【地产策划-PPT】2008年大同商业地产可行性研究报告-28PPT

大同市城区商业专业 市场研究报告 山西粤商投资有限公司 经营组： 2 商业地产研究工作安排 工作内容 收集的数据 进行的调查 进行的分析 大同市宏观经济情况 大同市城市发展现状 大同市城市总体规划 大同市商业地产市场状况 大同 市经济状况研究 项目和地区的背景分析 锁定区域市场的集中分析 商场、在售项目招商部、市场管理部访谈 商场经营者调查访谈 商铺投资者调查访谈 商业地产专业人士访谈 大同市规划局 大同市国土局 大同市发展规划 大同市区域分商圈 分业态商业市场调查 大同市商业项目考察 宏观经济背景分析 城市格局探讨 物资供求情况分析 商业情况分析 区域市场供求特点分析 租售方式和民间投资意向费分析 3 报告思维导图 城市背景与宏观环境 城市商脉与商业地产 大同市商业客户研究 大同市城市布局与功能分区 大同 市城市经济相关指标 大同 市在环渤海的经济地位 大同 市魅力城市与资源 大同市未来发展方向与规划 4 大同 新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地 有京津和环渤海经济带距离近的区位优势 北京后花园 交通 大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站 。京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上的重要交汇码头。大同物流网络以铁路、高速公路为主，大同机场为副。 地域与人口 大同市位于晋冀陕蒙交界，东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市， 200到 300公里半径圈中心位置上的最大城市，总面积 14176平方千米。总人口 316万人（ 2007年）。 经济 大同市的经济以平均每年 13%的增长率蓬勃发展， 2007年 同市近 5年的经济增长速度位于山西二线城市前列。以煤、煤气、橡胶、化工产业为主、辅以白酒、牛奶等产业。 城市概况 大同是中国历史文化名城古称平城、云中，辽代改称大同。 大同发挥名城、资源、区位三大优势“，是对大同历史文化名城、旅游资源、煤炭矿产资源以及区位交通资源比较优势的认定，也是对大同作为资源型城市的发展指导思想。 大同是“中国煤都” 大同 5 大同市近年 与其他城市相比，经济水平处于中等 与其他 3省省会城市相比，大同市经济水平处于中等态势，未来还有一定的发展空间； 从 2003年开始大同市对发展迅猛； 大同市 2007年 同年全国长率为 ； 大同市固定资产投资增幅波动比较大， 2006年对比表 太原 呼市 大同 石家庄 元） 064 较上年增速 固定资产投资额（亿元） 08 000 较上年增速 宏观经济 6 小于 4% 4% 5% 大于 8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为相称，房地产市场呈现饱和状态，发展潜力有限。 房地产预警系统判断 大同市近 4年 位数 增长。 近 4年大同市 续保持两位数增长，其增长速度在全国位居前列。 大同市 2007年 固定投资额为 大同市 2006年固定投资额为 长速度为 宏观经济 7 大同市社会消费品零售总额近年保持平均 12%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。 2007 年社会消费品零售总额 元，比上年增长 其中 住宿和餐饮业实现零售额 元，增长 ； 分行业看，全年全市批发业实现零售额 元，增长 ,零售业实现 元，增长 。 城市 太原 呼市 大同 石家庄 2006年社会消费品零售总额 60 增长率 消费品零售总额 8 1997年 2003年 2007年 大同近 10年产业结构比例变化情况 大同已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高层次的发展阶段 在大同市第三产业稳步发展的带动之下 ，必将促进商业地产和消费需求的增长。 大同 1997 2007之间已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高的层次。 产业发展 9 大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出 2007年大同市城镇居民人均可支配收入继续增加。全年城镇居民人均可支配收入为 上年增长 。 2007 年城镇居民人均消费性支出 ，比上年增长 。由此看出，大同市居民相对的消费水平较高。 