2014年合肥北城区域房地产市调报告.ppt

安徽中原事业三部A组HeFei.12.2013,北城区域市调报告,项目分布图,北城目前现有主力在售的项目12个，未来有9个新地块上市，在售和即将上市项目数量大。,竞品体量分析,目前北城区及邻近在售项目12个，市场存量89.63万方，后期即将上市体量在440.1万方以上。,待上市项目分析,北城区及邻近周边成交9宗地，预计总建237万方，未来区域新盘上市量庞大，区域市场竞争持续性强。,恒盛皇家花园依靠建筑工艺展示、品牌效应、完善配套形成性价比优势，实现快速去化。,核心卖点,视觉冲击，工艺建筑以欧式建筑品质和风情万种法式园林，三大组团景观的布局理念配套齐全，便利生活五星级酒店、SHOPPINGMALL、18000大型超市、商业街区、会所，重点南门小学、45中学、红黄蓝幼儿园,一期,二期,三期,销售信息：,3758套住宅已经售罄，去化周期32个月，月均去化117套。,恒盛皇家花园户型，依次为80两房；104两房；122三房。80左右两房较受市场欢迎，但面积大于120户型销售阻力较大，去化较慢。90-120两居、三居为主力户型，占到总数的52%，去化效果较好。,80两房,104三房,122三房,恒盛皇家花园户型,和昌都汇华郡（属合肥房产证，有相对较好的学区配套）,销售信息：和昌都汇华郡正在销售22#85-127，5800元/起。365团立方启动，活动时间：2013年12月01日-12月31日，团立方价：4千享98折。,核心卖点,区位优势临近北二环生活圈，合肥房产证学区优势45中、南门小学景观优势市政公园、41%绿化率建筑风格优势：新中式风格立面,销售情况：销售周期18个月，推出住宅852套，去化1469套，月均去化81套。,和昌都汇华郡户型,户型面积：99,户型面积：124,户型面积：84,22#新品，84平米户型是主流产品，占50%比例。,恒泰城品（城品是恒泰阿奎利亚的第六期项目）,销售信息：恒泰城品在售1、7、15#楼，86、88平米，均价5600元/平米。一次性付款95折。即将推出21#楼，86两房，157套。,项目营销价值点提炼：醇熟大盘：北城大盘之一，多期开发，配套齐全教育配套：自建幼儿园、屯溪路中小学、双凤中学,核心卖点,体量优势北城大盘之一，多期开发周期长，知名度已家喻户晓配套优势自建幼儿园、屯溪路小学、双凤中学景观优势紧邻大房郢水库,销售情况：销售周期16个月，推出住宅1454套，去化678套，月均去化57套。,户型面积：84,恒泰城品户型,21#新品，产品单一，只有86平米户型,恒泰风格城市（风格城市是恒泰阿奎利亚的第七期项目）,销售信息：12月8日推出110、111#楼69、72挑高户型，共380套房源，享认筹交2000元抵10000元的购房优惠，均价7400元/平米。,项目营销价值点提炼：醇熟大盘：北城大盘之一，多期开发，配套齐全教育配套：自建幼儿园、屯溪路中小学、双凤中学,核心卖点,体量优势北城大盘之一，多期开发周期长，知名度已家喻户晓配套优势自建幼儿园、屯溪路小学、双凤中学产品优势全明楼中楼，买68送74,销售情况：销售周期24个月，推出住宅3091套，去化3595套，月均去化150套。,110、111#，只有68，73户型，买一层得两层，68户型占比80%，主力总价50万，性价比高。,68两房,73两房,恒泰风格城市户型,润地星城30万方综合体项目,核心卖点,产品优势稀缺多层物业，项目占据地段优势。配套优势商业中心、写字楼、商务酒店、商业街区包装优势40年产权公寓，打造主题公寓，配套齐全,销售信息：在售11#小高层，119、126，现房，均价5500元/平米。在售12#多层，110，均价5700元/，现房，一次性付款98折，按揭99折，老带新再减2000元。在售大学生公寓二期48-62户型（11、12、14、25、26、27层），97折优惠，折后均价4100-5000元/。,销售情况：销售周期29个月，推出住宅1975套，去化1688套，月均去化58套。公寓销售周期17个月，推出公寓897套，去化279套，月均去化16套。,户型面积：53-62,户型面积：48,分析：户型均为方正层高3.5米，面宽4.2-4.5米卫生间隔离阳台封闭，增加室内适用空间,润地星城户型,目前该项目主推公寓产品,力高共和城（北城区较成熟的大盘之一）,项目销售：1月中下旬推出西区五期26、30#高层，78、98、104户型，398套，2015年12月31日交付。