某某生态园社会康乐度假休闲福利中心建设项目可行性研究报告

i 目录 第一章 总 论 .一节 项目基本情况 . 1 第二节 研究依据与范围 . 2 第三节 研究结论 . 4 第二章 项目建设的背景及建设必要性 .一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间 . 6 第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持 . 7 第三节 凭借江西旅游业快速发展的契机 . 9 第四节 某某 新福利康复度假休闲中心项目优势 . 11 第三章 市场分析与定位 . 14 第一节 旅游市场发展现状 . 14 第二节 茂龙度假休闲业未来发展及预测 . 19 第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测 . 20 第四节 市场定位 . 22 第四章 建设地点及建设条件 . 23 第一节 建设地点 . 23 第二节 建设条件 . 24 第五章 建设内容及建设规模 . 27 第一节 建设内容 . 27 第二节 建设规模 . 28 第六章 建设方案 . 30 一节 新建建筑物设计情 况 . 30 第二节 项目建设原则 . 30 第三节 总体布局 . 31 第四节 工程建设方案 . 32 第七章 消防及安全 . 41 第八章 环境保护与能源节约 . 43 第一节 环境保护 . 43 第二节 能源节约 . 44 第九章 项目组织机构及劳动定员 . 47 第一节 组织机构设置 . 47 第二节 劳动定员 . 47 第三节 人员培训 . 48 第十章 项目建设管理及招标投标 . 49 第一节 建设管理 . 49 第二节 招标投标 . 49 第十一章 项目建设进度安排 . 51 第一节 项目实施进度 . 51 第二节 质量保证体系 . 52 第十二章 投资估算与资金筹措 . 54 第一节 投资估算 . 54 第二节 资金筹措 . 59 第十三章 财务分析与评价 . 60 一节 项目经济分析遵循的主要依据 . 60 第二节 各项财务基础数据 . 60 有关证明材料 一 、附件 1、项目承担单位事业法人证书 2、项目单位事业法人组织机构代码证书 3、项目土地租赁合同 三、附图 1、项目 “ 社会康乐度假休闲福利中心 ” 建设地点区位图 2、 项目 “ 社会康乐度假休闲福利中心 “总 平面布置图 1 第一章 总 论 第一节 项目基本情况 一、项目名称 某某 生态园社会康乐度假休闲福利中心 二、项目业主 该项目 业主为 某某 生态农业发展有限公司 。 某某 生态农业发展有限公司 成立于 2008 年 1 月，注册资本 二 千万元，法定代表人： *，办公地址： *168 号 ，是一家以 农业 开发为主的有限责任制公司。 三、项目建设地点 *湖 田乡 林田 村 四、项目建设内容及规模 （一）项目建设内容 根据 公司 未来 发展规划 目标与 规划 用地情况， 整个项目分两期建设： 1、 第一期 将 拟 建 成 三 幢 某某 新福利康复度假休闲中心 ，总共建筑面积 20400 主要建设内容： a 幢的层数为 7 层， 的层数 各 为 4 层，其中 1 层为老年人活动室及医疗生活配套用房， a 幢 的 第 2 4 层 和 1 为老年人公寓， a 幢的 第 5 7 层 为办公及工作人员用房，同时室外配套建设生态停车场、游泳池、绿地及 植物园 等。 2 2、 第二期在主体建筑物周围加建 六栋 9000层联体别墅 与 三栋3600层独立别墅。 （二）建设规模 1、 新建 三幢 某某 新福利康复度假休闲中心 ， 总共建筑面积 20400 a 幢层数为 7 层， 总 建筑面积 13200第 1 层为封闭式对中心内老年人活动室及医疗生活配套用房（ 3600； 第 2 4 层为老年人公寓 （ 185间、 55 套， 4800；第 5 7 层 为办公及 工作人员用房（ 4800 b 幢层数为 4 层， 总 建筑面积： 3780其中 第 1 为老年人公寓（ 147 间、 70 套） c 幢层数为 4 层， 总 建筑面积： 3780其中 第 1 为老年人公寓（ 147 间 、 70 套 ） 2、另 加 建 六栋 9,000290 间、套）两层联体别墅，三栋 3,600100 间、套）四层独立别墅。 