房地产策划全攻略营销策划书

序言世纪经典建筑是现开工的大连金联住宅开发有限公司开发的高层公寓，位于大连市著名的成海广场。如何在世纪经典建筑上树立独特鲜明的形象，为项目赋予更丰富的文化价值和精神意义，是我们策划前认为最重要的问题。我们认为，只有将品牌知名度整合到营销的各个方面，才能在竞争激烈的大连努市场崭露头角，成为名牌努鲁，最终取得满意的销售业绩。因此，我们对这个项目提出了以品牌引领销售，以宣传引领营销的整体营销理念。考虑到时间不足、工作量大等因素，我们的计划方案难免遗漏，敬请指教。世纪经典建筑项目概述第一，介绍世纪经典建筑地理位置：大连星湾星海广场土地面积：4800平方米安装面积：1613.97平方米建筑面积：39919.5平方米录影率：30.8%容许度：8.3实际使用情况：85%建筑：高层高级公寓单位：水温跃层和跳跃复合物共8个单位大小4室2室3路 6室2室4路面积：248https:/20平方米家具总数：126户停车位合计：120使用年限：70年预计交货使用日期：2002年5月1日二、环境和支持世纪古典建筑位于大连著名的成海广场。成海广场东临莲花山、西邻成海公园、北移肉中心、南黄海附近、大连国际成海会议中心相邻，有100年成片、海水浴场、成雅海洋世界、现代博物馆等休养胜地，被称为大连市第一景观。这里离市中心4公里，火车站5公里，大连港8公里，距机场10公里，深大高速公路入口12公里，16路，22路，23路，28路，406路，711路，502路等几十条主要交通路，刚刚启动的轻轨电车经过大楼旁边。这里是大连市有名的补习班区。幼儿园有空军一级幼儿园、星海幼儿园等。小学有富国小学、成海小学。中学是46中(辽师范大学附属)，31中，79中，48中；大学有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海事大学、辽宁税务专科大学、大连水产大学、大连市商业中学等数十所中等专业大学。这里距离权威医疗中心大连医科大学附属二元只有一站的距离。这里离大白城购物中心、家乐福超市有5分钟的车程。数百米外的星海广场东商业街正在建设中。世纪经典建筑摆脱繁华繁华的城市边缘，城市拥挤和交通也不失便利，这里自然景观一流，达到世界级的城市规划、环境绿化、环境保护，完全符合“住宅比重深化”、“住宅生态化”的现代家庭趋势。三、世纪经典建筑公寓布局特征大厦分为水温跃层和跳跃复合体，面积为248-320平方，4室2室3路到6室3厅3路。东北地区首次推出一个单元由三个不同空间水平组成的跳跃组合公寓。客厅面积为43-52平方米，高4.5米，客厅高3米。双排楼梯下湿区域厨房、餐厅、工人室、工人厕所、生活区域儿童房间、客房、公共洗手间。在客厅里爬上了单独的楼梯，进入了主人生活区大面积的主人家、主人道、书房、体育馆。宽容独立玄关，主帮手，运动，干湿区明确化，完全避免相互干涉，多层相互独立空间提高建筑的实际比例，满足一个完整家庭的整体和谐，同时满足每个家庭成员的个性空间需求，充分体现现代生活价值。四、世纪经典建筑材料和装饰从世纪经典建筑开发概念到规划、设计、建筑设备选择到装饰材料选择，一切都比现代先进，开发人员的综合实力、丰富的开发经验和强大的外部资源组合确保了建筑的质量和技术领导能力。建筑物的样子利用后现代主义设计风格，做出经典造型，气势磅礴。讲台外墙是进口高级大理石，主体是进口花岗岩茎为塔，屋顶是进口高级新型建筑材料，构成艺术造型。整体基本色调分为三部分，海带部分为绿色基调，中间塔部分为粉红色为主，上端为天蓝色。大厅大厦入口大厅设计为五星级酒店标准，直径4.8米的进口大型智能旋转门，由计算机控制，配备16个传感器，轿车可以通过。著名的喷泉瀑布、风景素描、雕塑柱、欢迎厅古典优雅、以特殊气势设计的11米高的开放大厅。俱乐部俱乐部位于建筑讲台的一、二层，拥有室内、健身、娱乐、餐饮、美容等功能的豪华设计装饰。一楼大厅里有商务中心、钢琴伴奏、谈判场、素描风景。室温游泳池，桑拿室，更衣室也位于俱乐部一楼。