天河城项目分析

天河城：1. 项目位置：天河区天河路208号2. 开发商：广东天河城（集团）股份有限公司 3. 经营公司：广东天河城（集团）股份有限公司 4. 规模：天河城广场占地4.4万平方米，总建筑面积33万平米；购物中心建筑面积16万平。其中8层为商业经营场地，面积约10万平米。5. 开盘时间：1996年8月18日6. 总层数：地面7层，地下3层，地下两层为停车场。7. 周边配套: 1) 交 通：天河城地理位置及交通极为便利位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处是城市的核心中央商务区2) 幼儿园：儿童福利会幼儿园、广州海运天河幼儿园3) 中小学：体育西路小学、华成小学、广州市天河区华阳小学4) 大 学：暨南大学、华南师范大学、华南理工大学、华南农业大学、广东技术师范大学、广东省邮电学校5) 商 场：百佳超市、屈臣氏、永旺、天河百货6) 医 院：中山大学附属第三医院、解放军第四五八医院、广州市第十二人民医院二、选址布局分析天河城所在的天河路商圈总面积4.5平方公里，商业面积近140万平方米，以天河路为核心轴线，日均吸引150万消费群体，正佳广场、天河城、太古汇、天河百货总店（天河城主力店）4家主力店王合计销售额达150亿元，是仅次于南京新街口商圈的中国大陆顶级“店王”商圈。天河城在城市中轴黄金核心，是华南最大交汇点，直驳地铁一号线与三号线换乘站，与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。集地铁站、公交站、巴士站、自家车站、停车场、的士站、各大明盘上落车点、直通飞机场站、火车站站点八大交通功能一体，瞬间即通达全城与珠三角3、 业态天河城业态分布：负一层：永旺整层首层：以国际二线品牌为主，溶入快时尚品牌 ZARA、G-STAR、GUESS、丝芙兰、SWAROVSKI、劳力士 、帝舵二层：主要是国内一二线品牌服装三层：主要是以天河城百货为主，占90%，四层：主要是数码手机产品为主，主力店有电影院，五层：天河城百货，少许多租区域业态为儿童服装及玩具六七层：主要为城市英雄动漫为主力店，周边轻便餐饮及中式酒楼天河城百货分布在二、三、四、五、七楼，由于商业结构，天河城百货被分为几块，层与层之间没有直接连接，七楼的天河城百货主要经营业态为天河城名品折扣店。整体业态及商家比例：项目总体业态面积及商家个数业态具体分类面积比例个数比例百货/超市超市1122016.14%10%便利店2200.32%31%百货2310033.22%73%娱乐/休闲影院20002.88%10%儿童娱乐中心55007.91%10%服装/配饰/鞋帽男装7251.04%84%女装28204.06%4522%综合店43856.31%126%鞋/皮具/箱包鞋/皮具/箱包7401.06%115%美食轻便餐饮27233.92%189%特色餐饮17652.54%63%大型酒楼750010.79%52%珠宝精品类珠宝/首饰/配饰5260.76%147%钟表2950.42%84%工艺品/艺术品/礼品1400.20%31%眼镜4000.58%42%玩具/童装玩具8201.18%21%童装400.06%10%美容美发/个人护理美容美发/SPA3800.55%21%化妆品5700.82%52%药品/健康产品600.09%10%家居/数码家居生活、家私400.06%10%影音、数码33334.79%2211%配套花店银行、旅行社2250.32%2613%合计69527100.00%207100%分析:1.业态面积方面，百货比例最大33.22%，其次为餐饮16.95%，第三四分别为超市与娱 乐16.14%与10.79%；2.商家个数方面，时装比例最大34.12%，其次为餐饮18.24%，第三为儿童产品16.47%；3.综合来讲，天河城作为国内最知名历史最悠久的购物中心之一，主要以百货、餐饮、品牌、 服饰为主。四、整体商家品牌档次比例:整体商家品牌档次比例经营档次面积比例个数比例超市2500035%1 0.59%餐饮1248018%31 18.24%国际二线7201%3 1.76%国内一线2343033%75 44.12%国内二线744010%44 25.88%合计70980100%170 100.00%分析:1.业态面积方面，以国内一线品牌为主占33%，其次为国内二线10%，配以少量国际二线， 无国际一线品牌；2.商家个数方面，国内一线商家最多，为44.12%，其次为国内二线25.88%；3.综合来讲，天河城广场以中档偏高为主，主要以国内一线为主。五、项目点评 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天河城百货等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随