开业后运营管理细则

开业后的运营管理细则编制日期审查日期承认日期修订记录日期修订状态修改内容改人审计员批准者2015/3/17编制睢信成1 .细则概况细则目的明确开业后与租赁相关的管理业务流程，明确规范日常店铺管理业务的公司日常运营巡回场所的流程和规范，确保日常经营顺利。适用范围适用于上坨市商业项目运营管理定义无主导部门招商运营中心部门在细则中承担责任总经理1 .批准租赁申请2 .批准租金条件特例申请单招商运营总监1 .批准巡检管理规范2 .审查租赁申请三.审查租金条件特例申请单招商运营中心1 .负责实施租金征收、租金管理、租金变更、租赁变更、租赁继续、租赁终止等2 .组织负责编制巡检管理规范，实施运行巡逻房地产公司3 .与招商运营中心合作实施项目运营巡逻2、商业项目开业后，运营业务主要包括租赁业务管理和日常运营巡逻。 招商运营中心应在每月十日前完成上月工作总结，编制月度运营报告。 主要内容如下2.1 .招商分析(剩馀店铺和二次招商业务推进安排)2.2 .经营分析(销售、客流和车流统计)商户销售排行商户的坪效应排行商户租赁比重分析经营作业计划和目标)2.3 .财务分析(年度预计收入、经营损益分析、商业事务收入率分析、未付会计年龄分析、消费券)2.4 .市场分析(市场活动、画面设计、现场配置)2.5 .房地产报告(人员结构、业主/租户入境、搬迁情况、业主投诉和跟进、安全管理、装修管理、设备维护、员工培训、绿化、清洁管理、工作计划)3 .租赁业务管理业务流程1.2.2.1 .租赁管理2.1.1 .招商运营中心的运营负责按租赁合同约定的租赁时间收取租金。2.1.2 .招商运营中心的运营应当每月向商户发送租金收据和收据，租户应当签署收据登记。2.1.3 .招商运营中心应于每月30日向财务管理中心财务提交商业租赁月报表。 财务管理中心的财务核实收入金额，适用于发行的租赁证明书。2.2 .租赁管理不足2.2.1 .催缴程序：2.2.1.1 .租赁通知书：在合同缴纳日期前10天向承租人发送租金通知单，要求承租人按照通知书中记载的金额和时间支付相应的费用。2.2.1.2 .初次缴纳：承租人未按时缴纳或缴纳额不符时，招商运营中心运营在缴款通知单规定缴纳时间之日的7天内以统一布局制作催款通知单，以双挂号或EMS形式发送给承租人，提交相关资料的法务记录2.2.1.3 .第二次缴纳：第一次缴纳后，尚未缴纳的租户在招商运营中心运营规定缴纳时间之日的15天内发行第二次催款通知单，经法律审查、运营监督审查后，以双挂号或EMS形式发送给租户，按照合同有关规定处罚或相应措施其中，将双重挂号、EMS、第二次催款信等相关资料放入对应项目一户一档，法务留待查阅。2.2.1.4 .第三批缴纳：承租人在我方第二次催款通知单发货后10天尚未付款的，发货律帅函向承租人负责人约定，如果3天内不付款，我方明确以法律手段单方面解约。 其中，将律帅函等相关资料放入对应项目一户一档中，法务留下。2.2.1.5 .上述催缴程序后，租赁店拒绝支付租金等相关费用的，由招商运营中心运营联合法务人员开始起诉申报程序，经招商运营总监审查，经社长审查后请求诉讼。2.3 .租金变更管理2.3.1 .商户因在特殊情况下申请降薪、降薪，书面申请，填写租金条件特例申请单，详细说明降薪的原因，由招商运营中心运营审查，审查程序见上坤置业权责管理手册。2.3.2 .月租金变更(除按合同约定增加租金外)的，招商运营中心运营以工作联络书方式通知有关部门，按变更后的租金征收。2.4 .租赁处理2.4.1 .商户在特殊情况下提出转售的，按退款处理。2.5 .租赁处理2.5.1 .商户租赁期满6个月前，或者根据合同约定，招商运营中心的运营必须积极联系商户。 如果继续租赁，程序会参照新租赁程序来处理，但必须考虑租赁浮动因素。2.5.2 .续租店的经营内容应当通过公司审查满足项目租赁的要求。 一般来说，继续租赁的商户不享受租赁免除的优惠政策。2.6 .租赁合同终止2.6.1 .本公司单方面终止：招商运营中心根据公司的要求，商户的实际运营情况预先联系，商户同意后，开始租赁客户（商铺终止、期满、转让）退租申请表，详细审批流程请参阅上坤置业权责管理手册。2.6.2 .商户方终止：2.6.2.1 .根据商户的合同规定制定，招商运营中心启动租赁客户（商铺终止、期满、转让）退租申请表，审查程序详见上坤置业权责管理手册。2.6.3 .审查通过后，商户向招商运营中心办理退场手续，详情请参阅商户入场退场管理细则。2.7 .