总建筑面积 33000有住房 869 间（ 585 套），可同时接待 1200人以上老年人居住。 五、总投资估算及资金筹措 （一） 总投资估算 总投资估算为 ： 元。 其中：建设投资： 元、 流动资金： 500 万元。 （ 二 ） 资金筹措 项目所需资金 元，由业主自筹 元， 拟申请上级扶持 1000 万元。 第二节 研究依据与范围 3 一 、 研究依据 1、 某某 工程咨询有限公司 与 某某 生态农业发展有限公司 签定的 “编制项目可研报告合同书 ”； 2、 业主提供的有关项目资料； 3、 国家有关编制可行性研究报告的规范规定； 4、 现行建筑设计规范大全； 5、 现行建设结构规范大全； 6、 现行建筑设备规范大全； 7、 工程设计标准大全； 8、 建设项目经济分析与评价 (第 二版 )； 9、 国标建筑设计防火规范 10、 民用建筑设计通则； 二 、 研究范围 本可行性研究报告的研究范围为：项目建设背景及建设必要性、 某某新福利康复度假休闲中心 市场的分析与定位、建设地点与外部建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、消防及安全、环境保护与能源节约、项目组织机构及劳动定员、项目建设管理及招标投标、投资估算与资金筹措、技术经济分析与评价、项目风险分析等。 三 、 主要技术经济指标 某某 新福利康复度假休闲中心 主要经济指标 1、 某某 新福利康复度假休闲中心 总建筑面 33000 积 2、总投资 其中：建设资产 流动资金 500万元 3、年净利润 525万元 4、全部投资税后内部收益率 5、全部投资税后投资回收期 6、投资利润率 7、投资利税率 8、资本金净利润率 第三节 研究结论 由于该项目以老年人健康快乐第一为新生活理念。凭借 某某 生态园的自然优势，将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展，同时还可将传统的孝 道文化与现代精神文明相结合，它的建成在为全国老年事业方面发展做出积极贡献的同时，还使得老年人在精神上身体上得到极大的愉悦。因此，该项目的建成，不仅为 茂龙 的旅游增加新的亮点，并以其成功的经营和自身的形象成为 茂龙 生态园 度假休闲新的模式。 经测算，项目总投资 元，其中建设资金 元，流5 动资金 500 万元。项目建成投入使用后，税后）、投资利润率 全部投资回收期 （税后），项目具有良好的清偿能力和盈利能力，项目在财务上可行 。 6 第二章 项目建设的背景及建设必要性 第一节 和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间 当今，世界正处于相对和平时期，各国之间的经济、政治、文化得到了飞速发展，为国际旅游业创造了良好的发展环境和条件。在欧美等发达国家，度假旅游已经成为一种势不可挡的潮流。 自二十世纪九十年代起，随着全球相对过剩的经济格局的形成，旅游业成为刺激各国经济发展的源动力之一。在此背景下，全球旅游业如虎添翼，以年均 速度持续增长，同时带动了其它相关产业如交通运输业、服务业、金融业等的发展。据专家预测，未来 20 年内，全球游客人数将达到 15 亿，旅游总收入将达至 2 万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业。 中国拥有着几千年渊源的历史文化资源和丰富的旅游资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉，构成了独特的中华旅游文化脉系。它将成为世界旅游文化的一支 “奇葩 ”，并随着旅游业的全球一体化进程，将日益受到国外游客的青睐，中华旅游资源的不可替代性使其有希望在 2020 年成为世界旅游观光的首选地。随着我国改革开放的不断深入， 21 世纪的中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。 老年，是人类社会发展中不可避免的付出的代价，老年人是 我们这个社会中特殊的困难群体，根据中国老年人抽查调查测算，中国有视力老年、7 听力言语老年、肢体老年、智力老年、精神老年等各类老年人 6000 万，占人口总数的 5%， 18%的家庭有老年人。在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。 