万科地产工程管理六管一控页

万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合 六管一控六管一控六管一控六管一控 五个环节五个环节五个环节五个环节 【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架 5 维修与服务维修与服务 1 洞察预定义洞察预定义 2 策划与评估策划与评估 3 现场与控制现场与控制 4 完工与移交完工与移交 公 司战 略 公 司战 略 项 目 策 略 项 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 计划 管理 采购 管理 组织 管理 成本 管理 质量 管理 范围 管理 项目及 风险 项目及 风险 万科培训体系 【功能】【功能】万科工程项目管理的“六管一控”万科工程项目管理的“六管一控” 公 司战 略 公 司战 略 项 目 策 略 项 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 计划 管理 风险 管理 组织 管理 质量 管理 成本 管理 范围 管理 项目项目 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理范围管理范围管理 管理范围定义管理范围定义管理范围定义管理范围定义 确保所作的工作既充分且必要，这些工作可 以实现项目的目标。 管理范围含义管理范围含义管理范围含义管理范围含义 ?所确定的工作范围是充分的 ?工作范围不包括那些不必要的工作 ?工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理范围管理范围管理 DM - Development ManagementPM - Project ManagementFM - Facility Management 决策阶段实施阶段决策阶段实施阶段 准备设计施工 使用阶段使用阶段 物业公司物业公司 FM 开发方开发方开发方开发方 DMPM 设计方设计方 PM 施工方施工方 PM 其它供方其它供方 PM 规划 设计 规划 设计 市场定位 产品建议 市场定位 产品建议 施工图 设计 施工图 设计 房屋 建造 房屋 建造 销售销售 土地机会 寻找 土地机会 寻找 概念 设计 概念 设计 物业 管理 物业 管理 房屋的生命周期房屋的生命周期 项目的参与者项目的参与者 投资方投资方 DMPM ?通过通过项目策划项目策划(Project Plan)(Project Plan)和和项目控制项目控制(Project Controlling) (Project Controlling)以以达到项目的达到项目的费用目标费用目标（投资目标、成本目标）、（投资目标、成本目标）、 质量目标和进度目标质量目标和进度目标。 ?PM=PP+PCPM=PP+PC ?房地产的工程项目管理的范围包括了房地产的工程项目管理的范围包括了 ? 参与项目的前期设计参与项目的前期设计 ? 参与项目采购参与项目采购 ? 依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制 ? 配合销售配合销售 ? 对供方的管理对供方的管理 ? 保证房屋竣工验收保证房屋竣工验收 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 工程项目管理的含义工程项目管理的含义工程项目管理的含义工程项目管理的含义 提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？ 【功能】【功能】万科工程项目管理的“六管一控”万科工程项目管理的“六管一控” 计划管理计划管理 公 司战 略 公 司战 略 项 目 策 略 项 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 计划 管理 采购 管理 组织 管理 成本 管理 质量 管理 范围 管理 项目 及风险 项目 及风险 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性 ? 项目实施前的详尽预测和模拟项目实施前的详尽预测和模拟 ? 促进项目干系人之间的沟通，达成共识促进项目干系人之间的沟通，达成共识 ? 为项目测量和控制提供基准为项目测量和控制提供基准 ? 构成项目档案的主要组成部分构成项目档案的主要组成部分 我们在计划管理中常犯的错误：计划管理的计划管理的计划管理的计划管理的5 5拍拍拍拍 ?项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所 以计划编制对项目来说是非常重要的。 项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所 以计划编制对项目来说是非常重要的。 ?计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。 ?计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能 做出截然不同的计划。 计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能 做出截然不同的计划。 万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系 ? 一级计划：三年经营计划一级计划：三年经营计划 由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发 ? 二级计划：项目开发工作指导书等二级计划：项目开发工作指导书等 由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发 例： 项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿， 计划管理工作组审核，公司总经理签发 ? 三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划 由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成） ，项目总经理审核并 签发 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 万科的三年经营计划万科的三年经营计划万科的三年经营计划万科的三年经营计划 ? 目标管理的产物目标管理的产物-组织的目标组织的目标 ? 内容内容 ?公司发展战略与策略公司发展战略与策略 ?公司经营目标公司经营目标 ?业绩 ?品牌与客户 ?内部管理 ?创新和可持续发展 ?公司经营计划公司经营计划-业绩目标的细化 ?