《二手房买卖流程及贷款计算》

课程内容,二手房买卖业务流程二手房买卖交易流程,二手房买卖业务流程,案例：客户资质审核应该在什么时候？经纪人A在接到客户老王的委托后，立刻帮助客户审核了客户资质，25天后签订合同时，经纪人承诺客户资质已经审核，报完合同后可立刻网签过户。转天经纪人找助理去网签，才知道客户资质已经过期。客户无法按期过户，是经纪人的责任，导致客户违约。,客户资质审核过早，会导致客户资质过期（资质审核5个工作日出结果，15天后过期），导致客户无法如期过户，造成违约；,客户资质审核太晚，会导致来不及审核，遇到政策变化等，导致纠纷及违约。,不了解客户需求，盲目带看，可能失去客户信任；不问清业主时间，带看安排凌乱，会导致客户不满；,这些都是不了解业务流程及交易流程造成的失误，所以正确理解流程非常重要。,业务流程的重要性,二手房买卖业务流程,但如果不站在客户/业主立场理解流程，只死记流程，一样无法取得客户/业主信任，甚至失去客户/业主。,那客户/业主真正在意什么？,二手房买卖业务流程,对客户的服务流程,经纪人服务流程,对业主的服务流程,二手房买卖业务流程,1.购房资格确认：带看前就要口头确认为一次查验。签约后网上查验，如已查验过则必须注意有效期，并及时二次查验；2.带看前，准备好2-3套房源，并给客户建议；3.帮助业主筛选客户，符合条件的客户再带看，避免过多打扰业主；4.带看后，定期（例如，一周）向客户汇报带看的客户情况，多与业主沟通；5.签约时，检查好双方证件，把控风险，对客户/业主负责；6.签约后两天内必须给客户打电话，以免让客户有被冷落的感觉；7.不对客户/业主乱承诺，承诺必做到。,课程内容,二手房买卖业务流程二手房买卖交易流程,二手房买卖交易流程,客户老李看中一套720万的房子，自己手里有800万现金，客户想15天内过户到自己名下。请问，客户选择哪种方式购买房子最好？A.全款B.商业贷款,解析：客户想15天内过户完毕，说明客户着急过户；客户有800万现金，要买720万的房子，说明客户资金充足。所以，客户最好的方式是A.全款,全款怎么交易？实效需要多长时间？,办理物业交割，注意水、电、燃气、物业、供暖等费用是否结清；歌华有线及时过户。,备件,网签,受客户时间安排影响,客户资质审核(5个工作日),缴税过户（1个工作日）,物业交割,受双方时间安排影响,二手房买卖交易流程全款,全款：客户在购买二手房时，把全部房款一次性支付给业主，一般采用四方资金监管，以降低双方的交易风险。,全款办理时长（不考虑客户业主时间）：8工作日10工作日,二手房买卖交易流程全款,全款备件,二手房买卖交易流程,客户老李看中一套720万的房子，自己手里只有680万现金，客户该怎么办？,解析：客户有680万现金，要买720万的房子，说明客户不能全款购买。所以，客户可以选择：1.向别人借钱凑齐全款2.申请商业贷款3.申请公积金贷款（如果有缴存积金）,个人二手房交易商业贷款银行政策（住宅）,二手房买卖交易流程商业贷款,商业贷款：购房者在购买个人自由产权住房时，由于资金不足，由第三方机构提供阶段性保证，并以所购产权房做抵押，向银行申请的购房房价一定比例的贷款。,个人二手房交易商业贷款银行政策,二手房商业贷款二套贷款的界定：,二手房买卖交易流程商业贷款,二手房买卖交易流程商业贷款,商业贷款办理时长（不考虑客户业主时间）：一个半月左右,二手房买卖交易流程商业贷款,贷款备件,二手房买卖交易流程,客户老李也可以选择公积金贷款进行买房。,根据缴费地点不同，公积金贷款也不一样，分为市属、国管和中直公积金贷款。,北京市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫公积金贷款，是由北京市住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。,个人二手房交易公积金贷款相关要求,二手房买卖交易流程公积金贷款,个人二手房交易公积金贷款申请人的条件,公积金在北京缴存,建立住房公积金账户1年（含）以上其中有连续12个月的缴存,申请贷款时处于缴存状态,D,申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款,借款申请人为在职期间缴存住房公积金的职工或离退休职工,二手房买卖交易流程公积金贷款,个人二手房交易公积金贷款的分类,二手房买卖交易流程公积金贷款,个人二手房交易公积金管理中心政策,1.公积金贷款不能购买商业用房；2.公积金贷款单笔贷款最高额度为80万元，信用级别高的客户，可上浮：AA级最高可贷92万，AAA级最高可贷104万。,二手房买卖交易流程公积金贷款,个人二手房交易公积金管理中心政策,二手房公积金贷款二套贷款的界定：认房不认贷公积金管理中心只核查购房人家庭名下在北京登记、网签的房产，计算套数，不管之前购房人是否有过房贷记录或者有房产转出；北京户口，以家庭为单位，名下有一套房子，家庭人均面积低于28.81可以用公积金再买另一套。公积金的贷款年限借款人贷款最长时间：以夫妻双方年龄大的人计算，最多贷到70岁；房子贷款的最长时间：砖混（混合）：47-房龄钢混：57-房龄；上述两方面计算后取低者为最终能贷款的年限，但贷款期限最长不得超过30年,二手房买卖交易流程公积金贷款,二手房买卖交易流程公积金贷款,市属公积金贷款流程,市属公积金贷款办理时长（不考虑客户业主时间）：2个月左右（通州3个月左右）,二手房买卖交易流程市属公积金贷款,市属公积金贷款备件,二手房买卖交易流程公积金贷款,国管公积金贷款流程,国管公积金贷款办理时长（不考虑客户业主时间）：2个月左右,二手房买卖交易流程国管公积金贷款,国管公积金贷款备件,二手房买卖交易流程公积金贷款,中直公积金贷款流程,中直公积金贷款办理时长（不考虑客户业主时间）：2个月左右,二手房买卖交易流程中直公积金贷款,中直公积金贷款备件,二手房买卖交易流程,如果，客户老李选择公积金贷款，但是金额不能满足需要，怎么办