花都炭步汽车城市场调研

炭步镇，位于花都区西南部，南粤珠江流域巴江河畔，东依白云区神山镇，西连三水，南靠南海，北傍赤泥镇。于2004年被定为广州市第二批中心镇，“两片两组、一带两轴、沿河发展”的城镇空间布局形态，“一河两岸”的土地利用规划方案使得炭步镇的发展前景无限。面积：113.33平方公里；人口：常住人口4.8万人，外来人口1.5万；农业人口4.2万。,区域位置,【无极观点】从全镇面积和人口数量看，炭步面积和人口数量都处于花都区中游位置，主要以本人人口为主，本地市场容量相对较大。,从化,花都,增城,番禺,【无极观点】炭步镇地理环境优越，水陆空交通便利，不断完善的水、路、空交通网络促使炭步和周边街镇密切的联系在一起。另外9号地铁线2013年开通，将会给汽车城一带广聚人气，是区域发展的交通引擎。,龙大公路,9号地铁线始发站,岭东路,本案,炭步镇形成以纺织、电子、新型建材、汽车零部配件生产加工为支柱的工业产业结构。孕育了炭步镇经济发展总公司等大批企业，涉及建筑材料、家用电器、食品、服装、绝缘材料、五金模具、铜杆电线、羽绒皮革、音响设备、机械制造、建筑工程、房地产开发等众多领域。2008年炭步镇国内生产总值25.94亿元,同比增长13%，工农业总产值55.92亿元。其中工业总产值49.58亿元；农业总产值6.34亿元；农民人均收入8665元；税收收入1.9亿元。,经济状况,城市规划,（一）镇域拓展方向以中心镇区和巴江河以北汽车城片区为主要方向，同适当发展大涡纺织工业区组团与环山工业区组团。（二）镇区拓展方向沿河发展：沿巴江河两侧布置，塑造“一河两岸”的城市景观，重现“巴江明珠”的风采。北接南拓：北接汽车城，适当向南拓展，形成新的居住组团。,炭步镇作为花都区“两心三翼，绿野花城”空间发展战略中的“三翼”之一，被定位为广州北部重要工业基地；花都西部的公共服务中心，集优良生态环境、丰富文物古迹、现代产业特色于一身的新型工业城镇。优势明显。汽车城规划：近年来，汽车城定位后，其发展有目共睹；据统计，至今已有60家左右的企业进驻汽车城工业区。为花都拉动经济发展，同时也带动了炭步的区域发展新引擎,工厂企业集中区,区域大环境,片区利好因素,3000亩GOFL球场近在咫尺，仅1公里左右,地铁9号线现在动工，2013年即将开通，里本案2公里左右,4万国际标准的花都亚运新体育馆落成，离本案仅3公里,汽车城各产业分析,有利必有弊汽车城引领区域发展，带来了集聚效应，汇聚人气，但是由于各种汽车企业，汽车零配件、橡胶制品工厂、物流、机械等企业汇集产生工业效应的同时，也给片区冠上“工业区”名头，予人本能上的畏惧心理。特别是本案地块较为特殊，地段上是处于企业厂房、仓库“包围”之中，通过对项目周边企业作出以下分析，以对项目客户人群环境进行进一步的了解。,一级辐射范围：花港大道沿线一带企业年营业额：约1.78亿元员工人数据调查，花都区汽车城工业区内有大小工厂企业约55家，有资料可循的37家；平均每间工厂企业员工人数约160人，总员工人数在9千-1万人数左右；企业中上层员工工资水平据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平在4000-10500元/月之间，底层员工工资水平在1500-3000元。随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约在6475元/月。底层平均工资水平约在2120元/月。,二级辐射范围：车城大道与东风大道沿线一带员工人数据调查，花都汽车城工业区内有大小工厂企业约77家，有资料可循的43家；平均每间工厂企业员工人数约270人，总员工人数在3.3-3.5万人数左右；企业中上层员工工资水平据调研统计，50多家企业中，企业中高层员工工资水平在4500-10000元/月之间，底层员工工资水平在1500-2500元。随机抽取12个样本，得到片区内中高层平均工资水平约在6250元/月。底层平均工资水平约在2000元/月。,详见附表（以上数据仅为企业对外公布在册登记劳动人数）,2010年以前。,2010年以前当地居民主要自建房解决自身居住需求，这些自建房质量简单而粗糙，基本都是多层自建住宅，楼下首层出租作商铺，楼上住人，没有绿化，更谈不上物业管理。,2010年后市场不再空白,2008年，镇附近的风神公社和保利城两个大型项目开售，填补泛炭步市场的空白，2010年是炭步镇房地产市场的转折点，保利水晶城项目动工、好美嘉园迈开了历史的一大步，显示着炭步镇房地产市场开始进入商品房时代！