利润销售面积、销售收入资金控制性计划土地储备控 制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 万科的二级计划万科的二级计划万科的二级计划万科的二级计划 ? 目标分解的产物目标分解的产物业务目标与管理目标业务目标与管理目标 ? 各部门季度及年度考核的依据各部门季度及年度考核的依据 ? 内容内容 ?项目开发工作指导书项目开发工作指导书 ?项目经营目标 ?项目开发进度（狭义的计划） ?质量管理、风险管理 ?财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书 ?各职能部门年度工作目标与计划各职能部门年度工作目标与计划 2计划模板 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 ? 过程管理的产物过程管理的产物目标与行动目标与行动 ? 公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门 协同工作的有力工具 公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门 协同工作的有力工具 ? 内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单 ? 三级计划三级计划 ?项目开发二级计划的分解落实 ?围绕项目各专业协同作业的依据 ?实现二级计划目标的重要保障 万科的三级计划万科的三级计划万科的三级计划万科的三级计划 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 项目计划（项目计划（项目计划（项目计划（2 2级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置 启动 计划编制 实施 收尾 时间 控制 万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法 包 实施方案实施方案施工图施工图实施方案实施方案施工图施工图设计前期设计前期 3 3个月个月个月个月5 5个月个月个月个月2 2个月个月个月个月 设计周期设计周期设计周期设计周期3 3：5 5：2 2 策划阶段策划阶段策划阶段策划阶段 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 ?工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一 万科的规划设计工期万科的规划设计工期万科的规划设计工期万科的规划设计工期 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 ?工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一 万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均3 3层）层）层）层） 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（3 3级计划）级计划）级计划）级计划） ?控制性进度计划（为业主服务） ?材料设备进场计划（项目部编制） ?分包进场计划（项目部编制） ?施工图需求计划（项目部编制） ?采购和招标计划（工程管理部编制） ?销售配合（卖场）计划（项目部编制） ?施工总进度计划（为施工服务） ?阶段性进度计划 ?前期及基础施工阶段进度计划 ?主体进度计划 ?装修进度计划 ?验收进度计划 ?月进度计划、周进度计划、日进度计划 项目里程碑节点表 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理 2 2、均好中加速、均好中加速、均好中加速、均好中加速 3 3、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度 4 4、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度 万科计划管理体系 【功能】【功能】万科工程项目管理的“六管一控”万科工程项目管理的“六管一控” 质量管理质量管理 公 司战 略 公 司战 略 项 目 策 略 项 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 计划 管理 采购 管理 组织 管理 成本 管理 质量 管理 范围 管理 项目 及风险 项目 及风险 质量的困惑质量的困惑 我们都认同质量的重要性 我们有详细的制度 部分公司也通过了ISO9000的认证 我们在现场频繁地做着施工监督的工作 交楼前我们会仔细的验收 但是但是 投诉依然不断，客服、维修忙个不停 质量是什么？质量是什么？ 谁对质量负责？谁对质量负责？ 关于质量我们应做些什么？关于质量我们应做些什么？ 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理质量管理质量管理 万科三五年工程管理策划万科三五年工程管理策划万科三五年工程管理策划万科三五年工程管理策划 供方管理供方管理 质量公共关系 过程管理 质量标准 质量公共关系 过程管理 质量标准 工程团队建设 质量保证体系 工程团队建设 质量保证体系 客户 客户、服务 技术管理、搭建技术平台 关注市场、成本和持续学习 客户、服务 技术管理、搭建技术平台 关注市场、成本和持续学习 质量文化质量文化 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理质量管理质量管理 策划书 万科质量管理万科质量管理之质量文化之质量文化 质量文化的力量质量文化的力量质量文化的力量质量文化的力量 绩效 行动 决策 氛围 规范 符号 准则 价值观 信念 领导者行为 绩效评估 人事惯例 愿景目标和战略 组织结构 竞争环境 中国质量管理的发展：TQC、TQM、ISO9000、6西格玛、ERP 突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛 实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化 领导把要培养的孩子交给别人养 质量文化巡讲 质量管理水平评价质量管理水平评价 一级：质量控制-出厂前产品检验 入伙前模拟验收 二级：质量保证-生产过程控制 ISO9000 三级：质量管理-以顾客为中心， 倡导质量文化 万科质量管理万科质量管理之质量文化之质量文化 文化：万科PK中海 质量管理质量管理之万科质量标准之万科质量标准 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构 工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面 的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2 年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 建设工程质量管理条例 国家质量管理条例国家质量管理条例 万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准 客户工程质量满意度调查结果客户工程质量满意度调查结果 说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快 的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。 