在国外，老年人旅游已经成为旅游产业的一部分，有的国家 甚至专门设立了老年人旅游服务机构，目的就是满足老年人对旅游的渴望。去年 8月，意大利国家旅游部门呼吁各有关单位给予老年人旅游市场高度关注，为老年人旅游者多提供一些便利条件，以带动老年人旅游业的进一步发展。同时为了推进老年人旅游，开通 “直通假期 ”的网站，宗旨是为老年旅游者提供更为便利的服务，鼓励他们出外旅行。在国内，这项工作虽方兴未艾，却又任重道远，在国内外旅游事业蓬勃发展的今天， 某某 新福利康复度假休闲中心 的成立，填补了国内老年人旅游市场的空白。 第二节 国家对老年人旅游事业发展的政策支持 1998 年 11 月召开的中央经济工作会议，做出的把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，明确了旅游业是经济产业，并将其作为拉动国内内需的杠杆手段。国家计委首次把旅游项目列入国债项目；国家经贸委制定旅游产业政策；以及财政部大力增加对旅游业发展的财政支持，表明了国家对旅游业发展的政策支持力度。与此同时，国家采取了一系列相应措施，8 如延长假期，以启动假日旅游消费，拉动相关产业的供需，大力发展 “假日经济 ”，使国内旅游业的发展驶入良性循环轨道。 据此， 江西 省委、省政府在 1998 年就明确提出： “有必要突出和强调旅游业在 江西 经济发展中的地 位，使之成为全省经济发展的龙头 ”。从而把旅游业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度，旅游业成了 江西省的优势龙头产业、支柱产业和经济热点， 江西省 旅游业在国民经济建设发展中起着越来越重要的作用。为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了 江西 省旅游规划大纲、 江西 省旅游管理条例、 江西 省旅游市场管理规定，充分体现了我省对旅游业发展的高度重视，将旅游业推向了法制建设的正确轨道。对旅游资源的开发和保护， 江西 省制定了一系列相应的规定：对旅游资源特点突出、旅游景点相对集中、旅游经营效益显著的区域，可以划定为国家和省 级旅游开发区，享受有关优惠政策。还鼓励外商以合资、合作等方式参与开发旅游资源、建设旅游设施和经营旅游项目，并在税收等方面给予优惠政策的支持，为旅游业快速发展提供了强有力的保障。 我国目前 13 亿人口中，老年人有 人，解决老年人问题，满足老年人不断增长的物质和文化需要，实现老年人康复事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。如何解决老年人在经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面日益增长的需求，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。 为此，党 的十六大报告中首次写进“发展老年人事业”。胡锦涛同志9 在为反映老年人自强模范和助残先进事迹的自强之歌撰写的序言中指出：“满腔热情地关心老年人，切实尊重老年人的公民权利和人格尊严，给他们以平等的地位和均等的机会，让他们共享社会物质文化发展的成果，是我国社会主义制度的本质要求。” 各级党委、政府也非常重视做好老年人这个弱势群体的工作，充分认识到落实好老年人优惠政策，依法保障老年人合法权益的重要意义，并把这项工作纳入政府重要议事日程，作为实践“三个代表”重要思想为老年人排忧解难办实事的一件大事抓好抓实，努力营 造一个良好的贯彻落实老年人优惠政策的社会环境。 为支持老年人事业发展， 江西 省制定了一系列税收优惠政策： 对开办的私营民政福利企业，凡安置 “ 四残 ” （盲、聋、哑、肢体老年）人员占生产人员总数 35以上（含 35），凭市民政局证明，经地税局批准，其经营属于营业税 “ 服务业 ” 税目范围内（广告业除外）的业务，免征收营业税。减免增值税、消费税、营业税的单位和个人同时享受减免城市维护建设税及教育费附加。对新开办的或非中途转办的服务型私营企业凡安置 “ 四残 ” （盲、聋、哑、肢体老年、智残、弱视）人员占生产人员总数35以上，暂免 征收企业所得税。政策的支持，为 江西 老年人旅游事业的发展提供了有力的保障。 