“永祺国际”房地产开发可行性报告00702

第一章 总 论 第一节 项目由来及概况 一 “ 永祺国际 ” 项目 系原 湖南丽臣实业有限责任公司河西洗衣粉分厂 厂址开发的 房地产项目 。根据市政府有关会议精神 ， 2007年底 将厂区搬迁， 该厂所在土地于 2006年 1月 在长沙市国土资源局 挂牌 交易 ，我 长沙 永祺 房地产开发有限公司 参与 竞拍 ,并成功 取得了该地块的开发权。 长沙 永祺 房地产开发有限公司取得该地块的开发权后， 目前已办国土证、建设用地规划许可证 ，另有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理之中，今年底可以办理到位 。 二 “ 永祺国际 ”位于长沙市 岳麓区桐 梓坡路 270号 ，东临金星大道 ，南接桐梓坡路，北面为银双路， 西连咸嘉新村 ,地理位置十分优越，是非常理想的房地产开发项目 。 本项目总用地面积： 根据规划要求，分为二块功能用地，北面约 宅用地 ， 项目周边商业、文教卫等配套设施齐全，交通便捷。 (1)本项目总技术经济指标见下 项目总技术 经济指标 序 号 名 称 单位 数 量 备 注 1 总用地面积 2 有效用地面积 3 总建筑面积 其 中 计入容积率面积 233403 其 中 住宅建筑面积 186577 商业建筑面积 44303 物业及其它 983 会所 280 幼儿园建筑面积 1260 四 班 不计入容积率面积 54673 其 中 架空层面积 地下室面积 51323 4 建筑占地面积 14121 5 容积率 % 6 建筑密度 % 23 7 绿化率 % 42 8 停车位 个 1280 地 上 个 30 地 下 个 1250 (2)本项目 二 期用地指标见下 二 期用地指标 序 号 名 称 单位 数 量 备 注 1 建筑 用地面积 23255 2 总建筑面积 其 中 计入容积率面积 81819 其 中 住宅建筑面积 80556 商业建筑面积 物业及其它 用房 983 会所 280 不计入容积率面积 其 中 架空层面积 地下室面积 20818 3 建筑占地面积 4 容积率 % 5 建筑密度 % 15 6 绿化率 % 7 停车位 个 377 地 上 个 11 地 下 个 366 (3)本项目 三 期用地指标见下 三 期用地指标 序号 名 称 单位 数 量 备 注 1 建筑用地面积 23358 2 总建筑面积 92804 其 中 计入容积率面积 74380 其 中 住宅建筑面积 32076 商业建筑面 积 41044 幼儿园建筑面积 1260 不计入容积率面积 18424 其 中 架空层面积 1254 地下室面积 17170 3 建筑占地面积 7010 4 容积率 % 5 建筑密度 % 30 6 绿化率 % 40 7 停车位 个 543 地 上 个 19 地 下 个 524 本项目用地作为长沙市河西 市府 板块不可多得的发展重地，集自然山水之气、人气于一起，具备敞开胸怀拥抱自然的恢弘气 势和无与伦比的生活高度。 规划方案根据用地的特殊形态，在基地东南角布置商业开发用地，其余为住宅用地，高层住宅自然形成南北两大组团，采用围而不合的方式，建筑空间上通过错落有致的布置，保证视线通畅和空间渗透，中心花园同样由南北两个花园组成，之间 既保证独立、空间 上又能 相互渗透。 本项目集中体现了 (1)坚持以人为本，创造人与自然和谐发展的空间，建设优美、安全、舒适的文明社区，将为业主创造良好的生活休闲环境； (2)总体布局采用高层住宅围绕中心大花园的布置方式 ， 通过提高住宅的层数，保证了住区的低密度； (3)户型设 计强调每层住户创造良好的室内住居空间，功能分区明确，朝向通风、采光良好，景观视野开阔、优美，使住户舒适生活； (4)利用场地与周边的高差关系，形成临街商业门面及地下车库，方便住户生活。 