中铁置业定位提报.ppt

1,事业三部2010/03,中铁置业河北师大项目前期定位及规划方向建议,：市场分析定位,：规划建议,：产品建议,：地块条件分析,区域概述地块条件分析,住宅公寓、酒店写字楼商业,重点问题总结整体规划建议,住宅公寓、酒店写字楼商业,北京,天津,石家庄,中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资发展地区，是华北地区的中心城市之一，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。石家庄城市化的进程还将不断加速，成为具有国际化色彩的新城市中心。,区域概述,“河北省会、京津冀第三极、文化生态宜居城市”,城市定位,区域概述,空间布局,“一城三区三组团”,滹太新区建设行政、会展、文化、教育、总部经济、休闲居住等项目。西部新区以体育休闲、旅游度假、会议博览、高档社区等为主要建设内容。南部山前工业区谋划南部山前工业区。正定新区推进商贸、文化、旅游设施建设，打造具有古城文化特色的新型商贸片区。,新华区,裕华区,桥东区,桥西区,长安区,开发区,泛桥西区,泛桥东区,石家庄市城区图,铁路入地,石家庄站,区域概述,中心城区行政区划,区域环境：裕华区生态环境良好，路网体系、公共设施配套优越，城区绿化率、人均绿地高（世纪、希望绿洲公园、裕华路和槐安路两侧绿化带）。未来规划：承担全市总体规划中重点发展居住、教育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸流通等城市功能。,本案,城市核心区,二环,一环,区域概述,裕华区概述,城市综合体,地块条件分析,项目经济指标假设条件,物业类型：A、住宅B、公寓、酒店C、写字楼D、商业（铺）,大规模综合体,本案地型规整，规模大，属于石家庄市少有的大型综合体项目,地块条件分析,石家庄主要综合体项目,地块条件分析,住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约45%或以上上，体量超过20万甚至更多；是以住宅为主导的综合体项目。商业比例：万象、先天下所占比例在50%左右，是以商业为主导的综合体项目。,各项目产品组合配比,本案住宅超过50%，且体量约35万，是以住宅为主体的城市综合体项目。,本案商业体量约18万，属中等规模商业集群。,商业规模：超大型商业集群在50万平米以上，大型商业集群30万左右；中型商业集群20万左右。,地块条件分析,各项目商业物业类型配比,城市核心区域内/大规模/居住型综合体,地块条件分析,本案的整体性特征,地块四至：北临裕华路；南临旅游局宿舍；西邻育才路；东临体育大街；项目处于裕华区西北部，距市中心较近。地块形状相对方正，周边路网发达，交通便捷，环境无污染。,地块条件分析,项目四至,Strengths优势：,Opportunities机会,Threats威胁：,Weaknesses劣势,S1地理位置优势突出；S2临近河北师大，人文环境优越；S3周边服务性配套较多，有利于吸引高端客户；S4市政配套设施完善，科教文卫设施一应俱全；S4开发商品牌实力雄厚；,W1旧职工宿舍、住宅影响社区整体品质；W2主路噪音污染影响居住舒适度；W3交通流线问题，影响项目通达性；W4生活性商业配套相对匮乏；,O1经济危机影响渐弱，提供宏观基本层面保证；O2泛CBD区域向东南发展趋势；O3政府加大基础设施投入力度；O4发展商品牌建设；,T1潜在项目持续入市，加剧市场的竞争；T2房产市场仍面临调整可能，市场不可预期性变化多；T3项目运营周期久，长线运营风险高。