第一章房地产基础知识及法律法规(改后)PPT课件

房地产基础知识和法律法规，1、首先，好的职业顾问不仅是销售，也是表现企业形象的窗口，因此要求具备专业知识、优秀的销售技术、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业所追求的职业精神等。 其中拥有专业知识是第一位的，可以看出专业知识的重要性。 我们如果不比客人更专业，就不能让客人信服，迈向这个行业的第一步。2、房地产的含义，房地产具体指土地、建筑物及其地面附着物，包括依赖物质实体和物质实体的权益。 又称房地产，是房地产和房地产的总称，两者具有包容性和不可分割性。 a )土地b )建筑物和地面附着物c )房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有产权衍生出的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典型权等。3、房地产业与建筑业不同，房地产业是从事房地产开发、经营、管理与修理、装饰、服务等多项经济活动的高附加值综合产业，不仅与建筑业有关，也有不同之处。 建筑业从事调查、设计、施工、安装、修理等生产过程，其生产结果为建筑物和构筑物。 房地产业属承包人，建筑业属承包人，房地产业属于为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业属于重新加工初级产品的部门，属于第二产业。4、房地产层数划分的规定、低层住宅为13层的多层住宅为46层的小高层住宅为7-11层的中高层住宅为12-16层的16层以上的高层住宅为40层以上的超高层住宅、5、房地产类型、用途划分a )房地产b )商业房地产c )旅游房地产e )农业房地产、6、房地产的使用年限如何决定与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书用地，其土地使用年限按照国家规定。 即居住地为70年的工业用地为50年的教育、科学技术、文化、卫生、体育用地50年商业旅游娱乐用地40年综合用地或其他用地为50年。7、1、基本规划用语、住宅用地：住宅建筑基础及其周围合理间隔内用地(包括住宅间绿地和住宅间小路)的总称。 建设设施：对应住宅规模和人口规模建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 日照间距系数：前后两列房屋之间，后部房屋为了得到规定天数所需的日照量而保持的一定间隔距离。 间隔=大厦高日照系数(张家口规定：多层新区1.7，旧城1.5； 高层大寒天满窗2小时采光)公共用地：适应居民人口规模建设，为居民服务和使用的各种设施用地，应包括建筑基础占地面积及其所属场所、绿地和停车场等。 例如托儿所、幼儿园、小学、中学、食品店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、街道委员会、派出所等用地。8、2、住宅的构成部分、各种功能的房子，也有阳台、雨篷、楼梯、窗边、雨水管、明沟、洒水等部件，通常由基础、墙、柱、梁、地板、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分构成。 1 .基础：位于墙壁或柱子的最下部，在房屋与地基相接的部分，起到支撑建筑物的作用，将建筑物的全负荷传递给地基2 .墙壁：外壁起到防风雨的作用，内壁起到隔断房屋内部空间的作用。 承重墙不是在基础上发挥传递负荷作用的承重墙3 .柱：将在上部构造中受到的负荷传递给地基的承重构件梁：将在其上方构造中受到的负荷传递给墙壁或柱的承重构件4 .地面：将房屋的内部空间在垂直方向上分为几层，承受作用于此处的负荷，与自重一起传递给墙壁或其他承重构件。5 .楼梯：房屋垂直交通设施6 .屋顶：位于房屋顶部，是承重结构，是围栏结构，承受作用于其上的载荷，与自重一起传递给墙壁或其他承重构件，同时起到防止风霜、雨、保温隔热等作用7 .门窗的主要功能是交通和避难，窗户的主要功能是采光和通风，也可用于眺望。10、3、住宅建筑结构、板楼：在板楼的平面图中，长度明显大于宽度，其他行为规律的条纹为长方形，通常采用楼梯的2户布局，不同用户的朝日、南北的透明、小摊。 特点：南北透明，通风采光容易且户型方正，平面布局合理面积丰富，户型易出精品，好氧强，面积使用率高。 缺乏的是户型结构不能改造。11、塔：以电梯、楼梯为中心的布局，通常楼梯从六到八户，从塔平面图来看，该楼的平面长度和宽度大致相同。 特点：节约土地资源的空间结构柔软，结构强度高，抗震性差，居住密度高，通风采光不能保证面积使用率高，存在“灰色空间”，12，1，框架结构，框架结构：用钢筋混凝土做承重梁和柱子，用轻质板材填充物(膨胀珍珠岩、浮石等)组成隔板优点：可自由分割，构成柔性使用空间的缺点：抗震性能差，不适合家具的配置和装修，13，2，剪力墙结构，剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板代替框架结构的梁柱，用钢筋混凝土墙板承受来自垂直和水平力的结构。 特点：刚性大，空间整体性好，房内不露梁柱角，室内布置方便，使用方便。 高层住宅采用最广泛的结构形式，具有良好的抗冲性能，不足之处在于结构重大，14、3、框架结构、框架结构：框架-剪力墙结构也称为框架结构，该结构在框架结构中配置了一定数量的剪力墙，构成了柔性自由的使用空间，在满足不同建筑功能需求的同时特点：一般楼梯间和楼梯间为剪力墙，其馀为框架结构，多用于住宅大楼，方便居民换房。 目前，一般二十多层住宅都是框架剪力墙结构，对全剪力墙结构节约成本，方便居民使用。 但是，如果楼层太高，或者当地有特别的抗震要求的话，要使用全剪力墙结构和钢结构。15，4，商品的销售名词，楼花：首先来自香港，指尚未完成的建筑物。 期待房：从开发者取得商品房的预售许可证开始，到取得房地产证明书为止，销售的商品房称为期待房。 