1）工程概况 一期 （ 1） 建设 五 栋 十八 三十 四 层 高层 商住楼 ， 地下 室 一层、地上 1#栋一层为商业门 面 、 二 三十 三 层为住宅 ； 2#栋 一层为商业门 面 、 二 十八层为住宅； 3#栋地上一层西单元为架空层、二 十八层为住宅，东单元及中间单元均为十八层住宅； 4#栋地上三十四层，除东单元一层为架空层外，其余各单元各楼层均 为住宅； 5#栋地上一层架空层、二 三十四层为住宅。 总建筑面积为 90940平方米，其中住宅为 75124平方米， 商业门 面 2080平方米，地下车库设备等用 房 13736平方米。 本 公司目前正在积极 进行 一期 工程 （ 1） 的 筹建 工作。 第二节 项目建设单位的基本情况 长沙 永祺 房地产开发有限公司是 2005 年注册成立的有限责任公司， 目前 开发资质 三 级 ，注册资金 2000万元 。 公司位于长沙市 岳麓区桐梓坡路 399号时代帝景综合楼一单元 1101司现有员工 30人，其中具有中 、高 级以上职称 25人 、工程师 18人，会计 师 2人，高级工程师 3人、高级经济师 1人、高级会计师 1人， 主营房地产开发， 投资开发咨询、策划；工程设计、施工。 公司领导班子和技术人员曾成功地开发过 多个 房地产项目， 他们大多在房地产界的投资、开发、资本运作等方面有着深厚的造诣和丰富的经验，并具备良好的职业素养和充实的社会资源。公司在自身发展过程中，秉承“科学发展，服务社会”的企业宗旨，靠制度规范，管理先进，市场信誉佳、团队协作性强等独特优势，发扬 “诚信、和谐、创新、进取”的企业精神 ，诚实守信 、 开拓进取，凭着积极努力和不断探索，树立了向更高目标追求和发展的信心 。 第三节 可行性研究的依据和范围 一 划总平面图 ； 准； 设部联合颁布的建设项目经济评价方案与参考 ； 二 依据有关国家政策、法规、规程、规范， 以规划方案为基础，对项目建设的必要性、建设规模、主要专业技术方案、内容条件、以及投资效益等方面进行综合研究。 本次可行性研究范围为一期中 1。 本项目 一期（ 1） 的主要技术经济指标见下 一期 主要经济技术经济指标 序号 名 称 单位 数 量 备 注 1 总用地面积 2 有效用地面积 0000 3 总建筑面积 0940 其 计入容积率面积 其 中 住宅建筑面积 商业建筑面积 378 物业及其它 中 不计入容积率面积 3736 其 中 架空层面积 16 地下室面积 3335 4 建筑占地面积 5 容积率 % 6 建筑密度 % 7 绿化率 % 50 8 停车位 个 320 第 四 节 研究结论与建议 通过 “ 永祺国际 ” 项目建设规模、内外部条件 、 工程技术方案、环境保护、投资及资金筹措、成本、效益等方面的分析研究 ， 对本项目的建设必要性、可行性、经济性的基本结论如下： 一 之一 ， 而建筑业的重点又是房地产业，该项目的投资构成、住宅户型设计规划符合 目 前国家的基本政策，因此， 永祺国际 项目的建设符合国家产业政策。 二 目建设于 湖南 省 省 会 政府板块的 中心 地带 ，享有独特 优厚的地理环境。 其设计方案已通过长沙市有关职能部门的评审，符合长沙市城市总体规划要求，建设一个集商场、办公、住宅为一体的综合性建筑 群 ，可改善该地段的城市空间环境，完善补充 该 地区办公 、 住宅的不 足 ，对促进 长沙市河西 地区的 加快 建设有 很好的社会效益。 