(xx)宁民终字第66号

1/18XX宁民终字第66号宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书2009宁民终字第66号上诉人原审被告、反诉原告宁夏温州商城有限公司。住所地，银川市兴庆区南薰东路28号。法定代表人陈文艺，该公司董事长。委托代理人褚中喜，北京市天依律师事务所律师。代理权限特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）宁夏回族自治区农业科教仪器物资公司。住所地，银川市兴庆区南薰西路366号。法定代表人张进孝，该公司总经理。委托代理人郝自宁、丁雪峰，辅德律师事务所律师。代理权限特别授权代理。上诉人宁夏温州商城有限公司（以下简称温州商城公司）与被上诉人宁夏回族自治区农业科教仪器物资公司（以下简称物资公司）因联合开发合同纠纷一案，不服银川市中级人民法院（2008）银民初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人温州商城公司的法定代表人陈文艺、委托代理人褚中喜，被上诉人物资公司的委托代理人郝自2/18宁、丁雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明2002年2月9日，物资公司与银川复兴商厦有限责任公司（以下简称复兴公司）签订了一份联合开发合同，双方约定联合开发物资公司位于银川市南薰东路28号的产权约7亩土地及地面建筑。2002年4月3日，复兴公司作为转让方与受让方温州商城公司、第三方物资公司签订一份合同转让协议，由复兴公司将其与物资公司签订的联合开发合同和签约补偿协议中的权利、义务转让给温州商城公司。同日，物资公司（甲方）与温州商城公司（乙方）签订了一份联合开发合同，约定双方联合开发物资公司位于银川市南薰东路28号的产权约7亩土地及地面建筑。一、开发范围和拟建面积东至光华村胜利旅馆，西至嘉园小区约65米，北至南薰东路，南至物资公司家属院南墙约73米。拟建面积经甲、乙双方初步测算拟建不得低于12000平方米建筑面积的建筑物。二、投资方式甲方以现占有的土地及其地面上的建筑物作为投入，乙方承担该项目建设的全部费用为投资，共同联合开发。三、产权分配联合开发的成果（不得低于12000平方米），甲乙双方按实际建筑面积（包括地面和地下建筑面积）12分成，甲方沿南薰东路现在公司所占地的西头开始由西向东立体分配。五、拆迁安置及补偿1、乙方负责安置甲方现在开发范围内的26户住户，按现在实3/18住房的建筑面积计算，进行异地安置或货币安置，原则遵循银川市城市房屋拆迁安置的有关规定，与26户分别签订拆迁安置合同，尽量做到搬迁住户满意。2、乙方补偿甲方开发期间的经济损失每月7万元人民币（经营损失、房租收入、补贴等），补偿期从本合同书生效之日起，至竣工验收交付使用止。3、为使甲方经营、办公少受影响，从开发合同生效之日起，至竣工验收交付使用止，为甲方租赁办公场所120平方米，仓库300平方米，经营门面120平方米（均为使用面积），租赁费（包括水、电、暖费用）由乙方承担。所租赁的经营办公场所都得符合甲方经营管理要求，以整体为好。六、甲方的权利和义务1、甲方有权获得本合同第三条所约定应分得的建筑面积的产权，并不承担项目建设和产权登记等一切费用。2、甲方从合同生效之日起到工程竣工验收交付使用期间无偿使用乙方按约定提供的经营场所和补偿费用。3、甲方收取乙方合同保证金200万元人民币和补偿费126万元人民币。4、甲方协助乙方做好拆迁安置工作。5、乙方如期履行合同，工程达标，交付甲方应分成建筑物达到约定要求等，甲方返还乙方保证金200万元人民币，如有一项或几项达不到约定要求，甲方视情部分或全部扣留保证金。七、乙方的权利和义务1、乙方有权获得按约定分成所得建筑物的产权。2、从合同生效之日起，为甲方无偿按约定提供经营办公场所。3、4/18承担合作开发项目建设、土地出让金和产权登记等的全部费用。4、办理建设项目的立项、规划、拆迁等所有审批手续和双方所得的产权登记。