第五章 所有权制度.ppt

第五章所有权制度,所有权的平等保护建筑物区分所有权所有权的善意取得,一、所有权的平等保护,（一）国家所有权1.国家公产与私产的区分国家公产：（1）公用公产（公用物）；（2）公务用公产（公有物）。国家私产：（企业国有资产法第二条：本法所称企业国有资产（以下称国有资产），是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。）,（一）国家所有权,2.所有权的平等保护第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。,（一）国家所有权,3.国家所有权的内容（1）客体（海域资源、野生动植物资源、无线电频谱资源等）。（2）主体。第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。,3.国家所有权内容,（3）国家所有权的行使方式。第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。,3.国家所有权内容,（4）国家所有权的界定（产权界定）其一，在工商部门注册为国有企业，但企业没有原始的资本金投入（或者投入后又抽走）。在此种情形下，如果企业的实际控制人以企业没有国有资本金投入为由否认企业的国有性质，应如何处理？对于此种情形，由于举办者是国有主体，企业在登记和存续中的法律地位是“国有”，举办者和政府实际上承担了它的责任和风险，因此应当将其界定为国有企业。其二，企业创办时在工商部门注册为国有企业，但没有资本金投入，而是由私人筹集资金启动并经营。对于这类“红帽子”企业的产权界定，应当慎重。,3.国家所有权内容,案例1：涂景新事件（抹不去的“江西人的痛”）涂景新是江西省新大地实业发展总公司的法定代表人、总经理，由于涉嫌贪污2千余万元、挪用公款600余万元等而于1999年11月5日被捕，2003年4月25日被一审法院判贪污罪、挪用公款罪，2006年海南省高级人民法院终审改判无罪。,3.国家所有权内容,案例2：水磨沟村水库产权纠纷案1970年10月20日，内蒙古阿拉善左旗木仁高勒苏木（乡）水磨沟村有村民1071人自发筹款建造容量144万立方米水库一座。1975年俊工，历经5年。总投资（水库价值）经阿拉善盟国有资产评估局（当时阿盟集体所有资产也由该局评估）评估为1700万元。建水库途中阿左旗曾拨扶贫款38万元。2000年初，阿左旗政府在距水磨沟村水库4米之处挖了长112米，宽60米，深37米的深沟一条，号称“阿拉善盟截水工程”，结果，没有截出水来，该工程失败。2001年10月10日，木仁高勒苏木人民政府宣布水磨沟村水库为国有资产并给村民送达搬迁通知书。,通知书下达后，村民们提出强烈抗议，其理由是：（1）水磨沟水库是我村村民世世代代生息生存的地方，水库是农民自筹资金所建，其财产所有权属水磨沟村所有，建水库途中阿左旗曾拨扶贫款38万元，但仅占水库总投资的3%，况且扶贫款来自于中央人民政府即国务院，是党和国家对我村民的无偿支持。（2）如非要侵占我村民水库，应当遵照法律偿付水库总投资1700万元，土地补偿费1200万元，安置费1000万元，共计3900万元。,【争议焦点】左旗政府是否可以依据水法第21条的规定宣布“水磨沟水库”为国有？水磨沟水库的财产所有权归谁所有？水利国有资财监督管理暂行办法第23条：对于国家投资、群众投工、投料兴建现有水利部门管理的水利水电工程，1994年3月31日以前兴建的，其形成的资产全部界定为水利国有资产，对以后兴建工程，其形成的资产，国家投资部分界定为水利国有资产，群众投资工料形成资产部分，界定为群众投资折资资产。,（二）所有权的限制国家征收制度,1.征收与征用第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。（征收制度）第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。（征用制度）,（二）所有权的限制国家征收制度,2.公共利益的界定（1）何谓公共利益。（2）公共利益的特点。（3）商业拆迁与公共利益。土地管理法第54条：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。第58条：实施城市规划进行旧城区改建。,（二）所有权的限制国家征收制度,3.征收的条件与程序（1）必须是为了公共利益；（2）征地是一种政府行为；（3）必须依法取得批准；（4）必须依法对被征地单位进行补偿（物权法第42条、土地管理法第47条、土地管理法实施条例第25、26条之规定，城市房屋拆迁管理条例之有关规定）；（5）征地行为必须向社会公开，接受社会的监督。,（二）所有权的限制国家征收制度,案例3：暴力拆迁命案获轻判据中国青年报报道：2008年5月14日，当面对不速之客多次强行拆迁,面对不明身份者入室殴打,面对家人被胁迫威胁时,家住辽宁省本溪市明山区东兴街道办事处长青社区的张剑拔出了水果刀,致一强拆者死亡。之后,张剑的房子被夷为平地,盖起了名为“山水人家”的豪华别墅群。近日,本溪市中级人民法院认定其为防卫过当,以故意伤害罪,判处其有期徒刑3年，缓刑5年。（详细报道参见江南都市报，2009-10-27，42版）,（三）集体所有权与私人所有权,1.集体所有权（1）客体。（2）主体。其一，农民集体所有。第五十九条规定：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。其二，城镇集体所有。第六十一条规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由集体享有占有、使用、收益和处分的权利。（3）行使。,（三）集体所有权与私人所有权,2.私人所有权（社会团体所有权）（1）私人所有。（2）社会团体所有。第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。思考：关于捐赠法人所有权问题,二、建筑物区分所有权,（一）概念是对于建筑物的有独立用途的部分的区分所有和对于共用部分的共同所有的总称。其含义：（1）区分所有的标的物须为建筑物。（2）区分所有权的标的物须为含有独立用途的部分的建筑物。（3）区分所有权的标的物须为有必要共同设施的建筑物。（4）区分所有权须以共有物的用益权以前提。（5）区分所有人对于共用设施有使用、管理的权利和义务。