星级酒店商超可行性项目分析报告.doc

星级酒店商超可行性项目分析报告目 录（一）市场调研及分析 . 4 1宏观经济情况分析 . 4 1.1 国民经济发展 . 4 1.2 经济实力 . 4 1.3 产业发展结构 . 5 1.4 外资投资状况 . 6 1.5 居民消费 . 6 22010年平阴主要经济指标. 7 2.1 国民经济主要指标 . 7 2.2 平阴居民年平均收入分析 . 7 2.3 在岗职工平均工资 . 8 2.4 2010年劳动力平均工资. 9 2.5 项目所在区人口及劳动力情况 . 9 3 本项目地理位置、环境分析. 10 3.1 地理位置 . 10 3.2 气候条件 . 10 4 旅游业状况及发展形势 . 11 4.1 旅游经济分析 . 11 4.2 代表年份旅行社入境市场情况 . 15 4.3 旅客平均停留时间、平均消费数额、酒店平均入住率年度对比 . 15 5 酒店业发展状况 . 16 5.1 平阴酒店按星级构成划分： . 16 5.2 平阴酒店按客房规模划分为： . 17 5.3 平阴酒店按经济类型划分为： . 17 5.4 酒店业收入 . 18 5.5 酒店平均房价及出租率 . 18 5.6 平阴高档酒店平均入住率年度对比 . 19 6. 酒店市场未来发展趋势预测. 19 6.1 主题式酒店 . 19 6.2 产权式酒店 . 20 6.3 绿色酒店 . 20 6.4 品牌连锁式酒店 . 20 6.5 精品酒店 . 20 7. 酒店市场发展对项目的影响. 21 7.1 发展潜力. 21 7.2 国际商务客源提供机会 . 21 7.3 星级酒店缺乏带来投资机会 . 22 7.4 酒店管理趋势与国际接轨 . 22 7.5 竞争力影响 . 22（二） 个案分析 . 23 1. 市场调研个案对比分析 . 23 2. 个案分析 . 24 （三）项目定位及功能布局 . 46 1定位依据 . 46 2项目整体定位 . 46 3市场定位 . 46 4目标客户定位 . 47 5产品设置功能布局定位. 47 （四） 酒店设计建议 . 53 1. 总体设计关键点 . 53 2. 功能分区及布局设计关键点. 53 3.星级酒店硬件设施机电部分建议. 62 （五）开发计划构想 . 73 （六）酒店经营管理方案 . 74 1. 酒店管理公司的选择建议 . 74 2. 经营管理理念及模式建议 . 74 3. 管理组织框架结构建议 . 75 4. 酒店推广策略建议及价格预测. 76 4.1 酒店推广策略建议 . 76 4.2 酒店各项收费建议 . 77 （七）项目投资估算 . 78 1. 工程简要及概况 . 78 2. 瑞银华融酒店总投资估算表. 80 3. 瑞银华融酒店内装饰工程投资估算. 81 4. 瑞银华融酒店机电工程投资估算. 82 5. 瑞银华融酒店辅助设施投资估算表. 83 6. 酒店前期开办费用估算 . 83 （八）酒店开业后营业收入、成本费用及利润预测 . 85 1. 入住率预测 . 85 2. 餐饮及康体娱乐收入 . 85 3. 酒店开业后十年经营目标预测内容请详见后页. 86 4. 说明 . 87 （九）酒店开业时间工作进度计划建议 . 89 1. 酒店开业时间工作进度计划表请详见后页. 89 （十）项目 SWOT 分析 . 90 1. 项目优劣势分析 . 90 2. 项目机会/威胁点分析 . 90 3. 综合竞争力分析 . 90 （十一）项目可行性结论 . 91 1. 项目整体经济效益评估 . 91 2. 项目不确定性分析 . 92 3. 可比性结论 .（一） 市场调研及分析1. 宏观经济情况分析1.1国民经济发展近年来平阴利用地区资源优势，政府宏观调控。大力落实政策扶持工作，转变发展方式，综合经济实力得到了很大的提升。立足工业强县，深化改革。在产业优化配置的基础上按照“生态山水园林城，省城休闲旅游后花园”的功能定位。规划和完善“东拓、西进、南延、北伸”的空间布局。