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海吉星批发市场总平面分期规划方法,星火六期第七组星农建小组成员：靳庆军夏华罗杰陈楠刘雨菁张泉邓科军,目标,收入,成本,利润,收益构成,收益趋势,销售收益曲线,收益趋势,销售收益曲线,租赁收益曲线,收益趋势,销售收益曲线,租赁收益曲线,租佣收益曲线,业务分析,1业务构成,业务分析,1业务构成,原则：市场需求为主，新市场蔬果交易优先，老市场以满足搬迁需求为主；需配备满足市场运营要求的仓储配套和住宿配套；,业务分析,1、影响因素,业务分析,蔬菜商铺,业务分析,水果商铺,业务分析,冻品商铺,业务分析,业务模版,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体要求,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,结构形式,档位形式,层数,设置阁楼,档位尺寸,层高,采购通道,单体规划（长x宽）,单体规划,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,来货车长,采购车量,交通规则,来货车量,采购车长,是否进档,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,给排水,装修,设计细节,强弱电,消防,是否进档,规划模版,项目规划业务推导建设规模表,单体规划,交通规则,主要规划指标,单体间距,设计细节,占地面积,建筑面积,主要规划指标,规划模版,成本模型,成本模型,单方造价,土地费用,主体建安,前期费用,室外市政,公共配套,开发间接费,期间费用,成本构成,收益模型,收入模型,收益模型,收入构成,佣金属于为后期运营收益，存在很大的不确定性，在本项目中不予考虑；,成本模型,总收入,销售单价,销售面积,租赁单价,销售面积,管理单价,总面积,项目现金流状态,结论,结论1：新建市场业务需要为先,1、新建市场以一种或者二种核心业务；2、需要有必要的仓储配套支撑；3、需要有必要的住宿配套支撑，通常商业面积与住宿面积呈1：1；,结论2：搬迁市场需满足老市场需求,1、业务设置满足被搬迁市场业务要求；2、需要有相应的仓储配套支撑；3、需要有相应的住宿配套支撑，通常商业面积与住宿面积呈1：1；,结论,结论3：以市场需求与投资能力确定确定一期开发规模,1、满足市场需求；2、具有投资能力，满足项目的工程建设开发；,结论4：财务需求确定租售比例,1、资金回笼为主；2、兼顾项目长期收益；,案例武汉海吉星,案例武汉海吉星,案例武汉海吉
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