2008年某市蔬菜果品批发大市场升级改造项目可行性研究报告

*市 蔬菜果品批发大市场升级改造项目 可行性研究报告 二八年十一月 *工程咨询公司 1 第一章 总 论 项目概况 *市蔬菜果品批发大市场升级改造项目 *市 五里牌 改扩建 模： 2728 万 元 *市蔬菜果品批发大市场 向华芝 可行性研究报告编制单位 单位名称： *工程咨询公司 资质等级： 乙 级 资质证书： 工咨 乙 * 发证机关： 中华人民共和国国家发展和改革委员会 项目编制依据、原则、研究范围 目编制依据 1.关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（ 试 行）的通知 （ 经贸 2003737号 ） ； 2. 农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展 5520工程”的通知 （ 农市发 20065号 ）； 3. *市城市总体规划 ； 4.*市统计年鉴； 5.*统计年鉴； 6.投资项目可行性研究指南； 程 和 标准。 制原则 *工程咨询公司 2 实 国家有关政策方针 ， 以建设单位和项目辐射区域实际情况出发 ，统筹兼顾， 量力而行 ， 充分利用果蔬市场这一农产品流通的有效载体，发挥其支农惠农作用 。 正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度研究项目的各项可行性 。 格执行国家有关部门颁布的 相关规范和 标准。 究范围 依据国家有关政策 要求和农产品批发市场升级改造建设规划方案 ，本可研报告 主要 对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件，工程技术方案，环 境保护，项目实施进度，投资估算和社会 经济 效益等进行全面论证和研究。 主要经济 技术 指标 主要经济 技术 指标 表 序号 项目名称 单位 数据 备 注 1 总用地面积 亩 2 建筑面积 9400 3 项目总投资 万元 2728 设投资 万元 2728 4 资金筹措 万元 2728 司自筹 万元 1728 请国家支持 万元 1000 5 经营收入 万元 平均 6 总成本费用 万元 平均 7 税金及附加 万元 平均 8 净利润 万元 平 均 9 投资利润率 % 10 投资利税率 % 11 财务内部收益率 % 12 财务净现值 万元 c=10% 13 静态投资回收期 年 建设期 14 动态投资回收期 年 建设期 15 盈亏平衡点 % 平均 简要结论 *工程咨询公司 3 *市蔬菜果品批发大市场升级改造项目符合国家产业政策和地方发展规划，升级改造将促进市场整体功能的提升，一是可以更加有效的发挥批发市场这一果蔬流通载体，促进自治州农业产业结构调 整，推动农业产业化进程，帮助农民提高收入；二是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为城乡居民提供优质的果蔬供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。该项目前期各项基础条件具备 ，有较强的竞争力， 经济效益明显，社会效益 显著， 建设方案实施性强 ， 项目建设是必要的，也是切实可行的 。 *工程咨询公司 4 第二章 项目提出背景及市场分析 项目提出的背景 目单位概况 *市蔬菜果品批发大市场于 1999 年规划建设， 2001 年投入运营，是 *市人民政府 投资兴建的全市唯一的果蔬专业批发市场，是*市果蔬流通龙头企业。 2000 年被中国蔬菜流通协会定 为 全国首批50家定点蔬菜批发市场之一。 2003年被国家农业部定位第八批定点农产品专业批发市场， 2008 年被州人民政府确定为州级农产品中心批发市场。市场位于 *市五里牌，占地 50 亩，预留土地约 30 亩，是湘鄂渝黔四省市边区规模较大、设施较全的果蔬批发市场，承担着湘西州蔬菜水果的调入调出任务，辐射周边 30多个县市。市场年销蔬菜 12000万公斤， 椪 柑等各类水果 8000万公斤，年交易额逾 2亿元，为促进湘西州果蔬流通发挥了重大 作用。 目 提出背景 农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。 根据 农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知 ， 为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民 消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提 *工程咨询公司 5 高管理水平。 *市蔬菜果品批发大市场作为全市唯一的果蔬专业批发市场，在带动湘西州蔬菜、 椪 柑、猕猴桃等农产品生产销售，调节和保障*市“菜篮子”供应，维护社会稳定方面发挥了重要作用。但是目前 *市蔬菜果品批发大市场现有的蔬菜、水果交易大棚等设施已经老化，存在着基础设施薄弱、市场功能不完善，产业链较短，业务领域较狭窄的状况，不利于引导农民进入大市场，不利于促进农民增收和持续保障城乡居民蔬果供应。特别是今年年初 受特大冰雪灾害影响，市场基础设施薄弱、农产品流通性差导致水果蔬菜的积压，使湘西州及周边地区果农菜农遭受了巨大损失。为避免同样的情况再次出现，最大限度的减少农民损失，项目单位提出了 *市蔬菜果品批发大市场升级改造项目的建设，意在完善市场功能，拓展业务领域，持续、有力的在促进农业产业结构调整和产业化进程，促进农民增收，保障城乡供应方面继续发挥重要作用。 市场分析 应现状分析 果供应现状 近年来， *充分发挥地处湘、鄂、 渝、 黔四省（市）边区交界处和东西经济合作结合部这一地 理区位优势，积极搞活流通，促进了 贸易经济 的 可持续 发展 。据统计部门提供的资料显示， 2007 年全州社会消费品零售总额 州外贸出口总额 元，较上年增长 2007年全州蔬菜、水果供应现状如下： 蔬菜产业 ： 2007 年，全州完成蔬菜播种面积 亩，蔬菜总产量达到 吨，总产值达 多元；其中，商品蔬菜播种面积达到 亩，上市量 54 万多吨，交易额 *工程咨询公司 6 水果产业： 2007年全州水果总产量 (1)椪 柑 产业： 2007 年全州种植面积 亩，年产量 约 50万吨。 (2)猕猴桃产业： 2007年全州种植面积 4万亩，产量为 5万吨。 2.*市蔬菜、水果供应现状 2007年 *市水果、蔬菜 供应 现状如下： 水果产业： 2007 年全市水果总产量为 吨。 猴桃及其他水果产量 蔬菜产业：总面积为 量为 自治州（含 *市） 2007 年 水果、蔬菜供应现状表 水果产品 蔬菜 椪柑 猕猴桃 自 治 州 51万亩计 50万吨 4万亩计 5万吨 各类水果总产量 为 吉 首 市 各类水果总产量为 菜供应现状 *市是湘、鄂、渝、黔四省（市）边区重要的交通枢纽、物资集散地、商贸中心，现已发展成为湘、鄂、黔、渝四省（市）边区最大商品集散地和中转地。每年，麻阳、秀山、松桃及来凤四县的大量水果、蔬菜及土特产通过 *中转销往 全省 、全国 。 我们对 麻阳、秀山、松桃及来凤 四县的水果蔬菜做了初步调查，结果如下表： *工程咨询公司 7 周边四县 水果、蔬菜 供应现状表 周边县市 水果产品 蔬菜 柑桔类 西瓜类 杨梅 秀山县 18万吨 麻阳县 22万吨 9万吨 吨 松桃县 吨 来凤县 2500吨 5 万吨 总计 40万吨 9万吨 2500吨 吨 这四县现在及未来的水果、蔬菜基本通过 *中转销往外地，作为湘、鄂、黔、渝四省（市）边区交往的重要通道和物质集散地的*市，蔬菜果品批发大市场的市场前景是相当广阔的。 建项目的流通量分析 调查表明， *市调入调出 果蔬 流通总量为 ， 年交易额约 为 见下表： 自治州 及周边地区农产品通过 *市流通量调查表 农产品名称 单位 调出量 调入量 单价 小计 (万元 ) 一、水果 吨 595000 118000 78300 吨 550000 1000元 /吨 55000 吨 45000 1400元 /吨 6300 吨 20000 2400元 /吨 4800 吨 20000 2000元 /吨 4000 吨 40000 800元 /吨 3200 吨 5000 2000元 /吨 1000 吨 20000 1000元 /吨 2000 吨 10000 2000元 /吨 2000 二、蔬菜 吨 460000 40000 1000元 /吨 50000 总计 1055000 158000 128300 根据 *市有关部门的市场统计数据调查分析表明，自治州及周边地区果蔬产品通过 *市各类市场流通占总流通量的 70%，约为 85 万 *工程咨询公司 8 吨，年交易额约为 9 亿元，本报告按拟建项目占各类市场果蔬流通总量的 60%计算，则拟建项目蔬菜水果年流通量约 51 万吨，年交易额 约 场营销 *市蔬菜果品批发大市场升级改造项目实施后，按照现代企业制度进行全面管理，以促进农业产业结构调整和农民增收为宗旨，以为经营户提供优质服务为手段，把“满足顾客要求”摆在首位，从“产品、价格、促销、地点”四方面进行营销策划。 