新农村的建设、城区功能板块的调整、三大产业的“高、精、细”布局必将为平阴地区的经济发展带来一个新的飞跃。为第三产业的发展迎来一个新的春天。1.2经济实力快速、健康增长的态势：（2009年数据）l 全年完成生产总值129.7亿元（预计，下同），可比增长17%；l 地方财政一般预算收入3.55亿元，增长18%，税收比重占74%，提高4个百分点；l 固定资产投资64.6亿元，增长22%；l 出口创汇3.4亿美元，增长60%。l 工业经济支撑作用进一步增强。l 加大技改创新和招商选资力度，完成工业投入42.8亿元，4万吨球铁一期、16万吨合成氨、200吨阿维菌素等一批项目竣工投产；l 总投资15亿元的海川炭素、3亿元的机床铸件加工、3亿元的铁矿开发等一批项目落户平阴，引进内资22亿元、外资1000万美元。全县规模以上工业企业达到143家，实现销售收入208.6亿元、利税29.5亿元，分别增长23%和24%；l 四大支柱产业不断壮大，占规模以上工业产值的比重达到86%。大力发展循环经济，万元生产总值能耗下降4.9%，二氧化硫、化学需氧量排放量分别控制在4311吨、3753.8吨以内。农业发展实现提质增效。l 着力发展现代农业，粮食生产稳步发展，总产达到22.8万吨；l 四大主导产业进一步拓展提升，新发展油用玫瑰2000亩、干鲜杂果5300亩、无公害设施蔬菜3000亩、奶牛等畜牧养殖小区36个；l 规模以上农业龙头企业达到40家、绿色无公害农产品品牌29个、农业经济合作组织67个，带动6万农户进入产业化经营领域。l 服务业加快发展。l 合理布局商业网点，转变发展业态，传统商服业经营规模不断扩大。实施市场拓展、家电下乡行动，健全完善配送网络，新建改造农家店50个，家电下乡5000台（件）。创新玫瑰旅游节庆模式，平阴知名度进一步提升，接待游客20万人次。l 房地产业健康发展，完成投资2.5亿元，竣工面积18万平方米。改善金融生态环境，引进济南商业银行，齐鲁证券营业部即将落户我县；l 组建城市改造、城市建设投融资公司，完善投融资平台,提升了经营城市载体。物流业加快发展,锦东物流中心开工建设,物流企业达到14家。1.3产业发展结构（2009年统计数据）国民经济运行平稳。初步核算，2009年全县完成生产总值152.26亿元，按可比价格计算，同比增长14.3%。其中，第一产业增加值18.41亿元，同比增长4.3%，对经济增长贡献率6.2%，拉动GDP增 长0.9个百分点；第二产业增加值95.36亿元，同比增长16.6%，对经济增长贡献率68.1%，拉动GDP增长9.7个百分点；第三产业增加值38.49亿元，同比增长13.0%，对经济增长贡献率25.7%，拉动GDP增长3.7个百分点。 结构调整取得新进展。三次产业比例由上年的12.8：62.0：25.2调整为12.1：62.6：25.3；非公有制经济实现增加值96.97亿元，同比增长21.8%，占GDP比重63.7%，比上年提高4.0个百分点；固定资产投资率53.2，比上年提高5.0个百分点。 发展方式逐步优化。高新技术产业增长较快，规模以上高新技术产业企业23家，实现产值53.56亿元，增长35.5%；占规模以上工业产值比重17.8%，同比提高2.0个百分点；利税6.47亿元，增长36.1%，利润3.99亿元，增长42.2%。 节能降耗取得新成效。全县万元生产总值综合能耗1.12吨标准煤、万元生产总值取水量73.4立方米、万元生产总值电耗898.6千瓦时，分别比上年下降5.8%、2.7%和2.0%。l 农业生产稳定发展。农作物播种面积54709公顷，比上年增长1.9%。其中，粮食38177公顷，比上年增长2.1%；蔬菜7534公顷，增长2.9%；油料2958公顷，与上年基本持平；棉花3772公顷，与上年基本持平。全年粮食产量21.8万吨，略减1.4%；蔬菜产量49.7万吨，增长5.1%；肉类产量4.2万吨，增长5.3%；禽蛋产量3.1万吨，增长4.8%。 