郊区大盘的大开发模式分析PPT课件

25.05.2020、郊区大盘五种开发模式分析、联合模型、版权声明：本论文仅供客户内部使用，版权由联合国房地产顾问(中国)有限公司拥有，未经联合国房地产顾问(中国)有限公司书面许可，随意向任何其他机构或个人传阅、引用部分或全部报告2、关键词 :关键词：远郊、大盘、开发模式、概要 :列举了远郊大楼开发中可能出现的5种开发模式，并列出了各自开发模式的特点和适应性分析。 3、根据世界经验和成功案例总结，远郊大盘是五种不同核心分开的开发模式， 天津万科东丽湖南宁荣和山水美地无锡圣巴巴拉上海浦江新城厦门万科城深圳市成都芙蓉古城重庆中安翡翠城成都中海国际社区广州奥运花园深圳四季花城深圳桃源居万科十七英里郑州普朗世郑州果岭山水、产业园模式(产业驱动)、旅游地产模式(自然资源驱动)、 郊野化居住模式(城市郊野化驱动)、主题地产模式(主题集驱动)、核心驱动力、新市镇模式(复合资源驱动)、成都芙蓉古城、万科十七英里、万科东丽湖、四季花城、中安翡翠湖、桃源居、奥运花园、博鳌水城、西安高科园区、四、开发模式分析、郊外大盘项目不是单要素驱动模式， 可能是几个因素组合的大盘驱动因素随着其开发过程而演变的我们现在需要分析各种驱动因素在项目不同发展阶段对项目的促进作用，而不是分析项目归类于哪个模型市场：郊区化职业发展较快的普通职业生涯对郊区职业生涯具有抵抗性的城市高端人口增长较快，地区：区域陌生人较高的城市发展方向外延市场认识度不高，项目：规模较大的资源较好，但需要依靠自己力量不足的资源体系建设。 回顾本项目的基本特点，5、成都芙蓉古城完善了旅游、休闲等旅游套餐，区位：距市中心20公里以上，城郊、交通系统发达规模：占地面积680亩定位：居住、休假、休闲、投资一体化， 融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内涵，传统色彩丰富的核心资源：人工人文景观与休闲居住环境。 旅游房地产模式、重要特点： 6、旅游房地产模式特征分析、适用条件：关于本项目：项目资金不足：原始生态平地黄河湿地景观资源不强，项目利用大社区景观形成， 需要重建资源的这个地区的认知度不高：郑州人对这个地区旅游的认知度不高，郑州本身就缺乏休闲产品的构建：项目初期一些高档人群被项目优秀景观体系吸引，投资可能被作为第二住所使用的休闲假结合在一起虽然该模型不能在项目初期构成项目的主要驱动因素，但对于项目环境和未来的上升潜力投资可能会带来一些购买者。 7、四季花城郊区化居住模式之一“被动郊区化白领一居”，区域：距主城市30公里的规模：总占地面积560亩，总建筑面积53.2万平方米背景：项目所在地房价与主城市房价2000元/在平方米差距的关内聚集了许多多年来的中等收入白领层，深圳市需要摆设房屋，性价比高，社区文化优良，社区居住氛围优美，产品独特。社区化居住模式1，重要特点： 8，被动社区化居住模式特征分析，适用条件：社区化居住模式1，本项目：郊区职业抗逆性大：郑州处于社区化职业发展迅速阶段，普通中等收入者对远郊居住抗逆性极强目前在郑州北区、南区近郊担任这一职能的这个地区完全不知道，知名度不高：即使没有连接城市的巴士系统，配置了通勤车辆， 无车人群早期在项目地区的未成熟阶段来到这个载体的抵抗性大的项目的启动阶段不完善：必然降低该行业集团对项目的期待指数的价格差距：项目仅靠价格获胜的话，不可能总体等级上升。 此模型现在无法构成本项目初期的驱动因素，但随着大盘开发的成熟，项目的认知度和地区认知度提高，被动地区化人群中的中高收入者有可能来到该行业，将本项目的未来产品转移到中端差异化。 9、重庆中安翡翠湖郊区化居模式2个“自主郊区化中高级一居”地区：距主城区约15公里，25分钟车程，主城区边缘， 区域价值高规模：总占地面积1500亩背景：一些地区是重庆市规划的现代农业区和综合开发区资源：稀有生态、湖景、江景、温泉四大优势定位： 1500亩温泉水岸纯别墅区顾客：有品味、有实力，想为下一代创造良好生活环境的成功者。 社区化居住模式1，重要特征：10，自主社区化居住模式特征分析，适用条件：本项目：中高端群增长快，社区化载体特征明显：随着郑州整体经济的快速发展，人均GDP超过3500美元，郑州高收入群增长快， 郑州中高端载体化特点明显，这是北区大量中高端低密度房地产供应和需求增加即可看出的中高端人群郊区载体抵抗性小：该项目开车到市区20分钟左右，车族距离和地区的陌生抵抗性小，套餐要求是社区内的生活套餐地区原始生态自然环境的构建和经济高效的郑州整体产品水平超过了低密度产品，构成了这些行业人民最大的魅力。 项目区域认知度和配套不足，为了降低这种远郊的载体抵抗性，早期这种中高端产品的定位是必然的，随着采用积极放牧区域化的“中高级一居”可能成为主要驱动模式的后期项目和区域影响力的提高，随着大盘开发的成熟，产品的发展11、主题房地产模型教育主题、体育主题、主题房地产模型、关键特征：12、主题房地产特征分析、主题房地产模型、适用条件：本项目： 开发商品牌影响力影响项目初期普通消费者对主题集的自信的体育主题需要强大的品牌和社区文化支持，项目初期不支持的郊区职业抵抗性大：没有连接城市的公交系统， 普通中等收入者对社区化居住的抵抗性极大，虽然单纯的主题不会成为购房者社区化职业的驱动因素，但完美的社区集合必然是项目初期的驱动因素和卖点。 这两种模式无法在项目初期构成项目的核心驱动因素，作为项目的主要组成部分，有可能增加销售点，随着项目的成熟，产品和客户的多样性发生变化，有可能成为项目的重要发展因素。 13、天津万科“东丽湖”陌生地区、规模大，完善套餐“新市镇”，地区特征：老城区与滨海新区之间的城市远郊外地带规模：占地面积4095亩产品：中高端产品(独栋、连串)启动，后期多样性发展套餐：完全以城市概念完善生活套餐、旅游套餐战略：完善市场领导形象，强调城市发展方向的区域，完善建设新城镇的规划理念。新市镇模式、重要特点：14、新市镇模式特征分析、适用条件：对本项目：项目远郊、超大规模、发展方向外延、长成熟期等性质必然导致本项目未来发展必然是产品和客户发展过程中不同阶段存在不同的主要驱动因素项目本身必然是复合资源驱动的开发模式，这一发展特征与新市镇模式类似，但项目本身的规模、素质和依赖城市不足以支持项目的新市镇模式定位，可以借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和完善的发展战略。 项目不是完整的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的部分开发理念和客户派生规律，形成项目本身的核心竞争力，定位为“新市镇概念的居住社区”，在项目推广中利用新市镇概念。 15、开发模式分析总结了个新市镇模式的居住社区，16、项目发展以不同动因派生分析个新市镇模式构建完善的大型居住社区，项目初期：地域陌生、远程、影响力不足、中高端以车族生涯为主有项目的高品质，被高性价比吸引的“高级一居”职业生涯“5 2”的生活模式是必要的休闲休假“高尚的二居”职业生涯。 随着地区认知度的提高，项目影响力的建立，一部分将向高端发展，从高端人民的职业生涯