历年工程专业满意度历年工程专业满意度 61% 52% 60% 68% 0% 20% 40% 60% 80% 20022003200420052002200320042005 万科的质量标准万科的质量标准 ?客户对工程质量的满意程度作为衡量工程管理专业的核心指标 ?在公司内部以户均保修率作为改善质量的重要指标 ?设立工程质量管理专项奖金 万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准 关键的质量指标： 1. 户均缺陷率 2. 户均渗漏率 3. 户均裂缝率 2003年 抱怨的前三位： 铝合金铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台塑钢门窗、墙面、阳露台 2004年 抱怨的前三位： 铝合金铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚顶棚 客户关注的质量重点是什么？客户关注的质量重点是什么？ 客户关注的问题就是我们工作的重点 万科的质量标准万科的质量标准 万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准 客户衡量质量的标准客户衡量质量的标准 客户质量标准的特点客户质量标准的特点 ?对渗漏水、裂缝无法接受 ?注重使用功能 ?关注观感质量 ?关心质量的耐久性能 ?允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改 万科的质量标准万科的质量标准 万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准 质量管理质量管理之万科质量管理体系之万科质量管理体系 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 1 质量策划 2 合理工期 3 施工过程质量控制 4 对供方的质量管理输出 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 质量目标： 总体质量水平：鲁班奖、XX杯 ?重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、 其他细项质量标准 ?工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平 质量策划质量策划 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 1 确定质量目标确定质量目标 工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准 成都工程项目管理 指导书 南京金色二期工程 管理策划书 武汉公司防水体系 加气混凝土砌块砌 筑工艺标准 质量策划质量策划 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 1 确定质量目标：成果体现确定质量目标：成果体现 Microsoft Word 文档 各种成果的上报时间要求 1、减小失误概率 2、持续保证成功 3、系统性控制风险 4、职责清晰 质量策划质量策划 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 1 建立质量管理体系的重要性建立质量管理体系的重要性 集团项目评估 集团项目评估 公司检查评比 公司检查评比 万科项目部抽检 万科项目部抽检 监理公司质量监控 监理公司质量监控 承包商质量保证体系 承包商质量保证体系 承包商应建立完善的多级质量保证体系 ： 工人自检班组自检质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审查 多级检查： 承包商监理公司万科项目部万科工程部万科集团工程部 质量管理体系层级 重点 质量策划质量策划 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 1 万科质量管理体系介绍万科质量管理体系介绍 定期检查评估与改进 1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程 进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次 2、项目部每周对承包商进行工地巡检评比各总包 单位 3、万科工程部月度检查评比评比项目部名次 1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是 否正常运转，人员架构有无缺失 2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期 问题 3、组织各承包商相互学习先进经验 4、处罚是必要的手段、处罚是必要的手段 缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT 质量策划质量策划 集团检查深圳区域检查 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 1 质量管理体系评估和改进质量管理体系评估和改进 深圳区域检查总结 合理工期合理工期 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 2 三令五申三令五申 ?集团运营与计划管理集团运营与计划管理 ?均好中加速均好中加速 ?质量底线质量底线（质量与计划的关系）（质量与计划的关系） 最新运营管理办法 ?标准工期： 考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节 （麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出 的正常施工周期。 ?最短工期： 考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大 施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。 