2005年北京某房地产项目可研报告

期（ （项目推广名） ） 项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 二 五 年 十 月 制单位： 北京市工程咨询公司 公司 审 定 ： 名字 总经济师 高级 工程 师 部门审 核 ： 名字 投资咨询部经理 高级工程师 项目负责人： 名字 工 程 师 项目参加人： 名字 高级工程师 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 i 目 录 第一章 总 论 . 1 一、项目概况 . 1 二、项目建设单位情况 . 2 第二章 项目建设背景及必要性 . 3 一、项目建设背景 . 3 二、项目建设必要性 . 4 第三章 市场分析 . 6 一、市场供需分析 . 6 二、市场价格 . 8 三、销售预测 . 9 第四章 项目选址和建设条件 . 12 一、选址情况 . 12 二、建设条件 . 12 第五章 项目建设规模和建设方案 . 15 一、建设规模 . 15 二、规划建设方案 . 15 三、技术指标 . 18 四、辅助设施与公用设施 . 18 第六章 环境、交通影响分析 . 27 一、环境影响分析 . 27 二、交通影响分析 . 28 第七章 项目组织机构及实施计划 . 31 一、项目组织机构 . 31 二、工程建设进度安排 . 31 第八章 投资估算、资金筹措 . 33 一、投资估算 . 33 二、投资计划 . 37 三、资金筹措方案 . 37 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 第九章 结论和建议 . 38 一、项目财务评价的有关问题说明 . 38 二、财务评价基础数据与参数选取 . 38 三、成本费用估算 . 40 四、财务分析 . 41 第十章 结论和建议 . 43 一、结论 . 43 二、建议 . 43 附表 ： 附表 1 项目总投资估算表 ； 附表 1居民房屋拆 迁补偿费用估算表； 附表 1居民房屋拆迁补偿费用估算表； 附表 2 投资计划与资金筹措表； 附表 3 销售收入和销售税金及附加表； 附表 4 损益表； 附表 5 借款还本付息表； 附表 6 现金流量表（全部投资）； 附表 7 资金来源和运用表。 附件： 1项目法人营业执照； 2 北京市规划委员会 “关于三义房地产公司建设商业金融项目的规划意见书（条件）”（ x 年 规意条字 0354 号）； 3北京市规划委员会“关于 目 市政方案协调会会议纪要”（市规会 x 年 15 号）； 4 北京市发展和改革委员会“关于 目 二期项目有关问题的复函”（京发改投资函 x 年 586 号）； 5北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字 x 年 第 1085 号） 。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 附图： 1 项目地理位置图； 2总平面图； 3交通分析图； 4 景观分析图； 5地下四层平面图； 6地下三层平面图； 7地下二层平面图； 8地下一层平面图； 9首层平面图； 10二层平面图； 11三层平面图； 12四层平面图； 13标准层平面图。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 1 第一章 总 论 一、项目概况 1项目名称 ： 期工程（ （项目推广名） ） 2性 质： 新 建 3 建设地址及范围 项目 建设地点 位于海淀区 5 号 ， 海淀区苏州桥西侧 。 其四至为： 东 临西 至 西侧为 期） ，南 至 新建 北 至 4建设内容与规模 项目总用地面积 其中， 总建设用地面积 方米，代征道路用地面积 7400 平方米。 项目 总建筑面积 其中，地上 下 39628平方米 ， 工程建筑总高度 70米。 5工程进度 本项目建设周期为二年半， 计划 2007年 底 完 工。 其中， 6 月 3月，完成项目前期工程和施工图设计， 4月 2007年 12月，完成项目土建、装修、设备工程等。 6项目主要经济技术指标 表 1项目主要经济技术指标表 序号 名称 技术 指标 1 总用地面积（平方米） 18026 2 总建筑面积（平方米） 119350 其中：地上 7下 39628 3 总建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 5 绿化 覆盖率 6 停车数量（辆） 700 其中：地上 675 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 2 地下 25 7 投资估算与 资金筹措 项目总投资 元，其中工程费用 元；备费 建设期利息 项目建设资金中，项目单位自筹 元，利用房屋建筑销售回款 二、 项目建设 单位情况 1 单位名称： 地产开发有限公司 2 成立 时间： l 3 注册地址：北京市 经营地址 ： 北京市海淀区 5 号“ 目 ” x 座 x 楼 x 层 5 法定代表人： 注册资本 ： 18300 万元 7 执照注册号 ： 企业类型：有限责任公司 9 主营业务：房地产开发业务等 10 经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。 