轨道交通站点综合开发模式探讨

轨道交通站点综合开发模式探讨0引言 轨道交通对缓解特大型城市公共交通压力、促进城市经济与社会和谐健康发展具有重要作用,但它也是一项耗资巨大的基础性工程。长期以来,我国过于强调基础设施项目的公益性,过于追求城市轨道交通项目的社会效益最大化,使得运营企业无法按运营成本制定票价,因而运营企业极易亏损,这也给地铁主管部门增加了更大的资金压力。 城市轨道交通沿线站点综合开发作为轨道交通建设的一种资金筹措和解决财务亏损问题的有效途径之一已得到各界的认同,日本地铁、法国巴黎地铁、中国香港地铁3等都有成功的先例。目前国内已有20余座城市在开展轨道交通建设,但基于轨道交通TOD模式下的综合开发实施效果,却并不令人满意,仅在少数发达城市的个别站点取得了较好的效益,其原因是我国内地城市对综合开发理念及其发展策略的研究不够。本文基于已运营地铁综合开发的经验,在借鉴前人的成果的基础上,提出轨道交通站点综合开发的前期规划理念、中期建设理念及后期连接理念;同时根据站点所处的区域条件、规划条件及与其他交通的接驳条件等对轨道交通站点的开发类型进行分类,以便后续工程能合理确定开发规模与功能定位,确保轨道交通的良好开发效益反哺于轨道交通建设,更好地体现轨道交通综合开发的公益性,实现轨道交通的可持续发展。1综合开发有利于轨道交通建设的可持续发展 轨道交通建设项目的社会效益和国民经济效益突出,直接经济效益不明显,项目的投资回报困难,为了弥补建设资金缺口和增强建设方实力,需要地方政府给予一定的物业或土地政策支持。香港地铁公司在建设地铁的同时与发展商共同进行车站、车场上盖物业及沿线土地的开发,建设住宅、商业、办公等物业设施,获得物业销售、物业管理和商业出租3项主要收益,特别是后2项收入使地铁公司可以获得长期稳定的回报,从而增加建设资金筹集渠道,形成了轨道交通建设与运营的规模效益良性循环,为轨道交通建设产业化进程增加了新动力。2轨道交通站点综合开发理念 2.1前期规划理念以站前广场为核心,对周边土地进行组团式开发城市轨道交通 地铁+物业!的综合开发能够优化城市的空间结构,促进城市空间的有序增长和土地的合理利用7。因此,应注重站点周边的前期规划,特别是作为城市活动的集散点的区域,应充分发挥站前广场作为城市重要的开敞空间作用,结合公交枢纽的设置,构筑传统意义上的重要地标、商业中心、交通中心;提高站点区域开发环境,为综合开发提供良好的条件,根据土地经济学原理,区域土地利用以车站为圆心,向周边辐射扩展,形成开发容量、开发密度由高渐低的趋势,在半径500m范围内可以进行高强度、高密度商业开发,可以适当提高原规划容积率。土地使用功能由商业、商务、文化娱乐等公共设施向城市居住用地、工业用地过渡,并促进居民点的城市化、集约化整合,成为城市中新的生活组团。成功案例: 拉德芳斯枢纽位于巴黎拉德芳斯副中心,地铁1号线、有轨电车T2线、区域快速铁(RER)A线和郊区铁路线交汇于此,形成了欧洲最大的换乘中心。目前,拉德芳斯枢纽己发展成一个规模巨大、拥有30余幢办公楼,集商务、购物、居住、旅游、观光等多种功能于一体的现代化服务业综合体,成为法国乃至欧洲大陆最大的新兴国际商务办公区,有 巴黎的曼哈顿!之称。2.2中期建设理念借鉴国外地铁成功的开发模式,取得土地开发权后与地产商联合进行开发境外发达国家在多年的地铁沿线物业开发已经形成一套成熟的发展模式:地铁公司在规划地铁线路时会获得政府承诺,为其保留地铁沿线土地开发权,取得发展车站上层空间的权利。之后地铁公司负责整体的前期规划及设计工作,以选定的规划设计方案招标选择合作开发伙伴,发展商以自负盈亏的方式,按照地铁公司限定的发展标准,缴付土地费用,建设商业、住宅、写字楼等设施。出售物业所得利润,则由地铁公司与发展商共享。地铁公司在物业发展中,分别以预收现金、摊分利润或摊分资产等方式取得收益。