ 平方米 泰和县商品房价格走势随着 某某 县社会经济逐步发展，为使 某某 崛起于大吉安“银三角”城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来 某某 县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发 步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响， 某某 县城区的房价也逐年上升。 2000 年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在 600 元 /以下，以后几年价格涨幅不断加大。据县房地产主管部门统计（均价）， 2000 年商品住房为 550 元 / ， 2001 年为 620 元 / ， 2002 年为 650 元 / ， 2003 年为 780 元 / ， 2004 年为 920 元 / ， 2005 年上半年为 1100 元 / ，下半年达到 1200 元 / ； 2006 年 6 月底均价达到 1235 元 / ，今年 7 月底均价达到 1270 元 / ,在吉安市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的均价达到了 1300 元 / 。至 2006 年 6 月，多层最高价格 1530 元 / ，实际成交价 1468 元 / ；至 2006 年 7 月，多层最高价格 1580 元 / ，实际成交价1498 元 / 。 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 13 001 2002 2003 2004 20052001 2005年 某某 县房地产开发指标统计调整表 年份 投资（万元） 开工（万 竣工（万 销售面积（万 2000 年 1550 001 年 1760 002 年 3072 003 年 5395 004 年 8029 4 2005 年 8558 计 （不含 2000 年） 26814 料来源： 某某 县房管局 1、房地产业投资额稳步增长 “ 十五 ” 期间 某某 县房地产累计投资达到 26814万元，五年增长率分别为 投资规模年平均增长率 房地产业在国家宏观调控政策的引导下， 2005年投资规模增幅较 2004年有所放缓，但投资总量仍增加了 529万元。全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。 “十五”期间房地产投资增长率 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 14 2、需求基本平衡，市场发展相对稳健 “十五 ”期间 某某 县商品房销售面积累计 品房开工面积累计 品房竣工面积累计 “十 五”期间商品房开工、竣工、销售面积增长表 （二） 2001 2005年 某某 县商品房审批统计 某某 县 2001 年度商品房审批统计表 序号 建设项目 建设单位 建设地点 审批时间 层次 面积 （ 1 恒艺花园 某某 恒基建设实业有限公司 山谷路 元、 5 八层 002 2003 2004 2005开工面积竣工面积销售面积某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 15 2 某某 商城 腾达房地产开发有限公司 县城农贸市场 元、 16 七层 3 天弘商贸市场 江西天弘实业发展有限公司 工农兵大道 2、 8 八层 4 天弘商贸市场 江西天弘 实业发展有限公司 2、 8 六层 5 天弘商场 a、 b 栋 江西天弘实业发展有限公司 2、 8 五层 6 门面 商住楼 江西南昌实业有限公司 某某 县粮油副食品公司 下解放路 4、 11 六层 7 综合楼 泰兴公司 中山路 4、 30 五层 8 南天大厦 深圳春庚公司 某某 分公司 解放路 5、 25 六层 9 广场大厦 西昌实业发展有限公司 工农兵大道 8、 16 六层 10 胜利大厦 江西国泰房地产 开发公司 某某 分公司 胜利路 10、 9 六层 11 泰豪商城 福建省福清市宏信房地产 开发公司 某某 分公司 工农兵大道 11、 7 六层 12 农资大厦 丰城九九房地产开发公司 某某 分公司 中山路 11、 12 六层 13 昌盛大楼 江西西昌实业有限公司 下解放路 12、 20 六层 合 计 某某 县 2002 年度商品房审批统计表 序号 建设单位 项目名称 批准时间 建筑面积 （ 总造价 (万元 ) 1 华建置业有限公司 华胜楼 152 30 2 西昌实业发展有限公司 华盛大厦 900 68 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 16 3 江西亿泰置业有限公司 江南大市场 592 97 4 江西亿泰置业有限公司 江南大市场 12 592 97 5 江西亿泰置业有限公司 381 202 6 江西亿泰置业有限公司 江南大市场 591 135 7 江西亿泰置 业有限公司 江南大市场 517 95 8 江西亿泰置业有限公司 江南大市场 368 某某 实业有限公司 某某 花园新城 2140 438 10 南昌荣昌商品房开发公司 荣泰福邸 600 90 11 江西胜康置业有限公司 升泰花园 080 138 12 江西丰泽房地产开发有限公司 新华大厦 000 320 13 江西新华房地产有限责任公 司 农贸市场 a 栋 200 80 14 江西国泰房地产开发有限公司 南方大厦 100 5 江西 某某 实业有限公司 某某 花园别墅（ 38 栋） 0800 380 16 江西新都置业有限公司 江南大市场 617 210 17 某某 金龙房地产有限公司 佳宝花园 800 180 18 江西优氏实业有限公司 某某 分公司 农机市场 000 160 19 某某 新纪元 实业有限公司 广场花园 100 170 20 江西欣诚实业有限公司 某某 爱国房地产开发公司 城东市场 b 栋、 100 244 合 计 89630 某 县 2003 年度商品房审批统计表 序号 建设单位 项目名称 层 建筑面积 总造价 批准时间 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 17 次 （ (万元 ) 1 华建置业有限公司 澄江企业大楼 六 3400 130 24 2 江西 某某 实业有限公司 澄江河改造饮食街 三 14389 480 江西欣诚实业有限公司 某某 爱国房地产开发公司 