,二、建筑物区分所有权,（二）特征1.复合性。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.专有权主导性。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3.一体性。,二、建筑物区分所有权,（三）建筑物区分所有权的行使1.小区绿地、道路、公用设施的归属第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,（三）建筑物区分所有权的行使,2.小区车位的归属第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,2.小区车库的归属,思考问题：（1）小区公共停车位归属谁，如何利用？（2）开发商能否将车库出售给小区业主之外的人？（3）业主能否将购买的车位转让给小区业主之外的人？,2.小区车库的归属,南昌市物业管理条例（征求意见稿）（2009-4-29）第六十条物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由建设单位与业主或者物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第六十一条建设单位不得将规划用于停放机动车辆的车位、车库出售给本物业管理区域业主、物业使用人以外的其他人。建设单位出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，建设单位出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。,2.小区车库的归属,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释（20097号）第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。,3.业主大会的性质,（1）美国：非公司法人团体或非营利公司法人（具有法人地位、采用法人治理结构）功能：物业保值、保持小区良好的居住环境、保持小区内业主或邻居关系的和谐。（2）我国：非法人社会团体第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。,3.业主大会的性质,案例4：未经业主大会通过，起诉驳回2008年2月14日，昆阳镇西门街一小区业主委员会将县房产管理局告上法庭，要求其履行物业管理监管法定职责。昆阳镇西直街1-27幢建筑物系旧城改造项目之一，于1999年由县城综合开发建设指挥部办公室通过招投标方式，包给某房地产开发公司开发建设，2001年竣工并交付使用。2002年5月，县城综合开发办与平阳县新兴物业有限责任公司就该批住宅物业管理签订一份移交协议书，对物业管理费及物业专项维修资金等进行约定。但县城综合办仅履行部分义务，未足额支付物业专项维修资金。2007年4月份，平阳县西门街一区业主委员会发现此事后，即具报告向县房产管理局要求督促履行，但也没有效果，业主委员会只好将县房产管理局告上法庭。法院审理后认为，业主委员会是在物业管理区域内代表业主对物业实施管理的自治组织。经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。本案原告作为小区业主委员会，必须经业主大会同意后提起，否则不能依法取得诉讼主体资格维护合法权益。,4.小区的物业服务,第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,4.小区的物业服务,思考问题：（1）小区业主可否自行管理物业？（2）业主拖欠物业费用时，物管公司应如何采取措施？（3）小区业主大会要求解聘物管公司，但物管公司强行提供“服务”时，业主可否拒绝交纳物业费用？,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。,5.小区“住改商”问题,第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。思考问题：（1）何谓经营性用房？（2）何谓利害关系业主？,5.小区“住改商”问题,案例5：广州某住宅小区张某将自己所有的一套四室二厅商品房出租给赵某，双方约定了租期和租金。赵某租赁该房后，将房间进行改造，每间房内放四张床、上下铺，然后对外招租，专门出租给打工仔。这样一来，在该套房屋内居住的打工仔人数就非常多，进进出出，极大地影响了该住宅小区居民的正常生活，并且带来很大的安全隐患。于是，小区居民联名向物管公司投诉，要求把这些打工仔清出小区。物管公司接到投诉后，责令张某把房屋收回。问题：如何评价小区业主与物管公司的行为？,5.小区“住改商”问题,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释（20097号）第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,6.小区业主的共益权,第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,6.小区业主的共益权,思考问题：（1）小区电梯内的广告收益应归属谁？（2）小区房屋楼顶上立广告牌收益应当归谁所有？（3）小区（公用）物业收益应如何分配？,三、所有权的善意取得,第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,三、所有权的善意取得,1.适用范围法律禁止或限制流通的不动产或动产，爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等不能适用。2.遗失物、盗窃物的适用第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。,三、所有权的善意取得,3.无权处分与善意取得的关系案例6：房屋买卖合同纠纷案原告（反诉被告）刘某，男。被告（反诉被告）张某，男。被告（反诉原告）王某，女，王某系张某之妻。诉争两间门面原属A市物资集团公司所有。B市某区人民法院于2001年5月23日作出（2001）港执字第143-3号民事裁定书，裁定：查封、扣押、拍卖A市物资集团公司价值383864.12元的财产。B市某区人民法院委托某拍卖有限公司