地产开发有限公司现有员工 48、具有本 科 以上学历的 员工 占 52，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产 开发经历 ，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水 准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了 套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具 有 团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 3 第二章 项目 建设 背景 及 必要性 一、项目建设背景 项目选址原 为 x 公司 x 公司 （ x）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困难。经政府研究， 用地列入调整范围，由 区项目。 12月 25日，首都规划建设委员会办公室第 43次联席会议原则同意市规划院所做的 司 并要求该地区配套设施要按规定建设，认真做好城市设计研究，处理好与北京电视台、国家行政学院以及苏州桥上西望的景观关系。 19京市城市规划管理局对该用地分别下发了规划要点通知书（ 0223）、规划设计条件通知书（ 0233）、建设规划许可证编号（ 0072）、选址规划意见书（ 0010） ，同意该用地建设大型公 共建筑 。 2000年 10月 北京市规划委员会市政处主持召开会议（各市政部门负责人参加） ,并原则同意 了市规划院做的 目 外部市政项目综合方案，为该项目创造了良好的外部市政条件。 目一期工程（住宅小区）于 2000年 5月开工， 已于 x 年 年 竣工入住 。 同 年 ， 北京市计划发展委员会以文京计投资字 1455号关于开发建设 目 二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复准予立项。 此外， 11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函 586 号文关于目 二期项目有关 问题的复函同意京计投资字 x 年 1455 号关于开发建设 目 二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复有效期延长至 12月 31 日。 4月北京市规划委员会下发控规调整通知书（ 控审字 0012），原则同意由北京市建筑设计院编制的 目 （ （项目推广名） ）控规调整 ，并 重新 确定了 目 二期工程规划设计条件及用地范围。 由于 项目二期工程目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 4 建议书（代可行性研究报告）批复的有效期 已过，同时项目 控规 进行了新的 调整 ，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目 可行性研究报告 资质的要求 ，地产开发有限公司 委托北京市工程咨询公司重新编制项目 可行性研究报告。 二、项目建设必要性 （ 一 ） 有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置 项目选址原为 公司 （ x），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和城市景观。将 其 迁走，利用原 厂区 用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。 本项目从筹划 到 确定建设方案已 有多 年，现 在住宅区已按规划竣工入住 ，但公建项目拖延至今尚未开工，致使大部分用 地 未被利用 。本项目的建设可以使原厂 区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展 ， 有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。 （ 二 ） 进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求 中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五 规划中科技园区建设的重点项目。中关村 科技园区 的高速发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务区。中关村西区及周边地区 对北京经济发展有着举足轻重 的作用 ，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是 一个千载难逢的好机遇。本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的 需求潜力 。 项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。畅通的交通 环境 是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围 良 好 及住宅等配套设施完备 是 吸引 境内外大企业 ， 包括大 的 键之处。目前，举办 奥运、中国 加入 市 规划的实施 对中关村写字楼市场是三大利好 因素；而 大企业纷纷回流中关村， 更为 本 项目市场需求带来了千载难逢的机遇。 