2009年主要农产品产量 产品名称单位产品产量比上年增长 粮食 吨 217778 -1.4 棉花 吨 4558 2.7 油料 吨 10599 1.1 水果 吨 115602 1.2 蔬菜 吨 497461 5.1 肉类 吨 41631 5.3 禽蛋 吨 30848 4.8 奶类 吨 25683 26.8 水产品 吨 1900 全县规模以上农业龙头企业发展到50家，农业合作社210个，无公害品牌达59个，有机品牌13个，绿色品牌3个，产地认定35.4万亩，标准化种植面积32万亩。l 全县规模以上工业企业达到154家，同比增加10家。规模以上工业企业完成增加值86.47亿元，增长19.9，占第二产业增加值的90.7%，占全县生产总值的56.8%。 工业经济平稳增长。工业经济效益明显改善。规模以上工业企业实现销售收入253.02亿元，增长25.3，实现利润23.01亿元，增长39.5，实现利税36.99亿元，增长27.0，经济效益综合指数295.1%，同比增加2.4个百分点，资产负债率51.7%，增高0.8个百分点，总资产贡献率39.6%，提高0.3个百分点。 支柱产业规模扩大。机械装备、水泥建材、医药化工、食品加工四大产业实现销售收入213.54亿元、利税31.18亿元，分别增长25.2%、22.9%，分别占全县规模以上工业的84.4%和84.3。 重点企业运行稳定。玛钢公司、伊利乳业、山水集团、黄河特钢等重点企业实现销售收入108.81亿元、利润12.43亿元、利税17.93亿元，分别占全县规模以上工业企业的43.0%、54.0%和48.4%，分别增长4.2%、41.4%和26.5%。l 建筑业平稳发展。2009年，全县完成建筑业增加值5.10亿元，增长3.6%。新资质等级建筑企业32家，总产值6.72亿元，增加值2.21亿元，利税0.35亿元，分别增长0.93%、26.3%、2.9%。房屋施工面积96.56万平方米，增长0.1%；房屋竣工面积41.23万平方米，增长1.0%，其中，住宅27.52万平方米，增长0.1%。 房地产业健康发展。2009年，全县资质以上房地产开发 企业13家，完成开发投资3.59亿元，增长56.7%。其中，住宅投资2.55亿元，占房地产开发投资的71.0%；商品房竣工面积10.16万平方米，下降26.6%；商品房销售17.38万平方米，增长70.2%，商品房销售额4.36亿元，增长102.8%。2009年房地产企业实现利税0.80亿元，实现利润0.54亿元。l 固定资产投资投资规模适度扩大。全年完成全社会固定资产投资81.01亿元，增长24.0%。其中，第一产业投资8.06亿元，增长25.0%；第二产业投资48.32亿元，增长10.9%；第三产业投资24.63亿元，增长61.1%。 工业投入稳定增长。全县完成工业投资45.04亿元，增长4.6%。其中，4万吨球铁二期工程完工投产；山东丞华科技有限公司新型建材生产项目一期工程完工，二期工程已顺利开展；济南乐喜施肥料有限公司扩建项目已竣工试生产；鲁西化肥16万吨合成氨系统节能平衡改造二期工程和煤球生产项目完工投产；山东福胶药业有限公司即食阿胶项目进入生产阶段；海川炭素余热发电项目建成使用；丰源炭素6万吨煅烧炉及技术中心项目竣工投产。 投资效益稳步提高。全县固定资产交付使用率54.1%，提高1.1个百分点；项目建成率（不含房地产投资）46.6%，提高3.9个百分点。新增主要生产能力（或效益）：110KV平直线建设工程33.7公里；合成氨16万吨/年；煤球25万吨/年；汽车平衡轴10万套/年；汽车配件铸造8000吨/年；汽车、摩托车缸体2万套/年；内胎1000万条/年；石墨及炭素制品23万吨/年；复合肥70000吨/年；化学农药120吨/年；阿胶制品2000吨/年。l 国内贸易、对外经济 消费品市场保持繁荣。2009年，全县实现社会消费品零售额51.09亿元，增长17.3%。