5、合同签订之日起5日内向甲方支付合同保证金200万元人民币，补偿费126万元人民币（7万元18个月）。八、合同有效期限本合同自双方签字盖章后，乙方按约定标准将合同保证金、补偿费全部拨入甲方银行帐户之时生效，乙方为甲方办理好交付使用的建筑物产权登记证后，合同自行废止。九、违约责任甲乙双方，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，要承担赔偿对方损失。1、从合同签订起，三个月内，任何一方不履行合同，赔偿对方200万元人民币。2、工程质量经建筑质检部门鉴定，未达到银川市优良工程标准，甲方按每平方米15元处罚乙方。3、付款延期，甲方按标准的万分之二处罚乙方。4、如工程在合同约定工期内不能如期竣工，在延时期间乙方仍按前五条2、3款标准补偿甲方。5、如在合同有效期内遇到不可抗拒的意外情况造成的损失或工程延期，双方协商解决。6、万一因前置合同发生诉讼，合同延期执行，甲乙双方都不按本合同有关条款追究对方的任何责任。2002年2月7日，温州商城公司向物资公司交纳补偿费126万元。同年4月25日，双方又签订了一份联合开发合同的补充合同，双方约定联合开发物资公司后院，约亩土地。合同约定一、开发范围5/18和拟建面积东至光华村胜利旅馆；西至嘉园小区约米；北至物资公司家属院南墙；南至宁夏农林科学院家属院北墙约米。二、投资方式甲方（物资公司）以现占有的土地作为投入，乙方（温州商城公司）承担该项目建设的全部费用为投资，共同联合开发。三、产权分配联合开发的成果仍按实际建筑面积（包括地面和地下建筑面积）12分成。四、工程质量及工期1、工程质量必须经建筑质检部门验收，达到银川市优良标准。2、甲、乙双方按分成比例所得建筑物，必须水、电、暖设施齐全，电梯、空调、安全门和装修等一个标准。3、项目联合开发期为一年半，即自合同书生效之日始至工程竣工验收交付使用止。五、乙方负责安置甲方现在开发范围内的32户住户，按现在实住房的建筑面积计算，进行就近安置或异地安置或货币安置，原则遵循银川市城市房屋拆迁安置的有关规定，与32户分别签订拆迁安置合同，尽量做到搬迁住户满意。六、本补充合同书甲、乙双方的权利和义务、合同有效期限、违约责任等，按2002年2月9日签订的联合开发合同书正本的约定严格履行。2002年5月22日，温州商城公司向银川市发展计划委员会提交了关于建设“宁夏温州商城”立项的报告。2002年5月31日，银川市发展计划委员会下发银计发（2002）229号文件，关于建设南薰东路综合楼项目6/18建设书的批复，同意温州商城公司就建设南薰东路与永安巷交叉口西南角综合楼开展前期工作。项目占地面积亩。请市规土局提出规划选址意见和要求。2002年6月11日，温州商城公司向市计委提交关于申请下达南薰东路综合楼投资计划的报告，2002年6月14日，银川市发展计划委员会下发银计发（2002）248号关于下达宁夏名都大厦等项目自筹基建投资计划的通知，同意温州商城公司开工建设“温州商城”。2002年9月13日，银川市人民政府给温州商城公司下达银政函发（2002）133号银川市人民政府关于补办宁夏温州商城有限公司南薰东路温州商城项目用地的批复，同意温州商城公司使用国有建设用地平方米，作为“温州商城”项目建设用地。上述用地需补办出让手续，土地使用年限四十年，应缴土地出让金7398928元。具体土地出让金按银川市规划和国土资源局与温州商城公司签订的土地使用权合同执行，依照规定办理土地变更登记。2002年9月13日，温州商城公司与银川市规划和国土资源局签订一份国有土地使用权出让合同，将包括物资公司土地面积平方米在内的共10344平方米土地出让给温州商城公司，温州商城公司支付土地出让金7398928元。2002年9月26日，温州商城公司取得平方米土地使用权证。2002年11月8日，温州商城公司向物资公司交保证金100万元。物资公司的上述土地为划拨土地，面积共计平方米。7/182002年9月29日，温州商城公司与宁夏新月建筑有限公司签订建设工程施工合同，由宁夏新月建筑有限公司承建“温州商城”商业楼，工程于2004年6月22日验收备案。