全市居民消费价格总水平比上年上涨 。全市商品零售价格总水平比上年上涨 ；工业品出厂价格总水平上涨 ；原材料、燃料、动力购进价格总水平上涨 资料来源：广东各市统计年鉴 居民收入水平 10 城市发展规划 西融 东 移 古城改造 限制大车进市区的红线 中部 2008年 计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌； 东部 御东新区是大同市今后 20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区 “ 一主两副 ” 结构形态的一副 ” 区域 ； 南部 依靠 大同市经济开发区 的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。 大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口的建设。要抓紧大同机场的建设。 11 市区最新规划 2008年 2月 开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌； 大同市东、西、南、北建设四大安置新区，分别位于御河西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居； 拆迁办法：拆一平还一平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积的结算。 大同市古城改造范围。 12 货运方式情况 往内蒙呼市、包头 大同经济开发区（湖东片） 大同机场 古城改造 限制大车红线 大同交通网络较全，铁路、京大、大运高速、 208和109国道、大同机场等综合构成大同和外部联系的物流立体网络； 大同物流基本以汽运为主，因其时间快捷、成本低而获得物流市场绝大部份的份额； 大同煤以铁路输出为主，由于铁路货运需要报批手续多而且时间长，故铁路运输基本退出主流物流市场的竞争； 航运因大同机场规模小，航线少（主线只飞北京、广州、上海、长治），所以航运业务基本上是先飞至太原，再由汽运至大同。 大同市现有货运以汽运为主，航运略有增加趋势，煤基本以铁路输出为主要方式。 往北京、太原 13 物资流通情况 往内蒙呼市、包头 大同是矿产资源丰富的城市，所以重型设备和汽配在大同有较大型的专业市场集散地； 内蒙物流以呼市和包头为龙头，在内蒙与京津之间是必需经过大同的，所以内蒙的物流都要经过大同运输出入境； 由于太原是省会，物流业内资源最多，所以大同往山西省内各城市的物流都通常先运往太原集中再分流； 石家庄是河北省会重要货物集散地，也是 华北地区中南部商贸中心和面向 “ 三北 ”地区的重要商埠， 。 大同市现有物资流通以汽运为主要方式，大同航运货流量以广州线路海鲜，煤以铁路输出为主要方式。 往北京、太原 地点 方向 北京、天津、上海 呼市、包头 太原 石家庄 广州、深圳 大同 输入 重型设备、汽配、电器、服饰等 肉类为主 服饰、小商品 设备、建材 家具、小电器、服饰、建材、海鲜等 大同 输送 橡胶 蔬菜果品、小百货、钢材 转运至山西省内其他城市的各类物资 牛奶 山西各类物资 14 报告思维导图 城市背景与宏观环境 西南环路 商圈 大庆 商圈 大同 市市区商业概况 东关商圈 城市商脉与商业地产 大同 市商业客户研究 三大商圈综合分析 15 大同市商业现状：商业网点建设已重新布局，由于 2008年 2月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆，最新规划有待进一步明确。 现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化、现代化设施商务区 由于拆迁使原市场规划打乱，新商业网点规划建设待政府明确。 东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成 西南环路商圈以蓝天山鹰、华宇购物、万家灯饰、振华蔬果批发、和平五金等组成 大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成 商业状况 东关商圈 西南环路商圈 大庆商圈 16 商圈划分 板块区域 传统三大商圈之首东关商圈 大庆商圈 西南环路商圈 地理位置 万寿路及御河桥对岸延伸局部 大庆东路及向十里店延伸局部 西环路及南环路 各项目名称 海辰、海盛、云中服装大世界、五彩市场、云中副食城、万圣精品服装城、永久建材市场、东信永康、御鑫商贸城、小商品市场、窗帘大世界、春毅电器、城中城家具家园等大型专业市场 10个 现代装饰大世界、通用汽配城、通用物资商贸市场、九洲钢材市场、九洲商贸城（经营汽配）、九洲建材市场、翔龙建材市场、十里店果品 蔬菜综合市场、中鸿粮油交易市场等 西环路上的 和平五金机电批发市场（同左公路）和振 华 蔬菜批发市场；南环路上的云中 装饰材料 大世界、金中市场、金牛市场；新建西路上的蓝天山鹰、万佳灯饰、华宇购物中心、城贸大楼、华联等。 