三 项目周边有诸多学校、幼儿园、医院、商 铺、企事业单位， 如大、中、小学校、幼儿园有 中南大学湘雅医学院、湖南师范大学医学院、湖南商学院、湖南艺术职院（北院）、毛泽东文学院、长郡中学、望城中学、咸嘉湖中心小学、蓝猫幼儿园，医疗、 医院 单位 有湖南湘雅三医院、湖湘中医肿瘤医院、湖南湘雅同升医药有限公司，政府机关及 企 事业单位有市委市政府、岳麓区政府、岳麓区法院、市妇联、望岳工商所、城西供电局 、市地税三分局 等，商业及酒店有时代帝景大酒店、 瑞都宾馆、星阳宾馆、新长江宾馆、华银旺和购物广场等 。 社区配套设施日益成熟， 大大方便了居民工作、学习、生活、交通、购物 、休闲消 费 。 现在的商业消费以大社区内部商业和大型超市、大型农贸市场等、湘雅医学院和商学院便利连锁店。 市场潜力较大 ，即将兴建的沃尔玛超市、郡原广场、美林银谷中些配套工程必将大大方便本区域居民的餐饮、娱乐、休闲购物 等需求。 交通十分便利，从长沙市的东、西、南、北方到达本地板的公交车有十几条线路之多。 四 （ 1） 项目占地 地上 建筑面积 77204平方米， 预计 建设总投资 19992万元，从项目分析结果看，项目开发后可实现税后利润 6930 万元，上缴 所得税 金 4044万元， 项目销售利润 投资回收 期为 2年，因此项目在经济上可行。 第二章 项目建设的目的及必需性 第一节 项目建设的目的 通过对该地段进行全面的规划和建设，使其成为一个起点高、位置好、设计新、环境美、设施全、管理优的现代化 高层住宅 区 ，在改善 岳麓 区居住条件和环境的同时，使公司获得良好的经济效益，并为国家提供就业 机会 和增加税收。 第二节 项目建设的 必 要性 一 济增长的意义 住宅投资增加 10%大约可拉动经济增长 培育和激活相关产业发展和培植新的经济增长点。本项目的建设对拉动区域经济的增长有着积极的作用。 二 解决部分 中等收入家庭的住房要求 从长沙市民的购买力分析 ， 预计到 2008年长沙市区人口将增加到230万人，约 60万户，据估算，其中 户均拥有金融资产 40万以上的约 目前长沙市面对中等以上收入家庭的现房和期房楼盘大多为大面积的设计，本项目设计的以中小户型为主，弥补了目前长沙市楼盘的空隙，加之本项目地理位置优越，规划设计新颖，不论是居家还是作为一种投资、正好满足 及解决 这 中等收入 中部分 家庭的需求。 第三章 市场分析预测 第一节 市场现状分析 新制定的长沙市中长期社会发展纲要 明确指出，到 2015年，长沙市将建成市区人口 300万，市区面积 350平方公里，成为全国有较大影响的区域性中心城市，并明确提出要把加快 河西市政府周边区和市高新区 作为城市建设的重点，市政府的城市发展战略，带动了长沙市城市建设的高速发展 。 在 2004年之前，市政府板块多为经济适用房、安置房、公务员小区，如咸嘉新村、西江庭院、枫林绿洲、橘子洲安置小区、麓山名园、八方小区等，市政府板块乃至整个河西 一直给人低价、低品质的 印象，很少高品质的楼盘出现。但 2005年以来，随着市面上政府、岳麓区政府搬迁至此后，先后对岳麓大道 、银杉路、金星中路进行拓宽与修缮，以卓越蔚蓝海岸、美林银谷等到为代表的众多楼盘开始抢驻金星大道、桐梓坡路两 厢，则让未来发展前景更为广阔。 2006年，在政企紧密联动下，随着本项目所处化工厂的最后拆迁，预计未来 3星大道与桐梓坡路交接处将会成为市政府板块的商业中心，河西地区的 期前景大家一致看好。从发展趁势和地理联动方面来分析，市政府板块将会很自然地与大学城形成一体，成为真正的河西未来地产新势力所在地。可以说这一区域是未来长 沙 甚至湖南整体居住品质最高、升值潜力最大、升值速度最快的板块之一。 今年长沙市的一系列的重点工程将全面启动，大量的拆迁户需要购房，“货币还迁”的增加使长沙市有大量的拆迁户加入到购房者的行 列。 “永祺国际”项目所在位置 金星大道中段，是长沙市和岳麓区市、区二级政府重点发展的中心，岳麓区正在把该区打造成一条高尚的国际商贸、居住中心，该区域不久 的 将来必成为岳麓区的中心。 