居民小区物业管理服务工作调研报告

住宅小区物业管理服务调查报告1.开发商遗留问题给物业管理服务带来隐患。受利益驱动和相关部门监管不力的影响，开发商重视住房建设，而忽视配套基础设施建设，忽视水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等系统设计。没有硬性标准，随机性很大。此外，在楼宇建成后，发展商对支援社区的承诺不能兑现，而且有很多质量问题。主要表现为：一是区域布局不合理，配套服务设施不完善；二是房屋质量问题，开发商不主动修缮，而是与物业公司就修缮责任相互推诿。第三，开发商越权承诺减免、折价物业管理费，增加了物业公司的负担。例如：* *电梯不能在小高楼层运行，高层用水二次加压设备偷工减料，造成业主不用水的问题。问题发生后，开发商未能及时维修保养，宣传沟通不到位，业主不了解情况，将所有矛盾转嫁给物业公司，造成业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒绝支付物业管理费，造成业主与物业公司形成对立。此外，仍有一些旧住宅区，其中许多仍由单位和部门开发。由于设计和规划的固有缺陷，还遗留了许多问题。物业管理仍然困难，需要广泛关注。2.物业管理服务不规范、不到位。第一，物业企业员工素质不高，服务不规范。员工文化水平低，缺乏专门培训，导致物业服务工作不到位，运营不规范，员工流动性大。二是安全工作流于形式，人员臃肿，效率低下。多注意过去的岗位，少注意巡视和检查；注重住宅区内部安全，而不是外部预防；重公共安全轻设施安全；重视人员数量，不重视岗位管理和监督；重点放在预防人员上，而较少放在对事物的安全监督上。第三，物业公司本身的管理水平相对较低，提供的服务单一且范围狭窄。物业公司只提供安全、清洁、绿化等基本服务，没有利用社区文明建设的机会拓展服务平台。目前，该县没有一家物业公司提供运送儿童、灌装液化气和纯净水等服务。第四，物业管理公司的财务收支不透明。主人不知道他自己的花费在哪里。许多房地产公司缺乏长期发展和规模发展的概念，往往追求短期利益和眼前利益。一些物业公司在取得物业管理权后没有严格履行合同，随意降低服务标准和要求。此外，唯一的收费不是服务，引起业主的不满，他们不愿意支付。二十*年，* *县的财产纠纷。据不完全统计，房管部门直接处理了718件日常投诉，53件县邮箱转账，*2件语音热线转账248件，6件西双版纳论坛投诉，_ supervision *9件，爱卫会转账2件，软办公转账1件，县人大和CPPCC转账9件。3.业主缴费意识不高，物业费收缴率低。首先，一些业主有不正确的消费观念。一些买家是刚从农村上来的中老年人，他们没有物业管理的概念。一些城市工人习惯于福利住房分配，他们抵制有偿服务。其次，一些业主无限期地扩大物业管理服务的功能，认为如果他们支付费用，物业公司应该对一切负责。只要有麻烦，就请物业公司来解决。只要物业公司不解决问题，它就会以此为借口延期付款或不付款。第三，有些业主对物业公司的功能视而不见，认为我住的房子不需要由物业公司管理，也没有必要白白花钱。其他业主质量差，像往常一样享受物业管理服务，但不想支付管理费。还有一些业主以不住在住宅区为借口，不缴纳物业费。也有一些业主看到其他业主不交费，认为自己蒙受了损失，拒绝或拖欠物业费。在不支付费用的业主中，也有一些政府官员、人民教师和其他人员依靠财政收入来支持他们。20*年县房管局交纳物业费的统计显示，20*年县统计上报的31个住宅小区总数为14303个，其中2591个为政府机关事业单位，924个为未交纳物业费的政府机关事业单位，分别占总数的6.46%和35.66%。影响尤其严重。根据* *县物业管理社区过去20年的收费统计，在* *县25家物业管理企业中，目前最高收费率为92.5%，最低收费率为46.7%，盈利企业仅为20%。55%的低利润担保企业和25%的亏损企业。其他一些物业公司是由开发商组成的，物业费无法收取。它们是由开发商的“输血”维持的，表现出虚假的繁荣，以免影响剩余房产的销售和下一阶段的房产。一旦开发商的项目完成，开发商退出，不再发生“输血”，物业管理可能面临瘫痪。此外，一些新建住宅区业主入住率低也是物业收费难的原因之一。4.监管部门不在，重视不够，各部门没有责任。受部分业主管理体制不健全、公共道德意识淡薄等因素影响，出现了一系列违法行为，如乱建、占用公共通道、破坏墙体结构、影响使用安全、住宅建筑从破墙改造为商业建筑、破坏绿化和公共设施，以及乱停车、噪音过大、油烟烧烤等一系列影响居民生活环境的现象。在一些居民区仍然很普遍。居民反应强烈，但物业公司没有执法权，只有口头建议和协商，缺乏有效的治理手段。一些违章建筑一旦建成，将会给今后的拆除工作带来很大的麻烦。首先，居委会没有真正发挥作用。