,保利水晶城项目,2010年炭步镇市场以供应90120的二房户型为主，满足当地居民的改善性需求，颐和盛世推出300500别墅的别墅产品满足了镇外及镇内的不同需求。,数据来源：阳光家缘网数据统计：无极物业,二三房户型主导市场,2010年，炭步镇房地产市场开始发展，新增面积22.2万平方米，占全区总量13.7%，成交面积7万平方米，占全区总量4.7%。虽然价格水平比全区均价水平有一定差距，中高端项目好美嘉园把价格维持在5000元的水平。,数据来源：阳光家缘网数据统计：无极物业,起点：5537元/,没有土地成交记录！,炭步镇土地交易不活跃，而炭步镇政府自2000年以后就没有推出任何地块，无论是现时正在开发的地块还是即将交易的地块，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已减少10年以上。,政府零供应，旧地起新房,炭步镇楼盘个盘分析,好美嘉园,占地面积：11万总建筑面积：32万容积率：2.67总户数：782户，目前已售756户开盘时间：2010年9月户型面积：80-220目前在售：3期86-149两到四房单位（共分3期开发）当前均价5200元/,一期,二期,三期,20,16入户花园，打造清润花园玄关,19阔L型阳台，两房轻松变三房,主卧L型飘窗，延展室内空间。,11花园，打造时尚花园玄关。,二、三房户型为主，经典格局，赠送面积多，符合城镇居民追求实用的需求。,户型鉴赏,保利城,占地面积：约25万建筑面积：约53万容积率：1.8开盘时间：2008年10月总户数：3828户，已售3641套面积区间：洋房80-170,联排265-252，双拼310-445目前在售：第三期（一共三期）开盘均价4500元/；目前均价7500元/（带装修）目前尾货促销，每2个星期推出10套一口价，单价6900-7300元/不等物业费1.8元/月，签约费500元/户,物业维修资金105元/。商铺均价15000元/平方米,第一期,第二期,第三期,户型鉴赏,风神公寓,占地面积：总占地779.48亩，其中商住占地383.72亩建筑面积：约49万（地上491799，地下95339）容积率：1.8建筑类型：7层多层、11层小高层、18层中高层、酒店式公寓配套：学校、幼儿园、会所、酒店开盘时间：2009年10月总户数：3364户（分三个区开发，AB区共2704套，C区660套），已售2690套，面积区间：洋房90-170平层、196-290复式，目前在售：137-170洋房开盘均价3500元/；目前价格毛坯售价5300元/起，均价6300元/。现购房全款98折，按揭99折物业费1.6元/月风神公社首先面向东风日产员工发售（约占1/3，1000套左右），剩余的再面向市场发售；街铺：80元/平方米月,户型鉴赏,保利水晶城项目,保利水晶城：物业地址：花都马溪村车城大道东南方向（地铁9号线飞鹅岭站旁)占地面积：232000建筑面积：303000容积率：1.5保利水晶城项目即原花都马溪村项目，地块与即将建设成为体育公园的自然山体相连接，当中还将规划文化体育配套，可以以此为基础打造环境优美的文体社区。保利水晶城项目目前已经开工建设，预计最快今年11月份可以推出新货，具体户型、价格待定。,住宅部分小结：,房地产土地市场成交炭步镇土地交易不活跃，而炭步镇政府自2000年以后就没有推出任何地块，无论是现时正在开发的地块还是即将交易的地块，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已减少10年以上。中等户型占主力，大户型为辅市场产品构成以90-130中等户型为主，消化速度较快。亦有部分大户型产品，好美嘉园的大户型产品去货较慢，而颐和盛世就比较快。由于项目周边大企业具备宿舍，因此公寓类产品已受到当地企业员工的认同。3.楼盘资源供应相对缺乏，分布不均，客户种类不同。4.当地项目基本处于销售后期阶段。,商业环境,保利日崔成熟,马溪经已成型,风神难聚氛围,至保利城2.2公里至保利水晶城1.78公里至风神大道2.5公里至未来9号线地铁站3.8公里,本案,周边商业氛围三足鼎立,保利城商业街,保利公社一线沿街商铺：销售均价15000元/保利主入口内接商铺：租金45元/，经营状况并不好。