现有众多本地及外地知名开发商纷纷投资于此，如湖南中嘉房地产开发有限公司开发的郡原广场、长沙高新技术产业开发总公司开发的美林银谷、长沙佳兴房地产开发有限公司开发的格林星城、长沙永升房地产有限公司开发的 玛依拉山庄 、长江置业（湖南）发展有限开发的沁园春御院等国内知名开发部及香港地产商 均 看准 这市府板块得天独厚，他城区无法相比的地产开发优势。 第二节 项目竞争优势及市场前景 一 随着城市规划、实施的推进 ， 岳麓区 中的 市政府板块区已成为得天独厚的“黄金地段”，带来的大量人口迁 入 、土地开发、交通设施建设的延伸，从而 加 快 区域快速开发 。 该项目 正 位于长沙市 岳麓区长沙市政 府板块 区域之中心 ， 项目北边 紧临 长沙市政府，东边为中南大学湘雅三医院， 即将建设的沃尔玛超市 ，南边 眺望 著名的岳麓山风景区，且 著名的 长郡中学 及 湖南大学、中南大学、湖南师范大学等高等教育学府均聚集周边 ， 东边美林 区的五星级茉莉花国际大酒店 。 具有得天独厚的地理优势，交通优势、人气优势和完善的社区服务优势。加上公司“高起点规划、高要求施工、高姿态入市”的经营理念，力求打 造一个精品，树立一座丰碑的发展战略， 将打造成长沙市为数不多的又一个优美 人文 生活景观区 ，该项目必将拥有较为广阔的销售前景和稳定的投资收益。 二 长 沙星城称为山水洲城，其山、水、洲均集中在岳麓区、本区森林覆盖率达 大气质量良好率达 70%，水质质量达到国家二级标准，这些得天独厚的原生态优势是其他城区无法相比的最大优势。 三 根据我公司对岳麓区金星大道与桐梓坡路交汇处的周边楼盘调查，重点对沁园春御院（总建筑面积 350000平方米）、格林星城（总建筑面积 175284平方米）、美林银谷（总建筑面积 130000平方米）三个就近楼盘住房销售价格进行调查了解，三个楼盘的销售平均价位在3671元左右（三个楼盘及附近其它楼盘资料如下）。 附近其 它楼盘资料表 案名 地理位置 性质 开发商 主力 户型 起价 均价 项目卖点 郡原广场 岳麓区金星大道与桐梓坡路交会处 广场住宅 郡原置业有限公司 40 60 平方米 110 140平方米 4000 4500 集生活丶办公丶休闲丶娱乐为一体的高档次丶高品味的 城市商务” 沁园春御院 河西咸家新村正对面 酒店公寓 长江置业（湖南）发展有限 100 125平方米 3500 4000 河西中心生活区欧洲新古典主义世家情调 玛依拉山庄 岳麓区金星大道原西湖渔场地段 住宅小区 长沙永升房地产有限公司 100 125平方米 2700 3600 格林星城 岳麓区金星中 路 住宅 长沙佳兴房地产开发有限公司 100 125 2700 3800 美林银谷 长沙市金星大道 (市政府对面 ) 住宅综合 长沙高新技术产业开发总公司 120 160 3500 4100 集居家、商务、休闲、观景于一体 四 中端市场” 城大众阶层社区 本案由于地处长沙市岳麓区中心地段，属于长沙市河西未来 土寸金，我司对本案的总体开发思路为“高起点规划、高要求施工、高姿态入市”的指导方针，力求打造一个精品，树立一座丰碑。开发完成后的本案将是独具楼盘本身品质的中档居住小区。 本案的目标客户群按市场细分主要表现在如下五个方面： (1)按目标受众群的人口年龄细分 根据长沙市 2006 2007年楼市消费群体总结 “ 30岁 50岁的人群是星城楼市购房的主 力人群，星城楼市 中、 小户型走俏的特点” ， 结合本案实际情况，因此本案的主要业主是如下几个层次的人群 ： 1)30 50岁， 因这部分目标客户群通过多年的奋斗，手里已经有了一定的积蓄，对于本案如此优越的地理位置，理所当然成为置业首选。 