厦门市五星酒店投资项目效益和风险的分析

厦门大学管理学院财务管理专业硕士/MBA现代财务理论与方法案例厦门市五星酒店投资项目效益和风险的分析、评价与决策一、厦门市旅游酒店业的现状和发展趋势分析厦门市是中国东南沿海的港口风景城市，也是历史上著名的“五口通商”城市之一。其位于东经1180404，北纬242646，地处我国东南沿海的福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望，属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21左右，年平均降雨量在1200毫米左右，四季如春，阳光充沛，号称“海上花园”。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。厦门的主体厦门岛面积约132.5平方公里，南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸和国际风景港口城市。厦门市是我国五大经济特区之一，改革开放以来，厦门市的经济发展迅速。2005年地区生产总值达到1006.58 亿元，人均44737元，是我国人均地区生产总值最高的城市之一。2005年，厦门的常住人口225万人，社会商品零售总额达到271.86亿元。厦门也是中国内地不可多得的“优秀旅游城市”。新华网记者胡苏最近的报告指出：据厦门市统计局和旅游局统计，2005年厦门市旅游接待海内外游客达1712.88万人次，旅游总收入230.93亿元。其中：接待海外游客94.44万人次，比增23.32%；外汇收入5.52亿美元，比增32.69%。胡苏的报道还指出，调查显示：2005年来厦境外游客人均花费一天高达185.17美元，其中外国人182.94美元，香港游客200.77美元，澳门游客204.23美元，台湾游客176.99美元。业内专家认为，2005年厦门市旅游经济特征主要表现在： 第一，入境游客数量呈持续增长态势。受海啸灾难的负面影响，2005年南亚、东南亚来厦游客数减少。为应对这一局面，厦门市旅游部门注重了宣传促销，加大产品开发，旅游配套设施不断完善，总体环境有了较大提升。2005年欧美游客来厦旅游人数显著增加，其中欧洲地区增长最快，增幅达31.58%，法国、俄罗斯来厦旅游人数分别比2004年增长50.89%和50.96%。 第二，旅游饭店保持较高的入住率。随着越来越多的国内外公司入驻厦门，商务活动不断增多，大型会议和展览频繁在厦门举办，另外休闲度假旅游人数也平稳上升。在饭店宾馆客房数比2004年增加1200多间的情况下，2005年厦门全市星级饭店住房率仍高达65.42%。 第三，节庆、会展活动和区域旅游合作拉动了旅游消费市场。2005年厦门市各类节庆活动、会议展览及赛事频繁，如第八届海峡旅游同业联谊会、第三届厦门国际马拉松赛、福建（闽南）海洋旅游文化节等活动吸引了大批的海内外游客和周边地区游客。 第四，厦门是祖国大陆与台湾之间的桥梁，连、宋相继赴大陆展开和平、搭桥之旅，也对厦门市旅游业产生了积极影响。2005年厦门接待台湾游客出现大幅上升，尤其是经厦金航线抵达厦门的台湾同胞达26.02万人，比2004年同期增长27.43%。据分析，台湾近期出现的大陆旅游热，将会随着两岸经贸、文化往来的加强，呈现长期化态势。2005年接待国内外游客人数，其中境外游客，比2000年的人增长70%。旅游业收入占GDP比重达到8.3%，在厦门市第十一个五年规划中，市政府已决定将把旅游业列入现代服务业支柱产业加以培育、发展。从全国的情况看，随着中国的改革开放和经济发展，旅游设施得到迅速的开发，并不断完善。世界经济持续复苏是我国入境旅游客源继续增长的支撑点。1991年2004年，我国入境旅游人数从3335万人次增长到10904万人次，年平均增长9.4%，和国民经济增长基本保持同步。旅游外汇收入从28.45亿美元增长到257亿美元，年平均增长高达17.9%，增长速度远远高于国民经济增长，居世界第一位。国内旅游业的发展是推动中国旅游业发展的强劲力量。国民经济平稳快速的发展为国内旅游客源的继续增长带来活力，全年国内旅游出游人数达11亿人次，比2003年增长26.6%；旅游总收入4711亿元，比上年增长36.9%。2004年国内出境人数达2885万人次，比上年增长42.7%。其中因私出境2298万人次，比上年增长55.2%，占出境人数的79.7%。出境游的高速增长，充分说明国内游客的消费欲望与消费能力都在快速释放，相应的对于国内旅游业的需求也在高速增长之中。