本批发市场的产品可以分为两种：一是供入场经营者从事购销经营活动的场地，即门面和摊位：二是经营管理机构所提供的供求信息、电子结算等服务。因此，市场建设、经营管理机构应做到： 位的设计建设上，针对批发经营的特点，从货物的进出、仓储，到门面、摊位的大 小、档次的高低以及生活方便等，全面考虑经营者即市场顾客的需求，做到分区明确，功能齐全，设施配套，尤其在市场内部的人流、物流、车流的组织设计上要重点解决目前大市场普遍存在的人、车、货混杂拥挤的现象，以保证人、车、货的迅速集散，适应批发交易要求。 理方面，应一切从满足经营者需要出发，制订完善的经营管理制度，建立完善的服务管理机构，配备必要的 设备设施，如 果蔬 信息采集 发布 系统、网上发布与供求系统、农产品客户信息系统、农药残留检验检测系统，为经营者提供完善、迅速、准确的后勤保障， 解决 他们的后顾之忧。 产品的价格包括市场门面、摊位的价格、物业出租的价格及提供 *工程咨询公司 9 的各项服务的价格。市场门面、摊位的定价首先必须充分掌握目前顾客的支付意愿及其承受能力，在此前提下，根据本地区同类市场的价格水平、自身地理位置 、 投资成本及 经营水平 等因素确定本市场营业面积的合理价位，并制定积极、稳妥的促销策略，吸引经营者入场，市场所提供的各项服务的价格则应本着方便、迅速、准确、实惠的原则，制定合理、可行的收费方案，以减轻经营者的负担。 促销战略具体到本项目是要制定周密可行的招商策略，即在搞好市场的规划、 设计、建设的基础上，以齐全的功能、设施的完善配套、服务的周密细致、政策的灵活优惠等综合优势吸引客商，真正做到“规划高起点，建设高质量，管理高水平，市场高效益”。制定优惠政策并具体落实，以赢得广大客商的信赖。 营销策略所 说 的“地点”一般是指项目产品的市场定向和市场覆盖面。因此，本项目应根据市场建设的进度和前述拟定的市场辐射范围规划，将市场的招商和辐射范围逐渐由 *市 *其他县 州外周边县市 (湘、鄂、渝、黔四省（市）交界区 ,特别是秀山、松桃、麻阳、来凤四县 ) 全省 中西部地区乃至全国，逐步推进， 扩大影响，最终成为立足 *市和自治州，辐射四省（市） 边区 区，面向中西部地区的大型 专业性果蔬 批发市场。 *工程咨询公司 10 第 三 章 项目 建设内容及规模 功能定位 本 报告根据市场现状、自治州及周边县市果蔬供应现状，市场未来发展趋势及果蔬供应趋势分析 ， 认为 *市 蔬菜果品 批发 大 市场应 以水果、蔬菜批发为主，以蔬菜加工、水果仓储以及信息采集发布、电子结算为辅的专业果蔬 批发市场 ；目标市场近期定为 *市、自治州其他县以及秀山、松桃、来凤、麻阳等周边地区 ，远期定为怀化、常德、张家界等省内其他地区及可辐射地区；目标客户主要为目标市场范围内从事果蔬批发零售、仓储加工的中间商，蔬果生产者及普通果农、菜农。 建设内容及规模 根据市场调研结果和项目功能定位，从项目用地、建设单位的实际情况出发，本项目建设内容及规模如下表所示： *市蔬菜果品批发大市场升级改造项目内容和规模一览表 序 号 项目名称 建筑面积（ 备注 1 果品交易大楼 2栋 15000 3层，含交易大厅、蔬果农残检测中心、办公用房、果品仓储、电子信息发布厅、电子结算中心、机房等 2 蔬菜交易大棚改造 4000 老化建筑改造整修 3 其他辅助建筑 400 含大门、值班室、地磅房、配电室、污水预处理用房等 4 新建停车场 4500 5 绿化亮化工程 6 拆迁补偿 项目单位已与市场内一些商户签订长期合同，新建停车场拆迁经营户在市场内搭建的加工厂房等，需对其进行补偿 合 计 19400 *工程咨询公司 11 第 四 章 项目 选址和实施条件 项目选址 本项目选址于 *市 五里牌 ， *市蔬菜果品批发大市场内， 距 *老城区中心 2地面积 市场 位于 1828线 旁，距 4常吉高速 *接口处 4 *火车站 1 通极为便利，区 位优势明显。项目 实施 后，将 更大限度的发挥市场功能，有效解决果农菜农“卖菜难、卖果难”的问题 、 促进农民增收，同时有助于强化市场基础设施建设 ， 提升服务水平， 拉动 *市及湘西州的经济发展。 实施条件 形、地貌、地震情况 地形地貌： 项目实施地点在原市场内，场地平整，为人工地表 。 地质地震：根据国家地震局中国地震动参数区划图（ 2001）湘西 *为 6度以下地震区，不需抗震设防。 程地质与水文地质 选址区内多是可溶性碳酸灰岩 ， 岩地貌发育完整，属溶 蚀构造地貌。东南部属白垩系紫色钯砂岩、砂质泥岩组成，裂隙不发育，剥蚀和物理搬运地表土壤的作用强烈，地表均为风化壳厚度浅薄，一般仅 10m 左右，不少地方岩石裸露，从地貌成因看，主要为剥蚀构造结构。