标 准工 期 上海万科工程主要 节点统一参考工期 范例：范例： 合理工期合理工期 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 2 一申：万科确定工期注意的两个方面一申：万科确定工期注意的两个方面 把控关键线路，合理穿插搭接 工程规划许可证 消防审查报建单体报建 基础施工 开工证及监督登记 施工图审查 勘察、设计、监理、 桩基、总包合同备案 安全、质量监督手续 主体结构施工 规划成果 桩基施工销售许可证 开盘 砌筑工程 室内水电安装 门窗安装 防水施工外架拆除 内檐装饰 室外配套工程 竣工备案园建绿化工程 竣工验收 外檐装饰 请写出简单的装修房 施工关键线路 合理工期合理工期 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 2 二申：关键线路的控制是工期管理的核心二申：关键线路的控制是工期管理的核心 ?桩基成桩后28天达到龄期，开始试桩可采用早强剂、 提高标号等措施。 ?土方夯实回填每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。 ?砼混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。 ?加气块砌筑1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶 砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。 ?粉刷分层粉刷，每层间隔五天。 ?防水表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨 酯24h，JS涂膜8h）。 ?地坪养护7天后才能上人。 请写出一项正常施工 工序交接间歇时间 合理工期合理工期 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 2 三申：合理的施工间歇必须考虑三申：合理的施工间歇必须考虑 ?销售配合是公司经营需要，必须服从大局 ?必须按照合理最短工期排定 ?增加必要的成本以保证质量 ?必须安排相应技术措施和后期整改维修 请列出五项技术措施 提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、 碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料 选择 合理工期合理工期 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 2 四申：以大局为重，配合销售四申：以大局为重，配合销售 坚持合理工期要求 前期工作延误、销售 配合、经营压力等对 工期的压缩 项目经理职责所在职责所在 坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职 责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！ 合理工期合理工期 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 2 五申：坚持合理工期五申：坚持合理工期 工期的红牌制度 ? 材料控制 ? 样板引路制度 ? 成品保护 ? 工序检查 ? 竣工验收 ? 质量巡检制度 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 过程质量控制的6项做法过程质量控制的6项做法 满足技术 标准和环 保要求 适应地域 特点 质量稳定 可靠 材料选用 室内环境污染控制 作业指引.doc 料设备采购管 规定 工程材料设备使用 管理指引.doc ?品牌产品品牌产品 ?大厂产品大厂产品 ?经过考察的产品经过考察的产品 ?地域差别地域差别 ?地方规定地方规定 ?原材料产地原材料产地 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 材料控制：选用要求材料控制：选用要求 项目材料一览表 材料和部品定样手 册 样板封存 材料样板间材料样板间材料封样材料封样材料对样材料对样 现场专设一间材料样板间，由 材料工程师负责管理，分类别 贴标签有序陈列，并建立材料 样板入库台帐。任何人进入材 料样板间，都必须有材料工程 师陪同，任何对已确定样板的 变动都必须通过材料工程师。 招标完成后，项目经理部应要 求工程合约部或材料供应商 提供封样材料，同时存档合同 或定样时所规定的技术规格、 要求。对非甲供的其它重要材 料，也应进行材料封样。 甲供和三方供货材料进场 时，甲方工程师和监理人员 均可调出样板到现场进行对 样，用完后及时归还。已有 封样的材料第一次进场时， 必须进行现场对样，并对现 场对样情况做出书面记载。 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 材料控制：建立材料样板的封样制度材料控制：建立材料样板的封样制度 材料进场检验制度 材料合同交底 组织交底组织交底交底内容交底内容 项目经理部组织监理、总包进 行集中交底，对于材料工艺复 杂或特殊的，可邀请供应商进 行交底。 材料规格 技术标准 供货周期 订货方式 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 材料控制：做好材料合同交底材料控制：做好材料合同交底 材料进场验收 甲供材料甲供材料乙供材料乙供材料 工程师组织监理公司、承建商 对材料当场进行对样；检查供 应商是否按要求提供了合格的 产品合格证明、质量检验报 告；安排监理公司根据国家规 范、万科技术标准、合同要求 对材料进行抽样送检。 承包商必须向监理公司进行报 验，验收要求必须符合国家规 范、现行技术标准、政策、法 规规定的要求；重要的乙供材 料：如钢筋、水泥、砌块，项 目经理部会同监理公司将另行 进行抽样检查，由项目部人员 见证取样送检。 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 材料控制：做好材料进场验收关材料控制：做好材料进场验收关 设备材料验收作业 指引 设备材料验收单 1、交楼标准间管理：、交楼标准间管理： 解决设计缺陷和功能问题解决设计缺陷和功能问题 ?完成时间：在大面积装修施工开始前完成时间：在大面积装修施工开始前 ?完成标准：按交楼标准完成整套房间的 全 部施工 完成标准：按交楼标准完成整套房间的 全 部施工 ?作用：检验设计合理性、材料部品效 果，确保工程产品满足营销、设计要求和 客户正常使用要求。 作用：检验设计合理性、材料部品效 果，确保工程产品满足营销、设计要求和 客户正常使用要求。 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施 施工样板间：施工样板间： ? 