第三章-房地产抵押贷款修改后VIP

第三章房地产抵押贷款,主讲人：李俊,第一节房地产抵押贷款业务的内容,一、房地产抵押贷款的概念抵押：指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,房地产抵押贷款：指抵押人向抵押权人提供房屋产权或土地使用权作为按期归还贷款的保证，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借贷方式。,值得注意的几个问题：,、抵押权为担保物权、抵押权的标的物为特定房地产、抵押权是不转移标的物占有的担保物权、抵押权为优先受偿的权利,二、房地产抵押贷款的种类,（一）按贷款对象分类：、企事业法人房地产抵押贷款：指贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。、个人房地产抵押贷款：指贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款。,（二）按贷款用途分类：、房屋开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作抵押而发放的贷款。、土地开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款。房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建设贷款、购房抵押贷款：指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款。包括商品房抵押贷款、二手房抵押贷款等、其他用途的房地产抵押贷款：指贷款银行所发放的不是适用于所抵押房地产的开发建设和购买的贷款，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。,（三）按贷款利率确定方式和计息方法分类：、固定利率房地产抵押贷款：在固定利率条件下定期、定额还本，即在贷款后，每期（通常为一个月），借方除了按一定利率缴还贷款利息外，还须定额摊还本金。、浮动利率房地产抵押贷款：允许贷款利率能在短期内（每半年或1年）随利率上升压力而作相应调整。、可调利率房地产抵押贷款：可根据资金市场供需情况调整贷款利率的房地产抵押贷款。,三、房地产抵押贷款的基本特征,房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其他贷款的区别所在,、以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款：按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款。保证贷款：主要以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提而发放的贷款。质押贷款：按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款。,抵押贷款与质押贷款的区别：,标的物不同抵押：不动产，特别动产（车，船等）质押：动产及权利是否登记抵押：合同登记生效质押：动产质押交付即生效权利质押合同登记生效,占有权是否转移抵押：债务人不转移占有权（仍可使用）质押：债务人转移占有权（债权人占有，不可使用）权利的实现抵押权：主要通过向法院申请拍卖质押权：多为直接变卖,、以房地产抵押为条件的贷款,房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系房地产抵押贷款的借方：目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产房地产抵押贷款的贷方：目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。,、房地产抵押贷款的现实性,房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中保证贷款：保证，未来的非现实的责任担保（虚拟性）房地产抵押贷款：财产抵押，现实性的实物保证（现实性）,四、房地产抵押贷款的作用,、增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展、确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展,第二节房地产抵押贷款的运作,一、房地产抵押贷款的运作要素房地产抵押贷款的运作要素：指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。（一）房地产抵押贷款的贷款人在我国指：经中国人民银行批准，持有金融机构法人许可证或金融机构营业许可证，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构。,主要权利：要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款余额、贷款利率等要求借款人同意办理抵押物登记贷款本息到期时依借款合同约定向借款人收取贷款本金和利息要求借款人提前还款或停止支付贷款必要时行使抵押权,主要义务：公布房地产抵押贷款业务的种类、范围、程序、利率等信息，并向借款人提供咨询公开房地产贷款审查的资信内容和发放贷款的条件受到贷款申请后，及时回复对借款人经济情况依法给予保密等,（二）房地产抵押贷款的借款人,指经工商行政管理部门核准登记的企事业单位法人和具有完全民事行为能力的自然人。