城市土地供应与房地产市场可持续发展

城市土地供应与房地产市场可持续发展 【摘 要】为抑制住房价格过快上涨，保持市场稳定发展，近期政府出台了一系列宏观调控政策措施。宏观调控中的一些金融、税收政策，对遏制投机、调整投资结构的作用非常明显，但不能从根本上保障房地产业的长期发展。本文将从土地供应市场与房地产市场关系、现行土地供应机制对房地产市场影响、完善土地供应机制促进房地产市场可持续发展三方面论述城市土地供应与房地产业可持续发展。 【关键词】土地供应制度 房地产市场 宏观调控 土地是房地产的载体和源头，土地供应是房地产开发的先决条件，构建和完善土地供应制度，才是确保房地产市场持续健康发展的治本之策。 一、土地供应市场与房地产市场关系 可供开发的土地资源数量多少是房地产数量及价格的重要影响因素，因此，各级地方政府如何合理控制和规划土地资源，是规范房地产市场、提高房地产市场效率的重要手段。 （一）地价与房地产价格的关系。由于房地产的价格上涨刺激了对土地的需求，同时土地的供给价格弹性小导致了地价的升高，因此地价高相对房地产价格高是结果而不是原因。不仅如此，地价的地区差异性源于各地房地产的价格不同，不同的城市需求不同导致了它们的地价不同。 （二）土地供应量与房地产数量关系。土地供应量是房地产数量产生的基础，它们之间的关系主要由容积率来反映。容积率是指城市用地上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。即Q=FQL，容积率F代表了土地供应量与房地产数量的影响程度，容积率越大，单位土地上所建容量就越大。 （三）土地供应与房地产市场的关系。房地产价格代表了对房地产的需求，高于房地产成本价格的房地产价格决定了对土地的需求。土地市场的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。 二、现行土地供应机制对房地产市场影响 城市土地供应机制，是指特定经济制度下土地供应内在关系的总和。现行土地供应制度对于房地产市场的格局产生很大影响。由于政府对于土地一级市场的宏观调控，过去几年的城市土地供应过度，城市土地的供应量将会在一段时间内减少，这就会影响整个土地市场。 （一）房地产开发中的土地供应问题。土地管理中存在诸多问题，其直接表现则是土地供应的不合理，且土地供应是影响房地产市场价格的关键环节。目前土地供应问题主要表现在以下几个方面： 1.土地供应机制不完备 由于我国土地市场宏观研究和调控跟不上，造成土地一级市场在一定程度上供给失控。土地管理部门也没有进行有效调控和管理，操作过程很不规范。因此目前土地供应还没有形成一个有效的供给机制。 2.土地供应法制不健全 虽然土地利用总体规划和城市规划是城市土地利用的强制性指导文件，但在具体实施过程中，两项法律的效力还远远没有达到真正意义上的法律权力，因此导致了很多土地供应不符合城市规划，不能起到真正的规划法律的作用。 3.土地供应结构不合理 改革开放以来，城市房地产业迅猛发展，土地的利用也呈现高速增长态势。但在粮食安全和耕地保护的硬约束下，这显然是有悖可持续发展的原则的。因此，应当调整对现行存量土地与增量土地利用政策，切实保护耕地。 （二）土地供应引发的房地产问题。由于土地供应机制不健全、法律不完备等原因使土地供应环节产生了问题，因此也影响了房地产业，使房地产业也产生了相关问题。 1.房地产商困地现象严重 近两年来我国房地产业出现一股声势浩大的“圈地潮”，非理性的“圈地潮”不可避免地将银行拖下水，开发贷款和住房贷款总量同时扩大，增加了失地农民的数量，使农民权益受到损失，引发了更严重的三农问题。 2.地价上涨导致房价过高 目前由于房地产消费热点渐已形成，开发商对房地产消费有着良好的预期，纷纷加大对土地的投资。国内不少、城市对于土地供应没有具体的年度计划，房地产开发商为了拿到土地在土地拍卖供应方式中，最终的中标价多大幅度高出底价，也常常高于开发商对于该地块的预期价格。 3.房地产结构失调 近几年房地产持续升温，房地产业特别是民用住宅有高档化的倾向。造成的结果就是真正需要买房的中低收入的普通城市居民买不到或者买不起房，比较富裕的市民却一户有好几处住房，导致城市房地产结构严重失调。 三、完善土地供应机制促进房地产市场可持续发展 维护房地产业的持续健康发展是维护国民经济持续健康发展的关键环节，而合理的土地供应则是房地产业的可持续发展的基础，因此要从各方面使城市土地供应合理合法化，从而推动房地产业的可持续发展。 （一）科学预测土地供应总量和结构。当前，土地供应调控的着力点是要在控制总量的前提下，调整和优化土地利用结构。在确定土地需要数量时，一 般要针对各类用地的特点进行具体约定量、定性分析。 （二）大力推进房地产用地供应市场化和优先化。土地是房地产业发展的基础，加强土地供应调控是维护房地产市场健康稳定发展的一个重要手段。因此，要大力推进房地产用地供应市场化和优先化。 （三）加强土地供后监督。目前一些部分开发企业在取得土地后不按期进行开发，有的甚至囤积土地，导致住房供应的阶段性短缺。土地部门将结合土地市场治理整顿，严厉打击违法违规行为，促进现有的闲置地尽快转为市场有效供应。 参考文献： 1宫玉泉.土地供应政策与房地产市场J.中国物价， 2005. 2陈光.城市土地供应与房