科伦项目9.23.23.ppt

王家桥片区科伦项目,暨昆明泛亚科技新城2号地块商业定位及营销定位报告,一、项目概况篇,视觉系统（项目区位）味觉系统（基础数据）触觉系统（配套设施）嗅觉系统（周边商业）神经系统（片区规划）听觉系统（开发背景）,项目区位,项目位于昆明西北部，五华区高新开发区（昆明泛亚科技新城）内，二环以外，三环以内。,项目区位,项目占地84.76亩，属于金融商业用地地块呈梯形，北侧短，南侧长,位于昆明泛亚科技新城核心腹地位置。,项目区位,项目北临筇王路，南至规划路，东到五华一号路，西接科普路。,基础数据,地块条件良好，项目产业定位为医药企业总部基地。,配套设施（市政配套）,目前项目周边的配套上不完善，但是在政府对该区的规划中项目周边的配套设施非常集中，其中学校、医院、体育设施和政府办公事业单位与项目的距离非常近，商业氛围前景看好。,本案,配套设施（市政交通）,本案,项目紧邻一条城市主干道（筇王路）和两条城市次干道（科普路和五华一号路）以及一条城市支干道，目前项目周边的路网道路全部建成通车；项目距离地铁四号线约500米，与地铁站点距离约一公里；项目距西北三环的最近距离约2公里；项目距离二环路最近距离3公里。,配套设施（市政绿化）,科技新城作为高新区的又一重点规划区域，该片区的绿化园林投入非常巨大园博园规模最大，占地200亩，现已建成，其他的小型公园规模基本在20-100亩。新城的道路绿化都按较高要求建设，目前的已建成的道路两旁都有绿化带和行道树。,本案,周边商业,在政府的规划中，我项目为该图中的二号地块。目前标注出来的13块土地基本上都是拆迁和征地结束的熟地。由于拆迁和征地刚刚结束，昆明泛亚科技新城也刚刚挂牌不久。目前项目周边尚未形成任何形式的商业，但是根据政府规划，我项目北侧的筇王路和西侧的五华一号路将成为金融和商业的核心区域。,片区规划,科技新城的总体规划以科技研发产业、生活居住和商业金融服务为三大核心。注重生活、生产和生产相互结合。项目所在区域位于筇王路与五华1号路交汇处的金融商业核心区域，向南紧邻高密度社区集中的居住区，向北辐射产业集中的产业区，周边是商业氛围良好的商业核心区。,本案,片区规划,项目对面筇王路以北的四个地块同样是商业金融用地，而项目南侧为700多亩的规划中的高密度住宅社区。从该区域的土地供应和开发强度来计算，未来五年该区域的商业金融面积约为200万方，纯商业面积约为80万方以上。整个片区未来五年的规划居住面积将会超过800万方，人口预计将会将超过50万。,本案,片区规划,2011年2月13日，五华区正式启动西北片区路网建设和一期回迁安置房建设工作，标志着五华区推进全域城镇化工作和昆明泛亚科技新城建设进入了一个新的阶段。2011年招商引资项目推介会，五华区分别与四川科伦集团、普洱市国有资产经营有限责任公司、云南翔驰投资有限公司、深圳市中恒泰控股集团有限公司、中国天瑞控股有限公司签约，投资项目总额拟达239亿元。今后，这五家企业将分别在泛亚科技新城打造泛亚医药商贸财富中心、普洱茶文化科技中心、昆明（国际）汽车科技劳伦斯奔驰展示体验中心及劳伦斯奔驰西南总部大楼、昆明泛亚科技新区城市综合体、天瑞文化创意产业园。,开发背景,四川科伦集团：作为全球最大的输液专业制造商，科伦产品在国内总体市场占有率超过了20%，是中国输液行业品种和包装形式最为完备的医药制造企业。科伦药业的子(分)公司分布于全国11个省区，2008年科伦药业预计销售收入超过27亿元、利税超过5亿元人民币。中原实业集团：是一家以房地产开放、绿色产业为主，涉及房地产销售代理、商业运营、物业管理、施工建设及装饰装修房地产全产业链的多元化集团公司。公司开发项目分布在昆明、曲靖和景洪等地，2010年实现产值15亿元。,二、项目分析篇,视觉感受（区位价值分析）味觉感受（基础数据分析）触觉感受（周边配套设施分析）嗅觉感受（周边商业分析）听觉感受（开发前景分析）第六感感受（区域规划分析）,区位价值分析,优势：位于新区核心商业中心，四面临路，周边基本为商业项目劣势：项目周边没有任何成熟商业，招商难度大机遇：项目依托科伦集团，打造云南的医药总部大厦，具有招商引资等优惠条件，同时强大的企业号召力和开发实力为项目的开发和运营奠定良好的基础。挑战：周边接近200万方的商业开发量，将会引起巨大的区域内竞争。,基础数据分析,项目的开发量适中（约22万方），土地成本也适中（楼面地价控制在2000元/平米内）。通过招拍挂形式获得的熟地，避免了拆迁等不确定性因素。土地限制性条件较少，没有限高和低密度等限制性土地条件，便于后期开发中规划设计。,周边配套设施分析,目前师大附中五华实验中学已经开始进入施工阶段，对于整个片区的物业有较大的提升作用。整个新区的整体配套规划较为完善，不仅能满足新区内的需求，而且能辐射到整个西高新区。在绿地和市政公园方面，项目周边建成的和在建的市政项目也比较多。,周边商业分析,项目周边的511号地块均为商业金融用地，而且按照地块产业定位说明，多数为写字楼和总部基地，因此写字楼市场将来会存在巨大的同质化竞争。