第三节 凭借 江西 旅游业快速发展的契机 江西省 是我国最大的经济特区 之一 ，也是联合国世界旅游组织和中国10 国家重点规划、加快建设的国际旅游开发区 之一 。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。现代人们旅游所需要的五要素：阳光、 乡 村 、森林 、绿树 (椰林 )、空气，一应俱有，特别是 乡 村 旅游资源和 野山特 产资源为国内所独具，更为 江西 旅游业的发展增添新的生命力。目前， 江西省正在向 “ 旅游强省 ” 进军 。 江西省 旅游产业十 一 五规划和 2020 年远景规划纲要 提出 江西 的战略目标是：到 2020 年， 江西 建成中国旅游强省，成为 全国 最佳、著名的 生态园 旅游度假胜地 之一 ，届时年接待游客达到7500 万人次，旅游总收入和创汇分别达到 650 亿元人民币和 10 亿美元。 据 江西省 旅游部门统计： 2001 年， 江西省 接待国内外游客达到1124 76 万人次，实际旅游收入 87 89 亿元人民币，占全省国内生产总值 16 2，高于全国平均水平的 10。旅游人数和收入分别比上年增长11 6和 11 8。到 2003 年，全省接待入境旅游人数 1234 1 万人次，实现旅游总收入 93 55 亿元。旅游业已成为 江 西省 国民经济支柱产业之一， 茂龙 生态园的建成，将会 成为中外游客向往的旅游目的地。 2002 年10 月 9 日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明， 江西 被列为全国最愿意游览的旅游区 之一 ， 与 苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳之 并列 。 *市 作 为 江西省 的 都 会城市，计划 56 年之内建成 2 个以上江西省旅游强县、 10 个以上旅游型村镇、 50 个以上乡村旅游示范点和 100 个以上星级农家旅馆，以点带面，将“ 茂龙 生态乐园”打造成为在国内具有较大影响力的旅游品牌，以乡村旅游为支柱产业的自然村要占到 全市村庄总数的 5%，直接从事旅游业的农民 2 万人，间接从事旅游业的农民 10 万人，11 乡村旅游产业总收入 12 亿元，占全市旅游总收入的 20%，使乡村旅游产业成为推动社会主义新农村建设的重要动力。 *市大旅游的发展格局已初步形成，旅游业发展前景广阔。 某某 生态农业发展有限公司 精心打造的 某某 新福利康复度假休闲中心 正是在这样的背景下提出的。对本项目的建设， 希望 得到 江西省 委省政府、 江西省 *市民政局 和政府有关部门的高度重视， 市内 其主要领导同志分别到项目所在地现场考察指示，这充分表明江西省 政府对本项目的重视和支持。 第四节 某某 新福利康复度假休闲中心 项目优势 项目所在地：“ 某某 新福利康复度假休闲中心 ”（以下简称“休闲中心”）项目计划建设在 *西部 10 公里处 新田乡下 山 村 ，东距高速公路和西线高速公路入口处 100 米，北距 正在建的 *明月山 机场 3 公里，东北距 昌北机场 一个 多 小时的路程 ，周围环境优美，气候宜人，交通往来畅快便捷，十分方便 。 由于该项目的特殊性与不可替代性，决定了它所具有的三大 优势： 一 、 位置优势 由于老年人的特殊性，要求的复杂、多样性，因此在项目的选址上就必须要求： 1、与市中心繁华闹市区要有一些距离，太近则喧闹， 嘈杂影响休息；但又不能太远，否则生活会不方便。 12 2、交通便利。 3、周边没有污染工业项目，环境要好。 4、离机场、 高速公路 、医院较近。 项目所在地距 *市中心繁华市区 10 公里，东距高速公路和西线高速公路入口处 100 米，距 *市 30 分钟车程， 北距正在建的 *明月山 机场 3公里，距 南昌昌北 国际机场驱车约 80 分钟路程。距 *市 人民医院 20 分钟车程， 袁州区 人民医院 5 分钟车程，周围环境优美，空气清新，无污染工厂，气候宜人，交通往来畅快便捷，这是本项目在此建设的优势所在。 