其中，批发业完成6.08亿元，增长15.3%；零售业完成34.25亿元，增长14.7%。公有制经济完成6.79亿元，增长7.5%，非公有制经济完成44.30亿元，增长18.9%。非公有制经济所占比重为86.7%，同比提高1.2个百分点。 对外贸易形势严峻。全年出口创汇（海关口径）22376万美元，下降40.1%。其中，三资企业出口16425万美元，下降29.5%，内资企业出口5951万美元，下降56.1%。 招商引资和利用外资取得新进展。2009年，全县引进内资24.62亿元，增长9.5%。其中，过亿元项目11个；新批外资项目2家，合同利用外资249.1万美元，实际利用外资1007.5万美元。l 交通运输和邮政业 交通运输业形势稳定。年末公路通车里程1140.6公里，比上年增加48.3公里。村级公路503.8公里，比上年增加39.9公里。全年客运量132万人，客运周转量5930万人公里，同比分别下降2.9%和20.0。货运量492万吨，货运周转量47327万吨公里，同比分别下降3.9%和4.0%。 邮政业平稳发展。全年邮政业务总量达2143万元，同比增长7.6%；报刊流转额428万元，同比增长28.8%。l 财政、金融和保险业 财政收支结构进一步优化。2009年全县地域财政收入123555万元，同比增长33.7%，其中，地方财政一般预算收入41970万元，同比增长18.3%。其中，县本级收入28900万元，乡镇级13010万元。地方财政支出103587万元，同比增长7.5%。其中，地方财政一般预算支出81305万元，同比增长10.3%。全年完成税收总额93061万元，同比增收19305万元，增长26.2%。 存贷款快速增长。年末全县金融机构各项存款余额70.20亿元，比年初增加17.29亿元，同比增长32.7%。其中，城乡居民年末储蓄余额42.87亿元，比年初增加6.29亿元，同比增长17.2%。各项贷款余额34.36亿元，比年初增加11.97亿元，同比增长53.4%。其中：工业贷款2.59亿元，比年初增加0.13亿元，增长5.1%；农业贷款9.68亿元，比年初增加1.69亿元，增长21.2%。2009年存贷比48.9%，提高6.6个百分点，金融机构对我县经济发展支持力度进一步加强。 保险业稳定发展。2009年人民财产保险公司和人寿保险公司保费收入11164万元，同比增长11.2%；赔款支出3973万元，同比下降15.5%。l 教育、科技、文化、卫生和体育事业 教育事业持续平衡协调发展。教育资源进一步优化，对11458平方米校舍进行升级改造及维修，实验小学锦东校区建成招生，义务教育阶段学生实现了免费上学，为401名初中寄宿生发放生活补助32.08万元；为641名高中贫困生发放助学金64.1万元；为3969名中职生发放助学金296万元；为1843名家庭困难学生发放救助金54.15万元。2009年全县各类学校在校学生4.47万人，同比下降2%。其中，普通高中在校学生达0.74万人，同比下降7%，高中入学率89%；初中生在校人数为1.14万人，同比上升6%；小学生在校人数为2.21万人，同比下降4%，适龄儿童入学率100%。 科技事业稳步发展。全年共组织实施各类科技计划38项，取得科技成果9项，其中有6项达到国内先进水平。 卫生服务能力继续提高。投资1700多万元对部分医院及卫生院进行设备更新和改造建设。新农合人均筹资额提高到100元，其中财政补贴80元，个人缴纳20元，参合人数增加到26.33万人，先后为79.73万人次报销2519.71万元。年末全县拥有卫生机构74个，其中医院14个；卫生机构拥有病床1095张，各类卫生技术人员1438人，其中执业医生592人；全县万人拥有卫生技术人员38.6人，同比增加0.3人，万人拥有病床29.4张，同比增加1.3张。全年全县卫生机构共诊疗61万人次，其中：门诊56万人次，急诊2万人次，住院2.7万人次，健康检查1.3万人次。 文化、广播电视事业协调发展。