成功案例: 在日本,轨道交通与房地产的综合开发策略,在20世纪20年代初期,由私铁公司东急集团(Hankyu)在大阪地区首先采用。东急集团由一家久负盛名的房地产公司与拥有铁路路线土地规划权的公司组成,该公司非常成功地在郊区综合经营轨道交通与沿线房地产。多摩田园都市(TamaGardenCity)是东急集团新城开发项目中比较有名的,被认为是日本私营企业最成功的土地开发项目。2.3后期连接理念 利用轨道交通特有的线性连接作用,完善站点周边建筑上下部空间,与区域开发紧密联系轨道交通站点不仅仅是交通的站点,它往往更是城市多种要素的连接核心。这同各种交通模式由封闭性到互连性的转变有关，不再是将旅途割裂成不同片断的无奈选择,而是弥合裂缝的有效联系以及认识城市的重要线索。通过打破建筑与交通、建筑与城市之间的界限,建立集城市交通、居住、办公、商业、娱乐等功能为一体的地铁站综合体,从而实现多种城市功能的交混。 成功案例: 广州地铁一号线烈士陵园站利用通道与流行前线商业街连接,与地面中华广场商业城和陵园西手机城 相互掩映,物业开发规模大,消费群体定位为追求潮流的青年,成为广州老城区的一个重要消费区域。 3、轨道交通站点综合开发类型 根据站点所在的城市区域、与其他交通方式换乘与否以及轨道交通对引导城市发展的作用的不同，可将站点的综合开发分为交通枢纽型开发、TOD交通引导型开发、车站本体小型开发等3种类型。交通枢纽型与TOD交通引导型开发属于站外开发,规模较大;车站本体小型开发属于站内开发,规模较小。下面按轨道交通站点敷设方式的不同予以分别论述。3.1交通枢纽型综合开发 交通枢纽型综合开发重点以体现现代交通运输功能的便捷性为主,以实现多种交通方式一体化换乘为目标,以优化客流组织为主线。交通枢纽型的综合开发站点一般位于轨道交通线路的起点站或终点站,例如南京地铁2号线汪家村站。 轨道交通的起点站或终点站一般情况下地势较为开阔,土地资源相对充裕,因此具有建设区域交通一体化建筑的先决条件。例如高架站点位于地上,将车站与周边环境融为一体、同时实现多种交通换乘一体化,可将轨道交通站台设置在地上3层,在地面2层设置站厅层及市域汽车站候车室,以实现多种交通方式无缝衔接的一体化立体换乘,在地面1层临街到外围设置公车站商业,在轨道交通站台下方及地块非临街面设置车站附属用房、公交车及公共汽车停车场等。 在强调以人为本的今天,建设地铁车站与城市交通的一体化大型枢纽工程,减少旅客在换乘和进出站的时间消耗,提高社会效率已经成为一种发展趋势,这不仅是建设现代化城市的要求,更是社会效益的体现。3.2TOD交通引导型综合开发 TOD理论(Transit Oriented Development)倡导城市交通与土地利用协同发展,是一种公共交通导向的城市开发理论,是在不排斥小汽车使用的前提下,以培育客流为着眼点,以提高土地价值为核心目的,在主要轨道交通枢纽沿线及站点适度进行高密度的土地开发,并应伴随着居住、办公、商业、公共空间等用地的混合使用设计,同时宏观上兼顾引导城市空间有序增长、控制城市无序蔓延。国内近年在轨道交通的大量建设过 程中,TOD理论迅速传播,实践领域涉及站点腹地社区建设以及轨道沿线的用地开发,近年逐步扩展到广泛的城市及区域层面。 TOD模式的主要思想是利用轨道交通引导城市轴向发展,在宏观层面上,利用轨道交通建设,引导市区人口和产业向新区、新城转移。在微观层面上,加强土地利用规划,沿轨道交通线路进行高强度的土地开发,建设新的居住区和商业区。 要达到上述目标,实现交通建设与土地开发的联动是项目成败的关键: 1)借鉴国内外相关理论和案例。建议围绕地铁站点将站点地区划分为核心控制区、一般控制区、外围发展区3个圈层,针对3级控制区实行不同的控制开发强度控制,提出物业类别、开发指导建议。