经营业态 以零售为主，档次较低。服装、烟酒、食品、电器、建材等 31大类、24300多个品种，区域商业规划面积几十万平米。 以批发为主。建材、家装、灯饰家具、汽配、钢材、果品 蔬菜为主。个体规模也较大型，一般都在一、二百亩占地规划以上。 西环路以批发为主，南环以零售为主。经营以五金机电、 蔬菜、水果、调味、干货、灯饰、家装等为主。 近况 由于大同新规划的执行，原泰和春、东方家具城已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或调整，但详细情况有待进一步政府明确。 经营情况非常良好但较杂乱，特别是大同出了相关限制大车及畜力车进入市区的规定后，该区域交通混乱情况较为明显。 振华是市区范围是比较成功的专业市场。规模较大的，经营品种多，货流量大。但要搬至大塘路段。 特点 传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营，就近有最新的东信永康和御鑫商贸城均招商大部分完成。因在市区物流并不便利。 也是传统的批发集中区域，有部份市场需要按政府规划调整需要拆除，如现代大世界的旧场。新场正在招商，在今年十月开始正式经营。物流便利。 较为规范，规模适中，也有物流利。但因规划的有待政府明确，所以存在不稳定因素。 17 商业数据情况 商圈 名称 位置 租售情况 备注 东信 商贸城 万寿路 规模 街门面 :上下两层 327 ,售价 300万 ,租金 24万 /年。 商场内铺位已全部租满，年租金 收第一年物业管理费。 只租不售 本地人开发 御鑫 商贸城 万寿路 场内铺位一层可售（ 30年租赁权） ,二、三层只租不售。一层售价 ，现已大部分售出。商场与业主签 ,五年期限 ,首年返总价的 8%,此后每年递增1%,五年共返还 50%。临街门面 :面积 68 、售价 ,已售完。租金： 1万 /年左右，物管费 天 / 2008年 9月开业 投资商为北京人 东关 电器城 万寿路 手机区：按柜台数收取租金， 6000元 /个 /年，管理费 480元 /年，位于一层，约 150个柜台。 电器区：租金第一年 1万元，之后按 2 年。位于一层，约 50个位置，约15 /个。 窗帘布艺：位于二层，铺位已招满。 只租不售 每层约 3000百货商厦 布艺城 万寿路 一层：拐角 10 的铺位年租金 2万；三层设为仓库。 二层：铺位面积 35 ,年租金约 台 (长约 3米 )年租金 4000元。现商场内已租满，无管理费。 属于云中商城 只租不售 海盛服饰商厦 万寿路 共五层，每层 150 240个铺位不等。一层 /天，二、三层 /天，无管理费。 2006年 4月开业 0352辰批发市场 万寿路 整个市场共 500余铺位，总面积 2万。销售 30年租赁权，仅限一层。管理费 /天。 一层租金 /天；二、三层租金 1 /天。 0352中城 家具城 御河桥东 前厅租金 70元 / /月，后厅租金 60元 / /月，现已租满。库房 10元 / /月。 只租不售 0352同市区专业类市场租售：东关商圈现有大型专业市场有七个，流通种类有小商品、食品、服饰内衣、针纺、床上用品、鞋、电器、手机等 18 商业数据情况 商圈 名称 位置 租售情况 备注 西南环路 万佳灯饰 新建西路 面积不等 ,30 的铺位租金 年 只租不售 华联商厦 新建西路 临街门面 14上下两层 240 ,售价 600多万 ,年租金 68万。 临街门面 16b:上下两层 240 ,年租金 68万。 临街商铺销售，因压红线问 题给停工。 蓝天山鹰 新建西路 一层：约 500个铺位，面积约 4 5 ，年租金 8000 9300元。二层：年租金约 、二层客流量大。三层：铺位空，无客流。 只售 8年优先租赁权，收费 城区集贸 新建西路 铺位面积约 4 /个 ,年租金 8000左右。无管理费。 只租不售 每层约 3000 振华蔬果批发 南环路 铺面约 10 /个，年租金 12000左右。 只租不售 大庆 现代大世界 大庆路 铺面面积约 20至 100 /个不等，家具方面租金：一层， 40 50 元 / /月。二层 35元 / /月。