2)50岁以上客户，因这部分客户习惯了城市生活，由于 工作、 身 体条件等方面原因，住在城郊不是很适应，还是住在市 区更为方便，而本楼盘为 这一群体业主 在 交通、购物、就医 、 子孙 上学 等方面 有着充分的 保障。 (2)按目标受众教育文化水平分类 因本案 一期工程（ 1）起点 较高，按项目市场定位， 本案目标受众主要 为 城市 白领 工薪 阶层 较为成功的人仕 ，因此文化起点比较高的知识人群才能对本案产生认知性，平均学历水平应该在大专以上。 (3)按目标客户群区域划分 市场经济下，人口流动的频率很高，根据长沙市近几年楼市购房客户群主体的划分，可知 长沙市岳麓区 楼市的目标客户群主要为长沙市 及 湖南省其他地、市、省外人员，按此结构划分比例为： 区域 比例 长沙市 其他地、市 省 外 所占比例 70% 25% 5% (4)按目标 受众 群类型分析 根据项目前期 大量市场调查 摸底来看，本案主要目标客户群主要体现在如下几大类上： 1)购房自用型 这部分客户购房的主要目的就是自用 ，用于改善居住条件，该部分在本项目中占绝大部分。 2)投资型客户 因房地产业是不动产业，具有保值、升值的功能，比其炒股更有 安全保障，比放在银行回报率又要高， 对本项目一期商业门面购买和绝少部分住宅 业主购房 则为 投资 类型客户。 (5)从目标受众群的客户类别来划分 1)城市 白领工薪精 英层 这部分客户主要是政府公务员、律师、老师、 医 务工作人员 、 工程师等 ， 本部分客户的价值观有独到之处， 优质的品牌开发商、优质的人群素质、设计、外观新颖 、前瞻趋势等因素也影响着他们的 购买欲望 。 其次 对 因本案面积 多数在 120平米左右 ， 按均价 3800元 /平米算 ， 也才首付不过 14多 万元 ， 按 7 成 15年按揭，月供 2000元左右，对 人均年收入平均值 50000元，家庭收入近 10万元考虑， 价格和地理位置他们都能接受。 2)商界成功人仕 因为商界成功人仕 这部分客户主要是通过多年商场拼搏， 具有一定资金优势，并将看好本地段是岳麓区难得的 独 有经商 地段 等， 不但需要先天的优势，更需要后天的发展空间。 因本案面积多数在 130平米左右 (包括分摊面积 )，按均价 3800 元 /平米算， 价格不过 50多 万元，价格和地理位置他们都能接受。 3)投资型客户 本项目一期工程临银双路的一 、二 层临街 为 商铺，其单个门面面积在 60来米左右 ， 按前期均价 8000 元， 按按揭为 五 成十年计算 ， 总价也才 570000元 ， 首付 240000元 ， 贷款 33万元 ， 月均还款在 2754元左右 ，本地区 同类楼盘目前的租金为 平方米 天 ， 按 60平 方米计算 ， 则有 ： 60 30=2880 元 ， 扣除每月 2754元的月供 ，还可每月赚 130元 ， 只须 且项目增值不算 对部份有以房养老的 又想投资点实业的客户吸引力是很大的。 长沙是个典型的消费城市，随着住房的升温，居民生活水平的提高，据有关部门统计， 2003年长沙的人均消费水平排在全国第九位，随着人们消费意识的超前 ， 本市人均消费水平在全国 排位已是 前 4位。人们对住房环境和条件的改善的愿望越来越迫切，住房的消费意识越来越强烈， 本项目所在地岳麓区生态优势明显，区域规划建设品味高，是长沙市难得的几个高尚新区之一，随着河西高新技术开发区内一批批高科技企业进驻，市板块商业、文化的日益成熟，大量人员的迁入，及本项目周边咸嘉新村等经济适用房住户有很多需换大些户型的需求 。 因此，“ 永祺国际 ”项目 能满足此类消费群体的需求，市场需求的潜力很大。 5通过对项目所处的宏观背景公析，我们可以得出以下结论，在我们项目的开发周期内，市场的需求仍然是旺盛的。