俱乐部屋2楼，西区为健身俱乐部设置高尔夫推杆练习场、台球房、乒乓球室、壁球、麻雀室、健身中心；东部地区有阅览室、视听室、咖啡厅、多功能活动室、儿童活动中心等。建筑结构无梁楼板，内外圆柱剪力墙结构。室内没有突出的柱子。内部装饰l窗口弧形地板氟碳喷涂铝窗，双中空密封强化涂层玻璃，玻璃浅绿色，窗框粉红色。防晒、环保、降噪、隔热、耐酸、耐腐蚀性好。l语句双扇高级红色tanmu仿花木门，具有智能密码访问控制系统、防盗、防火等功能。l阳台室外视图阳台，独立小型家庭中央空调室外主机布置，透明钢化玻璃周长。l厨房配送整个进口厨房设备，进行精密改造，预约洗衣机上下水，在内部设置了排气通道。l洗手间从淋浴器到大型高级冲浪浴缸，每户3个卫生间(主人警卫、公共卫生、工人等)都遵循着最新技术和最新潮流。墙面和地面都是进口罗马瓷砖，有100多种风格和色彩可供选择。l空调每户进口独立小型家庭中央空调系统，采用风冷热泵水制。与室内装饰一起安装和使用，IC卡家庭测量。在阳台上放置主机，每个室内排气孔，每个房间都有温度控制开关，随机温度控制，满足大连冬季加热和夏季制冷要求。l电梯日本进口三菱高速电梯4台，内部豪华装饰，24小时电视摄像机监视系统，背景音乐，紧急呼叫系统等15人可以同时登机，梯子等待时间不超过5秒。l纯水系统使用进口负离子净化净化净化系统，有效去除水中的杂质和细菌，将铜水管引回家，消除二次污染，满足出水直接饮用的标准。智能设施l视觉对讲系统利用当前的先进技术在建筑管理中心设置视频对讲系统，连接居民，支持访客和房客的安全沟通。它具有8个主要功能：1.高清显示屏，清晰的图像，生动的声音；门铃提示，选择四个室内传呼机；3.信息注册功能：给房东打电话的时候，如果不回答，可以告诉房东的室内机器信息；4.显示功能：用户打电话给管理员时，会自动显示门牌号码。5.室外分机：在一楼大厅设置公用分机，每个出入口外部分机，直接打电话给分机或管理中心，设计双向对讲机和防损坏报警系统。指挥中心：通过分机集中管理用户。室内解锁功能；8.警报功能：室内分机号预订了多个警报界面，可以额外使用烟雾探测器、气体探测器和紧急按钮。l智能停车系统德国引进进口全自动智能停车系统。除了人的健康和安全外，考虑到车的安全也是优点。司机只需简单地把车开到地面入口，进行简单的密码输入操作，就可以达到接近车的目的，车本身可以防止意外的汽车擦伤和失窃的危险，从根本上实现人力车。L 7表远程传输系统实施冷水表、温支票、水、计量表、煤气表、纯水计量表、热量表多媒体技术的远程成本查询、抄表、用户文件管理、保持费率等功能，并代收费用。系统检测并监控7表错误操作。L 24小时热水系统质量好的铜管挨家挨户计量。l综合布线系统塔内网络信息服务管理、光纤主干、前5种语音布线、家庭通信总线接口、每个家庭2个语音点、1个数据点、客厅、主卧和主卫、书房1个计算机插座、包括宽带高速互联网在内的lucent布线系统。l火灾自动报警系统在地下车库安装感热传感器，在其他部件安装烟雾探测器，在三层以上走廊、电梯、楼梯前室安装烟雾探测器、声光报警、手动报警装置，系统将根据一定的扫描周期自动执行所有探测器的检查，确保建筑物的火灾安全。l防盗监控系统大楼窗外有红线探测器，三楼的形式有磁控开关警报，屋顶有红外探测警报装置；每个出入口(大厅和每个家庭门，每个楼层包括楼梯)、建筑物内部和外部停车场、俱乐部的重要部分以及电梯内部安装摄像头，进行电视监控。楼梯间通道门和车库门的电气锁在控制中心控制开关并与火灾连接。在控制中心和可能发生紧急情况的地方安装紧急警报装置；上述系统都实现了警报驱动，在出现警报时自动将警报相机切换到指定的监视点，启动预设功能和访问功能，响应警报点，并发出声光警报。l背景音乐系统建筑物在每个休息室、会议室和管理员办公室设置音量开关、游泳池和潮湿场所的防水扬声器，播放背景音乐和紧急通知。l有线电视系统每个家庭安装两个用户终端(大厅、主人谎言)，可以接收全频道电视节目、卫星电视节目和建筑物本身的节目。