商业租赁业务资料存档要求2.7.1 .租户租赁合同和所有附件由招商运营中心归档，逐户向人力行政中心档案管理人员备案。2.7.2 .招商运营中心负责日常租赁业务的资料档案管理，按要求定期向人事行政中心提交备案。 开业后3个月内，每月更新报告，开业后3个月后，每季度更新报告(特殊情况除外)。 招商运营中心应指定负责人负责资料收集和归档工作。 人员岗位改变，就需要交接资料。3 .运作巡逻工作程序3.1 .运营巡逻3.1.1 .招商运营中心和房地产公司应在开业前1个月完成巡检管理规范篇，经房地产公司总经理审核、招商运营总监审核执行，同时向总经理备案。3.1.2 .巡逻管理原则上应当满足下列要求：3.1.2.1 .巡视课程和频率(一)根据商场结构、店铺分布情况制定日常巡回路线，明确巡回场所的监视内容(2)房地产公司现场巡逻人员和现场运营人员要保证每天巡逻两次以上，招商运营中心各项目每月运营过程中巡逻至少要保证两次以上，总经理每个项目每月巡逻检查一次以上。(三)招商运营中心可与房地产公司合作不定期检查项目。3.1.2.2 .巡逻要求运营巡回检查，至少要分为营业准备巡回检查、营业过程巡回检查、营业后巡回检查。 各阶段巡回检查的重点如下(一)营业准备巡逻；1 )百货公司的卫生清洁工作，工装的更换，个人仪表。2 )到营业现场检查各店营业员的工作状况、电气使用状况、店铺的卫生清洁。3 )各店铺打开内外的店门准备迎接客人。(二)营业过程巡逻；1 )重点商店联系来源状况、商品(有效商品)的库存状况。2 )检查各店铺是否按规定经营，是否按百货公司的统一经营管理规定管理，商品陈列，商品三通是否满足要求，是否有产品销售，是否有损商业广场形象等。3 )各个角落的换型、POP的悬挂规格、物价标签的配置。4 )检查商店营业员的服务态度和服务标准，看看有没有挂招牌影响广场形象。5 )检查公共通道天花板的灯光状况和公共设施的健全状况检查公共区域的卫生环境，商户店铺内部的卫生环境(特别是饮食类)。6 )与商户进行交流，关注了解其经营状况和销售状况的商户活动需求，判断广场能够提供的支持。7 )商户内的消防设施是否符合规范，餐饮店着重于电、煤、煤等的正常运行。8 )关注装修店装修的进展情况；9 )检查广场的宣传资料和场内的配置，关注现场装饰品的整齐状况和有无落下。10 )检查外场推广室的布置情况。 例如，大型活动时舞台的室内装饰和安全状况。11 )发出及时处理现场经营秩序事件(占道经营、噪音、纠纷)的各种通知书，让营业员看到催促商户交付的服务总台前一天的消息、投诉记录，进行相应的协调跟踪处理。(三)营业后巡逻各店铺营业结束后，按照百货公司的要求在一定时间内检查是否三次关闭(水、电、煤气关闭状况、门关闭状况)。 必须停留的，填写夜间留场单，房地产公司签字后，如果需要向商户提交文件的长期停留，必须向房地产公司申报统一清单。3.1.2.3 .巡逻问题的处理(一)日常巡查中由运营商和房地产公司每次巡查，将业者存在的问题发现问题立即通知相关负责人，无法解决的问题填写整改通知单，明确整理问题、负责人、整理要求、完成期限等内容，发送给负责人或者其代表寻求批准。(2)招商运营管理中心和社长在巡查中发现问题，以内部整改简介形式发行，房地产公司敦促相关负责人完成相关整改(3)房地产公司将日常的巡回检查问题总结成招商运营中心，招商运营中心每周向招商运营中心的运营和房地产公司申报。(四)针对巡视场的重大共性问题，招商运营中心和房地产公司制定解决措施，经招商运营总监、房地产公司总经理审核通过后，经总经理审核执行。3.1.2.4 .电子侦察记录要求(一)房地产公司每次经营巡回检查员填写日常运营巡检记录表，后续巡回检查员根据记录表跟踪问题的整理情况。(2)招商运营中心人员每次必须填写日常运营巡检记录表，汇总到房地产公司(三)巡逻记录由房地产公司妥善保管，存档调查准备，每月备份运营到招商运营中心。4 .开业后物品采购工作管理4.1 .开业后与商业项目招揽运营相关的日常采购(活动品除外)，招揽运营中心确定采购计划(主要包括对采购品的参考型号和数量要求)，报告给项目房地产公司，项目房地产公司汇总到房地产总公司的月度采购计划，房地产总公司组织完成物品的采购、安装和保管5 .表格和模板5.1. SK-ZS-XZ008-01商业租赁月报表5.2. SK-ZS-XZ008-02缴款通知单5.3. SK-ZS-XZ008-03催告函5.4. SK-ZS-XZ008-04律师函5.5. SK-ZS-XZ008-05起诉申报单