同时本项目有其离市中心距离近，区域相对成熟的明显优势，而对于市中心的楼盘我们又有规模大、价格适中的优势，周边 大社区（桐梓坡社区、火炬城社区、金星社区、咸嘉湖社区）的常住人口大约为 群的主要特点是 以 医务人员居多，结合我们前期调研问卷的交叉分析，可以看出上述社区的主力人群普遍 为中上水平收入者， 生活富裕、消费能力强，故我们预测本区域 住房总量将增长。 立公司市场形象，根据公司制度的长远发展战略为在长沙市树立起永祺品牌 。 实施高品质，中等价位的定价战略，吸引广大的购房客户，力争项目完工 1年内销售达 100%。 第四章 建设地点及建设条件 第一节 建设规模 “ 永祺国际 ” 是居住 为主的高层住宅楼 。 一期（ 1）建设五栋十八 三十四层高层商住楼，地下一层 、 地上 1#栋一层为商业门面、二 三十三层为住宅 ； 2#栋一层为商业门面、 二 一 十八层为住宅；3#栋地上一层西单元为架空层、二 一 十八层为住宅，东单元及中间单元均为 一 十八层住宅； 4#栋地上三十四层，除东单元一层为架空层外，其余各单元各楼层均为住宅； 5#栋地上一层架空层、二 三十四层为住宅。总建筑面积为 90940平方米，其中住宅为 75124平方米，商业门面 2080平方米，地下车库设备等用房 13736平方米。 第二节 区域位置 该项目正位于长沙市岳麓区长沙市政府板块， 踞河西之央 , 倚金星浅山公园而建， 远观岳麓 葱翠 ,近赏金星秀毓。项目北边为长沙市政府， 东边为中南大学湘雅三医院，华银旺和超市及美林区的五星级茉莉花国际大酒店，南边为著名的岳麓山风景区， 长郡中学、 湖南大学 、 中南大学、湖南师范大学等 长沙市著名中学和 高等教育学府均聚集周边。具有得天独厚的地理优势，交通优势、人气优势和完善的社区服务优势。 第三节 自然条件 一 年平均气温： 其 中 : 一月份平均气温 4 七月份平均气温 28 绝对最高气温 绝对最低气温 年平均总降水量 年雨水日均 150d 平均日照时数 1726 平均相对湿度 80% 年平均风速 3m/s 风荷载 (高地面 10米处 ) 长沙地区的地震烈度为 6度。 第四节 建设条件 建设用地及周边建筑物现状 建设用房地产概况： 一 该宗地总面积 二 该宗地有效面积 30亩。 第五章 主要专业技术方案 第一节 总平面布置 本项目一期工程（ 1）建设用地由两块规则的长方形拼成的“ l”形，有效用地总面积 边毗邻湖南省食品监督管理局，西边紧靠湖南丽臣化工厂宿舍区，北临银双路，交通 等 条件好。 通过对区域内潜在购房群体经济能力、消费习惯等方面 因素的考虑，我们在本项目规划方案中充分体现出本项目内在品质、注重细节、注重节能，以满足目标群体 追求 舒适享受的现代化生活及要求。对建筑物应体现简单真实的审美需求，在建筑布局时，结合地形及小区内、外境观环境协调，采用规划建筑围绕绿化带布置，辅以有规律的交通体系，使整个社区交通快捷、脉络清晰、空间层次分明、视野开阔。 总图设计 规划结构思想 ： 1坚持以人为本，创造人与自然和谐发展的空间，建设优美、安全、舒适的文明社区，为汪主创造良好的生活休闲环境； 2总体布局采用高层住宅围绕中心大花园的布置方式，通过提高住宅的 层数 ， 保证住区的低密度，同时在高空层次上保证高层住户最大景观视野，在低空间层次上形成人性化空间尺度； 000平方米的中心花园为业主提供了高品质休闲空间广场、步行道、绿地、园艺浑然一体。 造最佳经济效益，利用地场与周边的高差关系，形成临街商业门面及地下车库； 由于用地临银双路，颇具商业价值。故 沿 银双路 布置底层商业网点， 1#、 2#楼 地面 一 层设为 商业 门面 （商业门面能为银双两居民生活带来非常的便利） ，住宅 小区 出入口 接 银双路（在本项目二期工程开发完后主小区主入口在东南角 ，此出入口为次出入口） ， 各栋楼住宅 出入口放在南向，商业网点出入点沿 银双路 ，使其达到 顾客与业主 分流、 做到 内外有别。 