第2章---资产评估基础理论

第二章资产评估基础理论,主要内容,资产评估主体机构与人员资产评估客体（对象）资产资产评估价值类型目的、假设、原则资产评估程序,第一节资产评估的主体,含义与特点资产评估机构资产评估人员,资产评估的主体,资产评估的主体，是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。具体包括资产评估工作的从业人员及其由评估人员组成的评估机构。具体而言，就是指从事资产评估的专门的评估机构。按现行的资产评估管理体制，资产评估主体具体是指获得国务院或省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和非国有资产评估资格的资产评估操作机构。按现行的资产评估机构管理体制的规定，凡欲取得资产评估执业资格的中介机构，必须满足国家对资产评估机构在注册资本、人员构成、内部制度建设等方面的要求和条件，并取得省级以上资产评估管理行政主管部门授予的资格证书。国家对已取得资产评估执业资格的资产评估机构实行等级制度，并采取统一政策、分级管理的原则。,资产评估机构分类,按评估主体的执业范围的角度划分（1）专营资产评估机构（2）专项资产评估机构（3）兼营资产评估机构按资产评估主体的企业组织形式的角度划分（1）合伙制（2）有限责任制,资产评估人员,注册评估师资产评估的一般工作人员,注册评估师职业道德,职业品格（1）职业理想（2）职业态度（3）职业荣誉职业标准与职业要求（1）遵守法律、法规、准则和执业原则（2）具有专业胜任能力（3）承担职业责任,第二节资产与资产价值,资产界定资产价值界定,资产的含义,20世纪70年代末80年代初，美国财务会计准则委员会(FASB)发布的财务会计概念公告第3号(StatementofFinancialAccountingconceptsNo3)就认为：资产是某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的可预期的未来经济利益，表现为财产、债权和各种权利以及知识形态的经济资源。国际会计准则认为“资产是由过去事项形成而由企业控制的预期能为企业带来未来经济利益的资源”；我国的企业会计制度的定义是“是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。”,资产的基本特征,(1)资产是可预见的未来经济利益，即资产具有为未来现金净流人作出直接或间接贡献的能力；(2)某一特定主体能获得或控制上述未来的经济利益；(3)导致企业获得或控制未来经济利益的权利或交易事项，必须已经发生。,资产的分类,经济学家把资产区分为实物资产和金融资产评估资产的存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产按资产的法律意义分类，可以分为不动产、动产和合法权益,几个概念（1）,单项资产是指单件、单台的资产整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的组成的资产综合体可确指资产是指能独立存在的资产，一般而言，除商誉外的有形资产和无形资产都是可确指资产；不可确指资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。,几个概念（2）,不动产是指不能离开原有的固定位置而存在的资产，如自然资源、土地、房屋以及附着于土地、房屋上不可分离的部分等；动产是指能脱离原有位置而存在的资产，如各种流动资产、各项长期投资和除不动产以外的各项固定资产；合法权利是指受国家法律保护并能取得预期收益的特权，如各项无形资产。,资产评估中的资产与会计中的资产,会计更强调资产的资源状态，而资产评估则重在未来经济利益会计确认资产的条件是：一为企业拥有或控制；二必须能以货币计量；三必须能给企业带来经济利益的经济资源；三者缺一不可。从资产评估角度，只要符合第一、第三点就可以认定为评估的对象在范围上的差别,在范围上的差别,一是会计强调的是实际资产投入和运用后形成的资产，对一些在现实经济生活中确实存在但却未耗费和占用资金的资产排除在外，如划拨土地的价值、企业的商誉等，但在资产评估中却把这些资源作为重要的资产对待；二是会计与评估中整体资产的含义具有很大的差异；三是一般而言，家庭个人财产至少目前没有作为会计中的资产，而资产评估的资产则包括这些内容。,资产的价值,价值的哲学含义价值的经济学含义资产的价值体系,价值的哲学含义,在哲学上，我国理论界有四种观点：价值存在于事物本身,是事物本身的属性价值取决于人,是人的需要或欲望所指向的对象价值是普遍存在的,归根到底在于一个事物对于另一个事物的有用性价值存在于人(主体)与客体的关系之中,是主体与客体之间的需要与满足关系,价值的经济学含义,从经济学的角度来看，价值应当是资产的市场价值，是资产对人类具有的价值中可以通过市场来衡量和实现的那部分价值。资产的评估价值应当是经济学角度的价值。本课程除特别说明外，一般指经济学价值。,哲学价值与经济学价值,哲学价值,经济学价值,资产的价值体系,评估价值课税价值保险价值账面价值清算价值,价值、评估价值与价格关系（1）,价值、评估价值与价格关系（2）,价格，实际的而非理论的，受以下因素影响：谈判技巧知识情绪买方目的（协同效应）卖方目的（获利、发展）市场价,价值、评估价值与价格关系（3）,评估价值是评估资产某一时点（评估基准日）的价值。基于公开市场假设的评估价值应当是评估基准日的资产的公开市场价格。评估价值还可以是基于其他假设的资产的其他价值（特定条件交易的价格）理论上，可以认为，非评估基准日的价格应当是评估基准日评估价值调整影响因素的影响后的数值,第三节资产评估价值类型,价值类型的含义资产评估的价值类型基本价值类型的界定价值类型的适用对象价值类型的评估方法定位,资产评估价值类型引子,评估一辆旧卡车（1）当它在公开市场被出售时，它的价值采用市场法评估；（2）当它被出租时，按收益法评估；（3）当它被继续使用时，则按重置法评估。总结：显然采用不同的方法，其评估值是不相同的，如有相同，也纯属偶然。