城东市场 a 栋 六 6000 218 江西富瑞房地产开发公司 富瑞花园 六 53000 2000 腾达房地产开发有限公司 摩托车城二期 五 4000 某某 县房管局 西昌楼 七 4310 吉水文水房地产开发有限公司 工行东风分理处商住楼 六 1370 吉水文水房地产开发有限公司 工 行澄江储蓄所商住楼 六 800 32 计 87269 某某 县 2004 年度商品房审批统计表 序号 建设单位 工程名称 层次 /结构 建筑面积 （ 工程造价 （万元） 审批日期 1 江西万丰房地产开发公司 某某 商贸城 a、 b、 c、 d 六层 /框混 900 江西万丰房地产开发公司 某某 商贸城 e、 f 六层 /框混 275 某某 县人民武装部 商住楼 六层 /框混 2800 120 华建置业有限公司 云天公寓 六层 /砖混 2480 94 某某 房地产开发公司 昌泰安置大楼 六层 /砖混 2324 88 某某 县房改办 君悦花园 六层 /砖混 7500 285 吉安泰然汽运公司 住宅楼 六层 /框混 7368 300 吉安庐陵房地产开发公司 建筑公司安置楼 七层 /砖混 3914 160 吉安庐陵房地产开发公司 烟草公司安置楼 七层 /砖混 2742 110 某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 18 单位:002 2003 2004 200510 爱国房地产开发公司 文苑公寓 六层 /框混 2288 1 江西玉泰房地产开发公司 静雅花园 六层 /砖混 7500 285 计 某某 县 2005 年度商品房审批统计表 序号 建设单位 工程名称 层次 /结构 建筑面积（ 工程造价 （万元） 审批日期 1 荣昌开发公司 荣昌二期 六层 /砖混 3700 140 江西粤泰房地产开发公司 粤泰园 1#楼 六层 /框 混 6650 266 江西粤泰房地产开发公司 粤泰园 2#楼 六层 /框混 6650 266 江西粤泰房地产开发公司 粤泰园 3#楼 六层 /框混 3870 155 吉安庐陵房地产开发公司 安置楼 a 栋 四层 /砖混 1453 61 江西富瑞房地产开发公司 富瑞花园二期 六层 /框混 81540 3669 某某 大自然供销有限责任公司 供销大楼 七层 /框混 8300 402 南门村委会 云天花园 六层 /砖 混 7945 江西 某某 实业有限公司 某某 花园二期 七层 /砖混 8927 合 计 129035 （三）审批统计表分析（以 2000年为基数） 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 19 审批统计表分析结论： 从审批建筑面积来看， 20012005年审批建筑面积分别为 2003年稍有下降，降幅为 20032005年审批建筑面积逐年增加。 2003年审批建筑面积下降的原因是因为 2003年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。 （四） 土地供应分析 某某 县城经营性土地实际供应量： 2003年 2004年 005年 2006年计划供应 260亩。 存量土地（据不完全统计）供应量：澄江大道项目约 200亩、原文田开发区约 180亩、其它存量土地 200亩以内。 某某 县城人口众多 ， 进城人口每年约 房需求比较旺盛。近几年 某某 县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态， 某某 县土地储备中心并未储备大量土地。因此今后三年内 某某 县城经 营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300500亩土地供应也完全可以消化。 二、 2005年 2006年上半年 某某 县房地产市场分析 2005 年是 某某 房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升； 2005 年国家一系列宏观调控政策的出台对 某某 房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。从 某某 县在 建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看： 1、住宅方面 存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 20 要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。 2、商铺方面 存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 21 某某 县在建（在售）商品房调查统计表 06 年 7 月 20 日 楼盘名称 地 址 开工 时间 占地 规模 （亩） 总建 筑面积 (万 总套数 （套） 售价（元 / 销售 情况 （ %） 工程 进度 （ %） 主要房型 付款方式 优惠政策 物业管理 楼盘特点：立面风格特点、房型特点、总平面特点、环境特点（有无水景） 住宅 店面 车库 自管 聘请 品牌 某某 商贸城 工农兵大道129 2 号 5 8 1000（店铺600，住宅400） 1100 4500 未定 店铺 16住宅 95 现房 2/2、2/3、 2/4 一次性 96折、按揭 98折 / 架结构、 大层高、有室外观光自动扶梯、内设购物步行街、全通透式无框玻璃门。 新财富 花园 工农兵大道171 号 宅 3） 276（商铺42、住宅234） 14581160 5000 1338 80 房 2/3、2/2、复式 一次性 96折、分期 97折按揭 98折 / 般 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 22 粤泰园 工农兵大道228 号 69（商铺59、住宅110） 1238988 3000 95 现房 2/2、2/3、 2/4 没有优惠 / 门花苑 中山路南段 某某 花园南侧 0 13981318 未定 50 30 1/1、2/2、 2/3 一次性 98折 3 栋连排、立面一般 富瑞城市花园 2 期 澄江大道 8 40 1250 3000 1156 90 90 2/2、2/3、 2/4 一次性 97折、按揭 99折 / 大阳光阳台、凸窗、落地窗、管道井设计管线不外露、两进式双卫生间、绿地率 39%、小区配套设施好。 