范围：每一家总包单位、每一种户型范围：每一家总包单位、每一种户型 ? 作用： 1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及 早发现质量缺陷 2、检验施工图纸 3、规范施工过程 4、让各承包商明白万科的质量要求。 5、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。 作用： 1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及 早发现质量缺陷 2、检验施工图纸 3、规范施工过程 4、让各承包商明白万科的质量要求。 5、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 样板引路制度：施工样板间样板引路制度：施工样板间 工艺样板：工艺样板： ? 目的：目的：确定工序质量标准，控制大面积施工 ? 范围：范围：每一道关键工序 ? 时间：时间：关键工序施工前 ?要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量 合格后，才能大面积施工。 ?注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提 前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 样板引路制度：工艺样板管理样板引路制度：工艺样板管理 Microsoft Word 文档 样板引路工 作流程表 成品保护方案审核 合理安排工序 实施并维护 成品保护样板验收 成品保护交验 各负其责的原则 成品保护体系示例 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 成品保护流程和原则成品保护流程和原则 目的：目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之 在分步骤验收中规定更具体。 内容：内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该 施工步骤需控制的主要技术要点。 执行：执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求 监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 工序检查的目的和内容工序检查的目的和内容 编制：编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联 合制定实施细则，保证工序检查能够落实。 内容：内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收 要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定 总包单位建立和深化报验的工作次数、检验 批 规定 总包单位建立和深化报验的工作次数、检验 批；规定违反工序施工的处罚措施等。 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 工序检查表格的实施细则工序检查表格的实施细则 ?项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度； ?项目工程师应不定期对现场质量进行专项检 查； ?项目工程师对检查的情况应该有详细的记录； ?项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录， 并作为考核的依据之一。 1、建立项目工程师现场质量巡视制度 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 建立健全质量巡检制度建立健全质量巡检制度 各地区公司对现场的质量应进行分级控制； 各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对 各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各 项目工程质量均衡发展并不断提高。 各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。 针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸， 应该更具体。 目前集团公司从年已经开始展开对各地公司综合检查 评估的工作，分为深圳区域、上海区域、北京区域、武汉、成 都几个片区进行检查，并相应制定了评估办法：项目工程管 理监控实施办法（VKGC09-04） 2、建立项目定期质量检查制度 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 建立健全质量巡检制度建立健全质量巡检制度 检查评分表 由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承 包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做公共 专项方面的检查。 ?条件：条件：房屋取得竣工备案证；现场所有工作项 目已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核 对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、 有效；监理公司提交工程竣工报告。 ?计划：计划：项目经理部负责编制项目部内部验收计 划。并组织召开预验收准备会，规定验收中的 各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如 附件所示。 ?整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭 情况。 项目部验收客户服务中心验收 施工过程质量控制施工过程质量控制 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 3 模拟验收模拟验收 从产品开发的流程：拿地设计报建建 造销售投诉处理物业管理中不难发 现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方， 如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求， 则我们的工作质量和效率就会大大提高。 