上半市场分析报告.ppt

“2011”市场分析报告、举报人：同舟济时间： 2011年6月26日，注：本报告统计数据于2011年6月26日更新。 宏观市场限购令的基本内容：限购市户口居民家庭(部分家庭成员包括市户口居民家庭)、限购两所住宅市可提供一年以上纳税证明和社会保险缴纳证明的非市户口居民家庭，限购一所住宅。 暂停在市内拥有2套以上(含2套)住宅的市户口居民家庭、拥有1套以上(含1套)住宅的非市户口居民家庭、在市内一年以上不能提供纳税证明书和社会保险缴纳证明书的非市户口居民在市内购买住宅。 海外机构和个人购房严格遵循有关政策。 二手房是否在购买限制范围内，因地区而异。 限购令的实施从二线到三十四线，扩大到六十个城市。 实行限购的城市达三十六个城市：京、津、上海、渝四个直辖市、大连、宁波、厦门、青岛、深圳五个计划单列市、七十七个城市。 此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括房地产市场的所谓“一、二线城市”，一些三线、四线城市也包括在限购政策的行列中。 权威机构预测，今后全国实行限购政策的城市很有可能达到60个。 南昌自2月1日起正式施行限购令，限购主要城区商品住房成交速度明显放缓，但价格仍略有上涨。 无限制购买的地区价格有一定的上涨。 这项政策年内不会延长到江西省馀设区市。 新馀总体房价仍低于省会水平，实施该政策的概率较低。 “限购令”的执行，短期内对部分房价高的城市的影响很大，未来楼市的规制政策也会变得严格。 但是，“限购令”本身还是短期政策，“随时取消”很可能引起新的“报复性”反弹。 资金流向部分三四线城市转移，促进该地区房价快速增长。 以需求为中心的新馀楼市未来价格上涨的可能性很小，下半年新馀房价将保持稳定增长的势头。 宏观市场，准备金率一直很高，各银行信用额度紧张，开发人员向银行借贷越来越困难，主要对依赖银行贷款融资的开发人员产生很大影响。 开发人员必须从2011年下半年到2012年建立和提高防范银行贷款困难风险的能力。 银行贷款有限，贷款缓慢，成为开发人员目前最大的风险。宏观市场，年内2月9日、4月5日两次，住房贷款基准利率达到6.8个百分点。 最近的市场期待着再次提高利率。 与限购、房地产税等政策相比，每次涨价并不大，但多次涨价的协同效应逐渐明显，特别是废除贷款优惠利率，对市场的影响逐渐显现出来。 提高利率的话，开发者的资金使用成本上升，一部分开发者在资金链紧张的情况下，新楼盘(新住宅源)的降价促销的可能性提高。 加息与开发者刚购买的人的协同效应越来越显现。 宏观市场总结： 2011年下半年，国家目前的宏观调控政策，还会发生两次左右的提升，银行住房贷款政策可能会紧缩。 微观市场提高利率：中央银行和住房部门发表利率。 执行或浮动基准利率：办理住房贷款手续，要求支付1000元资产管理金，利率上升5%的农行要求客户在3个月内购买4500元基金，利率不变。 目前贷款处理时间为35个月。 二套房首付上涨：二套房首付比例增长10%，涨到60%。 银行信用额紧缩：新馀工行暂停贷款。 货币和信用政策的积累，更大的层次是增加用户的购房负担。 项目主要贷款银行房贷手续严格化，贷款速度慢，客户有限购房能力与大楼销售、偿还之间矛盾不断扩大。 外地购房者的购房欲望也“冷却”。双套房首次涨价等政策的执行对客户群逐渐转向中高端的本案有很大影响，大面积户型的消化速度更加缓慢。 如果住房贷款手续继续严格化，外国购房者对新馀楼市的“贡献”将明显受到抑制。 微观市场的“逐户收费”政策明显削弱了大楼涨价势头。 “一房一价”核心政策的价格限制：新馀各大楼2011年首次报价以2010年12月的平均价格为基础上涨了13%。 “一房一价”在实行过程中，虽有一定的收缩，但部分楼宇的限制作用明显，特别是销售情况良好的楼宇开发人员快速涨价的愿望受到限制。 新馀市场总结： 2011年下半年，新馀房价保持上涨势头，但速度明显比上半年缓慢。 产品的综合质量和营销手法在楼盘销售过程中更为重要。 微观市场，2011年，新馀楼市价格上涨，持续保持稳定发展势头。 