岩石层里一般较清晰，产状倾角不大，走向比较一致，局部地形有渗漏和塌陷，但不明显，土层厚薄不等，多为红黄壤。 项目 区有两条河流穿过，一条是 *的母亲河 另一条是 *工程咨询公司 12 位于项目建设点西北的浪头河 ， 场地水文地质条件较复杂，岩溶裂隙发育，地下水丰富，地下水补给主要来源于大气降水与地表水，地下暗河水等，受季度影响 较大，地下水对基础施工影响，但对砼及钢筋基本不具腐蚀性。 候条件 据气象部门 25年资料， *市 年平均气温 16 ，最高月（ 7月）平均气温 27 ，最低月（ 1月）平均气温 5 ，年活动积温 5100 5300 ，年日照时数 霜期 285天，年降水量 1440中亚热带山地季风性湿润气候。 会经济条件 *市行政区域 1062 平方公里，全市辖 4 个办事处， 5 个镇 9 个乡， 192 个行政村，总人口 人，其中城 镇 人口 人，少数民族人口 城区面积 15平 方公里，远景规划面积 35平方公里。 2007 年，全市国内生产总值 元， 其中，第一产业增加值 34662万元，增长 第二产业增加值 197905万元，增长 第三产业增加值 252239万元，增长 三次产业结构调整为 7：41： 52。全市财政总收入 35260万元，城镇居民人均可支配收入 10498元，农村居民人均纯收入 2778元 。 通运输条件 项目交通运输便利，一是有焦柳铁路经过，有客货火车站各一个， 距离 *站仅 1距 *南站 仅 6 公里；二是 紧挨 1828 线 。距常吉高速 *接口 仅 3是距南面的铜仁大兴机场仅 75 公里，不到1 个小时车程，距北面的张家界荷花机场也仅 153公里， *工程咨询公司 13 程，对外交通联系十分方便。 政公共设施依托条件 供水方面： *市 现 有石家冲、狮子庵、钟家寨三座自来水厂，又有一座引黄石洞水库和跃进水库水作为水源、日供应 6 万吨的自来水厂正在施工建设中，将为 *市区 按工业用水和生活用水不同水质提供用水。 供电方面： *市现有 220座，变电容量 60万千伏安；110电站 17座，变电容量 千伏安，另 1 座在建； 35 7 座，变电容量 千伏安。形成了以六回 220 千伏线路为骨干，多回 110 千伏线路为主干的区域性输变电网络。 供电网络属于国家电力网，供电质量好，电价较低，能充分满足 *市老城区及 乾州新区建设及建成后的用电需要。 电信通讯方面： *市 不断加快发展步伐，努力引领技术进步，提升网络、服务与业务领先优势，联通（ 移动网络信号无逢覆盖整个地区，城市的主要宾馆、酒店、商场、写字楼及其地下停车场和电梯内实现信号室内覆盖 。 工条件 本项目施工难度较小，本地的施工队伍可满足施工需要。 石料、砂、 砾料、石灰等材料：开发区周围石灰石储量丰富，砂石料场较多，质量较好，可以作为建筑用石料，运输距离较短。 水泥： *市有水泥厂 2家，生产 425硅酸盐水泥，且周边县市有多家水泥厂，可满足本项目建设的选购。 钢材：可从 *市内建材市场购买或直接从生产厂家调运，供应方便。 其它建筑材料： *市专业建材市场可满足供应。 *工程咨询公司 14 第 五 章 项 目建设方案 总图布置及交通运输方案 图设计 *市蔬菜果品批发大市场先期平面规划设计时，已考虑到今后升级改造的需要，因此本项目平面设计基本沿袭原平面布 置，仅对部分稍作改动。 对市场东南部的蔬菜批发大棚在原地进行整修改造；场地南部入口作为果品交易的主入口，在此设置地磅房、值班室；原 4 个果品交易大棚改建为果品交易大楼 2 栋，靠火车站货场道路为 a 栋，另为 b 栋；场地西北部靠近浪头河部分，拆迁原有低矮建筑物，改建为停车场；停车场南部布置配电房，北部设垃圾站和公厕。 筑结构方案及平面功能设计 果品交易大楼设计为框架结构，基础视地勘情况而定，建议采用深基础。层数 3 层，层高 ，其中 a、 b 栋均设 1f 设果品交易大厅； a、 b 栋 2f 设果品仓储用房、蔬果农残检测 中心， a 栋 2 房及部分办公用房， 果品交易大楼 a、 b 栋用房布置表 1f： 果品交易大厅 2500 2f：蔬果农残检验中心 100 、电子信息发布厅 200、水果仓储用房 2200 3f：电子结算中心 150 、机房 (含消防控制室 )100 、自用办公用房 400 、供出租办公用房 1850 1f： 果品交易大厅 2500 2f：水果仓储用房 2500 3f：供出租办公用房 2500 地磅房、值班室、公厕等辅助建筑设计为砖混结构，基础可采 *工程咨询公司 15 用条形基础。