二、强大的客源优势 随着社会文明程度以及人们生活 水平的提高，旅游业已成为新世纪大众消费的新看点，但由于受身体残障以及观念的影响，老年人旅游事业一直没有得到很好的发展，事实上，老年人同样渴望领略万千风物与美景，从手摇轮椅游天下的尹小星，到倚凳登长城的肢残志士，从与导盲犬为伴听游美国的盲人道格拉斯，到独腿攀喜马拉雅的韩国青年，我们看到了老年人对大自然真挚的热爱之情与执著的探索精神，也看到了他们不屈从于身体障碍，向自己挑战的非凡勇气，他们用忍韧与坚毅打开自然之门，去寻找物主予那些不屈的探索者们的更珍奇的礼物。 据调查显示，我国的老年人口接近总人口数量的 1/20，其中 60%以上的老年人有旅游的愿望， 老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。 旅游业是 江西 国民经济支柱产业之一， 江西 已成为中外游客向往的旅13 游目的地。 2002 年 10 月 9 日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明， 江西 被列为全国最愿意游览的旅游区 之一 ， 与 苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳 并列 。 2003年，全省接待入境旅游人数 1234 1 万人次，实现旅游总收入 93 55 亿元。由 此可见本项目在此建设客源没有问题。 三、业主与经营者的品牌和实力优势 该项目的业主和经营者分别是 某某 生态农业发展有限公司 和 某某 生态园 。 某某 生态园 是 某某 生态农业发展有限公司的 下属 ，是 属于 综合农业发展行业 ，具有不可比喻的社会影响力和强大的渗透力； 茂龙生态农业发展有限公司 成立于 2008 年 1 月，经过数年在 *进行房地产开发，公司在 茂龙 积累了丰富的开发经验和实力，有很好的知名度和诚信度。 某某 生态农业发展有限公司 和 某某 生态园 均是 当地 著名品牌，不仅产生巨大的品牌效应，更为项目的的经营提供了广阔的市场空间和丰富的利润 回报。 14 第三章 市场分析与定位 第一节 旅游市场发展现状 一 、 江西 旅游市场情况 (一 )近年 江西省 旅游接待人次 随着 乡村 旅游环境的改善， 江西省 旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体如下： 1997 年至 2008 年旅游接待、收入统计 年份 国际游客 (万人次 ) 国内游客 (万人次 ) 创 汇 (万美元 ) 国内旅游收入 (亿元年 ) 1997年 998年 999年 001年 002年 003年 004年 005年 006年 007年 5 2008年 二 )酒店业接待能力逐年变化情况 近几年， 江西省 酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。如 江西宾馆 、 江西锦峰大酒店、 南昌嘉莱特以及 和平国际酒店 等五星级酒店，年平均入住率达 75以上； 江西饭店、江西民航花园酒店 等四星级酒店，年平均入住率达 80左右： *市内 的四星级以上的酒店入住率平均在 70左右。四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。特别是随着人们生活水平的提高，游客逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。 (三 )酒店入住率和房价走势 近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店 在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。但四星级以上且周边环境良好的酒店，如 乡村 、 河畔 、池塘 等，经营状况良好。酒店开房率同酒店档次形成正比的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，其酒店入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。 二 、 *市旅游市场情况 （ 一 ） 近年旅游接待人 次 *市 2006 年接待国内外游客 124 81 万人次，比上年增长 旅游总收入 元人民币，比上年增长 。 2007 年接待国内外游客 人次，比上年增长 旅游总收入 元人民币，比16 上年增长 到 2008 年接待国内外旅客 人次，旅 元。旅游人数及经济效益创近几年来的最高水平。 （ 二 ） 酒店接待能力逐年变化情况 据市场调查， *市目前涉外定点酒店有 70 佘家，接待能力为每年 180万人次。其中，五星级酒店 3 家、四星级酒店 7 家、三星级酒店 21 家。为了能更准确地反映 *市酒店业经营现状及预测 大酒店 未来的经营状况，现对几家有代表性的酒店现状进行必要的分析： 位于 *市区的 德和大酒店 、 锦绣山庄 、 青龙酒店 、 *宾馆 以及阳光大酒店 ，无论从建设规模、装修品质、硬件设施以及酒店管理上均可称目前*市 内 一流酒店。但酒店地处 *市区内，距 茂龙生态园 最近的 锦绣山庄 酒店 与阳光大酒店 也必须 驱 车前往 度假休闲中心 。尽管目前绝大部分港、澳、台及外国游客入住该酒店，但这 四 个酒店从功能上看仍属商务酒店而非休闲、度假式酒店。而 *宾馆 地处 *市金融贸易区，是典型的商务型酒店，以接待商务散客为主 ， 但酒店内有关适合老人休闲度假设施项目少，且规模小，接待能力远远不能满足市场的需求。 三、老年人旅游市场状况 据调查显示，我国的老年人口接近总人口数量的 1/20，其中 60%以上的老年人有旅游的愿望， 老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。正是注意到这一具有开发价值的市场，各旅游相关部门开始为老年旅游者提供服务，在 南昌 ， 长沙 旅行社率先推出专业老年人旅游服务，开辟 适宜老年人游玩的旅游路线，聘请手语老师做17 聋哑旅游者的导游员，还为重度肢残者提供背负服务；四川的重庆宾馆、安徽的黄山国际大酒店和青岛的黄金海岸大酒店提供带有老年人辅助设施的老年人客房 , 各旅游区的无障碍设施建设也在逐步的开展之中 ， 那么老年人是否也能够快意与山水之间，究竟旅游离老年人多远呢？ 在一些发达国家，老年人旅游事业已发展的相对成熟，老年人旅游协会、促进老年人旅游协会等社会团体成为组织老年人旅游的固定机构，并对国家旅游管理局、旅行社、宾馆、旅游景区等部门和企业提供建议与监督，为老年人旅游创造良好的环境。 在德国的柏林，有一座独特的旅馆，是欧洲第一家专为老年人服务的旅馆，这里服务周到，设备完善，大部分设施都采用先进的电子控制技术，以满足老年人的特殊需要。整个旅馆看不到一个护栏或台阶，老年人可坐轮椅直接进入自己的房间。房间的宽度在一米以上，客房的门锁、电源开关都可在床上遥控，聋哑人房间还装有助听装置和光信号发生器。因老年人的老年程度不同，旅馆安装了 5 种不同类型的澡盆，即使是最严重的老年人也能入浴。该旅馆目前有 65 名服务人员，其中 4 名是老年者。这家设备完善的旅馆，吸引着来自世界各地的老年者。 美国的一个颇具实力的旅游服务公司，为了进一步推广老年人旅游市场， 协助旅游代理公司提高对老年人旅游团的服务水平，并且更新代理商旅游手册，补充满足老年游客需求的相关指导内容。对 船上及岸上的员工进行专业培训，如何对待老年游客， 员工都很有经验，相信能为老年游客提供最可心的服务。吸引并服务于老年游客及他们的旅游代理商，项目包括将一艘18 船进行改装，专门供老年游客使用。 新项目由 持进行，并全权负责。她说： 这个 计划推广的关键就是使有老年的客人感到在 游船上，他们是受欢迎的，感觉舒适；同时要帮助旅游代理商提高为老年客人服务的效率。开拓老年人市场对 司来说非常重要，这个计划有幸得到了 司管理层的大力支持。 电视广告中以一个轮椅乘客形象推广该项目，不仅首开 于整个旅游业也是一个创新。 1999 年 待了 22500人次散团老年游客，而 1998 年仅为 16800 人次， 计今后的数量会进一步增加。 将在公司网站 ，包括详细介绍舱内门的尺寸，淋浴设施，特殊的床，如何安排旅游等内容。 在我国，老年人旅游事业虽默默无声，却也正值风生水起之时。 在未来 几年， 茂龙 生态园 均以 乡 村 旅游为核心， *市及周边地区因缺少有特色的旅游景点及相关设施使 茂龙生态园 仅作为 乡 村旅游 的到达点和离境点，随着 *明月山 机场 的 新建 ，来 茂龙 生态园 的 公路 通道并非 茂龙生态圆门口 一处，这就使 *市旅游发展面临挑战。因此，大力发展以 茂龙生态园 为中心的 乡村 旅游 资源，建设有特色的观光、休闲度假型旅游，成为当务之急，也是未来 *中心地区旅游特色品牌。 