说明了不同的行为目的，对评估方法有不同的选择，结果会使评估值相异。,价值类型的含义,资产评估中的价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。不同价值类型反映资产评估结果的不同价值属性，同一资产的不同价值类型所反映的评估价值不仅在性质上不同，在数量上也往往有较大的差异。,资产评估价值类型,以资产评估的估价标准形式表述的价值类型联接从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型联接从资产业务的性质，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型联接以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型联接,基本价值类型的界定含义,资产评估中的市场价值（marketvalue）是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。非市场价值（thevalueotherthanmarketvalue）也称市场价值以外的价值。国际评估准则并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都屑于市场价值以外的价值。,基本价值类型的界定解析,“评估基准日”，要求市场价值是在给定的评估日的特定时间的市场价值“自愿买方”，是指购买者是自愿的而不是被迫的购买，不是在任何价格下迫不急待地购买“自愿卖方”，自愿出售者不是准备以任何价格迫切出售或被迫出售，也不是不考虑现行市场的合理性而坚持某一种价格出售“当事人双方应当各自精明、谨慎行事”，假定买卖双方都相当了解资产的性质与特点，资产的现实和潜在的用途，以及评估基准日时市场的状况“不受任何强迫压制”，是指买卖双方是主动而不是被迫的，不是被迫进行交易,非市场价值的具体价值形式,为财务报告的需要使用价值资产市场的有限性导致的价值特定目的的和特别设计的资产持续经营企业资产的价值保险价值抵押贷款价值征税估价和资产的应纳税价值清算或拍卖价值特价,CVS明确规范的非市场价值,市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。（1）投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（2）在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（3）清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（4）残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。,市场价值以外的价值产生的基础,IVS认为主要有三类：（1）反映特定主体从资产所有权中获得的收益，如投资价值；（2）特定双方达成的交换某项资产的合理的协议价值，如合并价值；（3）法律、法规及合同协议规定的价值。,市场价值的适用对象界定,资产的市场价值作为一种资产评估的结果通常是服务于资产产权变动类资产业务的要求资产具有独立功能、可独立交易转让，且资产功能具有通用性或用途多样性。资产的市场价值应该是资产所具有的诸种用途中效用最高的用途的货币反映。,非市场价值的适用对象界定,经济行为或资产业务的特殊性评估对象具有特殊性评估对象用途的特殊性经济环境和市场条件的特殊性,评估对象具有特殊性,作为评估对象的非经营性资产非竞争性经济资源特殊空间位置资产不可确指的无形资产,价值类型的评估方法定位,适用于完全市场价值类型的评估方法适用于不完全市场价值类型的评估法,第四节资产评估的目的、假设与原则,资产评估的目的资产评估的假设资产评估的原则,资产评估的目的,资产评估的一般目的资产评估的特定目的,资产评估的一般目的,资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，它一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的价值。,资产评估的特定目的,通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等等,资产评估的假设,资产评估的基本假设资产评估的其他假设,资产评估的基本假设,交易假设公开市场假设持续使用假设清算（清偿）假设,交易假设,交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。,公开市场假设（1）,公开市场，是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。,公开市场假设（2）,公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。,持续使用假设（1）,持续使用假设是对资产拟进入的市场条件，以及在这样条件下资产状态的假定性描述。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。由于持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的一种假定说明，在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。,持续使用假设（2）,持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在用续用，指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（2）转用续用，则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。（3）移地续用，则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。