,借助优势条件强化区域价值拔高项目形象,增加产品卖点提升项目预期突破市场竞争,地块条件分析,SWOT分析,：市场分析定位,：规划建议,：产品建议,：地块条件分析,区域概述地块条件分析,住宅公寓、酒店写字楼商业,住宅公寓、酒店写字楼商业,重点问题总结整体规划建议,市场分析定位,住宅部分,经济面,政策面,人均GDP：27873元；11.2%贷款基准利率（五年）：5.94%;24.1%人均可支配收入：14789元；12.0%,人均GDP:21969元；10.0%；贷款基准利率（五年）6.84%/11.8%人均可支配收入：11495元；14.5%,人均GDP:25066元；14.1%贷款基准利率（五年）7.83%/14.5%人均可支配收入：13205元；14.9%,降息：居民首次购买普通/改善型住房执行贷款基准利率0.7倍；降低开发商自有资金比例,国六条：90/70指标颁布；规范房地产市场交易秩序；提高存款准备金率；提高存贷款利率。,严格房地产企业级个人贷款审批；上调土地使用税；上调存款准备金率；上调存贷款利率。,（万平米）,住宅市场,06-09石市商品房供求走势,人均GDP：30939元；11%贷款基准利率（五年）：5.94%;人均可支配收入：16859元；14.0%,降息：降低首付比例和个贷利率减税：减免土地增值税、印花税、契税等营造良好开发环境。,【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局,最近四年批准预售（供应量）的住宅产品户型主要集中在90-140平米区间；140平米以上的大户型供给量在09年有明显增加。,【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局,住宅市场,06-09年商品房供给面积分类,登记销售（需求量）的主力面积区间与市场供应基本一致，集中在90140平米之间；140平米以上大户型需求一直比较稳定。,【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局,住宅市场,06-09年登记销售（实际需求）分类,住宅市场,06-09年商品房销售价格走势,房地产价格长期落后与全国平均水平；06年以来房价稳步上涨，增幅在7%12%左右；石家庄投资、投机需求有限，因此在08年房价没有大幅下跌，仅涨幅有所回落；,【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局,与本案定位相似、以住宅为主的综合体项目；石家庄0910年较有市场影响力的在售楼盘（主流楼盘）；,住宅市场,住宅样本项目选择,住宅市场,住宅样本项目选择,【数据来源】：河北中原市场研究部,住宅市场,1、主力户型面积区间,面积区间主要在90180平米之间,单价区间主要在5000-6500元之间,套价格区间主要在48-100万元之间,2、主力户型单价区间,3、主力户型套价区间,住宅市场,住宅市场,4、主力户型卖点分析,住宅市场,5、主力户型卖点总结,客厅、餐厅开间：4.2米甚至更大；主卧开间在3.9米或以上，带独立书房、卫生间、衣帽间；高层薄板，南北通透，大开间，采光好；室内花园设计；两梯两户设计；保姆梯设计，保姆间独立入户,独立保姆间；多层项目大都存在赠送面积，提高项目性价比，个别高层项目如名门华都也存在1015面积的赠送,客厅开间：3.9米4.2米；餐厅3.9米开间；主卧开间在3.9米或以上，三室户型带独立卫生间；个别户型有错层设计，赠送面积；多方正、南北通透户型，采光良好；个别户型南向三开间，主卧及客厅开间在4米以上；干湿分离，各功能分区明确；,90-150,160-200,09年石家庄住宅市场供销两旺，供给量与需求量均为历史最高水平；房价伴随成交活跃稳步上涨；客户购房时更看重的因素依次为价格，地理位置，户型，交通；地缘性客户仍是各个区域内购房的中坚力量；目前高端住宅市场在售项目户型区间主要以90-150平米户型为主。户型中规中矩，创新较少；160-200平米以上户型在各项目所占比例较少，以160-200平米区间为主，鲜有更大面积户型。