北京养老地产研究原版更新PPT课件

1、北京养老房地产研究，2012年6月4日，2、随着普通房地产开发竞争的加剧，养老房地产的新型房地产开发模式越来越受到行业的关注。 本报告着重分析北京地区养老房地产项目。 3、目录、养老房地产市场分析了北京典型养老房地产项目的结论和以下研究方向： 4、中国老龄化数据、2010年第六次人口调查数据，中国迅速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征是：1.伴随独居老龄化的少子化趋势2 .个人金融资产向老年人转移个人养老计划意识增强，消费结构改变，5、老龄化需求、人口老龄化、高龄公寓购买力、高龄公寓购买意向、我国老年人口多，人口结构变化比重大的我国社会老龄化发展速度快， 社会“空巢家庭”不断增加的老年人收入提高老年人福利水平的儿童向父母入境提供资金支持，养老观念的转变促进老年人公寓养老需求消费观念的变化，促进购买行为， 122222220000000000000000006 中华人民共和国营业税暂行条例2.所得税表明：经民政部门审批，为北京市养老机构执业许可证老年服务机构和社区服务设施证书社区服务中心的老年服务中心(包括为老年人服务的地方)提供企业对其他部门和部门、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，由所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行验证，属于福利性、非营利性的机构暂时免征企业所得税。 根据：地方税：政府部门和企业事业单位、兴起社会团体和个人等社会力量投资的福利性、非营利性老年服务机构暂时免除私人房地产、土地、车船房地产税、城市土地使用税、车船使用税。 根据： 财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 4 .财政补贴社会养老设施每次新建，最高补贴1.6万元，最低补贴800元实际上每入住老人，每张床每月补贴100元。 (北京)每新建养老床，补助金5000元，各县根据情况追加补助金。 (上海)5.开发建设在规划、建设、税收减免、医疗、用地、水、电等方面提出了一系列优惠政策，鼓励和支持企业事业单位、民间组织、个人等社会力量投资，建立了养老机构。 财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知、- 7、享受优惠政策的案例，由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府给予养老房地产项目土地、资金等优惠政策。 但是，由于国家的土地法律法规的限制和政府分配给企业的土地没有产权等，给项目的后期运营带来了障碍。 上海亲和源得到南汇区政府提供的50年产权公共建设用地，土地成本远低于普通商品住宅。 政府的政策支持确实解决了企业进军养老房地产的高成本问题。 广州颐年园是以20世纪90年代的市场经济为主，以政府的支持为辅助进行开发建设的大型创造性公益养老工程，建设初期得到广州市政府的土地和资金支持。 广州市政府通过设立老年村建设所参与该项目的开发，筹集500亩土地和1400万元资金。 但运营混乱，最终广州市民政局退出该项目，市政府以前给予的各项优惠政策全部取消，根据纯房地产开发建设标准，重新计算该项目的地价和所需费用。 杭州金色年：由于民间公助在土地方面也享有地方政府的优惠政策，只支付土地拆迁、补偿等土地取得费用，不缴纳土地转让款，土地性质属于行政计划，不能出售，企业资金占有时间长，利润低，面临的风险也大。、8、目录、养老房地产市场分析了北京典型养老房地产项目的结论和以下研究方向： 9、北京市场养老房地产的主要分类、经营、销售、太申祥和山庄、销售、东方太阳城、万科幸福汇、北京太阳城、寿山福海、将府庄、周日国际、爱好者、- 10、一、 拥有经营案例的爱慕家香山脚海淀区香山新营20日，太申祥和昌平区中关村生命科学技术园，寿山福海北京石景山区双峪路23日，11，经营点，-，12，经营点，-，13，2，出售租赁的结合案例，府庄朝阳区东北五环铁绿化带内，周阳国际密云京密饮水渠源田各庄镇田埂北京太阳城昌平区立汤路30日，北临温榆河，-，14，经营要点，-，15，经营要点，逆贷，是指经老人同意后，开发人员将老人的原住宅以租金入住太阳城。 所谓置换，就是把老人原来的住宅和太阳城的老人公寓等价交换，老人去世后，把原来的房地产折扣给其法定继承人。 目前，许多老人对这种销售方式表现出兴趣。 从中国国情来说，“逆向抵押贷款”和“逆向抵押贷款”是非常适合的，但是要取得很大的发展，金融系统的确认是迫在眉睫的。16、3、所有销售实例，东方太阳城顺义区仁和镇潮白板块，万科幸福汇房山洞店镇政府北侧200米，-、17、经营特点、-、18、经营特点、-、19、4、特征总结、位置远距离，重视项目内部环境，建筑形式多样， 一些独栋别墅和四合院形式提高了价值，设有医疗中心和社区医院的医疗设施有健康体会，既不重视满足老年人活动、娱乐需求的老年人专用设施，如无障碍通道、紧急警报系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计，也不提供医用电梯， 以销售和租赁方式的结合和销售为中心，迅速回收投资，实现现金流量的平衡，老年人销售的公寓只销售使用权，销售产权多数是商社变化的老年人公寓的特征，租赁采用会员制，缴纳押金的形式很多。 餐饮服务有家政保养服务组织的多个社区活动，开发建设、辅助服务、运营模式、-、20、目录、养老房地产市场简要分析了北京典型养老房地产项目，分析了国内其他着名养老房地产项目的结论和以下研究方向，-、21、 上海亲和源中国第一个会员制养老社区上海亲和源上海市南汇区康桥町，-，22，上海亲和源总结和经验，经验丰富：定位清晰，贯彻高端养老社区、美国CCRC理念设计、建设、销售、运营优良的硬件和软件质量， 明确的高端定位实现了在上海养老高端市场的垄断地位，成为实现了大利益优秀运营服务的幸福外汇运营商)良好的政府关系保证项目的顺利开发(会长奎志勇是当地政府职员)的特征是专业运营团队的土地成本低2010年销售产权50年的资金是瓶颈，最近引进风投和信贷的销售额突破了1.5亿美元，现在的收益性和源泉有成为服务出口商的倾向，23、住宅企业、保险纷纷投入养老房地产，绿地、波利、乐成、万科纷纷投入养老房地产，初、 华润等研发机构泰康生命、中国生命、合众生命已经投资养老房地产，养老社区、上游、下游、医疗保险、护理保险、养老保险老年医学护理服务老年科技产品，生命保险产业链从20年延长30年，泰康生命：在北京昌平小汤山温泉乡购买2000亩土地，投资40亿元，新型健康老人中国生命：廊坊养老社区总投资达1000亿元，拟与湖北武汉蔡甸区政府合作建设“合众生命健康社区”，投资80亿元，首批开工面积约700800亩。、24、目录、养老房地产市场简要分析了北京典型养老房地产项目，分析了国内其他着名养老房地产项目的结论和下一个研究方向，分析了25、分析结论、主流模式：住宅企业大部分停留在养老房地产的早期阶段，以真正的未来运营管理为目的的还很少。 土地获取：可以与政府合作获取土地用于养老土地的开发，但产权不完善会影响项目的后期销售和融资。 理想选址：环境优美、交通便利、优惠政策完善：价格低廉、土地、政府补贴、税收减免等经营方式：租赁型房地产仍以会员费租金形式常见运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，服务责任更重。 建议在实际操作中整合医疗和运营资源，分离开发和运营。 市场反应：人口规模有限，但有效需求有限，可结合