,清算（清偿）假设,持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。,资产评估的其他假设类别,资产评估基本情景假设资产评估市场条件假设（公开市场与非公开市场）评估对象状况假设（在用、转用、移地用）资产评估环境假设（宏观、微观）评估对象利用程度假设,资产评估的原则,资产评估的工作原则资产评估的经济技术原则,资产评估的工作原则,独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则保密原则,独立性原则,独立性原则是要求资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。评估机构应是独立的社会公正性机构，独立性原则主要表现为：（1）评估机构不能为资产业务各方的任何一方所拥有；（2）评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响；（3）评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。,客观性原则,客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，评估过程中排除人为因素的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学方法。评估的指标具有客观性，评估过程中的预测、推理和逻辑判断等只建立在市场和现实的基础资料上，才有意义。,科学性原则,科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的标准和方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合理。资产评估方法的科学性，不仅在于方法的本身，更重要的是必须严格与评估标准相匹配。标准的选择是以特定的评估目的为依据，它对评估方法具有约束性，不能以方法取代标准，以技术方法的多样性和可替代性模糊评估标准的唯一性，影响评估结论的合理性。科学性原则还要求资产评估程序科学合理。,专业性原则,专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构，即专门的资产评估机构。资产评估机构必须拥有一支由工程、技术、营销、财务、会计、法律和经济管理等多学科的专家组成的资产评估专业队伍，这些人员必须有良好的教育背景、专业知识和实际经验。此外，专业性还要求资产评估行业内部存在专业技术竞争，以便为委托方提供广阔的选择余地，这是确保资产评估公平的市场调节。,保密原则,保密原则是指除以下人员外，评估人员不得向任何人泄露来自客户的机密和平谷结果：客户及获得客户准许的人员；政府的评估管理部门和由法律授权的第三方；获得正式授权的行业管理委员会。保密原则是评估人员遵守职业道德的最重要要求。,资产评估的经济技术原则,预期收益原则供求原则贡献原则替代原则,预期收益原则,预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。,供求原则,供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。,贡献原则,从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。,替代原则,作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。,第五节资产评估的程序,资产评估程序概要资产评估的一般程序无法实施完整评估程序时资产评估工作程序,资产评估程序概要,资产评估程序的含义资产评估程序的作用返回,含义,资产评估程序，是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托,终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序（资产评估基本程序）开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。返回,资产评估程序的作用,履行资产评估程序是规范资产评估机构和人员行为、提高资产评估业务质量的基本保证履行资产评估程序是评价资产评估机构和人员提供资产评估服务的重要依据履行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段返回,资产评估工作程序返回,资产评估的一般程序,1.明确评估业务基本事项；2.签订业务约定书；3.编制评估计划；4.资产勘查；5.收集评估资料；6.评定估算；7.编制和提交评估报告；8.工作底稿归档。资产评估的程序,无法实施完整评估程序时,1.根据限制条件可能对评估结论和评估目的所对应经济行为造成的影响，决定是否承接或终止资产评估业务；2.采取必要措施确信所受限制不影响评估结论的合理性；3.在评估报告中明确披露执行资产评估业务过程中受到的限制、无法履行的评估程序和采取的替代措施。资产评估的程序,以估价标准形式表述的价值类型,重置成本的构成与历史成本一样，也是反映资产在购建、运输、安装、调试等建设过程中全部费用的价格，只不过它是在现有技术条件和价格水平下计算的。现行市价是资产在公平市场上的售卖价格收益现值是指根据资产未来的预期获利能力的大小，按照“将本求利“的逆向思维“以利索本“，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格返回,从资产评估假设角度表述的价值类型,包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种该划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用返回,从资产业务的性质划分的价值类型,具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价