另在与值班室相邻的交易大楼南侧墙面布置电子显示屏，适时发布果蔬价格与供求信息和市场的有关信息。 通运输方案 物流： 蔬菜类物流基本由市场东南部、与 1828线连接的入口进入，完成交易等活动后，由场地中部出口疏散出市场；水果类基本由场地南部、与至 *火车站货场道路连接的入口进入，完成交易等活动后由场地中部出口疏散出市场。 人流： 本市场各出入口设置较为宽阔，人车可共用出入口 。 车辆停放：货物运输车辆由 进入市场后，可通过市场内的环形道路到达场地西 北部的专用停车场 。 (1)运输量 根据 市场分析资料， 本市场 蔬菜水果年流通量约 51万吨， 其中调 出量 调入量 (2)运输方式 场内运输以汽车运输为主，结合其他人力车，如板车等运输为辅，场外运输主要采用汽车运输。 电子信息系统 子信息系统建设内容 *市蔬菜果品批发 大 市场信息技术部分由计算机网络系统、信息业务管理系统、信息采集发布 及 电子结算 系统、农药残留检测系统组成 ，设在 果品交易大楼的 2f、 3f。 在 本项目 中拟 设置计算机网络中心机 房 、 农药残留检测站 、 电子信息发布显示屏 ，构筑上连互连网及全国大型农贸批发市场的信息网络， *工程咨询公司 16 及时、快速地发布、交易、收集本地及全国农产品相关信息 。 计依据 1.电子计算机房设计规范 (2.民用建筑电气设计规范 (3.网络结构标准 (总线标准 4.综合业务数字网基本数据速率接口标准 (5.建筑防雷设 计规范 (计原则 a网络设计原则 计算机 网络系统的稳定可靠是市场信息系统正常运行的关键保证。在设计中选用高可靠性的计算机和网络设备，合理设计网络架构，制订可靠的网络备份策略，保证网络具有故障自愈能力，最大限度地支持市场各业务系统的正常开展。通过加密、防火墙等技术措施，确保网络平台的安全性。 保证满足应用系统业务的同时，又要体现出网络系统的先进性。在设计中把先进的技术与现有的成熟技术和标准结合起来，充分考虑信息技术应用的现状和未来发展趋势。 充分考虑计算机系统的信息量高吞吐能力，保证各种信息（数据、语音、 图像）的高质量、高效率传输。 网络建设符合 络协议使用 根据未来业务的增长和变化，网络可以平滑的扩容和升级，并在扩容和升级过程中最大限度地减少对网络 *工程咨询公司 17 架构和现有设备的调整。 对网络实行集中监测、分权管理。选用先进的网络管理平台，可提供故障自动报警。采用先进、合理实用的技术方案，配置性能价格比最佳的设备，充分体现经济性。 当今世界计算机技术的发展日新月异，信息技术建设要适应技术发展的潮流，既兼顾技术上的成熟性，同时也要保证设备的先进性。 系统在设计时均采用国际标准协议，网络系统的 软硬件平台和环境支持选用开放系统，便于异种机、异种软件系统的互联。 所有设备均能满足当前需求，又能扩展以保障将来升级。 设备能得到一年以上的全免费维修和终生保修，同时具有维护上的方便性。 能防止来自内部和外部的有意或无意的网络攻击和病毒破坏，保障系统 连续稳定的运行。 最大限度追求整套系统的性价比。 算机网络系统 采用千兆以太网技术，构建内部局域网。以千兆速度构成交换主干，其他节点可配置低档 市场内所有相关计算机设备提供联接服务，并可方便地进行扩充。 整个局域网通过代理服务器接入国际互联网，使局域网内各用 *工程咨询公司 18 户可方便地浏览国际互联网上信息。通过配置路由设备，与其他相关部门专网（如税务、工商、公安等）的互联提供接口。 局域网结构拓扑图如下 : (1)服务器 由四台服务器构成数据库服务 器、 务器和代理服务器。数据库服务器是系统的核心服务器，必须具有较高的联机事务处理能力（ 可选用两台高档的微机服务器与磁盘阵列一起构成主 /备双机集群系统。 采用一台微机服务器，代理服务器用于 作邮件服务器。 操作系统选用中文 p。 (2)网络设备 采用两台千兆交换机，构成主干交换网，其他节点采用 100*工程咨询公司 19 换机到桌面。 (3)安全系统 选用两台防火墙，其中一台用于局域网与国际互联网隔离，另一台用于与其他专网的隔离。选用国内流行防病毒 系统， 基本保证系统不受病毒侵害。为确保系统安全，必须建立相应的数据备份系统，可选用国内外流行的 保证系统遭受攻击而瘫痪后，能及时恢复。 (4)工作站 系统配备图形工作站和终端，为批发市场的管理人员和职能部门提供良好的人机界面。 按照实用、经济的原则，选择配备计算机和打印设备。 机房宜设在 果品交易大 楼的 3f。要求水源充足，电力稳定可靠；远离粉尘、油烟、有害气体及存放易燃、易爆物品的场所；远离强振源、强噪声源；远离无线电干扰源和强电子干扰，如广播发射台、雷达、高压线；防静电地 板；同时注意楼板荷载。 