目前正在认筹阶段，总价优惠1万元。,销售情况：销售周期24个月，推出住宅1936套，去化1889套，月均去化79套。,项目规划图,东区,蒙城北路,西区,力高共和城户型,982+1房,781+1房,1042+1房,78-98平米户型，户户赠送入户花园。户型方正实用，适合刚需客户。项目教育资源、社区配套较齐全，销售良好。,北辰天都（北辰天都以超低的价格正契合刚性需求，抢占市场，这也是其目前最大的卖点）,项目销售：在售14#楼98-134平米，均价5000元/。在售13#楼，仅剩1套134，均价4600元/。一次性付款97折，按揭98折。预计元旦推出9、10#高层，86、112，2梯4户，共172套。,销售情况：销售周期24个月，推出住宅1456套，去化1249套，月均去化52套。,北辰天都户型,134平米四房,112平米三房,98平米三房,14#在售户型98、112、134平米。134平米户型，因为面积大一套未售。销售员介绍：98平米三房户型，受刚需客户欢迎，大户型在北城区域销售较慢。刚需客户特征明显。,北城世纪城（北城世纪城凭借其大手笔打造，将成为合肥北城的生活、娱乐、商务活动中心，其前景看好，北城项目销售最为理想的大盘）,销售信息：在售二期鑫徽苑94-96，均价4700-4800元/。裕徽苑80-93，均价4700-4800元/。瑞徽苑78-93，均价4800元/。和徽苑81-96，均价4700元/。泽徽苑78-129，均价4600元/。吉徽苑78-93，均价4600元/平米。写字楼1、2#楼在售，整层1200平米，单间面积85、110、140平米户型，均价5000元/平米。一期公寓40-80在售，均价4600-4700元/平米。全款95折，分期97折，按揭99折，老带新额外优惠0.5个点。,销售情况：销售16000套，销售面积超过150万方，月均去化932套。,北城世纪城户型,94平米两房,80平米两房,78平米两房,在售户型78、80、94平米。90平米中小户型为主力产品，户型没有赠送面积，但是价格低，配套齐全。项目体量超大，知名度高，因此销售很好。,半岛一号（1700亩梅冲湖天然水域，由“世界第八大奇迹”迪拜棕榈岛的主创设计师拉瑞奚柏斯携手世界级造梦团队亲力打造。）,项目销售：在售多层120-138.88平米，有220平米内复式，有320-370平米大平层，均价6200元/平米。在售小高层139-160平米，均价5200元/。小高层145平米以上12月购房优惠“赠送2%的房屋契税赠送50寸液晶电视”。,项目占据梅冲湖天然景观资源，大户型比例过大，去化速度慢。,半岛1号户型,119.1三房,116.8三房,119.2三房,116三房,面积多为100平米以上，三房产品较多，主打120以上的三房改善性产品；价格处于北辰区域居中水平，面积偏向改善性住房，去化速度较慢；120以上面积配比占到总数的69%，主打三房改善性产品。,京城国际北城首个台地生活住区，以北美学院派建筑风格打造而成，设计两环两轴三组团的景观，使整个园林自然与游憩场所相结合。,项目销售：在售二期18、19#楼，88-108，均价5800元/平米。一次性付款97折，按揭98折。一期少量126准现房即买即住。13#87-128正在认筹，享受开盘额外98折，预计元旦开盘，共132套。,项目销售周期17个月，推出住宅1059套，去化851套，月均去化50套。,京城国际户型,88三房,108三房,京城国际户型，依次为88两房、90、108可2+1三房产品；户型设计较为合理，88做到双卧朝南，90、108做到三房；面积段较少，在售18#主打为88、90两房（2+1三房）产品，占到总数的72%。,90三房,恒大帝景（主打豪宅楼盘，在价格相近的情况下，其品牌优势和品质优势非常明显）,销售信息：在售2、3、4、5、6、8、9#楼，121-160平米，精装，折后均价5300元/平米。在售1#楼（2单元）85-133，精装，均价5400元/平米。正在举办“低首付”活动，购房可先交10%的首付，其余在交付前补清即可。,项目销售周期20个月，推出住宅1740套，去化1250套，月均去化63套。,恒大帝景户型,84两房两厅一卫,133两房两厅一卫,目前在售1#，2013年11月12日开盘，仅去化74套，其中50套为85平米户型，113平米去化很慢。