项目成本管理与控制.ppt

项目成本控制与管理，讲师介绍高级工程师一级建设师重庆市制造协会第二届理事会常务理事元重庆龙湖房地产发展有限公司总经济师12年龙湖工作经验，在成本控制与合同、招标管理方面有着深刻的经验。，内容，成本的概念和目标成本的作用，龙湖项目成本的管理，龙湖项目成本的管理，龙湖的招标管理，内容，成本的概念和目标成本的作用，龙湖项目成本的管理和控制，龙湖项目成本的管理和控制龙湖招标管理，龙湖合同管理， 成本概念成本是指为了达到特定的目的而应该产生或应该产生的价值投入，以货币为单位衡量成本不仅是产品成本，各部门管理成本的成本不仅消耗产生的实际成本，还包含在经营活动中，可能产生的预测成本和变动成本， 成本的主要内容包括：时间成本加快开发进度，人工成本，4种成本产品的质量，质量，时间成本生产速度，进度，人才成本管理人员数量和水平，资金成本资金利息，管理成本管理程度，细致，售后服务成本， 售后服务成本：产品维修成本产品质量问题顾客关心成本活动，以及个别使用功能的变更销售承诺成本对房屋购买者的不当承诺在开发过程中遗留在物业管理中的问题， 成本管理成本管理的目标是成本支出获得最大利润-价值成本管理的基本内容-合理确定成本和有效管理成本，成本管理是通过管理活动保证组织达到规定的成本目标的过程或者在一定的制约下， 为了达到规定的成本目标而采用的一系列的组织性活动成本管理，不是不断研究过去的错误，而是集中于当前的经营活动，特别是将来的经营活动，确保以有效的方式实现规定的成本目标组织的各机构只有将成本连接起来才能进行控制(全员成本)。 成本控制能力受管理职权和时间影响的建筑产品特殊性：固定性多样性体积大生产期长的建筑产品制造成本特征：单体性：同一设计配置的位置变更成本不同支部组合：基础、结构、建筑、装修、门窗多样性：投资估算、设计概算、设计图预算、合同价格、 结算价格、房地产成本管理的行业特征-单体性、复杂性和多元性、成本经营目标/利润指标、项目规划销售定位、项目设计/部件定位、政策和市场环境、影响成本的因素、自我管理能力、项目开发节奏/现场施工、成本管理的宗旨和目标、目的：以经济合理性最大的成本提高产品竞争力目标：重视目标成本管理的成本管理体系的构建、价值工程、数据分析与积累、工作重点、正确的推算、阶段跟踪、预定价格、动态反馈、及时结算、成本管理构想、成本管理的基本方法目标管理1、目标管理的内容目标的确定与控制两方面2、 确定目标的依据经验数据库、市场调查、产品掌握3、实现目标动态监控的手段信息化4、目标管理过程- PDCA周期、成本动态控制过程PDCA周期、目标成本管理的目标成本如何起作用，目标成本：企业在预先决定的一定期间内努力目标成本的作用，为什么目标成本管理利润=销售价格-成本，目标成本的作用，目标成本：根据早期锁定投资合理决定销售价格的计划性预测投资利润，目标成本的作用-乙预算员，甲制造技术人员(鉴定师) 的作用如何不同-如何预先投入，如何了解目标成本估算的条件，正确把握确定的方案和设计图的市场价格及其动向，根据建筑标准和工程成本匹配关系整理项目工程成本历史成本数据库， 正向测算：测算依据(产品基准、历史成本数据库、市场状况)测算方式(测算、概算、预算)团队的工作正向逼近：逐步核对确定销售价格水平的利润要求的成本水平、目标成本测算方法、目标成本管理内容、目标成本和计划成本， 修正后将目标成本和计划成本与实际成本进行比较，以后评估项目目标成本：项目各时期实施过程中出现的实际成本和预期成本的控制结果表明，目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身，还应进一步关注成本背后的产品目标， 目标的作用是“重新计算”而不是“重新计算”，成本管理的未来发展方向是重心向前，程序优化管理的创新是、内容、成本概念和目标成本的作用、项目成本管理、项目成本管理、投标管理、合同管理、项目成本管理、 成本管理系统制度的流程方法工具(指南、作业指导书)、成本管理的管理系统成本管理的管理体系，成本管理部分的制度流程体系，成本模块：制度流程和管理工具，项目的主要成本项目，成本项目，主要费用项目：一，土地费用二，前期费用三， 