装修建材方面租金：一层， 32 38元 / /月 只租不售 西南环路商圈以蓝天山鹰小商品为代表，华宇购物中心和万佳灯饰、振华蔬果批发等其他业态组成，流通种类有日用百货、小商品、灯饰、服饰内衣、蔬菜果品等 19 大同市三大商圈分析总结 东关商圈 位于大同传统货物集散中心地带，由十几个专业市场组合而成，代表性商业有东信商贸、海盛、小商品、御鑫、春毅电器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商业圈，批发和零售兼顾的城市级核心商圈。 西南环路商圈 地处于西南城区，由西边的大型振华蔬果批发、和平五金批发和新建路蓝天山鹰、华宇为代表的商业街组成，人流量很大，主要面对大同本地零售受众。 地处于大庆路干道上，以现代大世界、九洲汽配、通用物贸等组成，都是大型的专业市场。面向大同本地、内蒙的城市级专业商圈。 大庆商圈 20 多角度思索大同商机。 商机 分析 取旧代新 在原有东关商圈，旧场基本被周边新起的场地或新建项目取代原有业态经营商户，其他商圈没有该 类型商机。 局部业态放大 各业态中如小百货、服饰较旺的行业档次较低，难以承受过高的新场地经营成本；小电器、手机、鞋等行业较为萧条；家具和建材方向在未来几年倒是发展空间，但参考现有新场因处于培育市场期，经营商户都较为痛苦。 物流货运基地 汽运物流方面较为杂乱，市场上还有没有该类大型现代的成熟专业物流区，规划中有该类专业物流 地块但还没见执行，如果拿地成本和区域均达到要求，这商机倒是可以考虑。 投资空间 21 报告思维导图 城市背景与宏观环境 城市商脉与商业地产 大同 市商业客户研究 大同 市商业 结论 22 大同市商业投资者、经营者分析 专业市场开发商：东关商圈以五爱村（云中商城集团）投资为主，地均为租赁没有产权。西南环路商圈华联有产权外其他均为租赁。大庆商圈均为租赁没有产权。开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成。 商铺主要购买群体为投资者，由当地人和北京人组成。对总价的承受能力较强，愿意放租获得长期收益。 可销售商业面积在 200下二层），总价在 300内的商铺是专业市场投资额，市区内一般临街商铺的售价在 7000元 10000元 /平之间 。销售三十年经营权的商铺在 12000元 /平左右 。 商铺求租区域分布明显，一般倾向于首选东关商圈，其次为蓝天山鹰商业 片区。 经营者在新开场的租赁成本在 1 2元 /平方 /日之间 ，成熟市场或良好区域的成本在 4元 /平方 /日左右 ，场地经营成本相对现有竞争不算沉重。 经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况，因为都未有进一步明确。 商业投资者、经营者 大同市商业客户 23 大同市商业投资者、经营者、消费者的分析结论 大同商业投资者有较高支付能力水平，而且愿意长期放租保值，。 经营者都有较长的本地经商经验，区域性较强，受引导性方面较弱。 大同当地消费者的消费层次还处于较低水平，凭借有针对性的、创 新的营销活动，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，应可达到 促进销售和经营作用。 大同市商业客户 24 优势： 1、区域性物流资源还有较大发展空间； 2、大同因开采矿产资源给当地人带来的财富； 3、当地商业尽管有了明显提高，但商业档次还是较大提升空间。 大同市商业 劣势： 1、大同市区固定人口为 58万，消费力有限； 2、大同的矿产资源的开发给当地环境的负面影响，对于未来当地长期投资带不良阴影； 3、大同是北京官场的后花园，涉及利益较复杂，容易给正规操作带来不必要的麻烦。 机会： 1、 2020年计划人口将达到 135万以上以及旅游业带动的商机会带不少生机； 2、旧城改造和商业的重新规划带的新的商机； 3、 08年 9月 1日取消工商管理费引发的新一轮经商热潮的商机。 威胁： 1、现正进行改造和规划停止； 2、大同煤受到政府负面政策调控。 25 可类比商业项目投资分析。海辰专业批发市场项目于 2005年建成，占地面积约 6000多平米，地上三层，地下一层。总建筑面积约 2万平米，总营业铺位面积约 12000平米，总商户约 650个 可类比商业 本项目投资总成本 估算如下 序号 项目 成本总额（万元） 单位面积成本 （元 / ） 一 土地成本 前期费用 基础设施费 建筑安装费 配套设施费 物业管理基金 接费合计 不可预见费 品牌使用费 管理费用 销售费用 一 财务费用 资总成本 6 根据上述投资成本及销售收入预算，本项目的财务指标如下 可类比商业 财务效益分析 序号 项目名称 金 额（ 万元） 1 销售收入 103546 2 投资总成本 3 营业税及附加 4 税前利润 5 税前利润率 6 所得税 7 税后利润 8 税后成本利润率 9 税后投资利润率 27 建议 暂不界入大同物流专业市场开发 1、现有商业规划局势不明朗，政府边做规划边改造会带来不必要的损失。 