商业方面虽然在用地说明上并未体现，但在实际的开发过程中，开发企业为了追求利益最大化，必然设置大量的商业，未来竞争将非常激烈，必须通过差异化来避免同质化倾向。,开发前景分析,按照本项目的地块产业定位说明，该地块主要是医药商贸总部基地、医药商贸产业链服务基地和医药知识产权交易中心。除了为科伦集团定向开发的写字楼以外，合作企业、相关产业的企业对于写字楼有一定的需求。作为本项目可以对于和医疗相关的产业和商业进行一轮深入的挖掘，将本项目打造成一个较为有特色的商业体。由于医药贸易和消费属于特殊消费，因此完全依靠医药无法填充22万方的商业体量，必须寻找其他合适的产业作为主力或者辅助。,区域规划分析,该片区是昆明主城区最后一块可规模开发的区域，目前累计协议拆迁面积达160万平方米，收储土地5200亩。规划定位准确，商业+产业+生活的核心开发思路，打造五华区新的经济增长点。该区域的开发正处在起步阶段，但是政府以累积投入26亿元用于基础设施改造和建设上，可谓用心良苦，项目前景较好！,结论性分析,项目周边商业体量巨大，对于本项目即时一种直接竞争同时也意味便于形成良好的商业氛围。我项目虽然在该区域占尽先机，但是在前期的招商也运营方面也存在着巨大的挑战。项目周边地块总部基地和写字楼项目较多，因此这部分商业体量一定要经过充分的市场调查后确定体量，否则后期销售难度将相当大。公寓产品较为适合，一方面周边办公和产业非常集中，另一方面宜商宜居的多功能公寓为投资带来保障，因此精装公寓和商务公寓这类投资产品会受到市场的青睐。商业的设计和布局要突出定制的特点，在设计规划之初就能够以商家的意愿来实现整个商业定位和布局。,三、项目定位篇,区域功能定位商家访谈产品定位商业定位,区域功能定位,昆明最大的药品零售和批发市场（医药超市）城市次中心的药业总部基地片区集中式商业综合体,商家访谈,吃：中高端餐饮访谈7个餐饮商家，需求1500-3000平米以上、物业要求独栋或者一托二，商家均倾向于类似中天花园的独栋商业,初步意向商家3户，其余商家还在观望状态。住：酒店/公寓访谈了2家，其中有一家阳光嘉年华准备转作酒店行业，有初步意向，面积约需求50000平米。行：4S访谈8个品牌4S店，意向商家只有港鑫代理的三菱品牌，需求1000-1200平米，物业要求钢结构+玻璃幕墙，维修车间层高需求10-12米，租金承受能力为30-40元/平米。其余商家反映位置不好，离黄土坡车市不远，并且项目地人气不够。娱：KTV、影院等娱乐方面访谈了2家，阳光KTV方面有初步意向，和影院等都还需要继续沟通相关事宜。购：超市、家具家居访谈了2家，香江家居和永辉超市，香江家居需求面积比较大，对方拓展总监有初步意向，具体合作模式有待深入接洽；永辉超市也有初步意向，需求面积约为11.5万平米。,产品定位,写字楼：医药总部基地（3-5万）公寓：总部基地配套（商住结合8-12万）酒店/写字楼：（4-6万）临街商业：临街底商（2000)独栋商业：大型独栋和中小型独栋商业（1.5万）集中式商业：生活超市/医药超市（2万）,商业定位,以医药为主体的集药品批零、商务、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业综合体。,四、规划建议篇,平面布局建议外立面建议交通动线建议景观绿化建议其他建议,平面布局建议,中小型临街独栋商业,生活超市/医药超市,酒店,公寓,医药总部基地,交通动线建议,车流动线,人流动线,交通动线建议,外立面建议,1.建筑造型尽量突出线条感和现代感。2.外形采用玻璃幕墙，简洁明了，更具时尚。3.写字楼达到5A标准。,写字楼/公寓,外立面建议,采用石材与玻璃幕墙的形式结合，体现了石材纯天然的艺术之美，实用性和艺术性相结合。外观效果避免四方型的大盒子建筑，应充分融入流线型设计，在部分转角或楼层外里面之间可考虑设计几何美观造型。规划初期考虑好广告位的设置。,裙楼部分,外立面建议,根据业态的需求，分为了大型独栋和中小型独栋商业。外立面采用石材结构，与集中式大型商业风格相符。独栋周围的树木、草坪、景观小品环绕、形成独有的生态商业空间。,独栋商业,景观绿化建议,项目的景观设计关系到项目的形象和价值，本项目总绿化率为40%，通过南区中心广场点状绿化景观、西区北区主要以内部人行道路为线状景观、形成南北相结合的绿化景观体系。,中心广场区,景观绿化建议,内部行人道路区,内部街道设计绿化人行通道，其中布置休息座椅等人性化设施。引入大量的本地树种配合少量水体景观，映衬西侧简洁的建筑立面，最终形成良好的内部街道。,经济测算,通过前期初步市调，以及市场分析，我们对昆明市整体的商业布局以及现有和即将面世的商业项目都有了充分了解，现按照市场定价我们将作出以下经济测算。,面积约22万总投资约10亿元,经济测算,除了科伦总部基地以及裙楼部分的超市业态外，其余部分均作为销售。,以上估价部分只是按照保守估计，针对当前时间节点的销售价格进行的预估，没有考虑今后动态