建筑安装成本(基础设施、辅助设施、单体) 4、开发间接费用5、营销费用6、公司管理费用7、财务费用、成本费用项目：成本费用项目、成本费用项目、开发成本销售费用、开发间接费用、税金、土地成本、前期工程费用、辅助设施费用、基础设施费用、建设工程费用、工程相关费用、后续成本、管理费用、财务费用、 建设期再加工费优化设计费、相关责任部门、房地产公司、施工部、制造采购部、开发设计部、发展部、成本本开发直接发布于市场营销部、调查设计费、项目全部成本纵向分解、成本费用项目、建设部于2000年9月18日发布的“开发建设投资是指， 开发期内完成房地产产品开发建设投入的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共辅助设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费用、其他费用、无法预料的费用等。成本费用项目、项目成本管理、项目管理对象项目的完全直接成本估算、解算、间接成本估算分配、项目成本管理范围、项目成本管理、项目成本管理组织形式、营销部、成本管理部、工程管理部、设计研究开发部、总计公司总裁、研发主管、项目研发经理、项目工程经理、项目营销经理项目财务经理、专业工程师、成本专家、营销顾问、财务专家、公司运营总监、 项目部门功能产品开发定位施工组织和管理成本的推算和管理营销策划和销售客户管理质量保证、项目部门成本责任、项目部门成本责任、目标成本管理三个工具1、目标成本的推算和分解2、投资分析模型3、历史成本数据库、 项目目标成本估算与分解，45，目标成本管理系统，目标成本参考过去的成本数据，结合当前市场价格状况，预测未来价格方向，同时根据产品定位、产品预期销售价格和预期利润，将控制产品成本目标成本作为产品未来成本控制的依据， 作为产品设计、采购、施工等项目开发过程整体指导和控制性文件的企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，应实现产品成本控制线、目标成本管理阶段、土地投资论证阶段、目标成本(土地版)、项目开始阶段、目标成本(起始版)、方案设计阶段、 目标成本(方案版)、初步设计阶段、目标成本(执行版)、项目实施阶段、目标成本(调整版)、竣工阶段、项目竣工成本、目标成本形成、动态和责任成本执行、设计部提出项目初步经济指标。 营销部门制定产品定位和相应价格定位的成本部门编制房地产开发项目经济评价方法。 目标成本基于长期数据库积累，追求合理性。 目标成本需要具有一定的动态性。 目标成本编制程序，48，目标成本编制程序，1，项目定位2，确定设计方案3，项目基本数据收集4，市场调查5，成本数据收集6，目标成本7，目标成本论证8，目标成本承认，土地投资论证阶段成本测算，责任部门，工作成果，发展部，项目定位，提供周边合作，提供土地信息， 区域经理、研发部、成本采购部主持、确定、项目预案、目标成本估算、通过、满足土地成本要求的检定、存档、土地投资论证阶段成本估算、成本估算方法：成本经验值估算法对本阶段提供数据准确性的要求不高， 表组合完成参考成本经验数据表估算土地投资论证阶段成本，完成土地投资论证阶段成本估算土地投资论证阶段成本估算：土地投资论证阶段成本估算：项目*阶段目标成本只是土地投资论证资料的一部分，检定项目目标成本测算（土地版）是专业将项目目标成本测算（土地版）和项目其他预设模块放入项目目标成本测算（土地版）进行指标分析，估算土地投资论证阶段的成本，估算土地投资论证阶段的成本，比较成本估算费用表，讨论：有无你所属企业的成本费用表，表格形式和费用表顺序的不同，内容的不同， 结论：各表格形式和收费表顺序不同，但收费表内容基本相同的项目投资经济分析模型，模型是哪个模型模拟项目整个运行过程，通过数据间的逻辑运算，得到项目评价指标，测定项目优劣是通过模型进行项目评价的投资经济分析模型、模型内容包括项目基础资料工程分期成本，建设进度计划支付计划销售和偿还资源运行指标计算、投资经济分析模型、模型的意义，以及为土地投资决策提供依据的项目参数设置。 