云天花园 解放路 1200 1200 50 80 2/3、2/2、2/4、复式 一次性 97折 / 某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 23 12501230121012301240123012201210122012401260128011601180120012201240126012801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12单位: 元/ 平方米1、价格水平 2005年末 某某 县商品房销售均价 1200元 /平方米，同比上涨 30%，从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整 某某 县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上升，春节期间到达高潮。 2、投资规模 2005年投资规模 8558万元，增幅较 2004年虽然有所放缓，但投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。 3、热点户型 通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在 某某 县市场对两房、三房的需求是最大的，两房、三房的比例占到了总和的 75%，另外四房也占有一定的比例 8%，别墅及其它房型占 17%（见下表） 。目 前市场上对小户型的需求也较大，而且比例相对较高，两房的需求比例占 28%。经过调研与客户深度调研发现，目前 某某 市场对 80130平方米的两房、三房小面积户型的需求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 24 28%47%8%17%2/22/32/4别墅及其它因为市场的变化动量是非常大的。 4、消费群体 通过调查发现 ，不同的阶层其现有住房的差异性 不同 ，住房消费已呈“ 金字塔 ” 式的梯级消费结构（见下图）。 住房消费群体 住房消费市场 富人、高收入者 别墅、高档公寓 稍高收入者 商品房 中、低收入者 经济适用房二手房 最低收入者 政府提供廉租房 （住房呈 “金字塔 ”消费结构示意图） 5、分析结论 （ 1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨 较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。 （ 2） 2005年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中， 某某 县并未受某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 25 到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明 某某 县房地产发展具备坚实基础。 （ 3） 某某 县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。 （ 4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品 房价格仍有较大的上涨空间。 （ 5）近三年市场需求基本平衡， 2005年房产出现热销。市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。 （ 6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。 （ 7）目前 某某 县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场 销售情况对房地产市场趋好。 三、 市场需求 分析 建设小康 某某 ，逐步使 某某 县城发展成为赣中南地区的副中心城市 ，是今后一段时间 该县 经济建设的主要奋斗目标。未来五年， 随着县城建成面积的扩展 ， 2010 年 初步形成 人口规模的 文明卫生城镇 ，给 某某县 房地产业的发展带来了巨大的发展空间。 1、居住现状 据统计， 某某 县 城区现有人口 （含外来务工人口）， 总户数 现有存量住房 均居住面积 11.5 建筑面积约 中有近 户购买了房改房（含集资房、安置房） 、有 2000 户建有某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 26 私房 。如果按人均建筑面积 25居住水平， 2、近几年旧城改造房屋拆迁情况 2001 年 至 2004 年， 某某 县县城 累计拆迁房屋面积 2001年 2002 年 2003 年 2004 年 累计完成拆迁住户 2300 余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。 2004 年 某某 县 开工面积 迁面积 增拆迁户近千户。 如果要安置 2004 年的拆迁户，按户均 70 算，需住房面积 7 万 要安置上述所有拆迁户，则需住房面积 3、城 区 新增人口住房需求 据初步分析， 某某 县城区 5 年时间要达到 人口规模， 比 现有城区 人口要 增加 人 ，按小康居住水平 “ 户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善 ” 的标准，那么，新增人口按人均建筑面积 25 算，需增加住房面积约 根据上述情况分析，旧城改造拆迁 旧房的 需 求 ，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的 住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年， 某某 县城区 住房需求总量 约 平均每年需求 41 万 面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。 4、分析结论 从上述分析看， 某某 县规划审批开工项目建设规模与每年平均需求 41万 需缺口较大，住宅需大于供，房地产市场前景广阔， 未来五年 某某县 城区的房地产市场仍然处于活跃期，房地产开发的市场前景广阔。 从长期角度看， 某某 县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 27 层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