中关村科技园区近几年发挥人 才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 5 度不断加强，各类公司企业发展很快。本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市 城市 规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。 （ 三 ） 有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象 项目的建设，可以促进 中关村 地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。 项目的出现调整了北京中关村地区商务发展 的 框架，弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整 体商务环境，必将成为北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。本项目计划在 2008 年北京奥运会开幕之前完成，届时它将为北京城市建筑再增添一个亮点。 综上所述，该项目的建设是非常必要的。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 6 第 三 章 市场 分析 一、市场供需分析 （一）市场供给 x 年 年北京写字楼市场经历了宏观调控、“ 831”土地大限、央行加息、地标之争等重大事件，北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格一举走出连续三年来的下跌趋势双双飘红。一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。另一方面，亚奥商圈、 京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。这些商圈 的写字楼对 融街和中关村三大商务聚集区已产生了不小的冲击。x 年 年新推出写字楼租售项目 (包括商务公寓 )数量达 50 家，平均每月 ，与 同比上升 供应量达 358 万平方米，同比增长 8%。 伴随着中关村地区经济的腾飞，中关村写字楼的建设规模迅速增长。 19关村地区仅有 9个优质写字楼项目，供给量为 给不足导致了区域内写字楼长期处于供不应求的状态。 1国务院正式批复北京市和 科技部关于加快建设中关村科技园区的请示，给中关村写字楼带来了巨大的发展机遇。 随着 1 月关于“中关村 3年内变样，中关村要以世界 500 强、国际著名高科技公司、国内大型企业集团和风险投资机构为重点”政策的出现，中关村写字楼掀起了新一轮的开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨国客户为主，级别在国际型 5a 级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市场竞争异常激烈，产品同质化现象日益严重。 据北京中原房地产经纪公司提供的数据显示，作为北京写字楼市场的后起之秀，中关村区域发展势头十分迅猛，近两年新增写字楼 面积近百万平方米。若按市场上公认的中关村西区、中关村南、北大街沿线、知春路、学院路、西北三环沿线这个区域进行统计的话，目前的写字楼总数约有 100个左右，占北京市写字楼项目总体的约 总建筑面积约 354 万平方米， 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 7 据中原地产统计， 中关村写字楼供应面积为 60余万平方米， 新增约 50万平方米，由于 该区域写字楼集中放量，近 40万平方米的存量进入 消化，供大于求的局面继续保持，市场竞争仍然比较激烈。 伴随这种市场的变化，中关村的写字楼无论在数量、品质，还是在 内、外形态上也在快速变化着。近两年，中关村已有中关村金融中心、理想国际、数码大厦、辉煌时代、科技财富中心、百校软件研发中心等甲级写字楼项目先后进入市场。 据预测，到 x 年 年中关村计划有 90 万平方米的优质写字楼竣工，使未来形成的商务区中高档写字楼将占 75%。由于 2008 年奥运会的限制政策，从 x 年 年到 2010年期间不会有新增现房。 （二）市场需求 中关村作为我国知识经济的中心区，为高科技企业、大型企业集团、金融机构、国际科技企业，提供了一个能容纳百川的沃土。中关村写字楼近几年的发展，客户类型已经呈现出了多样化、综 合化、国际化趋势。由此说明，中关村所独有的科技、人才的原动力将长期吸引着国际、国内客户的广泛关注。 近两年，中关村的入驻企业特点明显，有国资背景或在行业内处于领先地位的大中型高新技术企业在中关村投资置业的趋势渐暖，“国”字头和行业龙头企业成为消化写字楼面积的市场主力；再有就是数以万计的中小创新科技企业，这其中包括大量已获得一定发展积累，有意扎根中关村长期发展的各类高科技企业；同时部分中关村本土成长而目前在东部地区办公的实力高科技企业已经表现出明显的回流趋势。曾经因中关村高档办公物业欠缺及商务环境不够完善，一 些在村内成长起来的企业一度离开它们的诞生地，另谋更理想的发展空间。但随着中关村西区以及核心区建设的加快，高档写字楼的大量出现并投入使用，商务环境得到了极大的改善，一些大企业又纷纷回流“村”内。