正在 新建 中的 某某 新福利康复度假休闲中心 ，无论从建设地的自然、生态环境还是建设规模、风格以及设施，均堪称一流的 乡村 休闲度假中心，再加之 某某 农业发展有限公司 和 某某 生态园以及市民政局推广 福利 品牌19 效应，必将对国内外老年人游客产生强大的吸引力。 第二节 茂龙 度假休闲业未来发展及预测 自从 江西省 确立了发展旅游业的重要地位后，相关的旅游优惠政策及方案相继出台，大大刺激了 *旅游业的发展， 昌北 机场统计旅游团队和散客人数大大增加， *“黄金周”之 前，曾因旅游团队数量的不断增加，一度出现接团空调大巴车紧张，导致某些旅行社不得不放弃个别接团计划。所以，与旅游相关的配套设施的完善尤为重要，也正因为此， *市 内的 高品质的度假休闲中心逐年增加，以适应市场需求。从前述有效数据中可以看出，在相对稳定、相对平衡的价格构架中 *市 内 度假休闲业以其越来越完善、越来越高档的硬件设施，和更趋严格的管理制度、更趋一流的服务水准，创造出年平均入住率在 上的业绩。可以说， *市以其独特的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使度假休闲业出现了空前的淡季 不淡的经营状况。 *市是我国重要的 乡村 旅游城市和旅游休闲度假胜地，是 江西省 政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且，其良好的投资环境，更为国内外投资者提供了得天独厚的风水宝地和无限商机。 作为 茂龙生态园 建设的步骤之一， *市将建设成为我国著名的对外开放城市，具有现代水平和国际化的新型 乡 村 旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、贸易、旅游、考察、会议、休闲、度假、疗养中心，20 进而为度假休闲中心业的发展打开了广阔的空间。 随着 *明月山 机场 的 新建 ， 空中 变通 成为事实 ， 茂龙 生态园 连接 国外国内各地 的划时代已经到来。由于解决了制约 某某 旅游 业 的最重要的交通问题，届时，到 茂龙 生态 旅游的人数将成倍增长，从东北三省到黄土高原；从长江两岸到西南山区；从祖国的四面八方，不论男女老幼，都可以乘坐安全、舒适、价格适宜的火车横渡 全国黄山、黄河、长江、河流 海峡，实现游览 乡村旅游 的梦想。成千上万乘坐火车纷至沓来的大陆游客，为 茂龙生态园 和度假休闲业带来无限商机，开辟了更加广阔辉煌的前景。 第三节 新福利康复度假休闲中心项目客源分析预测 某某 新福利康复度假休闲中心 项目其中一个基本功能是使其成为 某某 农业发展有限公司 和 市民政局下属的 中国残联定点接待中心和老年人康复度假休闲中心，这部分固定的客源占据了度假休闲中心较大成份的入住率，从而有效地保证了 某某 新福利康复度假休闲中心 的稳定的收入。 *市是一座绿色生态城市，是首批全国绿化模范城市、国家级生态示范区。全市境内分布着三座国家级森林公园，四个省级自然保护区，森林覆盖率达到 76以上，负氧离子含量高，空气质量常年保持在二级以上。茂龙生态园 从千岛湖七十米深处喷涌而出，下游 22 公里江面不仅清澈见底，未经任何处理就达到国家一级饮用水标准，而且水温长年保持在摄氏16 度左右，形成了冬暖夏凉、水清雾奇的独特景观 ， 是最适宜人类、尤其是老年人居住的地方。 某某 新福利康复度假休闲中心 的推出，在改变老21 年人传统生存方式上独有创新，它改变了中国老年人沿袭久远的功能简单、家庭型、温饱型生活模式，将老年人的衣食住行、文化娱乐、精神慰藉通盘关爱，率先提出了老年人快乐第一的新生活理念。他们将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展。他们将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，凭借 某某 生态园的自然优势，在潜心探索助老助残事业方面迈出了积极的步伐。 我国已进 入老年化社会，全国现有老年人 ，占总人口的 10%以上。同时老年人口正以年均约 速度增长，到 2030 年我国人口出生时平均预期寿命将超过 75 岁 ,2050 年将超过 80 岁 ,有可能达到国际组织预测的发达国家年平均达到 85 岁的水平。