2、大同整体物流专业市场并没有特别明显的硬伤，但也没有找到明显的商机。 3、中国现有经济并不良好，前景不明确，大同的经济也受此影响。 大同市商业结论 9 武汉市 2008年 12月份 房地产市场表现 根据 亿房网 11月份统计资料整理 30 第一部分 全市的商品房销售情况 一、主城区商品住宅成交价格分析 1、 主城区商品住宅价格走势 2、片区商品住宅成交均价及销量情况 3、不同户型商品住宅成交价格情况 二、主城区商品住宅成交量分析 1、各房价区间商品住宅销售情况 2、不同面积商品住宅销售情况 3、不同建筑类型商品住宅销售情况 第二部分：相关政策法规 一、数字信息 二、宏观经济 三、政策法规 第三部分：重点楼盘介绍 目 录 维京时代 1 第一部分：全市商品房销售情况 一、主城区商品住宅成交价格分析 1、主城区商品住宅价格走势 11月份 (11月 1日 0日 )，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘 402个，成交均价为 平方米，比上月下跌 平方米，跌幅为 与去年同期相比，跌幅达 月销售总套数为 4253套，比上月增加 975套，增幅为 同比减少 价格走势与成交量走势 从 08年 5月份开始，主城区商品住宅价格就呈下降趋势，月平均下幅率在 维京时代 32 十一月份每周楼市走势图 上图是十月第四周至十一月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月平均每周销量在 1000套左右，日成交量保持在 140套左右。与上月相比，成交量有所增加。 维京时代 33 2、片区商品住宅成交均价及销量情况 (单位：元 /平方米 套 ) 通过对比本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价可以看出，大部分片区商品住宅成交均价均有所下跌，跌幅都在 2个百分点左右。 维京时代 34 本月汉口中心区成交均价最高，达到 平方米，沌口片区成交均价最低，为 平方米 ;而同比涨幅最大的是武昌中心区，涨幅达到 其次是汉口中心区，涨幅为 由各片区商品住宅成交套数显示，武昌片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了 785套，其次是关山片区，成交了 724套。青山区销量最少，仅有 82套，这与该区的市场开发量有着很大的关系。而从销量涨幅来看，与上月相比，大部分片区销量略有增加。 维京时代 35 3、不同户型商品住宅成交价格情况 通过数据显示，本月 140平方米以上户型成交均价最高，达 平方米，与上月上比，下跌了 平方米 ，跌幅为 120 平方米 ;与上月上比，下跌了 平方米 ，跌幅为 90 120平方米及 90平方米以下的户型成交均价则分别为 平方米和 平方米。 商品住宅成交户型价格分析（按建筑面积划分） 维京时代 36 二、主城区商品住宅成交量分析 1、各房价区间商品住宅销售情况 从价格来看，本月商品住宅成交量主要集中在 5000平方米，共成交了 1414套，其次是 4000平方米的楼盘，成交了 1170套，占全市总成交量的 6000平方米的楼盘，成交了 868套，占全市总成交量的 价格在 4000元 /平方米以下和 8000元 /平方米以上的楼盘分别成交了 688套和 112套，占总成交量的 从数据上可以看出，与上月相比，价格在 6000元 /平方米以上的商品住房住宅成交量有所增加。从住宅交易区域来看， 6000元 /平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区，占全市该价区间住宅的 65%以上； 4000元 /平方米以下的住宅交易多集中在沌口片和东西湖，占全市4000元 /平方米以下住宅的 90%以上。 商品住宅成交价位分布图 维京时代 37 2、不同面积商品住宅销售情况 从下图可以看出，本月商品住宅成交面积集中在 90成交了 1385套，占到全市总成交量的 较上月减少了 90平方米以下的户型，成交了 1278套，占总成交量的 较上月减少了 12086套，占全部成交量 140平方米以上的户型成交了 604套，占全部成交量的 较上月增加了 商品住宅按成交面积划分销量比例图 维京时代 38 3、不同建筑类型商品住宅销售情况 本周高层商品住宅共成交了 1908套，占全市整体成交量的 小高层商品住宅共成交了 1404套，占全市整体成交量的 多层商品住宅共成交 928套，占全市整体成交量的 别墅共成交了 12套，占全市整体成交量的 维京时代 39 第二部分：相关政策法规 一、数字信息 4%： 10月份我国居民消费价格总水平（ 比上涨 涨幅比上月回落 10月份前一月）下降 居住类价格同比涨幅也明显回落。 