资料来源：国家旅游局旅游业的发展必然推动了酒店业的发展，19912004年间中国星级饭店数量从853家增长到10888家，年平均增长21%。但是，酒店业具有投资大、收益低、经营风险较大的特点。例如，2003年中国酒店业大面积亏损。2004年，中国酒店业又重新回复繁荣与稳定的发展态势。2004年，五星级的平均房价达到746元，四星级为395元，三星级为234元；五星级入住率为66.6，四星和三星分别为70.4和66.2；五星级平均每间客房收益最高，为497元，依次为四星级和三星级，分别为278和155元。表1是2004年全国三星级以上酒店的经营状况。2004年全国三星级以上饭店经营状况表（金额单位：人民币元）星级入住率平均房价平均每间客房收益五星66.60%746497四星70.40%395278三星66.20%234155资料来源：中国旅游饭店业协会在所有三星级以上酒店中，客房仍然是收益最高的部门，客房收入占酒店总收入的50以上，客房利润率在70以上（五星级达到80以上）。数据表明，星级越高，酒店主要营业部门的经营利润率也就越高。见表2。表2：2004年全国三星级以上酒店的收入-费用率-经营利润率构成表2004年全国三星级以上酒店收入构成表星级客房餐饮小型部门其他合计五星55.40%34.50%5.50%4.60%100.00%四星52.60%36.70%3.80%6.90%100.00%三星52.00%34.40%6.10%7.50%100.00%2004年全国三星级以上酒店部门费用率星级客房餐饮小型部门其他综合五星19.30%64.50%63.00%18.80%37.20%四星21.60%72.10%69.00%15.70%41.50%三星28.30%84.40%86.40%49.20%51.50%2004年全国三星级以上酒店经营项目利润率星级客房餐饮小型部门其他综合五星80.70%35.50%37.00%81.20%62.80%四星78.40%27.90%31.00%84.30%58.50%三星71.70%15.60%13.60%50.80%48.50%资料来源：中国旅游饭店业协会与全国迅速发展的旅游业相比，与厦门的经济发展相比，厦门酒店业近年来发展速度非常缓慢，酒店的星级结构不尽合理，但入住率较高，客源以休闲观光为主。第一，从酒店客房数量和增长情况看，2000年2004年只增加2291间客房，平均每年增速仅为6.5。与GDP平均每年12的增速，旅游人数平均每年19%的增长率极不相称。截止至2004年，厦门共有酒店53家，其中五星级2家，四星级8家，三星级23家，二星级18家，一星级2家。客房数8130间。厦门市现有的两家五星级酒店远远不能适应本地经济、旅游业发展的需要，建造五星级酒店可以改善市场需求矛盾，提高商务、旅游接待档次与水平，符合厦门经济、旅游的发展形势。第二，从酒店的结构看，对比全国其他经济特区城市，厦门五星级酒店在各特区内相比数量和比例都是最小的。而四星级的比例较高，达到15.09。2005年四星级酒店已经达到12家，占所有酒店数量的20以上。可见，厦门酒店在结构方面，五星级明显偏少，四星级酒店明显偏多，结构不太合理。见表3。表3：2004年各经济特区酒店档次结构对比星级厦门深圳珠海汕头饭店（座）比例饭店（座）比例饭店（座）比例饭店（座）比例五星23.77%105.81%55.43%38.33%四星815.09%2212.79%1010.87%25.56%三星以下4381.13%14081.40%7783.70%3186.11%合计53100.00%172100.00%92100.00%36100.00%资料来源：各市旅游局第三，从入住率看，2004年，厦门酒店的入住率为62.64，比全国平均入住率60.62高2.02。通过20002004年的资料分析可见，厦门酒店入住率除了2003年因为非典因素与全国平均入住率持平之外，其余时期均比全国入住率高。表4：全国与厦门星级酒店入境客源住店目的分类国 内厦 门目的比重目的比重休闲观光度假40.21%休闲观光度假23.50%探亲访友17.14%探亲访友9.30%商务24.28%商务48.50%会议10.83%会议9.00%健康疗养0.56%健康疗养4.30%宗教朝拜1.58%宗教朝拜1.00%其他5.40%其他4.40%合计100.00%合计100.00%资料来源：厦门旅游局和国家旅游局第四，从国内客源结构看，来自福建省的国内游客为36.9。主要是：泉州市第一，占9.33；福州市第二，占8.3；漳州市第三，占8.08。