大企业纷纷回流中关村以中关村广场、中关村东区和清华科技园为主的中关村高档写字楼密集区，这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。 世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显。众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构 或区域总部，据美国财目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 8 富杂志的一项调查表明：全球 4万多家跨国公司 92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占 15%。如具备长远发展目光的微软研发、朗讯、 通、松下等企业巨头均在中关村设立研发中心。 西区的开放预示着中关村的基础设施建设已得到改善，中关村版图的扩大整合了区域资源，对写字楼的需求提供了增长空间，从而吸引了全国乃至世界知名企业入驻。从 x 年 年开始中关村 推出了大量在硬软件设施方面具有国际水准的甲级写字楼。目前这些先期入市的写字楼项目已经吸引了大批国内外知名的企业入住。据中关村写字楼商会提供的信息显示，近两年，已有众多大企业落户中关村。大企业的成交特点表现在大面积租赁和购买，如：中关村金融中心 国公路工程咨询监理总公司购买嘉豪国际中心 2100 平方米；新浪、百度、华旗资讯、美国存储技术等 名企业，租赁理想国际大厦超过 15000 平方米；世界零售巨头沃尔玛租赁盈都大厦几乎全部商业面积近 3万平方米；从中关村广场来看，普天集团、中国电子产 业集团、中国蓝星等大型国字头企业已经或即将入驻。种种迹象表明大企业正在悄然回流中关村及周边地区。 二、市场价格 根据北京写字楼信息网的年终统计数据，截止今年 x 年 年 12 月北京写字楼市场平均售价 14162 元 /平方米 (建筑面积报价 )，与 相比上涨 平均租金 金 /平方米 /月 (建筑面积报价 )，与 x 年 年相比上涨 与 相比下降 18%。据预测， x 年 年北京写字楼平均售价将进一步小幅上涨，平均租金则正好相反，预测将会大幅下跌。 北京写字楼售价上涨原因一是整个房地产市场涨价之风的 “贡献”，二是一大批顶级写字楼的问世；租金上涨得宜于 置率的下降是由于虽然总体供应增大但形成有效供应 (入住 )相对有限。 第一季度中关村写字楼的租金指数为 上一季度下降 降幅度继续减小 (上季度租金指数的下跌幅度为 参考平均成交租价为 /天平方米；售价指数为 ，比上一季度上升 ，上扬幅度继续升高 (上季度售价指数的上扬幅度为 参考平均成交售价为目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 9 平方米。 目前中关村地区在建或预售的写字楼 中有 1/3都是专为大型跨国企业准备的甲级写字楼，平均售价在 10000平方米。 类似企图 城中心、长远天地等几个颇受中小企业青睐的写字楼，价格为 6500 10000 元 /平方米，主要集中在 7000 9000元 /平方米之间。 与本项目相邻的中关村西区写字楼基本是以销售为 主，价格在 11000 19000元 /平方米，大多数集中在 12000 15000 元 /平方米之间。租价在 3 8 元 /天平方米，成交价通常保持在 天平方米之间。 表 3 1 中关村 5写字楼 名称 建筑面积 均价 位置 万平方米 元 /平米 数码大厦 a 座 8000 中关村南大街 中关村科贸中心 20 13800 中关村大街东南角 清华同方科技广场 11 13000 清华东路 豪景大厦 5 12000 海淀区知春路 富海中心 2000 北方交大西门 银谷大厦 7 11717 北四环东北角 科技财富中心 1000 海淀区学清路 锦秋国际 大厦 6200 知春路 6 号 创拓展大厦 6600 中关村西区 10 号地 大地科技大厦 ) ） 北四环路西北角 融科资讯中心 ) 28（美金 /月） 科学院南路 柏彦大厦 ) 4（天） 北四环中路 中关村金融中心 11 待定 中关村西区 三、销售预测 （一）项目定位 项目的主要客户群将以高科技企业为主体 。 近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。高科技行业已成为该区域经济发展的支柱。本项目因其绝对优势的位置，设计创意将项目预期受众定位在国家部委、跨国公司、国际型大企业，为国际机构及知名公司提供在华京办公总部。 本项目 写字楼推广方式以出售为主。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 10 （二）竞争项目分析 未来与本项目形成竞争点的项目将来自于中关村西区。中关村西区快速的区域发展与面临的各种困难已形成该区域向更高层次发展的瓶颈，比如交通堵塞、商住 及配套设施缺乏、土地成本高等。中关村西区的交通存在很大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重。据悉，这种交通状况 5年以内难以缓解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。 高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的 业入驻写字楼考虑的基础条件。