总价较高，问津者大都是多次置业，改善型居住需求为主，相对理性，对产品特点及性价比较为关注；,住宅市场,住宅市场总结,住宅定位,城市首创绿色/奢享级空中别院,设计方向：花园空中化/院落空中化/奢华享受化,达到目的：遵循“绿色环保”理念，符合政府要求的同时，走在地产发展的道路前沿；通过产品的创新与亮点整合，提升产品竞争力；提升产品品质，提高附加值；,市场分析,商业部分,5,2,3,4,1,石家庄核心区商圈发展历程,纯商业部分,新百东购商圈、北国商圈、广安CBD及先天下商圈共同构成了石家庄的城市商业金廊。,石家庄主要商圈分布,纯商业部分,石家庄重要商圈分布,城市级核心商圈：均分布于城中心“一环内”，中山路沿线；区域型商圈：分布于城市各个行政片区内，主要通过大型购物中心或专业市场类商业形成聚集效应。小规模商圈：零散分布于市区内，一般通过超市、小型商业街等形成商业集群。,特征总结,北人集团一统天下,纯商业部分,商业整体市场特征总结,城市级商业体地理位置优越，辐射范围广，市场占有率高，顾客认可（排他）性强。本土商业集团具备极强影响力、规模性优势。辐射范围、集客力较强的外来大型购物中心、商场、超市成功案例十分有限。当前除万达、百盛外尚无外来知名品牌商家进驻。而外来超市如：易初莲花、华润万家、世纪联华等经营情况不佳。尚无成熟、特色型商业街或步行街出现。但已有部分综合体项目开始进行规划。,纯商业部分,1、商业经营、操作风险较大；2、商业招商环节不可控因素多；3、与发展商销售回款目的背离。,集中商业决策参考因素,不建议（谨慎）决策,地块周边商业简述,体育大街：东西一环属城市主干路，交通便利性强。商业形象展示效果好。大型娱乐（KTV、洗浴）、大型餐饮业态已形成一定聚集效应。,纯商业部分,师大北院,凯撒皇宫,神话威尼斯水城,育才街：道路狭窄，但交通便利。沿街底商以中小型服装、餐饮业态为主，商业氛围成熟，品味感较强烈。,金山饺子,服饰店,皇城老妈,海参馆,纯商业部分,地块周边商业小结,地块周边多为服务型配套，多为餐饮、洗浴、KTV；档次较高，经营成熟，有稳定的消费人群。地块北临河北师大、西邻省军区，人文气息浓厚，有助于特色商业打造，提升商业品味。,依托现有资源的集聚效应，打造高端的服务型配套。利用特有的区域人文氛围，打造有文化底蕴的特色商街，如北京南锣鼓巷，成都的宽窄巷。,纯商业定位,首条城市都会特色风情商业街,设计方向：立面品味化/产品设计个性化/业态定位特色化,达到目的：打造城市个性、品味的商业街；用细节处理、时尚包装，突出商街的独特亮点，突显市场竞争力；差异化设计，避免市场同质化，降低风险；,市场分析定位,公寓、酒店部分,公寓部分,石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人群集中的区域；证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。,09年公寓类产品区域分布：,公寓部分,无论是纯公寓项目还是综合体内的公寓项目，体量均在50000平米左右，少数纯公寓项目体量在10万左右甚至更高。从在售公寓产品的均价在6000元/平米至8000元/平米之间，略高于同地段普通住宅价格。主力面积区间在3565之间，居住型公寓偏大，面积上限达到120。多数公寓为精装修，少量公寓为简装和毛坯。,09年公寓类产品销售情况：,公寓部分,公寓类项目受地段影响非常明显，滨江尚城国际与官鲤由于良好的地理位置，高标准装修及5.7米挑高的空间布局，单体价格达到8000元/平米甚至更高；唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心，售价较低，仅为4300元/平米。多数公寓产品定位模糊不清，影响客户认知与销售，与之对应的定位清晰且产品具有一定特色的项目销售表现较好。