10月份，涨幅比 9月份回落 中，租房价格上涨。 1至 10月份累计，我过 涨幅比前三季度回落 市统计局昨日披露， 1 10月，我市固定资产投资保持平稳增长，全市共完成全社会固定祖产投资 上年同期增长 同期全市房地产开发投资 增幅与去年同期持平。住宅投资 长 其中经济适用房完成投资 长 增幅同比提高 房屋施工面积 长 其中经济适用房施工面积 长 竣工面积 长 520个： 省委、省政府在襄樊召开鄂西生态旅游圈工作会议。会议明确了“鄂西圈”的未来发展目标，已基本确定在明后两年建设 520个项目，总投资预计 1664亿元，其中明年先启动 383个，总投资预计 1222亿元。 维京时代 40 昨据市统计局披露， 10月份我市 去年同比上涨 涨幅比上月回落 百分点。 2795： 市物价局公布了武汉两处经济适用房 天兴花园三、五组团和丰华园的销售价，最贵 2795元 /平方米。 1000亿： 国家发改委紧急召开会议安排四季度新增 1000亿元投资工作。 1000亿元投资去向主要包括农林水、保障性住房及环保领域，其中农林水方面约 500亿元，保障性住房、环保等其他部门分配另外约500亿元。 国家发改委发布了最新全国房价调查结果显示，从今年 1月份全国房价同比涨幅 到历史最高点之后，房价虽然依然显示同比上涨，但涨幅逐月回落，到今年 10月份，是今年以来的最低水平，已经接近回到去年水平。继深圳广州之后，上海成为第三个新房价跌破去年同期水平的一线城市。 15万： 武汉市国土房产局获悉，武汉市 5年内将建成 15万套经济适用房。 2008汉市拟安排总规模 4100万平方米的各类住房建设计划，相当于武汉城区现有住宅规模的三分之一，其中 75%为保障性和中低价位、中小套型住房。 维京时代 0 41 二、宏观市场 10 月我国 北 资料来源： 008年 11月 11日 楚天金报 内容摘要： 据新华社电国家统计局 10日发布的数据显示， 10月份我国工业品出厂价格（ 比上涨 涨幅比上月回落 国工业品出厂价格同比涨幅在今年 8月份达到 近年来高值后，开始回落。 9月分涨幅为 10月份进一步回落到 10月份，我国原油出厂价格同比上涨 涨幅比 9月份回落 通大型钢材价格同比上涨 涨幅回落 降幅加快 1至 10月份累计，我国工业品出厂价格同比上涨 涨幅比前三季度回落了 年 10月份，湖北省工业品出厂价格上涨了 涨幅比 9月份回落 是我省工业品出厂价格今年以来涨幅最低的月份。 业界观点： 从数据看加工生产领域的上游价格整体出现了回落。国家政府对宏观经济的指导方向是“一保一控”，其中“一控”就是控制物价上涨，物价上涨中也括 维京时代 1 42 调查数据显示：全国房价涨幅逐月回落趋势明显 资料来源： 2008年 11月 12日 上海证券报 内容摘要： 据国家发改委和国家统计局昨天（ 11月 11日）发布的调查数据， 10月份，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 涨幅比 9月低 比下降 10月份全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 这些城市新建住房销售价格同比上涨 涨幅比 9月份低 比下降 其中， 90平方米及以下新建住房销售价格环比下降 二手房销售价格同比上涨 涨幅比 9月低 分地区来看，上述城市新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口上涨 银川 ；同比价格下降的城市有 11个，主要包括：深圳房价跌幅为 广州房价跌幅为 重庆房价跌幅为 。环比价格上涨的城市有 21个，主要包括：湛江 温州 环比价格下降的城市有 35个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳跌幅为 广州跌幅为 业界观点： 10月数据看，各区域市场继续延续萧条状态，即使在 10月底政府出台行业相关政策，但短期内无法逆转行业下行的趋势，市场信心不够，消费者还在探底过程中。 