目前中关村地区在建项目均不具备良好的商务环境。 项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上 办公用房纵向分割十分方便、可 使 大单用户拥有独立的配套设施、有益于其整体形象的维护：建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿色 办 公”最自然、最直接的表现。 项目因其区位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。 （三）区位优势 项目宗地位于北京市海淀区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。 项目临近的苏州桥地区为西北三 环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥以东为北京理工国际教育交流大厦。通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市景观节点。由于本项目西侧的项目一期商住高层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣。 （四）交通优势 项目东临西北三环、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 11 二环，交通非常快捷便利。 （五）政策优势 国家及地方政府针对中关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进 措施，海淀区北扩计划、中关村科技园区管理体制改革方案的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。 中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。据海淀区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，海淀区建立了外商投资绿色通道。对于世界 500强企业以及高新技术企业在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。 为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持 。不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组织开发企业赴香港、新加坡进行推介。在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。 （六）销售预测 有关部门预测， 截至 2008年，北京写字楼的整体供应量将达 1000 万平方米，由于奥运会的召开， x 年 年后不允许有新开工项目，而写字楼建设周期一般在 2年半甚至更长时间，因此从 2007年下半年到 2010年，相当于 4年的时间内没有新增写字楼供应。 根据中关村写字楼商会预测，从 前后开始，中 关村地区的高档写字楼租金售价将开始上涨并持续到 2010年前后。 综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔，写字楼售价初步确定为 15500元平方米 基本合理。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 12 第 四 章 项目 选址 和建设条件 一 、选址情况 (一 )地址及地理位置 项目 建设地点 在 区 东侧 ，位于 海淀区 号。 该地块 位于海淀区苏州桥西侧，东 临 ，西 至 （西侧为 目 一期） ，南 至 新建北 至 项目总用地面积 中，总建设用地面积 方米，代征道路用地面积 7400平方米。 (二 )土地权属及占地面积 根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字 x 年 第 1085 号）， 协议出让方式获得 期写字楼 （ 宗地 的使用权。该用地毛地价款 三义房地产公司 已于 x 年 年 12 月缴清，用地性质为商业和办公。 (三 )用地现状 目前，项目用地范围内，北侧有居民楼和办公楼 （现改为学生公寓） 各一座，其中， 居民楼共计 64 户，建筑面积约 4000 平方米 ，办公楼面积约 4000平方米 ；东侧临街有若干小饭馆，建筑面 积约 4200 平方米； 南侧为汽车租赁公司，建筑面积约 3000平方米；西侧为 公司 旧厂房，建筑面积约 2000 平方米。除居民楼、临街小饭馆外，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房属 公司 。 根据项目单位和 协议，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房由 行拆除，项目单位不需要实施货币补偿。该项目建成后，项目单位给 供地上面积为 20000 平方米的建筑用房作为补偿。 二、建设条件 （一） 地势地貌 海淀区 地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。地势西目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 13 高东低，西部为海拔 100米以上的山地；东部和 南部为海拔 50米左右的平原。 （二）水文地质 北京 市 平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。平原区地下水为第四系松散层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。 本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求 。 工程所在地区抗震设防烈度为 8 度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为 （三）气候 海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风， 夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温 ， 1 月份平均气温 ，极端最低气温为 ， 7 月份平均气温为 ，最高气温为 。年日照数 2662小时，无霜期 211 天。年平均降水量 米，集中于夏季的 6 8 月，降水量为 占全年降水的 70%；冬季的 12 2月份降水量最少。 （四）市政条件 1雨污水 区污水向东排入苏州街路观状污水管线，小区南红线向北 20米范围内污水排入南侧 状污水管线。小区雨水向东排入苏州街观状雨水管。 2上水 沿万泉 河西路 敷设 南北现状上水管线连接。沿小区北侧区间路向东修建 线与苏州街路现状管线沟通。 3电力 目 住宅小区 新建开闭站一座。开闭站外电源分两路，一路从六郎庄变电站引入，另一路从紫竹院变电站引入 ，本项目 用电 可从 宅小区 引入 。 4燃气 目前， 目 住宅 小区北红线 外设有 中压 燃气管线， 小区北侧区间路向东建 有 中压 燃气管 线 ，本项目可从 宅小区 引入 。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 14 5电信 沿万泉河西路 敷设 24 孔电信管道与北侧观状管道沟通，长度约为 400 米 ，沿小区北侧区间路修建 电信管道， 本项目电信管线可 与苏州街原电信管道连通 。 （五）交通条件 项目邻近 公交车站、万泉庄公交车站、三义庙公交车站 及 人民大学公交车站。有 26 条公共汽车线路经过项目所在地，另外，正在修建的城市轻轨 4号线未来也将从本项目附近通过 。多条交通线路 为写字楼的用户提供了便利的交通条件，有利于公务、经济活动的开展。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 15 第 五 章 项目建设规模和建设方案 一、建设规模 （一） 建筑 规划 根据 1京市中心地区控制性详细规划， 期（ （项目推广名） ）项目主体用地性质为公 建 (筑用地编号为 87548754块用地。 根据北京市规划委员会“关于海淀区 规划建设商业金融（ （项目推广名） ）项目的规划意见书（条件）”（ 意条字 0527号），本项目总用地面积 中，总建设用地面积 方米，代征道路用地面积 7400 平方米。建筑 物地上控制规模为 高度不超过 70米。 （二）建设规模 项目位于北京市海淀区西北三环苏州桥区的西北角。用地西接 目 一期住宅，南临 ，东连城市绿化景观用地并与 h&务 所新近设计的 厦隔桥相望，北侧为现状的多层板式和高层塔式住宅。 项目 总建筑面积 其中地上总建筑面积 方米，地下总建筑面积 39628 平方米 。 二、 规划 建设方案 （一） 设计要求 根据对用地周遍环境的调研结果发现在用地西侧 里 (世纪金源 在用地东侧 里 (双安、当代商场 )位置均有大型商业餐饮中心存在，如再开发相同性质项目投资风险较高。此外， 沿线多为海淀区政府办公建筑，即使扩大到整个苏州桥区，高级商务办公建筑也十分缺乏。因此，我们将建筑的性质定 义为办公综合体。即三栋 5有会展、商务、绿色中庭的裙 楼，服务于办公功能和办公人群的商业、金融、餐饮、健身空间。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 16 （二） 总体规划设计 根据对用地西侧、北侧住宅的日照分析和对西南部城市景观的研究，用地的建筑布局分为两组建筑、三个部分。贴临 用地南侧布置了三栋既可相对独立又从城市造型上浑然一体的标准办公塔楼单元。每个办公单元的平面布局和立面手法相似却又每栋楼之间略有不同。 用地中部是一个造型丰富，由室外景观绿化缓缓下沉至地下一层的坡地下沉庭园。地下空间因此可以获 得充足的采光和通风。用地东北部为一栋相对独立的返还办公楼。其内部建筑格局和功能设置均达到了与外销办公楼同等的品质，为实现统一管理独立核算的原则，本楼的设备电气系统均考虑了分楼设置和计量的可能。用地西北部设计的是一个为办公人群特制的健身、餐饮和休闲服务中心，同时兼顾新 期住宅会所的功能。 （三） 交通规划与停车设计 建筑用地结合 期已经规划完成的小区主入口南北向路和小区次入口东西向路，以及用地东侧与城市绿地问新设计的硬质铺地路和 共同形成用地的环行通道。在用地内部围绕绿色下沉坡地广场 又形成了南北两组建筑的小型环路 (南区北向的西餐咖啡厅位置，考虑了紧急情况车辆通行的可能性 )。 在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动车坡道到达地下二层车库，并通过车库层的办公门厅直达所需楼层。