年末拥有文化馆、文化宫、博物馆、图书馆各1个，图书馆图书总藏量3万余册。广播人口覆盖率和电视人口覆盖率分别为98%和99%。无线广播平均每日播音时间9小时50分钟，电视节目为有线和无线两套，每周播出时间231小时。 体育事业成绩显著。全年共举办各类运动会34项次，参加竞赛的运动员达1.6万人次，向省市体校输送体育后备人才17人，我县运动员在市级以上比赛中获奖牌63枚，其中世界级金牌1枚，国家级金牌2枚，省级金牌33枚。l 城乡建设和环境保护 城乡建设取得新成绩。2009年末，县城建成区面积14.74平方公里，城市道路长度和道路面积分别达到60公里和229万平方米。城乡重点项目建设步伐加快。锦东新区规模进一步扩大，职教中心、锦东小学、公路局办公楼、劳动大厦投入使用；福源小区、锦绣园、豪门庄园、通达花园等片区改造工程部分住宅已经入住；平安路建成通车；进一步完善道路、水、电、暖、气及排污等管网建设；新装路灯386盏，改造路灯348盏；东阿镇小城镇建设进程加快；迎全运城乡环境集中整治取得明显成效。 公用设施建设不断改善。全年管道天然气供气量3670万立方米，液化石油气供气量541吨。天然气和煤气用气人口6万人，集中供热面积150万平方米，其中家庭供热面积130万平方米。全年自来水供水量484万吨，其中生活用水231万吨，城乡居民生活用电1.30亿千瓦时。 环境保护取得明显成效。年末县城累计建成烟尘控制区面积14.7平方公里，烟控区覆盖率100%。环境噪声达标面积10.1平方公里，县城噪声达标区覆盖率68.5%，城市环境空气主要污染物可吸入颗粒物、二氧化硫、氮氧化物年均值分别为0.074毫克/立方米、0.034毫克/立方米、0.027毫克/立方米，均达到国家控制标准。l 社会保障、社会福利和残疾人事业 社会保障工作取得新进展。2009年全县参加企业养老保险的人数达35841人，养老保险费共征缴14775万元，收缴率为98%，新增扩面人员3645人，支付152户企业7591名离退休人员养老金及853名遗属补助金11352万元，社会化发放率保持100%。参加机关事业单位养老保险的人数达11859人，共收缴养老保险费8911万元，收缴率达100%，支付离退休人员养老金9297万元。医疗保险统筹基金共收缴3424万元，支付3398万元，收缴个人账户金2697万元，支付2207万元，收缴大额医疗救助金345万元，支付298万元。农村社会养老保险金收缴196万元，发放养老金117万元。收缴失业保险金2228万元，支付2763名失业职工失业救济金789万元。收缴工伤保险金594万元，支付743万元。 困难群众生活保障水平继续提高。城镇低保标准由原来每人每月240元提高到260元，农村低保标准由原来每人每年1080元提高到1200元。全县1774人享受城镇低保，7909人享受农村低保，全年发放低保金702万元。 社会福利事业稳定发展。7处乡镇敬老院全部通过了省一级敬老院评定验收。集中供养标准由每人每年2600元提高到2700元，分散供养标准由每人每年1600元提高到1700元，支付供养资金204万元。现有床位915张，入住五保对象827人，集中供养率达到81%。实施大病医疗救助，为1450个大病 五保户、城乡贫困户、“三老”优抚对象发放救助资金131万元。 慈善事业发展较快。全县所有乡镇、村（居）建立了慈善机构，成为全省第一个将慈善机构普及到村（居）的区县。累计募集善款2493万元。救助各类困难群众18476人次，支付善款1491万元。 残疾人事业保障有力。继续实施“生态助残”工程，建立平阴县安养院和光荣院，为100户贫困残疾人家庭建设沼气池。为200名贫困精神病患者实施了免费服药，为30名精神病患者进行住院救治，为80名贫困白内障患者实施免费复明手术，为100例肢体和智力残疾人开展康复训练，建立“我的兄弟姐妹”庇护所和日间照料站。l 人口与居民生活 人口保持低速平衡增长。2009年全县年末户籍总人口达372385人，同比增长0.4%。