机房环境要求 : 温度在 15;相对湿度 40温度变化率 c/的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察设计、建 安 工程、设备购置、设备安装工程、工程监理进行招投标，选择有资质的单位进行勘察设计、建设、安装、监理，保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，满足本项目的实际需要。招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行（具体见下表）。 招标基本情况表 序号 内 容 招标范围 招标组 织形式 招标方式 不采用招标方式 招标公告发布、中标候选人公示媒体 招标估算金额 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请招标 1 勘察设计 电视、报刊 2 建安工程 电视、报刊 3 设备购置 电视、报刊 4 其他 (含监理 ) 电视、报刊 投标、开标、评标和中标程序 *工程咨询公司 40 本项目在招投标过程中应遵守如下程序： 设单位在指定的媒介上发布有关招标公告。本可研报告建议采用两报一网（湖南日报、 团结报 、湖南招标投 标监管网）。 0日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于 3 个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于管道施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合投标。 请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项 综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格较低。 合理定价评审抽取法”进行。 首先进行初步评审：评标委员会对招标文件进行资格性检查，实质性要求和条件检查后，确定不合格投标人和进入技术标评审阶段的投标人名单或者直接确定进入公开随机抽取的投标人的名单。 然后 进行技术标评审的：评标委员会成员对投标人的技术标进行自主评价并做出书面意见；获得三分之二以上的评委评审合格的技术标为合格的技术标；通过技术标合格性评审的投标人，进入公开随机抽取程序。最后进入公开随机抽取的所有投标人都为评标委员会 推荐的中标候选人。评标委员会提交评标报告。招标人或招标代理机构通知并要求所有进入公开随机抽取的投标人参加，公开随机抽取确定中标候选人的排名顺 *工程咨询公司 41 序。通知并要求参加的投标人没有在规定的时间和地点参加的视为放弃。按照进入公开随机抽取程序的投标人数额，向抽取机内放入同等数量的号码；按提交投标文件的顺序，每个投标人的法定代表人或者其委托代理人，公开随机抽取一个号码，投标人抽取的号码即代表该投标人的号码，并公布每个号码所对应的投标人；另取一组相同码号，再次放入抽取机内，由招标人代表随机抽取其中的三个号码；随机抽取 的第一个号码相对应投标人为第一中标候选人；随机抽取的第二、第三个号码相对应的投标人为第二、第三中标候选人。 标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任、自中标通知书发出 30日之内，按照招标文件，项目建设单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同。不同的施工项目有以下资质要求： (1)勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期性基础性工作。对 项目的初步设计进行公开招标时，面向全国挑选勘察设计单位，投标人的资质要求最低为乙级。 (2)施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键作用。在进行施工监理招标时，面向全国选择施工监理企业进行项目的监理。 (3)施工企业选择招标： 本项目 建设涉及内容广泛，依据工程的需要，可采用总承包和专项分包相结合方式，选择具有类似工程经验的施工企业。 *工程咨询公司 42 评标委员会的人员组成和资质要求 针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求： 评标由招标人依法组建的评标委员会 负责。