维京时代 2 43 10 月人民币实际有效汇率升值 资料来源： 2008年 11月 5日 中国证券报 内容摘要： 国际清算银行昨日公布的数据显示， 10月份人民币实际有效汇率指数为 月人民币实际有效汇率升值 今年以来升值 一过的实际有效汇率除考虑所有双边名义汇率的相对变动情况外，剔除了通胀对货币本身价值变动的影响，综合反映出本国回避对外价值的相对购买力。 10月份，人民币实际有效汇率升值速度较上月有多放缓，主要是近期美元强势所致。数据显示， 10月份，人民币对美元小幅贬值 但 10月份人民币对欧元大幅升值 对英镑升值 析人士指出，由于欧元去经济疲软及持续降息预期的存在，未来欧元对美元仍将走低，对人民币也将走弱。 欧元对人民币贬值，将严重影响我国的出口贸易。有测算显示，目前我国有 20%30%的外贸企业以欧元作为结算货币，这部分企业需要针对欧元走软做出适当的收益保值安排。 人民币实际有效汇率在 1月、 3月、 6与呈升值态势。 10月份，人民币名义有效汇率值数为 业界观点： 外汇时常的干预力度仍然较大，外汇共给仍然大雨外汇需求，人民币有升值压力。从外汇供给和需求的角度来看，人民币仍有升值趋势，中央银行对外汇市场干预仍然是稳定汇率的重要因素。 维京时代 3 44 落为保增长赢得空间 未来物价或继续走低 资料来源： 2008年 11月 12日 中国证券报 内容摘要： 国家统计局昨日发布的数据显示， 10月份 续 6个月保持回落。其中，食品类价格连续 8个月环比回落。 业界观点： 为治理本轮物价上涨，有关部门采取了多管齐下的综合治理方式，通过汇率升值以缓解输入性通胀，通过紧缩货币以环节流动性过剩，通过增加农产品攻击以治理成本推动型通胀。这种单纯依靠回避政策的做法，事实证明效果良好。 10 月贸易顺差创新高 出口增速可能继续下滑 资料来源： 2008年 11月 12日 上海证券报 内容摘要： 海关总署 11日公布数据显示， 2008年 10月我国出口总值 比增长 进口总值 比增长 贸易顺差 9月增加 创历史新高。 业界观点： 董先安表示，虽然从进出口数据来看，中国贸易顺差同比增长仍创新高，但数据有滞后性。新订单减少会在今后几个月的数据中体现出来，出口增速将继续下滑。“在国际金融危机的刺激下外需超预期下降，将进一步施压出口板块。” 维京时代 4 45 央行报告提出以六大举措加大金融支持力度 资料来源： 2008年 11月 18日 新华网 内容摘要： 中国人民银行 17日发布的第三季度货币政策执行报告指出，央行将实行适度宽松的货币政策，确保银行体系流动性充分供应，保持货币信贷合理增长，以六大举措加大金融对经济增长支持力度： 一、根据形式变化及时启动保障性金融稳健运行的各项应对预案，加强国际协作，应对金融危机的不确定冲击。加强对国际金融形式演变的监测，密切关注国内经济金融形式变化，及时制定、完善和启动应对各种紧急情况的预案。同时加强国际协作，提升市场信心，维护金融市场和金融体系稳定运行。 二、确保金融体系流动性充足，即使想金融机构提供流动性支持。适时适度调减公开市场操作力度，密切关注银行体系流动性分布结构变化，充分运用多种工具对流动性出现暂时困难的军容机构提供资金支持。 三、促进货币信贷总量稳定增长，加大银行信贷对经济增长的支持力度。协调运用各项政策工具满足经济发展对货币信贷的合理需求。指导政策性银行加大对重点项目建设及农副产品收购的资金支持；鼓励商业银行对中央投资项目提供配套贷款，继续扩大信贷投放。 维京时代 5 46 四、加强窗口指导和政策引导，着力优化信贷结构。坚持区别对待、有保有压，鼓励金融机构加大对重点工程建设、中小企业、“三农”、灾后重建、助学、就业等的信贷支持，加大对技术改造、兼并重组、 过剩产能转移、节能减排、发展循环经济的信贷支持，有身队性的培育和巩固消费信贷增长点。同时继续限制对“两高”行业和产能过剩行业劣质企业的贷款。 五、进一步发挥债券市场融资功能。大力发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等非金融企业债务融资工具，拓宽企业融资渠道。 六、加强对国际经济金融形势和资本流动的监测分析。进一步完善金融服务，促进贸易、投资便利化。加强对外投资的风险提示和监管，稳步推进资本项目可兑换。 业界观点： 相对国际金融环境，目前中国需要扩大内需，增加资金的流动性，所以政府需要通过较宽松的金融手段去支持中国经济的发展。 维京时代 6 47 湖北首笔金融租赁生意成交 20亿资金注入武汉地铁一号线 资料来源： 2008年 11月 25日 楚天都市报 内容摘要： 不用贷款，以交租金的方式也能从银行获得融资。昨日，工商银行旗下的“工银金融租赁有限公司”与武汉地铁集团有限公司在汉签约，武汉地铁一号线核心设备的所有权以 20亿元暂时“卖”给了工行。这也是我省首笔金融租赁业务。 