国家宏观调控政策对新馀这样的三四线城市影响不大。 周边县市的顾客的流入和乡镇的返乡业者等用户的集中解放有直接的关系。 与周边县市相比价格低廉、持续紧缩的住房贷款政策是加速客户投入市场的巨大推动力。 住宅销售量稳步增加，销售价格比去年12月的平均价格增加了约270元/m2。 商业成交并非因为住房抵押贷款政策紧张而活跃。 微观市场，从月份的成交趋势来看，全市的住宅销售价格有稳定上升的倾向。 第二季度的销售量，特别是6月份的交易量减少很明显，这反映出越来越紧迫的住房贷款政策的作用越来越明显。 微观市场、商业成交情况与去年相比没有多大变化，住宅按揭政策紧张不活跃，与新馀投资者人数少有直接关系。 从微观市场、上半年成交排行榜来看，孔目江新城板块、城北板块仍然是当前新馀楼市的主旋律。 质量高，价格高或地域偏差，价格相对低的楼盘受到买家的喜爱。 微观市场，锦绣江南，锦绣江南：人民医院巴士(站点)人流量的自然优势，利用低门槛积累客人，与邻近大楼江山御景价格差距大，一期收盘顺利(当天成交约150套)。 目前，主要积压住宅来源为价格高达122的复式大楼和14层以上的住宅来源。 微观市场、孔目江1号、孔目江1号：以我为主，保持自己的开发和销售节奏，分离住宅区和施工区，逐步改变大的施工进展，主要保证楼宇和景观对住宅客户的魅力。 根据工程进度逐步提高价格。 广告主要依赖市区四块、项目区两块招牌、新馀信息港等少量媒体，销售主要依赖前期大业主群体形成的“旧带新”效应。 项目营销建设队伍整合能力成为新馀楼盘中的典范。 微观市场、春江花月、春江花月：产品整体素质相对较弱，后期以价格、销售策略，盲目从帝海看波澜，形成中端产品高档价格的尴尬组合。 随着周边竞争项目的不断推进，其总体销售进度明显放缓，主要依靠加大割引力促进销售，中心湖景房拆迁速度较慢。 微观市场、帝海展望、帝海展望：前期广告投放大，销售速度一般。 随着立面和实景的不断完成，产品整体气质在周边竞争大楼中逐渐成为“头角”，经常找到高端客群，销售逐渐好转。 2010年第4季度至2011年的广告量急速减少，主要通过电子邮件发布即时市场营销信息。 最后的多层房源湖景房价格过高，对后期高层房源的销售有负面影响。 微观市场、曁阳半岛豪园、曁阳半岛豪园： 2009年6月28日开始后的销售比较平板。 从2010年7月开始，项目独立营销中心和现场实景发挥了作用，消化速度逐渐加快。 但是，前期的广告量太少，专业队伍的宣传不足，沿河景观的魅力没有真正发挥出来，整体价格也没怎么上涨。微观市场、诺贝尔花园、诺贝尔花园：一期住宅靠拢时总体价格低于预期，在优质教育套餐(城北幼儿园、长青小学、新馀四中)博得购房者“芳心”，后期随着馀家的减少，价格逐渐上涨，同时考虑住房源本身的劣势(楼间隔过小等) 元旦发售的沿路商店价格过高(单层小面积2-4.6万/双层大面积0.7-1.4万/铮铮铮铮653，微观市场，渝水印象，渝水印象：第一期(多层住宅源)顺利销售，第二期(2010年9月)主要推进5、8#阶段依赖于12月新推进的小面积住宅源支持项目的销售。 2011年4月16日最后发售的10、14# (多层)，15#层在主力83-113-125二房-小三房-大三房新获得“新生”，5、8#的销售被“调动”，但由于前期的操作失误现在的销售价格没怎么上涨。 微观市场、恒大雅苑、恒大雅苑：顶级项目，户型在新馀市没有竞争力。 迷信自己的房地产名企品牌和项目的实景和精致冲击，忽视楼宇缺陷(城东、邻近服务等)，价格远离市场。 同时，新馀中高级客群研究不足，营销、包装仍沿用恒大传统模式。 一个原因综合在一起，新的馀韵未形成“一鸣惊人”的效果。 微观市场，2011年，项目周边的“新晋”大楼逐渐进入销售，其中有全国的房地产公司(恒大)项目。 除此之外，原孔目江两岸旧盘新房源的发售，年内的排放量将继续上升。 特别是高层住宅源(锦绣江南、孔目江1号、曁阳、新鹰国际、湿地风情、公园华府、绿春、恒大雅苑、春江花月、帝海观澜、一水天城、百乐村、融城丽都、以信达丽城为中心的楼盘)集中市场，下半年到明年的竞争状况更加严峻。 微观市场，2011年