关键词：地段装修产品独特,09年公寓价格分析：,公寓部分,公寓市场总结,公寓市场处于写字楼与住宅夹层之间，供给量及需求量均较小；公寓市场发展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确；软性服务的欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强；当前公寓市场价格较为混乱。目标客户群定位明确，产品具有一定特色的在销售方面具有明显优势；石家庄当前尚无纯正的酒店式公寓，存在市场空白。,公寓定位,首席/Pure酒店（服务）式公寓,参考要素,聘请酒店公司管理、提升附加值、硬件建设星级化,酒店部分,石家庄高档酒店分布情况,世纪大饭店,中国大酒店,燕山大酒店,国际大厦,世贸,燕春花园,阳光大厦,亚太大酒店,华庭,西美,国宾,中茂海悦,酒店部分,酒店市场总结,石家庄高档酒店多分布在交通便利的核心商圈范围内，依托周边高端商务人群或政府机关的政务人群；各高档酒店都有自己稳定的需求客群，能够保持较高入住率；石家庄高档酒店服务标准仍有待于提高，客房服务设施细节仍有待于进一步完善；石家庄高档酒店的管理模式趋向聘请酒店管理公司进行运营管理；石家庄目前商务纯正的公寓式酒店，同样存在市场空白。,酒店定位,达到目的：依托酒店的服务管理，提升写字楼、公寓乃至住宅的物业服务品质；打造个性化公寓式酒店，占领石家庄市场空白，满足外来高端人群中长期、高品质、居住办公需求；,城市首家行政级公寓式酒店,参考经营方向,聘请酒店公司管理/打造特色公寓式酒店,市场分析定位,写字楼部分,写字楼市场分析,整体市场发展历程回顾,石家庄写字楼主要集中于新百东购商圈（泛桥西）和广安CBD商圈（泛桥东），其他区域写字楼开发尚不存在明显集群优势。,写字楼市场分析,整体市场板块分布现状,写字楼市场分析,整体市场CBD商圈发展趋势,本案,方北商务,CBD辐射趋势,写字楼市场分析,重点分析租售价格对比分析,写字楼售价涨幅对比,写字楼租金涨幅对比,【注：2008年甲级写字楼基本无供给，尾盘售价不足以代表价格水平变动，仅供参考。】,甲级写字楼售价普遍高出乙级写字楼约15001800元/平方米；甲、乙级写字楼平均租金分别为2.2元/平米天和1.7元/平米天；甲级写字楼空置率约为20%30%，乙级写字楼空置率约为15%20%；,写字楼市场分析,重点分析租售价格对比分析,小结,写字楼市场分析,重点分析主力客群对比分析,1,写字楼市场分析,重点分析主力客群对比分析,重点分析典型案例特点分析,写字楼市场分析,军创国际：定位：中国第八建筑总部级写字楼；体量：5-25层为办公；整层出售为主；客群：泰康人寿（25%）、贸易等大客户为主；特点：国际流行红色豪华外立面；个性化退台式设计；,西美大厦：定位：国际标准级商务综合体；体量：二期7-18层为写字间；分户出租售；客群：外企、知名企业河北分公司等为主；特征：区域优势；入市时间较早；酒店服务支撑；,庄家金融：定位：石家庄首家复合型专业化金融主题商务楼；体量：6-19层为办公；整层出售为主；客群：金融类客户为主；特点：戴德梁行物业顾问；网络相关商务智能系统；,万象天成：定位：甲级写字楼；体量：5-25层为办公；整层出售为主；客群：中国人保（60%）大客户为主；特点：韩国辉式物业；女性停车场；细节化设计；,重点分析典型案例特点分析,写字楼市场分析,写字楼市场分析,石家庄写字楼市场发展缓慢；中端写字楼同质化严重，纯高端写字楼稀少；未来2-3年，较多写字楼项目集中入市，预计产品品质将有较大提升，市场竞争激烈；写字楼整体租售情况不理想；空置率较高，租金不易上涨；整体投资回报率较低；写字楼散售方式，运作周期长、风险大；成功写字楼通常以大客户购买为主；写字楼产品整体创新性较差，特色较少；,写字楼市场特征总结,启示,写字楼市场定位,城市