全县人口出生率8.27，死亡率6.54，人口自然增长率1.73，同比下降0.81个千分点。全县男女性别比为100.3：100。 就业形势保持稳定。全县从业人员21.25万人，增长1.3%。其中，第二产业从业人员8.05万人，增长0.6%，第三产业从业人员6万人，增长1.9%。全年转移农村劳动力17109人，其中有序转移7806人。安置城镇就业3480人，其中，困难群体就业247人。免费培训失业人员3264人，安置下岗失业人员再就业1275人，零就业家庭实现至少一人就业，城镇登记失业率4.5%，同比下降0.8个百分点。 1.4外资投资状况 我县利用外资进入集中收获期提前实现双过半 今年1-6月份，我县批准5家外商投资企业相继扩股增资，新批准1家外商投资企业。7家外商投资企业完成实际利用外资908.5万美元，占全市下达年计划1000万美元的90.85%，同比增长79%，实现时间任务双过半，超额完成计划进度。实际利用外资的构成特点：一是原有外商投资企业的扩股增资占较大比重。5家扩股增资企业共形成实际利用外资862万美元，占94.88%。二是台商投资较多，形成实际利用外资的7家企业中，有5家是台商投资企业，并且均为台商独资企业，共形成实际利用外资442万美元，占48.65%。三是原有外商投资企业是全县实际利用外资的主力。全县实际利用外资908.5万美元均为原有7家外商投资企业形成的。（县贸促会 王文生）1.5居民消费l 居民生活水平继续提高。城镇居民人均消费性支出8302元，增长25.9%。其中，人均食品支出2746.36元，增长9.6%；人均衣着支出777.45元，增长23.5%；人均交通和通讯支出1860.84元，增长128.4%；人均教育文化娱乐服务支出832.15元，增长5.4%；人均居住支出807.67元，下降1.7%。城镇居民恩格尔系数为33.1%。年末每百户城镇居民家庭拥有汽车14辆，摩托车74辆，电脑70台，空调器114台，电冰箱94台，移动电话188部。农民人均生活消费支出达到3700元，同比下降8.7%，其中：人均食品支出1565元，增长1.3%；人均衣着支出172元，减少2.3%；人均家庭设备用品及服务支出220元，增长7.1%；人均交通和通讯支出590元，增长35.4%；人均居住支出314元，下降67.8%；人均医疗保健支出368元，增长5.3%。农村居民恩格尔系数达到42.3%。年末每百户农民家庭拥有空调10台，汽车8辆，电脑6台，住宅电话84部，移动电话96部，电冰箱24台，洗衣机36台，摩托车82辆，电视机114台。 城乡居民居住条件继续改善。年末城镇居民人均住宅建筑面积33.1平方米，增加0.2平方米。全县农民人均居住面积35.6平方米，人均比上年增加0.7平方米。2. 2010年平阴主要经济指标2.1国民经济的主要指标2.2平阴居民年收入分析城乡居民收入稳定增长。年末城乡居民人均储蓄余额11514元，比年初增加1653元，增长16.8%。全县在岗职工平均工资达18953元，增长11.8%。城镇居民人均可支配收入12221元，增长9.5%。全县农民人均纯收入为6657元，同比增长7.3%。2009年城乡居民收入比扩大到1.84：1。2.3人员就业和薪资状况（2010年一季度数据）l 单位从业人员人数上升 全县非私营单位季末从业人员47714人，同比增加3901人，增长8.9%。在岗职工46041人，同比增加4012人，增长9.5%。单位从业人员同比增加的主要方面在工业，工业增加了2153人，占增加总数的55.2%。原因主要是09年同期基数少，如济南第七棉纺织厂、济南双丰纺织有限责任公司、济南市双益纺织有限责任公司09年初正式破产。三家单位原有从业人员2027人。经济危机后企业效益好转，部分企业招聘大量职工入厂。l 职工劳动报酬总量稳步增加，人均工资水平不断提高1、单位职工劳动报酬总量稳步增加 全县非私营单位从业人员劳动报酬为22476.2万元，增长23.1%。