评标委员会一般在开标前 24小时内组成，其名单在中标结果确定前应当保密。行政监督部门不得参与组建评标委员会。 评标委员会由招标人或者其委托的招标代理机构的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为 5 人以上单数。其中专家成员应当依照有关规定从湖南省政府评标专家库 *分库或招标代理机构专家库内相关专家名单中采取随机抽取的方式确定（ *分库专家不能满足招标需要的应从湖南省政府评标专家库的其他专家中选择），并不得少于成员总数的三分之二。 *工程咨询公司 43 第十 二 章 财务分析与效益评价 项目经济评价是可行性研究报 告的核心内容，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本项目经济评价依照国家发展改革委员会、建设部 2006 年发布的建设项目经济评价方法与参数 (第三版 )和有关的建设项目经济评价方法实施细则以及现行的财税制度进行编制。 基础数据 析测算说明 经过实际调研和专家咨询对其进行测算，符合有关规定和要求。 营业收入的 5%征收，另按应交营业税的 5%、 3%附征城市维护建设税和教育费附加，企业所得税为 25%，并享受新办企业 免三减二的优惠政策。 5年，其中建设期 2年，经营期 13年。 遵循基准收益率不低于银行长期贷款利率原则和参照同行业基准收益率，本项目财务基准收益率以 10%计。 业收入及税金估算 1)蔬菜大棚租金 估算 项目完工后将 建成蔬菜大棚 4000 用于租赁， 出租价格按 20元 /月平方米估算，年租赁收入为 4000 20 12=96万元。 2)水果交易大厅租金估算 项目完工后将 建成 水果交易 大 厅 5000 用于租赁， 出租价格按 *工程咨询公司 44 20元 /月平方米估算，年租赁 收入为 5000 20 12=120万元。 3)办公场地租金估算 项目完工后 ，可租赁办公面积 4350 用于租赁， 出租价格按 12/月平方米估算，年租赁收入为 4350 12 12= 4)仓储 场地租金估算 项目完工后将建成仓库 4700 用于租赁，出租价格按 10 元 /月平方米估算，年租赁收入为 4700 10 12= 5)网上交易手续费 项目建成后，将开通网上交易服务，预计年网上可交易蔬菜 水果 6 万吨，按 1000 元 /吨估算，交易手费按 1%收取，年手续费收入为 60000 1000 1%=60万元。 6)入场交易费 项目建成后 年入场交易 蔬菜 将达 51 万吨 ，入场交易费按 10 万元 /万吨估算，年入场交易 费收入为 51 10=510万元。 根据国家税务机关规定，按 5计征营业税，再按营业税额的 5和 3分别缴纳城建税和教育附加费，营业收入、税金及附加估算详见附表。 成本费用估算 总成本费用是指项目在一定时期内（一般为 1 年）企业生产和销售产品产生的全部成本和费用。本项目成本费用按生产成本加期间费用法进行测算。总成本费用估算详见附表。 参照湘西州的工资平 均水平，并结合本项目的实际情况，确定本项目管理 及其他 人员工资年平均水平为 24000元 /人，另按计税工资总额的 14%、 2%计提职工福利费、职工教育经费和职工工会经费，同时按计税工资总额的 30%为职工交纳社 *工程咨询公司 45 会养老保险、医疗保险、失业保险金，由此估算，年需工资总额 理费用按固定资产总额的 5计提，年维修维护费用 =固定资产总额 5 =2728 5 =元 ) 定资产采用平均年限法分类折旧，房屋、建筑物折旧期限为 30年，机器、机械和其他生产设备折旧年 限为 10年，残值率根据国税函 2005883 号 (国家税务总局关于明确企业调整固定资产残值比例执行时间的通知 )确定为 5%。固定资产折旧详见附表。 形及其他 资产摊销 按 10 年估算， 其他资产摊销、其他管理费用。本项目有无形资产摊销和其他资产摊销等管理费用。 用：营业费用包括宣传费、广告费等多项费用，按营业收入的 8%估算。 括 办公费、差旅费、邮电费、等多项费用，按营业收入的 10%估算。 财务费用为应支付银行长期贷款利息。 总成本费用估算详见附表。 根据国家相关规 定，按 10%、 5%分别 提取 法定盈余公积金和公益金 。 财务评价 财务评价是根据国家现行财税制度和价格，分析、预测保靖县城市污水处理工程项目的效益和费用，考察它的获利能力、清偿能力等财务状况，以判别该项目在财务上是否可取。财务评价详见附表。 *工程咨询公司 46 通过估算，项目财务内部收益率 明项目获利能力超过基准收益率，从财务上看该项目可行。 