主要权利：有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款按借款合同约定提取和使用全部贷款拒绝借款合同以外的附加条件等,主要义务：如实提供贷款人要求的资料配合贷款人进行调查、审查和检查，并接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督按借款合同规定用途使用贷款按借款合同规定及时清偿贷款本息等,（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人,抵押权人：指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。抵押人：将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款人清偿担保的法人、其他组织或者公民。,（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同,、借款合同：指借款人向贷款人借款，到期偿还借款并支付利息的合同。特点：诺成合同：即只要双方当事人就借款合同的主要条款达成合意，借款合同即告成立。双务有偿合同：借款双方互享权利，互负义务。贷款人有贷款义务，借款人有按期还本付息义务。大部分为要式合同要式合同：法律要求具备一定的形式和手续的合同。,、抵押合同：指债权人与债务人或第三人之间为担保特定债权的实现，而就特定的财产约定在债务人不履行义务时，债权人就该财产进行拍卖或折价、变卖，并从其价款中优先受偿的合同。特点：设权合同：目的设定抵押权从合同：为担保主合同债权而设立，若主合同不存在，抵押合同随之无效或撤销。要式合同：书面形式签订，登记生效。,当事人：抵押人和抵押权人合同内容：抵押合同当事人的基本情况被担保的主债权的种类、数额债务人履行债务的期限抵押物的名称、数额、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权属抵押担保的范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等当事人认为需要约定的其他事项,（五）抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证,、估价：贷款时，应当对抵押物价值予以确定。贷款银行与抵押人（通常为借款人）协商确定双方委托专业房地产估价机构评估确定、保险：为保证贷款银行利益，一般要求抵押人对抵押物作相应保险。（保险期限不短于贷款期限）、公证：抵押合同须公证,（六）贷款比例、贷款期限、贷款利率,、贷款比例（贷款成数）：房地产抵押贷款金额抵押房地产价值、贷款期限：贷款从投放到收回贷款本息时的期限、贷款利率：一般由中国人民银行制定,（七）贷款偿还方式,、月等额偿还贷款、等额本金偿还贷款、递增式偿还贷款、可变利率偿还贷款,二、房地产抵押贷款的运作程序,、生产经营性房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款,第三节住房抵押贷款保险,一、国外住房抵押贷款保险机制（一）美国政府机构担保与商业保险相结合、政府机构担保联邦住宅管理局FHA（FederalHousingAdministration）保险对象：中低收入居民最大承保额：100抵押贷款借款优势：利率优惠首付5，即可贷30年贷款款项来源：由借款人支付的保险费组成“互助抵押贷款保险基金”,退伍军人管理局VA（VeteransAdministration）保险对象：退伍军人及配偶最大承保额：非100，部分担保,、商业保险,保险对象：不符合政府担保保险的其他人群特点：保险额仅限贷款金额的2030手续简便、范围灵活服务便捷、险种多样,（二）英德等欧洲国家人寿保险和财产保险相结合,、人寿保险产生原因：当借款人在保险期内因死亡、残疾丧失劳动力而无力偿还时，由保险公司给付保险金，借款人或其家人可以用这笔保险金来支付贷款余额，确保了其对房产的所有权。办理要求：保险金额与住房抵押贷款金额相一致保险期限与抵押贷款期限相等保单的持有人和受益人是贷款银行,、财产保险尽管西欧国家在法律上没有明文规定购房者必须购买房屋财产保险，但对于购房者来说，一套住宅常需要动用他们的多年积蓄，一旦遇到自然灾害，所造成的损失也是一般家庭不能承受的，再加上他们具有较高的保险意识，在实际运作时借款人一般都会购买抵押房屋财产险。这种将人寿保险和财产保险相结合的保险模式，其优势首先是可以降低银行的信贷风险，其次是最大限度地保障了借款人的利益。,（三）加拿大利用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制,保险机构：加拿大抵押贷款与房屋公司（CMHC）保险对象：中低收入者特点：在保险期内提供全额100%借款损失保险，期限最高长达25年贷款利率优惠，最少只需支付5%首期房款即可进行购买（否则首期至少应一次付款25%）国家信用担保，安全,二、我国住房抵押贷款保险机制,、我国住房抵押贷款保险的概况我国目前个人住房抵押贷款实行的抵押加保险制度，使得住房保险成为获得住房贷款的一个不可或缺的环节。我国住房抵押贷款保险主要有三种形式：房屋财产保险：保障因自然灾害、意外事故造成的房屋损失。抵押贷款保证保险：保险公司承保商品房抵押贷款的贷款人（商业银行等金融机构）因借款购房者不能按期偿付债务而面临的风险。住房抵押贷款寿险：该险种是保险公司向借款人提供的一种保额递减式的人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残疾，由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。,、我国住房抵押贷款保险存在的问题,（1）政府在住房抵押贷款保险和担保体制中缺位（2）保证保险与信用保险混淆（3）住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大（4）房地产保险业务中对风险的划分不合理（5）保费昂贵，设计不合理,、解决措施,（1）建立政府住房抵押贷款保险机构（2）大力发展商业性住房抵押贷款保险机构（3）银行加强对贷款风险的审查，实行自由保险（4）开发新的险种，发展真正意义上的保证保险和信用保险（5）制定合理的保费标准及保险期限（6）完善有关法律法规制度,第四节房地产价格评估,一、房地产价格特征及其构成房地产价格：房屋建设经营过程中全部社会必要劳动耗费所形成的货币表现。