2004年2月18日，物资公司与温州商城公司签订一份房屋租赁合同，由温州商城公司租赁向物资公司交付的位于银川市兴庆区南薰东路28号“温州商城”内属于物资公司享有产权的房屋及附属设施、设备。在第三章租赁物第6条基本状况双方约定租赁物是基于出租人（物资公司）与承租人（温州商城公司）联合共同开发的，承租人承诺，在本合同签字生效后90日内，按照双方原联合开发协议的约定和各项批准文件的要求，办理租赁物的产权登记手续，并交于出租方。状态租赁物现已交付承租人，且符合双方约定的使用用途。出租人与承租人确认，租赁物与交接清单记载的内容相符。租赁物及附属设施、设备外观良好，功能正常。第四章交付日期和租赁期限。第7条交付日期约定，出租人已于2004年1月1日前向承租人交付租赁物。第8条租赁期限约定房屋租赁期限自2004年1月1日起至2023年12月31日。在第六章保证金和其他费用约定第13条保证金。保证金收取额度承租人承诺，在合同签订时一次性向出租人支付房屋租赁保证8/18金叁佰万元整（300万元人民币），且保证金不计算利息。保证金交付日期承租人承诺，自出租人正式通知办理租赁合同事宜之日起45日内，付清全额保证金。保证金的支付，系本合同的生效要件。该保证金自承租人经营的第十一年起，即自2014年1月1日起，每年按保证金的10的比例用于冲减租金。保证金是承租人全面履行合同义务的保证措施，若承租人在合同履行期间不能按期支付租金，或有其他违约行为，造成或有可能造成出租人财产权利受损的，出租人有权以保证金折抵租金或折抵其他财产损失。租赁关系终止时，出租人收取的房屋租赁保证金应当予以返还承租人。2004年3月19日，温州商城公司向物资公司交保证金50万元，4月7日交保证金100万元，4月8日交保证金50万元。2006年11月4日，物资公司与温州商城公司签订了一份关于分割土地使用权的协议。协议约定一、根据联合开发合同约定，甲方（物资公司）分得房产实际占地面积1222平方米。二、甲乙双方经协商同意，除房产实际占地面积外，甲方分得公用面积西面墙外1米，北面以建筑面积结构柱子向北12米，南面以南墙外6米，东产权界线，合计面积为平方米。三、甲方办土地使用证实际总面积为平方米，见附图（银川市房地产测绘中心温州商城公司一楼平面图）。四、甲乙双方所得房产以测量9/18报告书（银房测2006第0172号）核定的为准，五楼以上建筑和空间属乙方所有。五、合同双方签字盖章后生效。六、本合同生效后，乙方（温州商城公司）为甲方办理分割后的土地使用权证。七、本合同一式陆份，双方各执叁份，具有同等效力。八、未尽事宜，双方另作协商。九、银川市房地产测绘中心温州商城公司一楼平面图，本协议与合同具有同等法律效力。2006年8月4日，银川市房地产测绘中心出具了一份房地产测绘报告，物资公司分割面积为“温州商城”地下1层平方米，1至5层平方米。2007年1月23日，物资公司办理平方米土地使用权证书。物资公司共收取温州商城公司房屋租金460万元。后物资公司和温州商城公司就分割土地使用权及房屋产权发生纠纷。物资公司诉至原审法院。原审认为物资公司和温州商城公司签订的联合开发合同、联合开发合同的补充合同为无效合同。双方当事人虽不具有合作开发房地产的主体资质，但协议的主要内容是双方真实意思的表示，温州商城公司申报的开发方案和立项已取得银川市人民政府的批复，并与银川市规划和国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，交付了包括物资公司土地在内的土地出让金。“温州商城”建成后，温州商城公司按照双方签订的关于分割土地使用权的协议，协助物资公司办理了平方米的国有土10/18地使用权证，其后双方又签订了房屋租赁合同，双方的联合开发行为已实际履行完毕。故本案双方争议的焦点应为联合开发中的部分房屋产权之争，应当按照相关法律规定，并参照双方签订的协议主要内容来处理。因此，对物资公司请求温州商城公司返还平方米的土地使用权的请求不予支持。物资公司投入合作的土地性质为划拨用地，温州商城公司根据双方约定已交付了该部分土地的出让金，物资公司也已取得了平方米的国有土地使用权证。因此，物资公司应补交该部分土地出让金。