同时，在厦门所有星级酒店国内住店客源中，以休闲观光度假为目的的住店客人占总客源的40.21，星级越低，旅游客源占的比例越大；星级越高，商务客源（以商务、公务为旅行目的的客源）与会议客源的比例越大。第五，从境外客源结构看，外国人占56，其次为台湾同胞、香港同胞、澳门同胞，其比例结构依次为32、11、1。在外国客源中，东南亚人占32。同时，境外客源中，商务客人最多，达到48.5%，以休闲观光度假为目的的住店客人只占23.5%。有约80的外国商务客人选择入住国际品牌管理公司管理的四星级酒店或五星级酒店。根据调查：截止至2005年底，厦门共有国际品牌高星级酒店5座，除2005年新开业的索菲特之外，其余均为四星级酒店。另一家国际品牌酒店喜来登酒店将于2006年开业。截止至2005年，厦门国内品牌的五星级酒店2家，分别为厦门悦华酒店及宝龙酒店。见表5和表6。表5：厦门市国际连锁品牌高星级酒店基本情况表酒店/项目管理集团地址开业时间星级房间数量房价入住率喜来登喜达屋思明区20065360间-索菲特雅高思明区2005准5393-海景皇冠假日洲际思明区1992434956378%马可孛罗马可孛罗思明区1996435060383%京闽最佳西方思明区1997449046677%华美达长升圣达特思明区2001423343166%表6：厦门市国内品牌高星级酒店基本情况表酒店/项目管理集团地址开业时间星级房间数房价入住率悦华酒店建发集团湖里区1985528860169%宝龙酒店宝龙集团思明区2001518958776%根据旅游部门的预测，厦门的酒店需求将继续上升。因此，厦门在未来几年将兴建一批高星级酒店，见表7。表7：厦门在建或计划兴建的高星级酒店项目名称星级酒店性质管理集团地点投资方规模备注海悦山庄5星国宾馆悦华思明区，环岛路厦门建发集团建面7.5万平方米，预计房间330间套待建和平里酒店5星商务万豪（意向）思明区，鹭江道东北侧厦门华远建设集团占地1万平米，建面5万平米，预计330间房在建，07年开业牡丹酒店5星商务、会议自主经营思明区，莲前大道牡丹大酒楼20层，建面4万平米，客房360间，会议面积3000平米。在建，预计08或09年开业磐基酒店5星商务洲际（意向）思明区，莲坂新西兰磐基国际建面6万平米，预计350间房在建，预计07或08开业国际会议中心酒店5星会议悦华思明区，前浦厦门建发集团建面5万平米，预计300间房在建，预计07或08开业花园国际酒店5星商务，会议暂无思明区，前浦台湾规划建面5万平米，预计300间房未动工翔鹭国际酒店4星综合暂无湖里区，长浩路翔鹭集团客房1525间主体已完工豪生大酒店5星度假豪生海沧区，未来海岸豪生国际规划建面3.7万平方米，预计260间房未动工鼓浪湾大酒店4星度假暂无海沧区，新行政中心厦门卷烟厂建面2.6万平米，预计200间房07年开业喜来登酒店5星商务喜来登思明区，嘉禾路杭钢旅业集团客房360间套，06年开业备注：部分酒店房间数量由于未建成，为预计数。13二、五星酒店投资项目及其投资总额测算厦门IAP集团计划在厦门市区员当湖区一带投资建设一个高级酒店，面积4.5万平方米，酒店共计350个标准房间和若干服务设施，提供住宿、餐饮、酒吧、康乐、会议五大服务项目。根据建设方案，酒店的总投资包括：土地使用费、建筑和安装工程、室内装饰工程、所需要的设施、后勤设施、开办费、建设期利息、不可预见费等固定资产投资和营运资本，预算总投资3.4亿元，其中固定资产投资3.3亿元，营运资本1000万元。表8是IAP酒店的固定资产投资总额测算表。为了顺利完成酒店投资建设，初步的筹资方案为：银行贷款2亿元，占58.8%；权益资本1.4亿元，占41.2%。银行贷款利息率为5%；权益资本成本为15%。厦门是经济特区，酒店的所得税税率为15%。 表8：IAP酒店的固定资产投资总额测算表 单位：万元项 目投资费用测 算 依 据1、项目前期费用100根据前期立项投入、可行性研究等费用率测算2、勘察和设计费400主体设施建安费用的5%测算3、土地使用费10,000招标价格除以占地面积4、主体设施建安费用16,000根据设计方案和寻价结果测算，包括建筑、装修等设备系统5、外部设施建筑费用3,000景观、喷泉、草坪、广场、停车场、广告装饰等6、建筑各种税费1,500招标、报建、验收、消防、监理、防震、环保、项目管理等7、不可预见费1,000除土地使用费、利息、税费外的各种建筑费用（2亿）的5%8、建设期间借款的利息1,000银行借款2亿，期限1年，利率5%合 计3,30009、营运资本1,000根据同类酒店总投资中营运资本所占比例进行测算总 计34,000三 、投资项目的损益表和现金流量表测算依据根据市场调研，预计房价650元/天。