据联合国预测， 19902020 年世界老龄人口平均年增速度为 世界老龄人口占总人口的比重从 1995 年的 升至 2020 同期我国由 升至 中国老龄化进程无论从增长速度和比重都超过了世界老龄化进程 。到 2020 年我国 65 ，约占世界老龄人口 人的 24%，全世界四个人中就有一个是中国老年人。 在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。 据中国残联统计全国有 60%以上的老年人有旅游的愿望， 70%即 1 亿22 的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人 旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线， 茂龙 长夏无冬市老年人最好的康复休闲地，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。 第四节 市场定位 某某 生态园 的 乡 村 旅游产品有巨大的市场与潜力，根据国内外老年人旅游市场需求的分析， 大部分 旅游的客源结构发展趋势为观光游向度假游过渡，出游方式为散客游逐年增多。 某某 公司在对国内外旅游市场需求的宏观预测分析基础上，以 *市内 现有老年人为主的客源市场为基础，但更着重于开拓消费层次较高的老年人度假游客，将其市场定位在 “康复休闲度假旅游 ”，目标市场为： 1、 某某 农业发展 有限公司和市民政局 分别将此作为 茂龙生态园 和中国老联定点度假休闲中心和康复中心。 2、国内经济发达地区的高、中等收入阶层的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、广东、港澳、台湾地区等为目标区域。 可见， 某某 新福利康复度假休闲中心 的市场前景是很可观的。 23 第四章 建设地点及建设条件 第一节 建设地点 一 、项目选址（地块）应具备的基本条件 项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要 求： 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。 地块规模宜大不宜小，小则 100 200 亩，大则 500 800 亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需 要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 地块距离城郊 3 5离中心城区 10 15 宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经24 常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。 二、 项目建设地点 某某 老年康乐休闲中心项目位于 *市区西北方向 10 公里的丘陵山区， 某某 生态 园（ *新田乡下山村）， 规划用地约 400 亩 。 项目所在地环绕 相邻于油茶基地。该项目地处城市郊区，周围有水库、池塘、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人康复、休闲、健身、旅游、劳动，是较为理想的老年康复与娱乐休闲场所。 第二节 建设条件 一、自然 环境 条件 1、地理位置 袁州区位于江西省西部，袁河上游，东经 113 54 37，北纬 27 33 05。东连新余，西临萍乡，南界安福，北接万载、上高和湖南浏阳。总面积 方千米。 2007 年末，人， 比上年增长 辖 22 个乡镇， 8 个街道。袁州历为 *市委、市政府所在地，是全市政治、经济、旅游、文化、信息中心。 新田 乡 地处 *中西部，周边与湖田、西村、辽市、金瑞、洪塘等五个乡镇接壤，距城区仅 13 公里，交通便捷，地理位置优越，全乡总人口3 万余 人，辖区面积 97 平方公里。下辖 14 个村委会和 2 个直属林场，村民小组 232 个。 25 2、 自然 条件 袁州区地属亚 热 带季风湿润气候区，年平均气温 ，年均降水量 1808 毫米，年太阳总辐射量为 卡 /平方厘米，适宜 老年人观光旅游 。 新田属中亚热带季 风型湿润气候，全年平均气温约 17 ，年降雨量1600 毫米左右 。 粮、油、麻、生猪、煤炭是新田的