温州商城公司支付的包括物资公司土地面积在内的10344平方米土地出让金为7398928元，每平方米元，物资公司应当承担平方米的土地出让金为元。物资公司诉请确认“温州商城”平方米房屋产权归其所有，违背了双方当时约定，不予支持。根据双方合同及分割协议约定，按实际建筑面积（包括地面和地下建筑面积）12分成，物资公司应得地下一层面积为平方米，1至5层面积为平方米，共计平方米房屋产权。关于物资公司要求按照房屋租赁合同计算租金元由温州商城公司承担及温州商城公司反诉要求物资公司返还租赁保证金300万元、租金460万元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同与本案不属同一法律关系，本案不予调整。温州商城公司反诉要求物资公司返还拆迁补偿费126万元，因双方已按合同及协议实际履行，且此项费用亦是11/18当时双方真实意思表示，故其诉请不予支持。温州商城公司反诉请求物资公司返还平方米的土地使用权，因物资公司取得该国有土地使用权证，系温州商城公司按照双方约定提出申请，经政府部门批准依法取得，故对温州商城公司的该反诉请求不予支持。依照中华人民共和国民法通则第四条、中华人民共和国合同法第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条第二款、第十六条，中华人民共和国城市房地产管理法第二十七条之规定，判决（一）物资公司与温州商城公司签订的联合开发合同、联合开发合同的补充合同为无效合同；（二）物资公司承担平方米的土地出让金元，此款物资公司于判决生效后三十日内给付温州商城公司；三、“温州商城”地下一层平方米，地上1至5层平方米共平方米房产为物资公司所有，具体位置按双方协议约定及银川市房地产测绘中心测量报告书为准，由温州商城公司于判决生效后三十日将房产变更至物资公司名下；（四）驳回物资公司的其他诉讼请求；（五）驳回温州商城公司的其他反诉请求。一审案件受理费165763元，由物资公司负担150278元，温州商城公司负担15485元，反诉费36910元由温州商城公司负担。温州商城公司的上诉请求是撤销原审法院12/18（2008）银民初字第177号判决第二、三、五项内容；驳回被上诉人的第2至5项诉讼请求（变更后）；改判被上诉人向上诉人返还平方米土地使用权，以及依据无效合同收取的租赁保证金、补偿费、租金共计886万元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下1、一审判决本末倒置，错误认定涉案联合开发合同已经履行完毕，实则被上诉人根本没有履行该无效合同，一审法院却完全错误的认定为双方已经履行完毕。众所周知，合同的签订与合同的履行是完全不同的两个概念，合同签订之后未必实际履行，立约各方若主张已按照合同内容履行义务，应当提供履行的证据，合同本身并不能证明其履行情况。对于上诉人与银川市规土局签定的土地使用权出让合同，并全额交纳7398928元土地出让金等一系列土地使用权取得证据，一审法院居然没有做任何法律分析和法院认定，这恰恰是一审遗漏重大事实的最显着表现。2、一审判决将上诉人自建“温州商城”的基本事实，错误认定成上诉人与被上诉人的“联建”行为。“温州商城”从立项开始，已完全另辟一条与联合开发合同毫无关联的自建之路，所有建设手续均是由上诉人以自建方式独立完成，绝非一审判决所认定的“联合开发行为”。3、一审判决遗漏“退红线”、“过街天桥占地”以及上诉人已完成对住户拆迁补偿的重要事实，致使判决结果错误。上诉人多次强调“温13/18州商城”建设之初“退红线”，及“过街天桥占地”的重要事实，然而一审判决却全然置其不顾，依旧按照原合同12的比例划分土地及房产。实际上，被上诉人原房产座落范围内的划拨土地以及全部院落，丝毫未被温州商城建筑所占，在退出“红线”之后，该部分土地对于涉案项目已经“不复存在”，而是全部用做城市配套设施，包括地上停车场和过街天桥在内（仅过街天桥就占用平米），温州商城并未占有该宗土地。4、一审判决缺乏事实和法律依据，内容自相予盾，完全忽略法律有关无效合同的处理原则及规定。