通过可控制项目实际运行过程中风险的模型，实现项目收益状况的实时跟踪，并将可为项目运行过程中的决策提供依据的公司所有项目模型叠加在一起，从而实现公司级缓存投资经济分析模型、模型的基本结构影响了模型评价指标主要要素项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现时间，模型由基础数据表、项目分期情况、成本估计、项目进度和支付计划、销售和偿还计划、资源和运营表和现金流量表构成。 投资经济分析模型和模型的基本指标净现值是项目计算期间按行业标准折扣率或其它设置折扣率计算的年净现金流现值的总和。 净现值是绝对指标，项目净现值越大越好。 内部收益率是项目投资可以实际达成的报酬率，也是将投资项目现值归零的折扣率。 内部收益率是相对指标，项目内部收益率越高越好。 投资经济分析模型、现金成本收益率是指投入一元成本项目得到的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益状况的指标。 资本权益乘数是项目资本与项目总投资的比率，该指标反映一元权益投入能够控制多少总投资，该指标越大越好。 投资经济分析模型、项目指标衡量体系评价项目优劣的指标体系包括三个指标：项目内部收益率项目现金成本收益率项目资本乘数。 从三个主要方面衡量项目优劣：项目内部收益率：从项目动态收益角度看项目现金成本收益率：从项目现金流角度看项目权益乘数：从权益使用效率角度看。 投资经济分析模型、模型在项目运营各阶段的作用、投资经济分析模型在项目运营各阶段的作用不同的项目立场阶段决策支持、风险管理项目研发阶段经济管理、设计优化项目建设阶段成本管理、 销售管理项目竣工阶段比较分析、新项目指导、投资经济分析模型、投资经济分析模型采用投资分析模型分析运营状况、投资经济分析模型、投资经济分析模型、项目开始阶段成本估算、项目团队、 产品定位和销售价格，销售进展状况的确定，研究开发部，根据计划条件和市场定位进行计划方案的调整和重新审视方案(产品的工作状态，基准)，成本购入部，项目目标成本的推算，计划经理部， 根据销售价格、销售进度、成本估算、财务指标计算，取得土地后，项目小组详细规划建设项目，定位项目经济技术指标、配置标准、住宅标准、建设标准、主要设备等级和品牌、市政界面、工程进度、材料供应方案、销售规划、 项目启动阶段的成本估算，如销售进度等项目启动阶段的成本估算，应当达到或超过土地版收益指标，项目启动阶段的成功标志项目启动会， 确定项目的风险点，提出预案。 明确项目成功尺度和具体指标，达成共识并承诺。、项目开始会、主要内容(成果) 项目投资经济分析模型项目定位项目建造标准 (体验区选址、定位及开放计划 ) 项目一二级计划 (项目分期、材料供应方式范围 ) 项目目标成本（启动）3010 (如果有)、项目开始会、项目设计阶段成本分解工程部提供现场配置方案，为工程渠道水与甲方临设方案的初步施工方案与土方平衡提供方案、初步设计图，为产品建设提供标准基础方案的比较，进行成本采购部、目标成本分解，制定成本敏感性分析合同计划，研发部、 计划经理部，财务指标计算设计阶段成本分解主要是方案设计，初步设计阶段方案设计，初步设计阶段成本管理重点初步设计阶段目标成本获得认可后，项目执行目标成本，设计阶段成本分解，设计阶段成本分解，案例：方案设计阶段成本计量分解， 设计阶段的成本分解，方式2，项目实体分解，方式1，合同计划分解，方式3审查责任分解，三种方式各有重点，但相互关联的目标成本分解，分解依据：甲方的订单和采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项目的目标。 方式之一：以合同计划分解目标成本，以项目合同计划为目的，将各费用项目的成本分解为将来可行的合同，合同计划将成为真实的合同和合同成本，目标成本的分解，目标成本的分解，分解依据：项目建设内容(设计图纸和说明) 的分解内容：按工程实体分解的方式2 :分解目标成本、分解目标成本、分解目标成本，包括按总目