参照厦门市高档酒店的客房入住率65%和日平均其他营业收入（餐饮收入、酒吧收入、会议服务设施收入、康体设施服务收入），预计第一年该酒店的日营业收入25万元（客房15万元，其他收入10万元），第一年全年收入营业收入8423万元，其中：客房占65%；中西餐占25%；酒吧占5%；会议等占5%。投资经营期限20年，年销售额的变化趋势是：第1-3年的年增长率5%；第4-10年增长10%；第11-17年稳定；第18-20年每年下降5%。同时，根据市场调查和对几个典型五星级酒店的收入和成本资料分析，各种成本和费用的计算依据和变动趋势如表9所示。表9同时对各种费用的性质进行分类，将其区分变动成本或固定成本。其中， 年固定成本=固定工资福利+固定能源动力费+固定维修保养费用+折旧和摊销+利息根据表9，可以编制投资项目的损益表和现金流量表，见表10。值得注意的是，可以应用“间接法”计算出投资该酒店每年的经营性净现金（NCFt），即NCFt =净利润+折旧+摊销+利息并在此基础上调整，即项目经营性净现金=EBIT(1-T)+ 折旧和摊销由表10可得到投资该酒店20年期间每年的经营性净现金。表10显示了评价投资项目财务效益所需的最重要的四类数据：一是投资项目每年净利润；二是投资项目每年经营性净现金；三是投资项目的投资项目每年的固定成本和变动成本。四、五星酒店投资项目的分析与决策问题 根据上述分析和投资方案，IAP集团的高层管理者进行认真的分析与讨论，提出为了进一步决策所需要分析的问题：第一，按照上述投资方案，编制五星酒店投资项目的损益表和现金流量表，参见表9。第二，按照上述投资方案，项目的财务效益如何？为此，请你计算和分析项目的：（1）投资的回收期；（2）NPV和IRR；（3）平均的保本点和保利点。第三，按照上述投资方案，测算房价和主要成本等风险因素的变动（幅度+/-10%），并应用“矩阵式弹性分析方法”评价五星酒店的投资风险。第四，在分析投资项目现金流的基础上，编制五星酒店的付息还本表，并提出付息还本的建议。第五，根据你的分析，该酒店是否具有投资价值？若你认为具有投资价值，在投资和经营管理中应注意哪些主要问题？ 第六，结合在分析和评价过程中面临的问题，分别从银行、股东和经营管理者的角度，提出赞成和反对该投资项目的具体意见。根据上述分析结果，编制投资项目财务效益分析与评价报告：（1） 题目：XXX投资项目的经济效益评价（2） 结构： 封页-目录-摘要第一部分：XXX投资项目概述第二部分：XXX投资项目的产品/服务的市场需求和预测分析第三部分：XXX投资项目损益表和现金流量表的编制第三部分：XXX投资项目的经济效益评价第四部分：XXX投资项目的风险分析矩阵式弹性分析第五部分：总体评价、结论和建议 附件-参考文献表9：五星级酒店收入和成本结构和预测表序号项目计算和预测依据第一年趋势分析1营业收入8423万元第1-3年的年增长率5%；第4-10年增长10%；第11-17年稳定；第18-20年每年下降5%。1-1客房收入客房数350标准间；住房率65%；房价650元/天；日收入15万元，占年总收入65%54751-2餐饮收入占年收入25%21051-3酒吧收入占年收入5%4211-4其他收入占年收入5%4212营业税及附加根据税法等规定，占营业收入5.5%463万元税费率稳定不变。3营业成本1453万元占营业收入比例稳定不变。3-1客房成本占客房收入10%5483-2餐饮成本占餐饮收入40%8423-3酒吧成本占酒吧收入10%423-4其他成本占其他收入5%214工资福利4-5星级员工人数约525人（按1：1.5配置），据调查，厦门4或5星酒店的工资成本约占营业收入的18，因此本酒店第1年工资及福利共计1516万元，约2406元/人/月。其中，固定的工资福利费用为80%计1053计算，为1213万元/年。1516万元占营业收入的比例稳定不变；固定工资福利所占比例稳定不变。5水电能源动力包括：水电费、燃料费等。根据厦门现有能源价格，经计算，固定水电能源费用为600万元/年，变动能源费用为营业额的2，第1年为168万元。768万元固定能源动力费稳定不变，变动能源动力费占营业收入的比例稳定不变。6维修保养费设备维修费、保养费，其中：固定部分为设备基本的维修保养费为70万/年；变动部分随着营业额的变动而变动，每年为当年销售额的3，第1年为253万元。323万元固定维修保养费每年70万元；变动维修保