首座低碳/创新/标识性商务巨擎,设计方向：区域地标化/低碳环保化/产品创新化/细节处理化,达到目的：树立区域地标，提升项目整体形象；满足政府、发展商对商务区的形象要求；最大化提升产品竞争力，降低风险，利于销售；,：市场分析定位,：规划产品建议,：产品建议,：地块条件分析,区域概述地块条件分析,住宅公寓、酒店写字楼商业,重点问题总结整体规划建议,住宅公寓、酒店写字楼商业,1、解决道路交通流线问题；,重点问题回顾,2、解决建筑控规与实际容积率差额面积问题；,375m,381m,140m,241m,140m,178m,地块交通条件,紧邻主路；对向车道隔离严密。绿化隔离带影响便利性。,375m,381m,140m,241m,140m,178m,地块交通条件,紧邻立交桥；交通受立交桥坡道影响大。,地块交通条件,地块交通条件,地块东北角附近区域：虽临路，但邻路一侧机动可达性、非机动车交通便利性、均极差。,地块东南区交通便利性削弱,地块交通条件,地块交通条件,体育大街临街展示面较好,交通流线改善,规划初步建议,营造环岛交通流线：改善商业交通便利性，引导创造，形成自然人流，提升商业地块价值。分离商业区与住宅区，减少相互间干扰，提升居住品质。,非机动车、步行过径人流,整体性区域划分,规划初步建议,写字楼、纯商业部分：商业商务氛围、形象展示面、交通便利性要求高。建议规划于商业价值最高的地块西北区域。,公寓、酒店部分：对交通便利性要求相对较低，建议规划于地块东北区域。居住型公寓：私密性要求相对较高，适当远离主路；中高端酒店：形象展示要求较高，适当靠北。,规划初步建议,整体性区域划分,商,12+2.6+1.1=15.718,住,35.6+8.3=43.936,文化静吧街,餐饮娱乐街,住宅区,商业区,住宅区：两地块作为一个整体进行规划。通过一体化的景观、道路、楼体立面的设计，保证南北侧居住地块的规划协调、统一，并达到与商业区分离的目的。,整体性区域划分,规划初步建议,商业区：在考虑交通到达性、便利性和形象展示的要求下，规划在地块北部。,临街商业：东侧体育大街沿线可规划沿街服务型商业，如餐饮、洗浴、KTV，局部形象展示部分可做高至4到5层。西侧育才街依托区域内文化氛围，打造一条辐射全市的、具有文化底蕴和文化品味的静吧街。对槐北路局部改造，设置下沉商业、汽车影院等业态，打造一条时尚、现代的特色商街。,通过舒适更高的18层左右的二类高层、小高层提升整体居住社区品质感。使整体规划富于变化，增加韵律感。,住宅区规划整体性建议,规划初步建议,二类高层、小高区,高层区,：市场分析定位,：规划产品建议,：产品建议,：地块条件分析,区域概述地块条件分析,住宅公寓、酒店写字楼商业,重点问题总结整体规划建议,住宅公寓、酒店写字楼商业,产品支撑,空中花园,空中院落,城市首创绿色/奢享级空中别院,入户花园、空中院馆等,邻近户型的灵活搭配与创新设计“亲情两代居”,创新飘窗、顶层奢华庭院设计等,住宅产品建议,入户花园,住宅产品建议,入户花园，作为入户门与室内空间的缓冲；将花园引入家中，形成立体园林景观；便于鞋柜等摆放；大面积的入户花园也可改造为房间使用，增大使用面积。,花园私享,改作房间使用,空中花园入户花园；,产品支撑,修正大户型走廊过长的缺点，减少交通面积；三面采光，增加通透性、舒适性；利于空气畅通，得到多个空间的共享；,空中院馆,住宅产品建议,空中花园空中院馆；,产品支撑,厨房,厨房,奢华主卧,亲情“两代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互独立又相互依托；满足三代同堂，又能相互独立的理想居住方式；,两梯四户/167、89；,亲情两代居拼合方式,住宅产品建议,空中院落亲情两代居；,产品支撑,亲情“两代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