对供方的质量管理输出对供方的质量管理输出 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 4 供方管理的重要性供方管理的重要性 建立总包战略合作关系是 坚守质量底线的基础 质量底线 长期优质价格合理质量稳定 服务产品 优秀总包优秀总包 万科首选 合作伙伴 对供方的质量管理输出对供方的质量管理输出 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 4 与供方的战略合作与供方的战略合作 万科的发展给合作 提出的研究课题 建构立体管理输出体系立体管理输出体系 供方项目管理团队 供方施工班组供方施工班组 万科 过程评估 客户理念 管理流程 工艺标准 后评估 供方高层 对供方的质量管理输出对供方的质量管理输出 万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系 4 与供方沟通的方式和方法与供方沟通的方式和方法 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控 ?集团集团“磐石行动磐石行动 ”之一之一珊瑚虫计划珊瑚虫计划 珊瑚虫珊瑚虫技术研究与质量标准化技术研究与质量标准化 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 ?每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工 程人员研究技术要求。 每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工 程人员研究技术要求。 ?因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度 差异的技术要求。 因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度 差异的技术要求。 ?可能结果：可能结果： ?考虑不周考虑不周 ?错误重犯错误重犯 ?效率低下效率低下 ?要求各异，供方不适，成本升高，质量降低要求各异，供方不适，成本升高，质量降低 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ?问题催生质量标准问题催生质量标准 思路：系统性改进和预防 建立一套工程技术标准体系，系统性改 善前述不良状况 目的：以“对”求“快” 思路：系统性改进和预防 建立一套工程技术标准体系，系统性改 善前述不良状况 目的：以“对”求“快” 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ? ? 寻找解决方法及其目的寻找解决方法及其目的寻找解决方法及其目的寻找解决方法及其目的 ? 工程技术标准工程技术标准 ? 施工方案施工方案 ? 设计与工程设计与工程 ? 新节点、新技术、新工艺、新材料新节点、新技术、新工艺、新材料 ? 重点分项工程重点分项工程 ? 维修支持维修支持 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ?万科的质量技术的分类万科的质量技术的分类 主体结构 建筑装饰装修 建筑防水 建筑节能与降噪 建筑给排水及采暖 建筑电气 智能建筑 通风与空调 电梯 设备降噪 消防 室外建筑环境 主体结构 建筑装饰装修 建筑防水 建筑节能与降噪 建筑给排水及采暖 建筑电气 智能建筑 通风与空调 电梯 设备降噪 消防 室外建筑环境 清水结构 加气混凝土砌体 钢结构设计与施工 铝合金门窗工程设计与安装统一标准 塑钢门窗工程设计与安装统一标准 标准化木质入户门及配件 外墙涂料施工工艺标准 外墙弹性涂料施工工艺标准 橱柜地柜制作与安装 台面板、窗台板 标准化钢制楼梯 标准化玻璃栏板 标准化空调百叶 标准化轻质雨棚 多层防水构造统一标准 高层防水构造统一标准 中空玻璃窗 防噪地板 多层水暖工程设计与施工统一标准 室内外管材及防腐要求 变频供水设备统一技术标准 。 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ? ? 1212项分部工程，项分部工程，项分部工程，项分部工程，3434项子分部工程，项子分部工程，项子分部工程，项子分部工程，8080个分项工程个分项工程个分项工程个分项工程 1、国家、地方、行业标准 2、万科以前的做法 3、万科工程历史上的经验教训 4、供应商资源及他们的企业标准 1、国家、地方、行业标准 2、万科以前的做法 3、万科工程历史上的经验教训 4、供应商资源及他们的企业标准 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ? ? 编制依据编制依据编制依据编制依据 1、以客户的需求和满意程度为衡量标准 2、源于国家标准，但又不同于国家标准，一 般高于国家标准。 3、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。 4、比国家规范做法更具唯一性。 5、底线是能通过各种验收 1、以客户的需求和满意程度为衡量标准 2、源于国家标准，但又不同于国家标准，一 般高于国家标准。 3、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。 4、比国家规范做法更具唯一性。 5、底线是能通过各种验收 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ? ? “ “度度度度” ”的把握的把握的把握的把握 1、技术创新亮点 2、对质量通病的克服办法。 3、对成本的影响。 4、其它提升品质的特点。 1、技术创新亮点 2、对质量通病的克服办法。 3、对成本的影响。 4、其它提升品质的特点。 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ? ? 重点关注重点关注重点关注重点关注 1、适用范围 2、编制依据 3、材料、设备及配件要求 4、设计、制作、安装及施工要求 5、成品保护及维护 6、附件（图形） 7、本项目特殊要求 8、检测工具及检测方法 9、推荐的供应商资源 1、适用范围 2、编制依据 3、材料、设备及配件要求 4、设计、制作、安装及施工要求 5、成品保护及维护 6、附件（图形） 7、本项目特殊要求 8、检测工具及检测方法 9、推荐的供应商资源 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ? ? 统一技术标准模板（九个部分）统一技术标准模板（九个部分）统一技术标准模板（九个部分）统一技术标准模板（九个部分） ? 详细的施工语言 ? 仔细描述了产品产生的过程 ? 施工班组能按此操作 ? 能产生正确的交付物 ? 直接成为工程招投标的技术要求 ? 现场工程师对供方培训交底 ? 区域公司项目工程评估的重要基 准 指导现场施工生产的实施性文件指导现场施工生产的实施性文件 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准 ? ? 