具体内容参见表1。 表1 3级控制区不同控制开发强度建议表 3级控制区站点距离/m开发强度 物业类别 开发指引 核心控制区 0300t高强度发展区域，建议 容积率6.04.0优先发展商业、办公设施，住宅宜高强度开发高强度的商业、办公、住宅尽可能建于轨道交通站点核心辐射范围,以支撑轨道交通的运营 一般控制区300700 t中高强度开发区域,建议容积率4.02.5发展住宅和为本地区服务的公共设施 该范围内地价提升不显著,但仍处于轨道交通有效的覆盖范围,开发强度随用地距车站距离的增加呈梯度递减外围发展区外围发展区域7001000 建议容积率2.51.6 主要发展住宅、公益性服务设施 宜采用中等强度开发,并设置相应的公益性服务设施、绿地公园,从而保证整体开发密度的平衡,提高居住环境质量 2)按照轨道站点的区位差异,大致分为老区、新区、新城3种开发模式,针对各种区位特征,提出物业发展、开发时序及设计要点建议。 从本质上而言，TOD模式是营造面向公交的土地混合利用社区,从地产和商业开发的角度更可看作是一种特殊的土地开发模式及商业运营模式。3.3车站本体小型综合开发地铁本体内利用渡线、存车线上部空间进行物业开发,与车站功能用房进行防火分隔,增加地铁商业空间的价值。如果周边规划有商务、办公、商业娱乐设施、停车场等,车站可以采取与上述建筑物地下空间相连通的方式,增加地铁商业空间的价值,达到商业利益共享及出行、换乘、购物一体化之目的。不同开发模式对照及建议见表2。 表2 不同开发模式对照及建议表 开发模式 基本特征 物业定位 开发时序 设计要点 老区开发模式 现有建设品质不高,土地存量有限,更新置换与功能提升难度大 遵循站点周边物业价值规律,填补老区功能空白。优先发展高容积率的商业和办公物业，辅以高密度住宅根据物业发展的现实需求,优先开发核心区内综合性物业,提高站点地区的公共服务水平和交通吸引力 站点周边土地开发高度集约,构建轨道站点综合体,将交通接驳、商业办公、居住等需求整体化解决;在周边条件允许时,结合规划要求,向上大力发展地铁上盖物业,向下高效利用地下空间 新区开发模式 规划已经先行控制,尚未进行城市建设,土地价值高,发展潜力大 大力发展商业和公共配套,可建设高容积率的综合设施,培育区域性就业中心,引导新区发展。高强度、高水平开发周边住宅区 按照整体规划时序,分段集中开发站点周边地区,注重住宅和商业办公设施开发的平衡性 区别对待不同功能的站点物业开发时的物业配比和开发强度;加强站点周边综合设施与轨道交通站点的空间综合利用设计;完善机动车道路系统,增强周边联系 新城开发模式 现状有产业区开发为主的少量建设,自身经济实力弱,土地价值低 将轨道站点作为新城开发引擎,以TOD模式沿轨道交通线开发大型居住区,以轨道交通疏散人口,缓解中心城区的压力 新城站点核心区暂不开发,在次区域先发展商业和住宅,待区域价值提升后再发展站点核心区 新城站点周边地区宜进行较大范围的总体设计,进行整体开发;站点核心区集中布置商业服务设施,做好地面公交的衔接服务设置广场绿地疏解人流 一体化建造的模式在发达国家和我国的香港等地已经有较多成功的例子。例如香港的太古广场、香港IFC国际金融中心、乐富中心等大型地下综合体,已经实现了地铁车站与综合开发的一体化 。 4、结论与讨论 1)轨道交通车站及周边土地的综合开发利用规划是一个崭新的课题,随着人们对这一资源认识的深入,对综合开发的要求更为迫切,轨道交通车站及周边土地的综合利用将是地铁建设筹资和收益的一项重要来源。 2)将地铁站作为城市空间立体化开发的重要节点,形成地面空间、上部空间、地下空间协调发展的城市空间结构,将有利于促进城市的三维式拓展和资源的集约化利用。 3)在TOD理念影响下,强调可持续发展、精明增长、土地效能、绿色交通、等概念,实现轨道交通与城市空间