我国合同法明确规定，无效合同自始无效，对于无效合同的处理方式应当适用无效返还原则，即由被上诉人返还依据无效合同所取得的租赁保证金、补偿费、租金等共计886万元，以及米已由上诉人出让取得的土地使用权。综上，一审判决将上诉人的自建项目认定为联合开发，将未曾履行的合同认定履行完毕，并最终依据一份无效且未履行的合同做出判决，导致审理事实不清、证据不足、适用法律错误，恳请二审法院依法查明案情，支持上诉人以上请求，还法之公允被上诉人物资公司辩称1、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，对证据的分析认定恰当，审判程序合法。2、涉案联合开发合同虽属无效，但上诉人与被上诉人双方已履行了该合同的绝大部分内容，14/18且履行合同的事实持续数年之久，双方在本案纠纷发生以前，对合同约定及合同履行均无任何异议。双方的履行行为包括（1）分割房屋产权及土地使用权。（2）签订房屋租赁合同、将分割给被上诉人的房屋产权出租给上诉人，上诉人分5次共向被上诉人支付租金460万元整。3、被上诉人出资的亩土地使用权之所以办理在上诉人名下，是履行联合开发合同的需要，没有联合开发合同，上诉人根本就不可能取得该土地的使用权。4、上诉人向政府缴纳土地出让金是联合开发合同规定的上诉人的一项主要义务。5、上诉人在上诉状中所称“退红线”、“过街天桥占地”等内容一审中并未提及，且工程建设中“退红线”、“过街天桥占地”等属于建设单位取得土地使用权后工程建设中的正常现象，与本案争议无关。6、上诉人与被上诉人之间不可能存在拆迁补偿法律关系，只能是联合开发关系。综上，虽然上诉人认为原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，但上诉人的上诉理由中，并没有对原审判决认定的事实部分、适用的程序问题提出实质性的异议，而只是对证据采信等问题进行了毫无意义的纠缠。因此，原审法院（2008）银民初字第177号民事判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，被上诉人请求二审法院判决驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益15/18本案二审庭审中，双方当事人均表示没有新证据，仍然坚持一审的举证和质证意见。对于原审法院所查明的事实，温州商城公司认为部分没有查清且有遗漏。一是对“退红线”和“过街天桥”占地的事实原审法院没有查清，且遗漏。二是合同无效不存在违约的问题，而原审法院认定联合开发合同已履行是错误的。物资公司对原审法院查明的事实无异议。本院查明，温州商城公司在一审期间没有对“退红线”和“过街天桥”占地的事实提出过主张。二审中温州商城公司虽然提出了该项主张，但是没有提供由于“退红线”和“过街天桥”占地等原因，致使“温州商城”的建筑并未实际占有物资公司出资土地的合同依据和法律依据，本院不予采信。对于温州商城公司认为原审法院认定联合开发合同已履行是错误的，合同无效不存在违约的问题。本院查明，原审法院对双方履行联合开发合同的事实已经查清，不存在原审法院没有查清的问题。因此，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为本案双方当事人签订的联合开发合同、联合开发合同的补充合同虽然无效，但是协议内容是双方的真实意思表示，并且在协议签订后，双方均按照协议内容履行了各自的主要权利和义务。首先，双方签订的联合开发合同及联合开发合同的补充合同16/18第二条投资方式中明确约定“甲方（物资公司）以现占有的土地及其地面上的建筑物作为投入，乙方（温州商城公司）承担该项目建设的全部费用为投资，共同联合开发”。按照该条款的约定，物资公司将亩土地及地上建筑物投入联合开发项目中，已经完全履行了自己的合同义务。温州商城公司为了履行自己的合同义务，先后向物资公司缴纳补偿费126万元，保证金100万元，并安置了拆迁户等。另外，温州商城公司还办理了“温州商城”建设的立项、规划、土地转让等一系列手续，缴纳了土地出让