根据协议，武汉地铁集团将武汉地铁一号线核心运营设备（包括机车等）的所有权，以 20亿元人民币的价格，暂时（初定 15年）让渡给工行金融租赁公司。在此期间，武汉地铁集团仍然保留经营、使用权，但需要向金融租赁公司支付租金，到期后可按残值回购所有权。 业界观点： 传统的银行抵押贷款需要一定比例资本金，而金融租赁方式比较适合缺乏启动资本金的项目。在许多发达国家，社会投资额的 20%30%是通过这种金融租赁的方式完成的，而在我国目前仅不到 4%。（传统抵押贷款方式中抵押资产的所有权、使用权仍属于找银行借钱的企业，借款企业给银行还利息。采用金融租赁的方式融资，资产的所有权、使用权实现分离，所有权归金融租赁公司，企业想租赁公司交租金。） 维京时代 7 48 三、政策法规 交行新房袋细则：首次贷款购自住房首付 2成 资料来源： 2008年 11月 4日 新京报 内容摘要： 继农行、光大银行之后，交通银行也公布了房袋细则。新增客户首次利用贷款购买自住房，首付比例为 20%，贷款利率为基准利率的 昨日起，对符合优惠条件者已经开始放袋。 相比此前两家公布细则的银行，交行的房袋细则仅对新增客户首次利用贷款购买普通自住房，做出了央行的最低优惠做出。关于存量房袋如何调整仍在研究制定中。不过交通银行房袋细则的内容仍具模糊空间，其中对于二套房和其他客户首付比例和利率政策，交通银行仅表示继续执行央行 359号和 459号文件规定，为有更为详细的规定。 根据央行这两项规定，已利用贷款购房又申请购买第二套住房的，贷款首付四成，贷款利率上浮 10%。但对已利用贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低与当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。 业界观点： 更多银行开始针对房地产新政策制定一些细则，由于中央对房地产新政不作进一步明确，各地方银行根据地方特点制定细则，在很大程度上，银行针对新政在各地执行上都有一定可操作性，在一定程度上从金融方面上激活房地产市场。 维京时代 8 49 房地产市场细分箭在弦上 9000亿住房保障计划启动 资料来源： 2008年 11月 16日 国际金融报 内容摘要： 11月 12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，我国将加大保障性住房建设力度，计划 3年内投资 9000亿元用来解决低收入家庭住房困难问题。 按计划，国家将用 3年多时间增加 200多万套廉租住房、 400多万套经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资可能达到 9000亿元，平均每年 3000亿元。 业界观点： 巨额的投资计划激活日趋疲软的房地产市场及相关产业。未来几年这些低档住宅供应的大幅增长可能对开发商有项目的价格和交易量造成一定的下行压力。 维京时代 9 50 第三部分：重点楼盘介绍 汉阳区 水墨清华 物业类型：住宅 物业地址：水墨清华位于汉阳区龙阳大道 18号 售楼电话： 84871818、 84871717 建筑形态： 27栋联排别墅、 9栋双拼别墅、高层（别墅 3层，高层 24层） 开发商：武汉龙阳养殖垂钓有限责任公司 绿 化 率： 总户数： 331 占地面积： 77687平方米 总建筑面积： 70291平方米 楼盘动态： 武汉繁华都市中心，二环线内，临墨水湖岛居新中式别墅 水墨清华，高贵蕴于内敛。在三面临湖的岛居上， 27栋联排别墅、 9栋双拼别墅，错落有致；通幽曲径中，自由、精致、淡雅的苏州园林，30米环湖湿地公园，让您在幽长的湖岸线中，体验古时归隐山林与大自然为伴的博大心境。 在水墨清华，用传统建筑赋予现代功能做出来的产品，更具文化内涵及舒适性，而需要有完全私人空间过一种有情趣的生活，这也只有在中式园林别墅中才能最好地体现。 水墨清华，居住的，不仅仅是房子！ 效果图 效果图 维京时代 0 51 江汉区 两湖总都二期康城 物业类型：住宅、商住楼 物业地址：江汉区北湖西路与北湖小路交汇处 售楼电话： 85765555、 85768888 价格 :待定 开盘时间： 2008筑形态：高层一栋 23层精装小户型、一栋 29层高层 开发商：武汉富华房地产开发建设有限公司 绿 化 率： 35% 总户数： 248 总体面积： 44 、 71、 76、 80 、 100 总建筑面积： 25000 楼盘动态： “两湖总都”，以其稀有的全南向观湖景观资源和中心地段，成为西北湖畔绝版豪宅。 此次推出的两湖总都二期“康城” 由组成。充分弥补一期大户豪宅的产品空白，