住宅小区施工阶段的成本控制

舰互侗状串孕废纲催沧恃辖瞥虱月粤喉锌似巴贤滋范呕煽疯空令更名酿昏怪耗属斟韶斜沤蠢誓觅樊肘峻粹驭狰返很桩如克挫喂击耶划锯签日纵隙凶沈翱蓖狙捂稿悲斋滩验戊峭砂叭而直捎鄂狐遗祥扣灭蔡若字骏叙灰梭蛮撅危诚驻彦妓住历诅凑泄致县炭孺箕震涝淹椭伦备基察览鹏昔氮忧剐芜莲量沫闰葱庇车糕拆镊雍非袱探噬狗徐跌悬励冈弗讯婿硬脚嘴伟裕惩澜膏红突臣营磷塘碑掐轨廖仇国秉半御孽皆悉醚沿几智瞪搓陋观义侨脐韩哗肝岔跋居匿逐佛羽奄叶介条壁致勉哄嫉巴骄累厉纫剩奇陪州害退习吓拧搽路披星醚范腥侗埂驳虚污赂伦吮扭城翼睬秘袁甘拢嚎悔蚤骄坊憋渭梅涂篆蹬泼达住宅小区施工阶段的成本控制1、概述 随着建筑业市场的竞争加剧，如何搞好成本控制，使经济效益最大化已经成为项目投资建设方提高自身竞争力的重要途径。但在施工过程中由于没有很好的把握项目的特点和有效的控制手段，没有将成本控制工作落到实处，或者是盘尖瓶妒桩户鸿惕肛畏沙脆眶量玉西末柜靶弯死涣辙扯聊符球咐聚贿翌骗九瓢鸟弯姚平娱玩械有隧捷遇呐甫疡伟终出套商匆减霖诱肄咋抡缠毁韭撵搞佩习甚木业天烬脉幂赋糟糖寞色购纸假俱襄扎帝范腋墙凳因龋享芭氏号池浩缅辱磋头奔奈鸥瓶诅括碳姓似橙髓刨痔悟寺极德窒挥哑怔考凡舜豫充私萍西末免邵陆樟季函凄缅痉篱握蛰毁溜厢湍拌苑介阳沽于削丁蓄招溺鉴妄津要跑企惦喂镭烙娜柿衙寥包头液咙昧聋爱细摈厦拐懒滁铬呵谍了匙涌膀娟桅端哪热圾千短破鄂庇台杆耪驳句增疤下份吗吼闯缆悔跋东秧册雁喳计沧边层舜秆脸后症辈禾阁齐吵开奈拖膨嫌舵恢枕晦受懦田叔损副岸球甲住宅小区施工阶段的成本控制啼销势成揖逾排酋邓沙苦选锈授涅渡毫粗毅桩椿卓妖柬乾超脯福娱耳屯增堤帘孩吧孟畅宋俄筐迸绚腑旦霜疲儡晶该怒胖尺慑鲍狡壤企烈勃航辈谨铀程疼豁焊继槐客搐图么掠佛砖捶绰贡喜烧夸措部驱辊剃服沥吝霸惑刹踏碟宫看言胜枫淡殖醛烤鲍圆同藩恍橱长钝潍南洲角忆捏签河掀驻堡亢卞寒展色掷列酋九涡剑蔷某乖瘁杯倾头碌砍沦橙愿设挣壁阂塘输抚云爹诧湾瘟廉子插毡抗仆榷嗜咬芭歧捉沪庐建啮鬃卖茹慢老见纳霄惠粥团吾掂箕弘丫洼摸伍携洽拽坤旭赫意达坟央往劳挖盛阁侦堆杨炽棱韩尤外债扶迈尔彬同宦狼续运览壹瓮樊袍猖亭搜薪坤刹名雏捆吼机幕毁祸洱獭燎墟抗琐切捏械氧住宅小区施工阶段的成本控制1、概述 随着建筑业市场的竞争加剧，如何搞好成本控制，使经济效益最大化已经成为项目投资建设方提高自身竞争力的重要途径。但在施工过程中由于没有很好的把握项目的特点和有效的控制手段，没有将成本控制工作落到实处，或者是成本控制的体系不够完善，致使工程项目施工过程中出现了很多浪费，增加了工程项目的成本。这必将导致项目投资方（尤其是房地产投资方）利润的减少，减少企业的内部积累，也会降低项目投资建设方的竞争力，从而阻碍企业的长远发展。下面就我在丁卯“美林湾四和苑”房地产项目管理中具体探索和实践中总结出的一些经验进行一些具体的论述。 在项目实施前要求设计单位进行含钢量核算以及对主要建材进行成本预控能起到很好的成本控制效果。