五、保姆服务世纪经典建筑聘请国际上最有名的国际管理人员协会(International Guild of Butlers)作为房地产管理顾问，为业主提供国际知名的英国管理人员服务。世纪经典建筑卖点炼五大卖点：高尚的共同体风景美丽计划领先公寓独特英国保姆一、高贵的社区l星海广场大连第一个城市景观，被称为雄伟气势的大连城市建设纪念碑，大连作为大连国际城市的代表作，随着大连的进一步开放，将被世界所知；l星湾商务中心区是面向21世纪的大连会展、商务、旅游、休闲一体化国际商务中心区。l靠近高等教育机构和高科技发展集中区，这里将成为大连居民文化质量和艺术品味最高的地区。1位于繁华繁华的繁华闹市中心，这里交通便利，自然景观美丽。这里达到了国际水平的城市规划、环境绿化、环境保护，完全符合“住宅比重深化”、“住宅生态化”的现代家庭趋势。第二，风景美丽世纪经典建筑面对宽敞宏伟的成海广场，与现代大连国际成海会议中心相邻居住；东边是莲山日出和朝霞，西边是星海公园绿草，北边是体育中心气势宏伟，南边只有接近黄海的碧波倾斜。第三，计划在前面l质量领先l创新主题俱乐部l智能引线第四，公寓独特东北地区首次推出yue complex公寓，明确分区，高使用率，满足家庭成员的个性空间需求，充分体现了现代人的居住价值。五、保姆世纪经典建筑聘请国际上最著名的国际guild of butlers(international house association)作为财产管理顾问，避免普通物业管理过度配置管理模式带来的各种弊端，超越星级酒店式服务，为业主提供全球知名的英国保姆服务，各世纪经典建筑的营销突破口第一，世纪经典建筑营销的突破口精心策划的宣传活动1.权威位置，开创大连“航空别墅、英国保姆”的先例；引领品牌，充分整合市场优势资源。以建筑的视觉推动力、象征性友谊和文化创造，确立了大连高层高档住宅第一品牌，确立了金联房地产特色鲜明、格调高的开发商形象。2.组织特殊目的的宣传活动，媒体组合推出形象广告，配合“21世纪古典生活”的广告形象力量，创造独特而鲜明的市场差异，捕捉目标消费层的心理期待。3.实施“多种抵押、拉大同层不同大差异、方向销售、顾客心理价格、最高单位公开拍卖”销售战略。二、世纪经典建筑营销障碍1.世纪经典建筑可以称为“空气别墅”，一般认为“别墅”是有私人花园的远郊别墅，世纪经典建筑是位于市中心的这种高“空气别墅”，大连还没有先例，需要被认识和接受的过程。2.世纪经典建筑的特性是市场消费水平窄，不适合大规模媒体广告宣传，信息传播不好。3.世纪经典建筑作为居住地，根据规模和地理位置，生活辅助设施不能自我完善，必须依靠周围的市政建设，对于社区未来的计划，这是开发商难以掌握的因素。4.锦联住宅开发有限公司在大连作为房地产开发商，认知度和认知度还不高。5.世纪经典建筑的30%对面或风景不利，给制定销售政策带来了相当大的困难。6.物业管理难度高，市场期望值与现实条件有很大差距。7.亚洲金融危机对人们心理的影响还没有消除，最近几年房地产市场价格下跌的影子和股市的不稳定，可能暂时难以改变一些投资者通话和观望的态度。8.从大连房地产市场的需求和供给来看，高档住宅的供应超过了需求。三、世纪经典建筑营销机会点1.从宏观角度看，我国整体经济状况良好，政治状况稳定，经济增长高速稳定，GDP年增长率稳定在8%左右。国家首次将房地产业作为开始新经济增长的产业结出了果实。福利房分配制度逐步废除，住房商品化成为不可逆转的现实，各国政府的政策都有不同程度的倾斜，有利于房地产业的整体发展。人民币利率下调和国民储蓄的增加也将大大刺激商品房消费。房地产投资将吸引保存和增值，风险较小等个人投资。2.对有投资潜力的高档住宅的需求将会增加。大连市房地产市场从2000年开始高速增长，经济状况和房地产市场(特别是商品住宅)的发展趋势乐观，随着大连市进一步开放和城市环境的改善，东北最大的对外港口和作为经济活动中心的选址将进一步强调，投资大连的中外资人将继续增长。3.世纪经典建筑项目本身不可复制，具有一定的绝版效果。大连市已将省湾、多佛、东海前三个地区列为限