第二节 建筑、结构方案 永祺国际 项目为高层全框架、剪力墙、带电梯建筑， 2#、 3#楼地上 均为 18层二类高层建筑， 1#、 4#、 5#楼 地上 均为 34 层一类高层建筑。 五栋楼一层地下室为整体连通。 户型设计是为中、小型 为主 ，洗衣机、空调等家庭设施均有固定位置安放，阳台及飘窗的设计尽可能地丰富住户的视角效果， 大部份住房设有入户花园， 极大地改观住户全封闭的笼子状态，户内动 态分区比较 明确，空间充分利用， 均能 满足住户的日常生 活 需要 。 住宅和 门面 人流完全分开，住宅有独立的楼梯、电梯入口，且考虑 了 无障碍设计，楼梯、电梯落到地下室，住户可以从地下室直接乘电梯到达住宅。 户型设计强调每层住户创造良好的室内居住空间，功能分区明确，朝向通风、采光良好。景观视野开阔、优美。 项目采用抗震等级为 六 级的钢筋砼框架 构。 第 三 节 电气工程 一 本项目电源从市电网 引入两路 10一路电源失电时，另一路电源自动投入。 二 根据负荷计算及小区负荷分布情况，本小区分 为三个供电区，因此，本工程拟设一个主变配电所和二个分变配电所。 主变配电设在商业区综合楼地下室，内设高压配电室及两台 1250变配电所给商业供电以及供给两个分变配电所的 10 三 室外电力电缆采用电缆地敷设方式，室内线路采用穿钢管，阻燃 第 四 节 给排水设计 一 银双路、桐梓坡路的市政给水管道各引入 入本小区环状供水管，并在水表后设倒 疏防止器，防水质污染。 用分区供水，下行上给的方式。 外消火栓用水量由地下消防水池供水，采用临时高压供水的方式；室内消火栓系统和自动喷水系统采用区域集中高压给水系统，由地下消防水池 +地下消防水泵 形成 环状消防供水管网。 向分二区供水， 19 34层为高区； 19 层以下为低区，采用减压阀分区。消火栓栓口压力超过 用减压稳压消火栓。每栋建筑 2套地上式消防泵接口器与室内消火栓给水系统连接，每个消火栓箱内设置启动按钮，能远程启动消防水泵。 中危险级设计，用水量 30l/s，在商业综合楼的走道和地下车库均设喷 头，设 8套湿式水力报警，每楼层和地下室每个防火区均设水流指示器。 二 排水体制：采用雨污分流排体制 生活污水经化粪池处理后排入小区污水管道，再排入市面市政污水管道。 雨水经屋面雨水、场地经雨水口收集后排至小区雨水管道，再接入规划路的市政雨水排水管道。 第 五 节 消防设计 一 二 栋设区域报警控制器，消防水泵、消防风机，除自动控制外，另设手动直接控制功能。 第 六 节 暖通设计 一 间、防烟楼梯间前室及合用前室、消防电梯前室防烟系统； 二 根据防火设计要求，防烟楼梯间前室及合用前室、消防电梯前室 ，必须采用机械加压送风系统；其余为不符合自然排烟条件的防烟梯间、防烟楼梯间前室及合用前室、消防电梯前室，均能用机械加压送风的防烟系统，地下室车库及设备房均设置平时通风与起火时排烟相结合的通风系统。 三 员隐藏防护单元考虑有清洁式、滤毒式和隔绝 式通风三种形式；人防物质库有清洁式和隔绝式通风二种形式。 加设抗爆阀门。 染毒区与清洁区分隔开，并实现清洁式、过滤式、隔绝式通风的转换。 微压设调整超压擀气阀重锤位置，当风外压差达 49排水气阀开启。 四 火阀、排烟防火阀门均选择经检测合格，安委允许销的产品，日常开低速排风，火灾时自动换挡开高速，并保证在 280度 的条件下，能连续运行 30分钟。 风机，火灾时，由消防控制自动开 啟 运行。 补风系统。 烟系统均在消防控制中心有信显示，以确保系统安全运行。 第六章 工程质量 保证 和 环境保护与节能 第一节 工程质量保证 为确保本工程达到高质量标准，我们将选择知名建筑承包商来承建本项目，并在施工合同中明确工程质量标准为湖南省省优良工程标准，采用优质品牌材料及设备，实行“优质估价”，杜绝“三漏现象”出现。 