目前房间：消费者拥有购买时即可购买的商品房，即开发人员取得商品房竣工检验备案证明书的商品房。 标准水平：平面布局相同的住宅楼层。 毛坯房：住宅在交房时没有装饰，只完成了土建、水电等基本工程，地面是粗糙的混凝土地板，屋顶只涂灰，确保水和煤气管道。 复式商社：经济的住宅，在层高的楼层增设三明治，形成上下两层楼(1.2米的三明治)。16、跳楼式商品房：上、下二楼(二楼均为标准楼高)大楼、卧室、客厅、厕所、厨房、其他辅助用房，以及用户内的专用楼梯连接的房屋。 错层的商社：户内大楼的高度不一致，错开的地方连着台阶。 商住住宅： soho (小型家庭办公室)住宅概念的扩展。 虽然属于住宅，但是办公大楼的许多硬件设施，特别是互联网功能发达，成为了可以一边居住一边办公的住宅形式。 TOWNHOUSE:连别墅，原意是乡村别墅，是指现在在城市中连设的市民城市的房子。 俱乐部会所：以业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。(游泳池、网球场、高尔夫馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡馆等服务设施。 以上通常是免费或少量的费用向业主开放)、17、外游窗：房子的窗户呈矩形或梯形向屋外突出，窗户的三面是玻璃，因此人们感觉到更大的自然，通常是窗户低或落在地板上的窗户。 (面积计算方法)中空玻璃：传统的单玻璃窗创新被称为“中空玻璃”，因为它必须用两层以上的玻璃密封，在两层玻璃之间形成真空或气体(惰性气体)状态。 阳台：居民在室外活动、晾衣服、储藏衣物的空间。 阶梯：由于住宅的屋顶平台和建筑构造的需求，在其他楼层建造阳台，面积大，没有非封闭构造和屋顶，所以被称为阶梯。 大门：大门是进入大门的第一步，它是缓冲过渡的区域。 其作用是功能转移和居室隐私的增加。18、开间：在住宅设计中，住宅宽度称为开间，因为是一面墙壁的定位轴线与另一面墙壁的定位轴线的实际距离，是自然之间的宽度。 深度：住宅的长度是指深度，指从一座独立住宅或一座居住建筑内前壁的定位轴线到后壁的定位轴线的实际长度。 层高：从下层地面到上层地面上面的垂直尺寸。 净高度：从下层地板面到上层地板下面的垂线距离。 (净高=层高-地板厚)、19、5、房屋面积用语、房屋使用面积(夹克内使用面积):房屋内每户的户内可用空间面积、房屋使用面积通过房屋内壁面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、厕所、室内通道、地下室、三明治、屋顶等面积。 房屋所有权面积：所有权人依法所有房屋的建筑面积。 住宅预测面积：主要根据施工图纸、实地调查和国家测量规范，预测未施工住宅面积的行为，是开发人员合法销售面积的依据(合同约定面积)。 住宅实测面积：商社竣工验收后，开发人员依照国家规定委托有测绘资格的住宅测绘机构实地测量、测绘、计算楼宇的面积，以开发人员和业主的法律依据，让业主处理门票、房地产费的最终依据(产权登记面积)。20、套内阳台建筑面积：全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积，全封闭阳台100%表示阳台地板外沿水平面投影。 套管内壁面积：商品房套管内使用空间周围的维护和承重墙面积。 封套内建筑面积=封套内使用面积-阳台建筑面积分配共通面积=建筑面积-封套内建筑面积建筑面积=商品房销售面积=封套内建筑面积分配共通建筑面积，21，6， 建筑物的各比例建筑容积率=总建筑面积总用地面积建筑密度(建筑复盖率)=建筑基础总面积总用地面积100%绿化率=各种绿地总面积总用地面积100% (住宅项目绿化率在30%以上)面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) 100%约定面积分配系数：公共分配面积与套内建筑面积之和出房率(住宅率)，实用率=用地内建筑面积的100%使用率=用地内使用面积的100%使用率，22，7，房地产开发五证二书名词解释，国有土地使用证 :证明土地用户向国家支付土地使用权，在一定年限内取得国有土地使用权的法律证书。 建设用地规划许可证 :是建设部门向土地管理局申请征用、规划土地前，城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定证明书。 建设工程规划许可证 :市建工程符合城市规划要求的法律证书。建设工程施工许可证 :项目开工前小组投标，施工小组具有施工资格，现场具有施工条件证明书。 商品房销售（预售）许可证 :有开发人员在投入方面达到国家要求，有条件地对外销售房屋的证明书。 住宅质量保证书 :对开发商销售的商品负责品质责任的法律文件。 说明住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等，并提出使用注意事项。 23、商品房预售应符合什么条件，交付所有土地使用权转让款，取得土地使用权证书并持建设工程计划许可证和施工许可证，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，确定工程进度和竣工交货日期。目前销售商品房地产开发企业必须具有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证书，或者使用土地使用许可证书的建设工程计划许可证和具有施工执照的竣工验收后拆迁配置确实的供水、供电、燃气、通信等辅助基础设施具备交货使用条件的房地产管理方案25、如何规定申报合同登记的时间，我国房地产生产法规定，开发经营企业和承包人签订商社正式买卖合同后，自合同日起30天内必须向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。 26、产权处理时间国家有什么规定，2001年6月1日实施的公布住宅使用说明书第34条规定的房地产开发企业应当在商社交付使用之日起60天内，向住宅所在地的房地产行政主管部门提供处理住宅权利登