互独立又相互依托；满足三代同堂，又能相互独立的理想居住方式；,住宅产品建议,空中院落亲情两代居；,产品支撑,在户门外设置入户玄关，以增强居住氛围及亲切感；突显业主尊贵感；,入户走廊设置方便业主户外用品等收藏的贮藏室；,住宅产品建议,户型奢享尊贵入户设计；,附加值,双入户设计主佣动线分明，避免生活干扰；提升业主尊贵感；保证主人私密性；,杂物间/工人房设计增设杂物间/工人房，便于主佣分离，保证主人私密；杂物间的设计，便于生活物品的搁置处理；人性、细节化处理，体现品质；,住宅产品建议,附加值,户型奢享主佣分离设计；,增强业主尊贵感与舒适度；专属的卧室、卫生间、衣帽间、书房、阳台私享设计。,住宅产品建议,附加值,户型奢享奢华主卧设计；,奇、偶数层设计错层阳台；建筑立面美观别致；采光充足、视野开阔；增大房间空间感；属于赠送面积方式的一种，增加产品附加值；,住宅产品建议,附加值,创新亮点错层阳台；,L型拐角飘窗利用飘窗设计而增强室内采光；视野开阔；提高使用价值；提升品质；,飘窗与浴缸的巧妙链接将飘窗适当做宽，其与主卧浴缸的巧妙连接设计，增大飘窗实用度，提升产品附加值；,客厅落地飘窗设计客厅的落地飘窗设计，增大采光面，视野开阔，室内空间感增强；,住宅产品建议,附加值,创新亮点创新飘窗设计；,可拆卸式窗台采用作假窗台的手法，扩大窗户的面积；拆卸后作为步入式飘窗，增大产品实惠度；,可拆卸的步入式飘窗设计将步入式凸窗的上梁适当做宽，在其不计面积的空间内，可有部分上梁（顶柜）打掉；也可作为顶柜；,住宅产品建议,附加值,创新亮点创新飘窗设计；,高层住宅顶层可考虑局部复式庭院设计；结合顶层露台，设置围合空间；增设创新产品，提升产品品质；,住宅产品建议,附加值,创新亮点顶层奢华庭院；,酒店产品建议,公寓式酒店,石家庄零售业和贸易往来发达，形成了大量外来中长期居住的高端商务人群；石家庄市场更高端、中长期、居住性的租赁需求得不到满足。,因此公寓酒店的重点应该放在客房设施、配套设施、配套服务的上，或者寻求社会上相关功能的配套。,酒店产品建议,公寓式酒店,客房设施,主卧设备：闹钟、浴室、并备有浴巾和洗漱用品、卧室提供被单高速上网服务*厨卫配套:烹饪器材滚刀及敞篷、电水壶玻璃器皿、陶器、利器及器物、微波炉、冰箱、烤面包机、吹风器洗衣烘干机、热水系统、熨斗和熨衣板家庭娱乐系统配备有：音响系统、有线电视频道、卫星电视频道、分体空调电话设备有：IDD设施、私人号码*、语音留言服务、无线上网区域安全设施：24小时保安及闭路电视监控、电子门禁卡、室内电子保险箱（带*需额外收费）,客厅,家电,厨房,配套设施,体操房羽毛球场*烧烤区地下停车场*儿童活动场地儿童游乐室儿童游泳池设施齐全的健身房多功能厅游戏厅室内温水泳池上网区按摩池会议室*阅览室住客会所住客活动桑拿室蒸汽浴室乒乓球*网球场*（带*需额外收费）,酒店产品建议,公寓式酒店,酒店产品建议,公寓式酒店,配套服务,二十四小时接待处机场接送（根据要求提供）保姆服务（根据要求提供）每日客房清洁服务干湿洗服务餐馆酒吧商务中心服务*便利商店速递服务*每日早餐*小超市/超市（带*需额外收费）,酒店式公寓,公寓产品建议,服务提升建议；硬件设施及配套标准建议产品附加值及亮点建议,市场空白：石家庄目前尚无纯正的酒店式公寓，多数公寓服务、配套、硬件设施等均较低档，只能满足简单居住需求。,公寓产品建议,酒店式公寓,为适应不同的客户需求，聘请知名设计师打造多种风格精装修套餐,1,2,3,4,公寓产品建议,酒店式公寓服务提升建议,为提升酒店式公寓的物业价值，在拥有优质地段资源的基础上，还需要优质的物业服务和高品位生活方式的打造。因此，建议引入国外的酒店管理公司。既可解决酒店经营管理问题，又能提升公寓及写字楼部分的物业服务，打消顾客在物业管理问题上的质疑。,如英国洲际酒店集团、美国凯悦酒店集团等。