其中：在岗职工工资为22208.2万元，增长24.0%。分行业看，在岗职工工资总额增长居前三位的是：制造业增加2866.1万元、教育业增加189.5万元、房地产业增加160.7万元。2、 在岗职工平均工资不断提高全县非私营单位在岗职工平均工资4846元，比上年增加568元，增长13.3。分行业看，平均工资居前三位的是：金融业11442元、信息传输、计算机服务和软件业7880元、教育业7254元。居后三位的是：农林牧渔业2047元、建筑业2900元、住宿餐饮业3302元。 2010年一季度职工工资总额和平均工资有所增长的主要原因：一是正常的调资因素，机关、事业单位正常晋升工资和津贴补贴的兑现拉动了工资水平增长。二是全县经济持续、健康发展为职工工资的提升提供了有力保障。三是通过年报会议和执法检查工作的开展，部分工业企业将原来错误的统计口径进行了调整。2.4平阴地区劳动力平均工资 政府事业单位办公区主要单位：农机局、农业局、林业局、劳动局、卫生局、公路局、检察院等 2.5项目所在地状况3.本项目地理位置、环境分析3.1地理位置平阴地理位置优越，交通、通讯便利。地处东经11623至11637，北纬3601至3623。位于济南、泰安、聊城三地市的结合部，是华北与中原、山东半岛与内陆地区进行经济贸易的必经之地，历史上就是重要的商品集散地和物资中转站，今天已成为济南向鲁西南辐射的重要窗口，105、220两条国道和014省道贯穿全境，与京沪、京九两大动脉相连，县、乡道路全部实现柏油化。现在平阴县并乡设镇为6镇两个街道办事处。榆山街道办、锦水街道办、 东阿镇、 孝直镇 、安城镇、 玫瑰镇 、 洪范池镇 、 孔村镇。面积：827平方公里。人口：人口35万，辖6镇1乡，346个行政村3.2气候条件平阴属于暖温带气候区，由于所处的地理位置，形成了夏热冬冷、四季分明的大陆性季风气候。平阴年平均气温14.7；最冷月为1月，月平均气温为-0.4，最热月为7月，月平均气温为27.5。年平均降水量671.1mm，年日照时数2616.8小时。霜冻一般开始于11月中旬前后，结束于次年3月下旬至4月上旬，年无霜期235天。主要气象灾害有：大风、霜冻、冰雹、暴雨洪涝、干旱、雾、雷电等。4.旅游业状况及发展趋势4.1旅游经济分析4.2代表年份和旅行社入境状况4.3旅客平均停留时间、平均消费数额、酒店平均入住率年度对比5.酒店业发展状况：5.1平阴酒店按星级构成划分：5.2平阴酒店按客房规模划分：5.3按经济类型划分5.4酒店业收入5.5酒店平均房价及出租率6酒店市场未来发展趋势预测未来市场预测: 21世纪，酒店的竟争越来越趋向一种更高质量的竞争，这竞争就是文化的竞争，特色竞争，服务竞争。6.1主题式酒店主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务。主题酒店从建设开始就注重其主题文化的营造。从设计、建设、装修到管理经营、服务都注重酒店独特的主题内涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象。主题酒店作为一种正在兴起的酒店发展新形态，在我国的发展历史不长，分布范围目前也仅仅局现在酒店业比较发达的广东、上海、深圳等地。我国第一家真正意义上的主题酒店，是2002年5月在深圳开业的威尼斯酒店，它融合了文艺复兴和欧洲后现代主义的建筑风格，以威尼斯文化为主体进行装饰。 6.2产权式酒店它是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权的一种模式，这种模式也成为我国休闲度假酒店和旅游房地产发展的一种新趋势。6.3绿色酒店21世纪是环保的世纪，是绿色的世纪，一家中档酒店每日经营所需能耗和废气的排放量与同规模的工矿企业相当。当今世界已进入绿色革命的环保时代，绿色酒店也因此应运而生。绿色饭店提倡的就是绿色经营与绿色管理。