,新慧金水岸（创新3+1房产品及低价宣传，集休闲、度假及居住为一体的湖景社区）,核心卖点,千亩湖景，百亩公园东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一高尔夫球会，200亩的湖滨生态公园配套齐全，景观融合社区双语幼儿园，60亩中小学综合用地，采用九宫格式布局形式与中轴结合的形式，分割成为若干个组团,销售信息：在售D1、2、3#楼，仅剩118，10套，均价4000元/平米左右。D4、5#楼76-130户型，600套新品12月入市，均价4000-4300元/，认筹交5000抵20000。,项目销售周期48个月，推出住宅850套，去化460套，月均去化10套。,123三房两厅,78两房两厅,117三房两厅,截止目前，新慧金水岸高层住宅共推出850房源，去化460套，整体去化率54%，成交均价为4100元/，76-85户型销售较好，90以下受市场欢迎，117-123户型去化慢，目前剩余房源多为此面积段大户型。,新慧金水岸户型,京冠北城华府（主打刚需产品，高性价比）,核心卖点：地段优势：北城人流较为密集区域；产品优势：83-93平米全三房户型，均赠送入户花园；规划优势：18栋地中海建筑风格，43.2%高绿化率。,销售信息：即将推出1、3、9、10#其中的两栋楼，83-93户型，首推9、10#可能性较大。带银行卡或存折里面存款不低于两万块，可以办理验资领取护照，享受首开2000-3000元优惠。,主力户型平面展示,832+1户型,882+1户型,932+1户型,全三房户型设计，均赠送入户花园。吸引刚需客群，性价比高。,御景嘉园（主打北城核心地段，交通优势）,项目营销价值点提炼：地段优势：北城人流较为密集区域；规划优势：70米超宽楼间距、南北通透户型设计。,销售信息：即将推出91-113户型。,主力户型平面展示,113四房户型,91-93三房户型,106-107四房户型,户型南北通透，没有赠送面积。从户型比例上分析，93、106、113平米户型占比大。判断客群定位为首次改善型客户。,融科梧桐里（主打阜阳北路高架第一站，交通优势）,项目营销价值点提炼：交通优势：阜阳北路第一站，10分钟直达市区；品牌优势：融科品牌，在合肥第三个项目。规划优势：台地设计。,销售信息：预计12月中下旬首次推出5、6#楼，81-94，2梯4户，5#楼是40层，6#楼是34层，共296套。,主力户型平面展示,93三房户型,83两房户型,96三房户型,户型宽敞实用，没有赠送面积。产品设计83两房，93、96三房设计，吸引刚需客户。,去化速度预判,营销推广：区域内，路旗、围墙、高炮，公交车身、外场巡展、DM单页派发等等，蒙城北路至双凤片区沿路是众家楼盘宣传的重要阵地。,市场总结分析,区位价格：北城区域少量低价房3888元/，例如：新慧金水岸3888元/起；5100-5400元/为在售的主要价格区间；5600元/以上销售抗性相对较大；,热销户型：小两房、2+1房去化最好，大三房去化较慢，面积集中在80-100的户型为市场主流户型，多数楼盘户型都有面积赠送；,主力客群：双凤开发区、合肥庐阳区上班族、长丰县各乡镇、在合肥工作的长丰、六安寿县、淮南、淮北等安徽北方城市的客户，多为刚需；,未来供应：竞品潜在供应667万，区域未来竞争压力增大；,区域产品：区域大盘垄断供应，竞争激烈，高层产品成长为市场主力，多层产品逐渐稀缺；产品形式同质化，新古典、欧式成为市场主力选择；,以上信息，通过走访各家竞品楼盘，与销售代表交谈所掌握的信息。,竞品客户分析,竞品客户分析,从目前区域客户的结构来看，基数最大的长丰客户与本案有一定匹配度，但随着北城世纪城、恒泰阿奎利亚、力高共和城等大盘的逐步去化，长丰客户基数已逐步减少，项目客源的关键在于深挖乡镇客户、导入市区客户完成房源去化。,竞品公寓,润地星城是安徽润地双达房地产在合肥开发的首个项目，位于北城区蒙城北路与金梅路交口西北角，2011年6月首次开盘，是集住宅、公寓、办公、商业为一体的30万方综合体；润地大学生公寓是润地星城项目的一栋公寓，2013年8月31日开始推售，体量2.8万方，集底商、食堂、网吧、健身中心、瑜伽馆、图书馆为一体。,蒙城北路,金梅路,金兰路,大学生公寓,办公楼,项目受北城政府扶持,为了引进城市建设所需人才及人