第 二 节 环境保护 环境保护是我国的一项基本国策， 永祺国际 的开发和建设严 格遵守中华人民共和国环境保护法，坚持经济建设和环境保护同步发展，社会经济和环境效益协调一致，使 永祺国际 建设成为长沙市市区设施完善、环境优美、交通便利的现代化新型 高层住宅 楼。 永祺国际 是 高层住宅 楼， 其 污染物 源 由物业 管理 人员 随时 清扫垃圾 时 送至规定的垃圾站外运。 第 三 节 节能 永祺国际 在设备选型和设计方案中本着节能降耗的原则。 一 二 三 光效率高的新光源和照明灯具。 四 少线路损耗。 五 少不必要的能耗。 第 四节 良好的售后服务和人性化小区物业管理 在项目开发和公司自身发展过程中，始终秉承“科学发展、服务社会、业主至上”的企业宗旨，对楼盘售后服务工作有着良好的工作作风、工作态度，做到“想业主所想、急业主所急” ，使业主满意。 小区物业管理采用“外紧内松”式安全管理，采用一系列高科技设施，如小区入口处配置 卡的业主能自由出入，最大限度减少无关人员进入的机会；红外幕帘、 24小时电子巡更 ，将不再需要防盗窗栏。不需要按动繁琐的密码也不再有冷冰冰的防盗窗，取而代之的是轻松、祥和情趣与邻里之间的和谐、亲和氛 围。 第七章 项目实施进度计划 本工程建设期限 1年 零 8个月 ，进度安排如下： 前期工作： 三 个月 主体工程： 九 个月 内外部装修及设备安装： 八 个月 第八章 投资估算及资金筹措 第一节 投资估算 根据项目建设规模，项目建设总投资资金包括建安工程费用、其他费用、预备费用。建安工程费用和其他费用按同类工程概算指标、有关规定费率估算，投资 开发成本 19992万元，详见 项目 投资 来源及支出预测表 。 第二节 资金筹措 房地产项目最显著的特征是集中投放，滚动开发。根据本项目的开发计划和资金使用计划，本项目 预计分 发， 建设总投资 19992万元，按如下方式筹措： 企业自筹： 8000万元 ，其中已投入项目 4700万元， 银行存款 3300万元， 银行贷款： 8000万元，项目建设到十层开盘销售收入投入不足部分 (3992万元 )。 第九章 财务效益分析 第一节 销售收入及销售税金 “ 永祺国际 ” 一 期 （ 1 5栋） 项目在销售收入估算时： 1， 2#栋 门 面 面积为 2080平方米， 预计 门面销售额为 ： 2080平方米 8000元 /平方米 =1664万元。 住宅面积 75124平方米，预计住宅总销售额为： 75124 3500元 /平方米 = 栋 预计将建设 360个车位，每个车位预售价格为 6万元。车库预售收入为： 360 6=2160万元。 一 期 （ 1 5栋） 预售总收入为： 1664万元（门面） +宅） +2160（车位） =30117. 4 万元 ； 销售营业税： =土地增值税 (预征 ):=所得税前利润： 收入） 投入 )业税 ) 地增值税 )=元 企业所得税： 25 元 利润： 元 元 第二节 总成本费用估算 一 项目开发建设成本包括建安工程费用、其他费用、预备费用和建设期贷款利息，详见总投资 来源与支出预测 表。 二 房地产项目的开发费用主要考虑管理费用、销售费用及财务费用。根据项目投资的历史综合估算其中管理费用按总投资的 3%估算，销售费用主要为广告费和其他销售费用，按销售收入的 2%左右 估算，详见一期（ 1 5栋） 总 投资表： 其他费用按同类工程 概算指标、有关规定费率估算，投资开发成本 19992万元，详见下表： 一期工程（ 1）总投资估算表 序号 项目名称 明细支出 成本 （ 元 / ） 总成本 （万元） 1 土地费用 592 4577 2 前期工程费用