首层临近建筑仅提供一条 贵宾车辆直达门厅。除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。人们可以自由出入于各栋建筑和景观空间中。 （四） 用地绿化与景观设计 建筑的绿化设计主要考虑了西侧 期绿地、东侧苏州桥区景观绿地以及用地内部绿地的连续 性和互补性。使尽可能多的建筑空间享受尽可能多的绿地，构筑都市园林办公环境。 建筑用地内心是一个自由坡地式的下沉园林，五栋主要的建筑围绕这个绿色中心依次展开，同时下沉的绿地空间也为地下公共层和车库层提供了充足的采光。 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 17 （五） 建筑节能设计 7月 1日开始实施的“公共建筑节能标推”明确指出建筑主要房间宜避开冬季最多频率风向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲类建筑东、西、北朝向的窗墙比不应大于 建筑总窗墙比不应大于 类建筑屋顶透明部分不应大于屋顶总面积的 30%。 项目的 立面设计中特别考虑 了新规范的技术要求，对西立面和北立面的窗墙比进行了严格控制。但考虑到建筑的东南侧为主要景观方向和采光方向，因此建筑的南立面和东立面建议采用节能性双层幕墙结构，并特别在东立面增加了可添加保温层的白色釉面玻璃手法，以确保东立面 70%窗墙比的指标。 南区建筑综合窗墙面积比 为 70%，其中， 南向 为 80%； 东向 为 70%； 北向 为 60%；西向 为 30%。 北区建筑综合窗墙面积 比 为 60%，其中， 南向 为 70%； 东向 为 60%；北向 为 50%； 西向 为 15%。 屋面透明玻璃比 为 10%。 （六） 结构设计说明 结构设计要服从于整体建筑的设计概念 ，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。本工程地下室三。四层，地上主楼十八层，裙房三 四层，主楼由裙房连通，形成多塔结构。基本柱网为 8400 8400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理。 1 工程所在地区结构设计标准 本工程所在地区抗震设防烈度为 8 度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为 建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为 50年；结构设计使用年限为 50 年；建筑结构安全等级为二级 ； 风荷载和雪荷载按 50 年一遇 2梁、板、校 本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在 不增加总高度的情况下，提高使用高度：楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。 3 基础 基础方案的选择不仅与建筑物本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 18 位等有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。对于本工程这样的深基础结构还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。 4 特殊部位的处理 对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完美。 对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔上，须解决两端变形不一致对结构的影响，拟通过对支座的特殊处理解决。对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。 三、技术指标 表 5项目主要技术指标表 序号 名称 技术 指标 1 总用地面积（平方米） 18026 2 总建筑面积（平方米） 中：地上 下 39628 3 总建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 5 绿化 覆盖率 6 停车数量（辆） 700 其中：地上 675 地下 25 四、辅助设施与公用设施 （一） 给水排水设计 1给水设计 1) 本工程给水由市政给水管网供给。 2) 用水量及耗热量估算：最高日用水量约为 1550m3/d，生活热水热负荷为2700 目二期（项目推广名）项目可行性研究报告 北京市工程咨询公司 19 3) 给水系统 给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下三层至地上三层，由市政管网直供。中区系统为四层至十一层，由地下生活水池一变频给水装置联合供水。高区系统为十二层至十八层，采用地下生活水池 唆频给水装置联合供水。 4) 消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火灾延续时间 3 小时 ； 室内消火栓用水量 40 升 /秒，火灾延续时间 3 小时 ； 自动喷水灭火系统 (中危险级 u 级 )用水量 22 升秒，火灾延续时间 1 小时 ； 水喷雾灭火系统 (发电机组 )喷 雾强度 20 升分钟平方米，持续喷雾时间 1小时，喷头工作压