所谓绿色经营不外乎包括两点，一是减少一次性物品消耗，加强回收再利用；二是降低能耗，节约经费开支。而绿色管理则包括五方面的内容，绿色理念、绿色技术、绿色行为、绿色制度和绿色用品。6.4品牌连锁式酒店中国酒店市场作为一个新兴市场 ，扩展空间广阔，希尔顿、假日、喜来登、雅高等国际知名酒店集团都先后进入并抢滩这个市场，这些酒店集团之所以能够在国际市场大行其道，其根源就在于品牌。中国酒店业要想在国际竞争中占有一席之地，必然要创造自己的品牌，走品牌化连锁的道路。连锁也称联号，是指所有成员均使用统一字号或商标的企业共同体，未来中国的酒店发展，品牌就是优势，连锁就是趋势。6.5精品酒店精品酒店特色先行、不拘一格、不限体量、风格各异,各有独道,每一个房间都可能有一个故事、一个梦想。也许展示着沉淀的历史、文化,历尽沧桑,跨越时空;也许体会着极具先进科技与智能,时尚奢华。使每一位居停的客人体会到流动的艺术精品,尽显奢华、贵气与身份。7.酒店市场发展对项目的影响自二零零零年以来，跨国酒店集团已经开始在中国二线城市和地区布点，外资的进入不仅将佛山酒店纳入国际营销网络，先进的管理和经营理念也可以带动佛山酒店更快与国际接轨。2005年开始，无论从经营理念或模式上说都将可能更先进、更灵活，佛山酒店业绩将进入一个“气候性”发展时期。7.1发展潜力l 经济繁荣商机无限2010年平阴人均GDP经济发展迅猛是酒店、旅游等产业得以发展的优势之一。各色会议、节庆同时吸引大量商务客人，建设文化大省、历史文化名城等各种项目增多，如今年广东省旅游文化节的重头戏亚洲艺术节等文化活动对商务客商的拉动，且佛山各种商务展会活动不断增加，如陶瓷、家电、花卉等活动频频开展，势必吸引大量客商入住酒店。7.2工业强县提供客源市场7.3星级 酒店缺乏带来投资机会 佛山目前高星级酒店缺乏。近几年来，每年春秋两季展会旺季，佛山高星级酒店入住率接近100%。而由于本地酒店业承载能力不足，不少商务住客因为佛山缺少下榻的理想酒店，分流到广州、中山等邻近城市，这样，每年从佛山流失的游客达100万人次。 顺德地区目前尚无五星级酒店，打造五星级酒店的计划目前也在紧密筹备中，其中有正在进行升级改造的新世界万怡酒店、和本项目海景酒店等。 为了适应佛山经济发展，计划在今后10年内建成5家至9家五星酒店。 相对滞后的酒店业也将因地缘优势及优越的投资环境等让各类投资企业看好其巨大潜力和上升空间，纷纷把目光紧锁佛山市场。佛山酒店业将进入一个突破性的发展阶段。7.4酒店管理趋势与国际接轨 2004年底开始，伴随国有资产高星级酒店陆续成功转制，引入全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，佛山酒店业正式开始与国际接轨。7.5竞争力影响伴随现有4星级酒店改造升级和近几年看好投资前景的酒店业，项目将潜在更大的竞争市场，然而把握机会争取快速抢占高端市场树立地域标志，加以依托政府对项目支持将可以有效推动项目成功。纵观广东佛山地区酒店趋势，近期2-3年内在顺德开发投资五星级酒店，仍有较大的市场机会。 （二）个案分析酒店外观肥城宝盛大酒店酒店宝盛大酒店管理公司宝盛大酒店星级 企业性质肥城市政府招商引进，浙江宝盛建设集团独资经营传真86-538-3232788电话86-538-3237888坐落地点山东泰安肥城龙山路20号邮政编码271600地理交通市中心 市政府 0.5 公里 火车站 泰安火车站 30 公里 人民商场 0.2 公里 市政府 0.5 公里 龙山公园 0.5 公里周边环境东距旅游胜地泰山30公里，南距文化名城孔府（曲阜）70公里，西距历史古迹梁山50公里，北距省城济南国际机场80公里，周边与济青、京沪、京福高速公路及104国道相连接，交通十分便利。投资总额1.2亿规模建筑面积28000平方米，主楼21层，设备先进，设施完善，是目前泰安地区最具规模，功能最全，档次最高的酒店休闲中心之一。装修风格以明清民族风格为基调，融入现代高科技的产品，使酒