根据20*年5月1日实施的*省物业管理条例规定，“街道办事处(乡镇人民政府)具体负责辖区内物业管理的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理和社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。居(村)民委员会应当予以协助和配合。”然而，事实上，居委会对社区是自由放任的，是无用的。一个小社区里有成千上万的人，其中许多人比农村地区的村委会还大。社区中存在许多民生问题，如治安、违章建筑、绿化、娱乐、健身、文明施工等，这些都是亟待解决的问题国家有关物业管理的法律法规不完善。虽然*省物业管理条例已经颁布，但许多规定无法实施。例如，没有关于在社区成立业主大会和业主委员会的强制性规定，也没有关于不成立或不备案的法律后果的规定。不能体现业主的自主管理。市县物业服务管理办法及其实施细则长期未出台，强制性、权威性和可操作性的物业管理法律制度尚未完善。1.完善制度，加强对开发商的监管。根据国外经验，开发商应按照工程造价的比例缴纳一定数额的公共维修基金，制定售后服务制度，加强对开发商工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料，降低公共配套设施和环境质量。在项目前期规划设计中，房管部门应提前介入对住宅区基本配套设施的监管。从项目启动开始，就要对房屋的功能、布局和管网建设提出专业合理的建议，供开发建设企业采用，以确保住宅区的建设不会留下很少或没有“硬伤”，为后续的物业管理服务打下良好的基础。杜绝不符合验收标准的房屋在竣工前提前交付给业主的现象。应当制定严格的住宅小区交付使用验收制度。参与验收的单位和个人可以采取问责和责任追究制度。谁签字，谁负责。就像银行实行的贷款和收款终身责任制一样，必须限制承兑人员高度负责，防止以权谋私和腐败行为。组织开展物业管理年度专项整治活动。对于历史遗留问题，应督促开发商和物业管理企业尽快进行维修、保养和整改。对于严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商、行业部门和相关工程监理部门，迅速明确经济责任和维修部门，限期解决，保质保量。对新建住宅区的工程质量、供电、供水、供气、通信、消防、安全防护、电梯及配套基础设施进行全面监督。2、规范行为，提高物业管理服务水平。房管部门要严格把关，高度重视物业区域的早期交接，切实完成物业企业资格预审。做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。根据尤氏住宅小区建设标准，对每个住宅小区进行严格检查，并落实奖罚措施。小区内设置投诉举报电话和投诉箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准提供服务。如有违反，要从严处理，或按规定处以罚款，或动员社区行业委员会开除物业管理企业，或限制其参与物业招投标，直至取消其资质。建立培训制度，提高物业从业人员和行业委员会的整体素质。倡导物业服务企业通过建立分析体系整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司追求卓越。制定奖惩措施，优胜劣汰。住宅物业管理的评估应经常进行。获取provin物业收费困难，业主不缴纳物业费用，直接导致物业服务质量下降。要加强宣传教育，让业主了解自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白拖欠、少付和拖欠物业管理费不仅损害了物业公司的利益，也损害了业主自身的利益。应采取有效措施，在宣传板、报纸、电视台和社区其他媒体上揭露无正当理由拒绝支付物业管理费的业主。对公职人员，由所在单位负责督促。无正当理由拒不支付的，扣工资。情节严重的，应当举行训诫会，直至组织起来。银行、工商部门要严格检查贷款、营业执照等环节，并将其作为不良社会信用加以限制。法院应简化程序，可在社区现场开庭，迅速结案，并采取行动清理拖欠的物业费。物业所有权转移时，业主应向物业服务企业结清物业服务费。否则，有关部门在办理过户手续时应限制每月不缴纳物业服务费的业主。4.履行职责，形成社会管理新格局。以*省物业管理条例的颁布实施为契机，进一步强化责任意识，将住宅物业管理纳入政府议事日程和目标考核。要充分发挥街道办事处(乡镇人民政府)的综合管理职能，把物业管理和社区管理有效结合起来，形成属地管理和条块分割的新格局。要重视业主委员会的成立和社区换届选举，推进社区自治建设。建立四级物业管理体系，包括县政府职能部门、属地城镇、社区居委会和住宅区行业委员会。房管、规划、公安、环保、工商、城管、水务、居委会、物业管理协会、业主委员会等部门要各负其责，共同努力，进一步明确职责，细化量化工作任务。要充分利用维修资金，加大对旧住宅区和问题突出的住宅区的维修改造力度。开发商、物业管理公司和业主委员会应相互配合、相互理解、相互支持，打一场住宅物