,公寓产品建议,酒店式公寓配套设施、服务,工程设备设施：直播电话线、综合布线、卫星电视接受系统、独立中央空调、24小时安防系统并连通全天候安保中心、供热系统、智能化管理系统。一站式服务：无偿或成本价服务：代为筹办商务活动、会议、代客泊车加油、叫醒服务、代订酒店客房、代收订报刊邮件等。有偿服务：代订车、船、飞机票、钟点工服务、商务秘书、紧急救护、定点长期服务等。,公寓产品建议,酒店式公寓附加值建议,附加值提升，多实用面积赠送；,石家庄市城乡规划局建设用地容积率规划管理规定中，第八条提到，建筑物层高超出标准层高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。,公寓产品建议,附加值提升，多实用面积赠送；,2+0.5居室90,一居室53,酒店式公寓附加值建议,公寓产品建议,附加值提升，设置共享空间；,每二层共享一个小型空中花园（公共活动空间）,酒店式公寓附加值建议,公寓产品建议,附加值提升，设置共享空间；,每3层设置一个挑空天井。增加内部采光、绿化及休憩空间。,酒店式公寓附加值建议,公寓产品建议,酒店式公寓附加值建议,附加值提升，设置共享空间；,高品质感的公共入户大堂（前台）。,错跃层、平层结构搭配，拼接组合多样灵活，注重舒适度，提升品质；,公寓产品建议,酒店式公寓亮点建议,公寓产品建议,错跃层、平层结构搭配，拼接组合多样灵活，注重舒适度，提升品质；,酒店式公寓亮点建议,公寓产品建议,局部楼层LOFT设计，满足商住办公需求；,酒店式公寓亮点建议,城市首座低碳/创新/标识性商务巨擎,产品支撑,错跃层设计、顶层奢华办公区设计等,低能耗、高效率节能环保、降低生活成本,材料支撑,系统支撑,环保绿化,低碳环保,产品创新,写字楼产品建议,退台式空中花园；可局部铺土绿化；空中花园共设置3-4个，均匀分布于建筑层；画龙点睛，且避免成本的不必要增加；增大建筑绿化，成为城市首座花园式商务楼；,空中花园,产品支撑,低碳环保环保绿化；,写字楼产品建议,减少紫外线辐射，降低建筑内部温度，节约能源；结合地面绿化，营造立体化绿色环境；在屋顶绿地增设休憩区，提供舒适的室外休息空间，提升产品附加值；提高办公、居住舒适度，增大产品卖点；,屋顶绿地广场,产品支撑,低碳环保环保绿化；,写字楼产品建议,外墙除玻璃以外，可采用日本“爱和陶冰岛瓷砖”；通过面砖将阳光辐射的热量反射至天空，使建筑不再积蓄热量；极大地降低城市热岛效应（据专业部门测算，每1000平方米南向立面每年可以反射7500万卡热量，直接减少二氧化碳排放21吨，相当于种植了11000平米森林）。,产品支撑,低碳环保材料建议；,写字楼产品建议,LOW-E玻璃中空双层低辐射玻璃，减少热辐射，避免光污染；隔音降噪，低碳环保；,会呼吸的窗门窗自动通风系统，不开窗户仍能持续更新空气；保证通风，隔热性好，且隔音降噪；大量减少热损失，无动力消耗，节能环保；,产品支撑,低碳环保材料建议；,写字楼产品建议,外窗及遮阳系统采光、保温、遮阳、降噪作用突出,天棚采暖制冷系统,屋面保温系统屋面保温隔热性能优越,产品支撑,低碳环保系统支撑；,写字楼产品建议,可控制的通风屋顶系统通过建筑中庭、通风天窗等设计以及自然通风器等科技运用，利用温差加速气流，带动室内通风，达到自然通风的效果；科技建筑，节省能耗，提升品质；,雨水收集循环再利用系统将屋顶作为集雨面，通过汇集输水净水储存等多种渠道利用雨水；通过雨水处理，可用于园林景观的绿化灌溉、景观水池用水等；,产品支撑,低碳环保系统支撑；,写字楼产品建议,太阳能照明系统结合建筑形象及园林景观，设置太阳能草坪灯、庭院灯等；节能环保，增大项目品质；,中央吸尘系统,产品支撑,低碳环保系统支撑；,写字楼产品建议,写字楼单元独立出入口设计；采用平层、错跃层搭配方式，积木式自由组合的方法，使室内空间灵活分割/组合/拼接；局部双层挑空，视野开阔；注重舒适度，提升品质；,产