,（一）房地产价格的一般特征,、区域性强、受自然条件影响很大、变异性、长期趋势上升、由需求决定、政策性和计划性,（二）房地产价格构成,、地产价格的构成城市地租：指城市土地使用者为使用城市土地而向城市土地所有者支付的费用。征地、拆迁、安置费用征地拆迁费：对原有土地所有者或使用者的经济补偿。安置费用：安置被征地或被拆迁者的生产和生活的必要费用。,城市土地开发费及开发利润城市土地开发：指平整土地和基础设施的配套工程。城市土地开发费：包括地质勘察费、基础设施配套费、三通一平费、开发管理费、利息和税金等城市土地开发利润：指城市土地开发投资的正常利润。,、房产价格的构成,房屋建设成本：指房屋从设计到地基处理、到整宗房屋可交付使用过程中所支付的全部费用。房产的利润：指房地产开发经营企业的利润。,、流通费用,生产性流通费用：在实现房地产使用价值过程中引起的费用。纯粹流通费用：指房地产买卖活动中所引起的各种费用。,（三）房地产价格的影响因素,、普通因素社会经济因素人口状态和家庭人口城市发展状况储蓄及投资水平财政金融状况租、税、费的负担情况行政因素土地制度和土地利用规划住房政策税收制度,、区位因素指房地产所在地区的自然条件与社会条件、行政等因素的相结合所产生的地区特性，对该地区房地产价格产生影响。行政区划关系的变更交通管制特殊政策(经济特区、经济技术开发区)房地产类别划分,、个别因素指房地产的个别特性对其价格的影响因素位置面积地质日照、通风、干湿朝向、结构、内部格局建筑物外观,总结,普通因素对社会整体房地产价格水平作抽象规定区位因素对各地区的房地产价格水平作具体规定个别因素对具体房地产价格作详细规定共同构成房地产价格,二、房地产价格评估的程序,、申请评估、受理评估弄清评估目的确定评估对象确认评估日期和评估时期确定评估方法拟定评估计划、查勘现场、综合作业、复核,三、土地价格评估方法,（一）收益还原法指将土地的纯收益或预期能够产生的纯收益按一定的还原利率折算为现实价格加总，算出土地价格的方法。假设：每年不变，每年不变且大于0，年期无限则：土地价格土地纯收益还原利率,若为有限年期，则公式为：11（1）土地纯收益土地每年总收益总费用资本还原利率我国一般以银行存款的平均利率为还原率，还须考虑投资风险、通胀等因素,例1：某块土地上有宾馆、商店、游乐场等设施，经测算每年总收益为400万元，年经营费用为300万元，按商业投资平均年利率20计算，该块土地售价为多少：解：（400300）20500（万元）即该块土地售价为500万元,（二）市场比较法,市场比较法：指将要被估价的土地与已经定价成交的土地，加以比较对照，以求得待估价地产的合理价格的估价方法。方法：交易行为修正：剔除交易案例中的非正常因素。交易时间修正：剔除由于比较案例与评估对象因为交易时间差异而对价格发生的影响。评估时日价格交易时日价格评估时日价格指数交易时日价格指数环境因素修正,（三）成本法,成本法：指以房地产开发建设所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的估价方法。公式：房地产价格现时成本应计折旧现时成本：以土地最佳用途估计成本价格重置成本包括：建材价格、施工人工费用、管理费、税金、利润等应计折旧：无形损耗、功能性废弃和经济性折旧,（四）剩余法,剩余法：指将地价从房屋卖价中分离出来的计算方法。公式：土地价格房屋卖价建筑费用税金利息利润,四、房产价格评估方法,（一）对照法指把评估对象的客观条件与估价标准相对照，确定房产价格的方法。具体步骤：、确定评估房屋的结构等级、确定标准价格（基础房价）、对基础房价进行调整（修正）、确定房产评估价格,对基础房价进行调整（修正）,、房屋新旧程度的修正（计算折旧）按房屋实际损坏程度计算折旧将评估房屋与有关部门制定的房屋新旧标准对照，确定房屋新旧程度按房屋使用年限计算折旧年折旧率（现值总额残值）耐用年限现值总额100两种方法综合计算折旧房屋折旧率权数（1经历年限年折旧率）权数评定的新旧程度,例2：评估的房产已用6年，折旧率为1.2，现场查勘评定该房产为9成新，用两种折旧法各占50的比重计算该房产的折旧率。解：该房的折旧率0.5（161.2）0.50.90.91即该房产折旧率为91,、房屋楼层的修正楼层差价标准房价楼层差价系数、房屋朝向、采光的修正房屋朝向采光差价标准房价房屋朝向采光修正系数、房屋共用部位修正共用部位修正后单价标准房价共用部位修正系数共用部位修正系数房屋总建筑面积（房屋总建筑面积共用部位总建筑面积）、环境修正环境差价标准房价环境修正系数,确定房产评估价格,房屋评估价格（标准房价共用部位修正系数朝向差价楼层差价）折旧率环境差价评估总建筑面积,（二）成本法,指以房屋建造原值为基础，按平均年限计算房屋价格的方法。公式：房屋价格原值原值（1残值率）房屋耐用年限计算出房屋价格以后，再对其进行修正,（三）重置法,指在对旧房产进行价格评估时，按计算的重置价和旧房的新旧程度进行评估。公式：房地产评估价格重置价折余率（1环境因素）建筑面积室内设施调节费环境因素：包括楼层差价率、朝向差价率、地质差价率,折余率的计算,法一：新旧程度折旧（对照标准确定）折余率（1残值率）成新折扣残值率法二：平均年限折旧（计算确定）折余率1折旧率房屋使用年限年折旧率（房屋价值残值）房屋耐用年限房屋价值（1残值率）房屋耐用年限,例3：建造一栋砖木结构的房屋，价值为1000万元，耐用年限为60年，残值率为6，利用平均年限折旧法计算折旧值。解：年折旧率（100010006）6010001.57即该房屋折旧率为1.57,新旧程度评定标准,残值率,房屋耐用年限,五、房地产总体评估方法,、运用土地价格评估方法估出基地价格、运用房产价格评估方法估出房屋建筑价格、计算房地产综合价格房地产综合价格基地评估价格房屋建筑评估价格,注意,当高楼层时，计算某一部分房地产的地产评估面积时，应考虑地产分摊公式：评估的地产面积（总的地产面积评估的建筑面积）总的建筑面积,例4：对一宗房地产进行部分