通过估算，项目财务净现值为 元 0，表明项目的盈利能力超过按设定的折现率计算成本 的盈利水平。 通过估算，项目所得税前投资回收期和所得税后投资回收期 (含建设期 )分别为 于行业平均投资回收期。 通过估算项目投资利润率为 大于行业平均投资利润率。 通过估算项目投资利 税 率为 大于行业平均投资利税率。 不确定性分析 亏平衡分析 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点 (析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡点通常根据生产年份的经营收入、可变成本、固定成本和税金 等数据计算。 经测算，本项目盈亏平衡点在测算期内为 说明项目适应市场变化能力较好，抗风险能力较强。 亏平衡分析 在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。 *工程咨询公司 47 由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免由此带来的风险，本可研针对费用上升、效益下降的不同，对推荐方案进行分析，以考察经济评价指标对其变化因素的敏感程度，从而更全面地了解该项目，为投资决策者提供科学的依据。本项目经济敏感性分析指标见下表： 敏感性分析表 序号 项 目 变动率(%) 全 部 投 资 所得税后财务内部收益率 (%) 所得税后财务净现值(万元 ) 1 建设投资 20% 10% 5% 5% 10% 20% 经营 收入 20% 10% 5% 5% 10% 20% 经营成本 20% 10% *工程咨询公司 48 5% 5% 10% 20% 过上表分析，将建设投资、和 经营成本变动幅度设定为 5% 20%时，财务内部收益率 务净现值 0。当经营收入减少20%时，财务内部收益率 务净现值 0。由此可得，本项目适应市场变化能力较好，抗风险能力较强。 财务评价结论 项目建成投入使用后年均实现经营收入 金及附加 成本费用 企业所得税 利润 元，投资利润率 投资利税率 财务内部收益率 所得税后财务净现值 0%)，静态投 资回收期 (含建设期 )， 动态投资回收期 (含建设期 )，盈亏平衡点 平均值 )。从财务测算结果来看，本项目有较强的盈利能力，适应市场变化能力较好，抗风险能力较强。 *工程咨询公司 49 第十三章 社会影响分析 社会影响效果分析 目对当地社会的正面影响（社会效益） 1、 本项目 建设 能丰富当地蔬果供应，保证蔬果质量安全，提高人民物质生活水平 市场升级改造完成 后 ， 将成为湘、鄂、渝、黔四省 (市 )边区最大的 蔬果专业批发市场 ，各地方特色产品如本地出产的柑橘、各种蔬菜、猕猴桃、板栗和 肉食品，北方的梨、苹果等产品将汇集于此，人民购买时有了更多选择 。 另外本项目将配套建设 农药残留检验检测系统， 从源头上确保农产品质量安全 ， 改变了以往人们在购买蔬菜时，全凭外观来判断质量的传统观念，保证广大消费者购买到或食用安全、优质、营养的“放心菜”、“放心果”，消除因农药残留对人民的身体健康和消费安全带来的隐患。 2、活跃了城乡经济，有利于促进农业产业结构调整和农民增收 *市蔬菜果品 批发 大市场建设位于 *市五里牌 ， 升级改造完成后，将为当地百姓提供一个 交通 便捷、设施齐全、环境优美、服务优良的蔬菜水果 买卖场所 ， 很大程度上活跃了城乡经济，有助于促进湘西州农业产业结构调整，加快农业产业化建设步伐，并 克服以往销售渠道不畅，市场发育程度低，信息不灵通，成本费用高，农民实际增收困难的 问题 。 3、项目建设对增加社会就业有较大贡献 该项目的施工高峰期可提供约 60个就业岗位，项目建成后可增加就业岗位可逾 400 个，对解决当地社会就业问题，促进旅游经济 *工程咨询公司 50 的繁荣发展，维护社会稳定都有重要的积极意义。 4、 改善了交易环境，有效带动当地经济综合发展 本项目的建设将 使 *市 蔬菜果品批发大市场的 基础设施 建设得到质的提升 ， 极大的改善了 交易环境， 完 善了市场服务功能 ，能充分发挥 *市作为四省市边区农产品主要产区和物资集散地的作用，也带动了周边房地产、零售、餐饮业 、建安等产业 的 全面 发展。 目对当地社会的负面影响（问题与困难） 项目施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染；建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染（主要是恶臭气体