目的和作用目的和作用目的和作用目的和作用 4、二次设计 3、图纸会审 2、图纸预审 1、设计指导书 控制手段 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制 ? ? 设计控制的方法设计控制的方法设计控制的方法设计控制的方法 设计指导书设计指导书 1、对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包 括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编 制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝 不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融 入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中 尽量地减少设计缺漏。 2、编制各专业施工图出图标准 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制 ? ? 设计控制的方法：设计指导书的使用设计控制的方法：设计指导书的使用设计控制的方法：设计指导书的使用设计控制的方法：设计指导书的使用 图纸预审 包括条件图预审和施工图出图前的预审。在出图 前核对设计院是否按设计指导书进行设计，同时 预先发现设计的错漏碰缺以及不利施工的节点， 两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量。 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制 ? ? 设计控制的方法：严把图纸过程审核关设计控制的方法：严把图纸过程审核关设计控制的方法：严把图纸过程审核关设计控制的方法：严把图纸过程审核关 图纸会审图纸会审 ?图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问 题，更重要的是让监理工程师和施工方更深刻 地了解图纸的内容。 ?监理工程师需要特别关注设计所要求的工程 做法、施工中的难点、需要控制的要点。 ?施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需 要对设计的易建性提出意见。 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制 ? ? 设计控制的方法：严把图纸会审关设计控制的方法：严把图纸会审关设计控制的方法：严把图纸会审关设计控制的方法：严把图纸会审关 二次设计 铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立 面分色等需要进行二次设计，而此时项目正处于 非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果。 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制 ? ? 设计控制的方法：开展关键部品的二设计设计控制的方法：开展关键部品的二设计设计控制的方法：开展关键部品的二设计设计控制的方法：开展关键部品的二设计 产品创新带来的难题：加强对“新技术、新工艺、 新材料”的研究，为设计部品选择和解决工程质量 问题提供专业改进意见。 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持三新研究三新研究 ? ? 保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究 结合本项目特点，有针对性编制项目工程管理 指导书；组织专业技术小组成员对其重点分 部工程技术方案（尤其是涉及到防裂、 防渗漏部位）进行讨论、审核并给出专业意 见逐步形成统一的技术标准。 例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型 材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保 温体系、基坑支护方案 例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型 材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保 温体系、基坑支护方案 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持三新研究三新研究 ? ? 三新研究应注意的事项三新研究应注意的事项三新研究应注意的事项三新研究应注意的事项 砌筑砌筑 材料厂家材料厂家 材料品种材料品种 龄期要求龄期要求 材料堆放材料堆放 砌筑砂浆砌筑砂浆 户型确认户型确认 砌筑高度砌筑高度 砌块湿水砌块湿水 检查要求检查要求 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制 ? ? 质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例） 防水防水 材料品种材料品种 设计要求设计要求 材料检验材料检验 材料使用材料使用 基层验收基层验收 管道封洞管道封洞 施工要求施工要求 防水验收防水验收 工序交接工序交接 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制 ? ? 重点分部工程专项检查控制重点：比如防水重点分部工程专项检查控制重点：比如防水重点分部工程专项检查控制重点：比如防水重点分部工程专项检查控制重点：比如防水 铝合金门窗铝合金门窗 材料检验材料检验 洞口交接洞口交接 框体安装框体安装 塞缝控制塞缝控制 淋水试验淋水试验 防水涂刷防水涂刷 成品保护成品保护 粉刷移交粉刷移交 密封性能密封性能 外观检查外观检查 整窗淋水整窗淋水 工序交接工序交接 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制 ? ? 重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点 外墙保温外墙保温 挂基准线挂基准线 聚苯板的粘贴聚苯板的粘贴 面层施工面层施工 交接验收交接验收 过程控制过程控制 质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准 设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制 ? ? 重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点 内外墙面涂料内外墙面涂料 基层检查基层检查 腻子涂刮腻子涂刮 大面涂刷大面涂刷