,保利城商业街沿街面全长225M（地图测量），商业展开面宽阔，内街全长60M进深，现已有多元化服务类商家进驻（以饮食为主，服务行业为副，且有3家小型超市）。商业街正处迅速成长期，社区经已完全开发完成、业主逐渐入住。人气不足，只是暂时的项目开发成长过渡期。且紧邻的【风神阳光公寓】为员工宿舍，入住率基本可达80%以上。而旁边亦有沿街面100M商业街连带发展。经分析后得出结论，保利城商业街主要为满足小区业主基本生活需求。原因1：道路为单边商业原因2：道路商铺体量不大，且不具备团集人气的体量商业建筑。,（无极市场部走访数据）,风神公社商业街,风神公社商业街全长635M，沿街面宽阔，现时商业街门口正在围闭建设地铁9号线。因此人气不足，较为冷清。但经我司分析，沿街面解封后虽有地铁推助亦不易成为主要区域商业聚集区。原因1：商业街设计过于注重外观设计，骑楼外柱墙过度宽阔，遮挡沿街途人视线。令到商铺门面不显眼。原因2：设计失误，沿街广场由于设置了梯级，停车必须进入小区内地下室。,一线沿街商铺：租金80元/，不可经营饮食业。租金太高，商业氛围非常冷清。（无极市场部走访数据）,马溪市场,当地唯一的聚集型商业建筑体，共2层高。首层为街铺、生活市场，二层为超市及网吧。当地原居民加上周边厂区外来务工人员的长期消费支撑与唯一性，成为当地辐射区最广且最聚集人气的商业体。,马溪市场,1,3,2,1、马溪市场前面广场帐篷摊位：多为经营小吃的小吃街，和一些电话亭，租金300-1200元/月不等；2、马溪市场一线四至商铺：经营行业多样化，主要有士多店，水果店，服装、鞋店、也有少量饮食经营，租金范围50-80元/3、马溪市场周边自建房商铺：多数经营小型商场和餐饮业，租金基本和马溪市场一线临街商铺持平，价格略低约60元/。,（无极市场部走访数据）,商业部分总结,该区域商业发展由自建商住房首层商业直接跃升至2010年的小区街铺，发展过程存在极大地断层。由于房地产起步期相对较迟，早期居民基本以解决居住需求为目的。人口居密度较为分散，导致未能凝聚出实质性的商业体系，尚未存在正式的商业化街区、人流集散地。2010年开始，大型项目的迅速发展与地铁线路建设催动下，区域性的居住人口开始往催优生活社区聚集靠拢。逐渐形成具有规模的高素质人群居住区，同时亦加大了对城市商业的需求量。现阶段城市正处于缓步稳健发展期，虽对商业体存在一定需求但不适宜大量开发。（非长期持有物业）,短期内未能支撑大型商业体,项目四至,本案,5F厂房,4F厂房,4F厂房,大明街及大明厂,2F马溪市场,规划用地面积约：18900（28.35亩）净用地面积（按85%估算）：16065（24.1亩）地上计容面积（按容积率2.0估算）：32130建筑密度（30%估算）：5670沿街面宽（现场测量）：花港大道方向59M岭东路方向65M地块长度（现场测量）：300M,开发构思假想1：纯商业广场,地块对面虽为1公里范围以内最集中商业部分，且离未来9号线起始站仅1公里距离。商业具有一定的长线持有价值，但现时当地尚未具备支撑大型商业体经营运作的消费实力。纯大型商业广场需要2-4年的培育期，作为外来开发商，不适宜大量资金堆积在一个项目。大型商业首层商业销售难度不大，但二层以上商业将有较长时间的积压可能；大型商业销售后续的经营是一个较大的难点，广告推广费用投入较大；,投资回报时间较长，风险较大。,开发构思假想2：底商业+酒店+写字楼,虽然具备一定商业氛围，但消费能力不足，暂时不适合大型商业发展；纯大型商业需要2-4年的培育期，作为外来开发商，不适宜大量资金堆积在一个项目；大型商业首层商业销售难度不大，但二层以上商业将有较长时间的积压可能；大型商业销售后续的经营是一个较大的难点，广告推广费用投入较大；酒店需要经营和守场，写字楼办公的风气未成熟。,投资回报时间较长，风险较大。,开发构思假想3：纯公寓,虽然具备一定商业氛围，但消费能力不足，暂时不适合大型商业发展；将商业面积进行住宅化（公寓）；产品创新，通过层高关系来扩展使用空间；但公寓项目面积普遍不大，如全开发公寓型产品将会出现产品类型少、战线过长问题。本地块没有优越的景观资源、生活配套支撑长期的开发与产品销售。当地商业生活配套严重缺乏，如不开发一定数量的商业配套难以满足居住需求。,商业生活配套不足，难以满足居住需求。,开发构思假想4：底层商业+公寓,保留底层高价值商业部分与部分低价值商业，将庞大体量的商业进行风险分化；将商业面积进行住宅化（公寓）；用