酒店的筹建成本控制

.,酒店的筹建成本控制,.,01,酒店筹建准备工作,.,.,选址、市场定位与市场调研,地理位置物业种类竞争者（周边市调）客流量是否刚需房价定位装修档次设计风格酒店客源类型,.,投资回投率计算与预估方案,预计月收入开房率年度收入总开支利润回本周期,.,可行性投资方案,总投资计划各项投入费用清单资金来源,.,运营方案,人才管理人员市场客源销售品质入住率服务,.,02,酒店筹建实施过程的投资成本控制,.,酒店实施阶段的投资成本控制1、酒店投资费用的构成2、方案设计3、深化设计、机电设计4、装修的成本控制,02,.,酒店投资费用的构成,.,方案设计的影响,宝安登喜路酒店大堂：单方造价：12000元/m2,盘锦雅高泊尔曼酒店大堂：优化设计后单方造价：4500元/m2,.,方案设计的影响,这是关健，是对上面所有方案的第一步实际行动，也是定位决策，方案的确认对新酒店的经营、投资额起确定性作用,凯雷斯顿酒店优化方案设计：单方造价：3000元/m2,JW万豪酒店设计：单方造价：10500元/m2,.,方案设计的影响,凯雷斯顿酒店客房前后进行两次优化方案设计：单间造价由原来11万多降至9万多（包括所有），效果提升，120间房总投资节省240万左右,.,方案设计的影响,松岗燕川酒店客房：业主方原施工单位报价，单间造价在8万左右，本公司设计团队进行设计优化后，单间客房造价6万多，总费用降100万多，效果提升.,.,深化设计、机电设计,关键点：设计、施工方案、材料、设备对投资成本与运营开源节流起决定性作用,.,装修的成本控制,1、成本控制力度由酒店筹建团队的人员决定决策力度、组织力、经验2、设计团队的经验决定能力、效果、3、技术管理与施工团队决定施工工期施工质量施工安全生产,装修的成本控制决定因素：,.,装修的成本控制,1、设计团队：设计费用节约方式2、技术管理与施工团队决定施工企业选择方式：一级施工单位报价（深装总、广田、洪涛、金螳螂等）与专业酒店施工单位报价对比,.,装修的成本控制,如：1、材料的源头（POP模式）2、材料对比、更换与备用如：洁具（品牌的马桶1500-2000元/个，到佛山厂家选择同款的约800左右，一个酒店下来可节约几十万元）,.,03,成本总控、投资节省的方法,.,如何正常控制投资预算及节约成本1、成本总控、投资节省的方法2、酒店筹建过程的对投资有偏离较大时的解决方案3、酒店装修过程的成本控制4、酒店装修质量对后期维护保养成本的影响,03,.,成本总控、投资节省的方法,反向控制方法1、锁死价：如商务酒店80间客房，投资者预算确定总投入为500万，装修费用占了80%，客房必需控制在5万以内一间，反向对酒店设计调整2、设计一次到位减少更变更,.,酒店筹建过程的对投资有偏离较大时的解决方案,在项目实施过程中，受各种因素的影响，投资成本会有不可控的增加，有的甚至超出30%-60%，出现投资者对项目运营的信心！影响项目的进度，形成恶性偱环的后果.,.,1、快速动态调整投资预算，过程中预计会增加造价的，加以动态控制管理,2、快速的进行设计变更调整，控制材料、控制其它费用的支出，进行压缩互补、调差,3、锁定客房、公共区域的单方造价(也叫包干法则）,解决方案,.,酒店装修过程的成本控制,1、对投资成本预算要精准。2、必需要全套的施工组织设计方案。3、材料及材料样板封样确定。4、施工单位与人员的选择。5、样板间完成后，精确核算成本，并进行二次设计优化。,设计团队、施工团队、材料供应商的选择；及施工团队专业的配合程度均制约着投资成本,.,酒店装修质量对后期维护保养成本的影响,1、维修率上升，保养