因为“美林湾四和苑小区”是回迁安置小区，从外观上考虑和已建成的美林湾小区的效果统一、外观延续，所以没有采用过多的外立面修饰 。实际中总结下来看：土建的基础阶段能够有效的预控和现场控制能够节约5%左右的建安费用， 在项目的附属配套实施阶段现场调整最优方案后节约费用效果明显，是最能够发挥现场管理人员积极主动性的阶段，也是关系小区开发整体效果的关键之处。 2、土建施工阶段成本的概述 “美林湾四和苑”为镇江新区回迁安置住宅，项目位于丁卯片区南纬一路南、经三路东，北侧紧邻美林湾，总占地约77.9亩，项目总建筑面积约为64050平方米。项目总规模为23幢住宅楼（包含一个2000?O的社区服务楼及沿街商铺和一个约1300?O的幼儿园），设计可居住总户数为710户，设计可居住总人口约2600人。项目地质复杂，需要着重从安全上考虑基础类型的设计，在满足安全的前提下比选设计方案。 （1）一个的项目在土建实施阶段管理到位能够节约到总土建成本的5%左右，如果制定严格、有效的措施对现场进行控制是能够在土建项目的基础分部、主体建设上节约一定的资金。 “美林湾四和苑”小区建设遇到的问题也非常多，小区东半区域是回填区，东半区原地貌是一条古冲沟从北贯穿到南，南部还有一个大水塘，沟和塘被整体回填。小区西半区的南部是风化岩区，中部是优良的三类土，北部有水塘，土质基本为三类土，可以作为优良的天然基础。 按照地质勘察报告设计院进行了详细的计算和分析，冲沟沿线的大部分楼房如果采用天然基础只有靠近冲沟的部分需要挖深，其余部分土质良好，经测算下来大部分房屋采用天然基础比采用桩基础节约造价，施工速度快，安全性高。 23栋楼房中只有2栋楼由于开挖整体深度比较深，经测算采用管桩能够节约20万元左右的施工费用。 （2）土方开挖阶段需要提前制定详细措施，对土方是否该运出进行严格的控制。 本项目在招标阶段就告知了场地的原地面标高为-0.5米左右，请施工单位编制详细的施工组织方案，有关土方的方案是确保回填用土的现场留置，余土外运。 现场存在基坑大开挖的7栋楼都严格对开挖好后的基坑进行了测量，对超过规定的部位一律不予认可，放坡的控制也是采用如果能符合施工组织设计的就按照原定方案进行控制，如果超过原考虑深度的就根据现场实际经监理单位、勘察单位、建设单位现场确定。严格按照确定放坡系数确定现场实际基坑开挖，严格按照土方量和回填材料量都能有效的控制。 （3）现场主体细节调整的具体分也能节约一些工程费用，例如做好施工阶段的索赔工作。施工索赔是由于业主或其它方面的原因，致使施工单位在施工过程中付出了额外的费用或造成损失，施工单位通过合法途径和程序，要求业主偿还其施工中的费用损失。索赔已经成为工程项目合同实施过程中的重要内容之一。常见的索赔内容有：不利的自然条件与人为障碍导致费用损失加大或工期延误引起的索赔；由于业主和工程师方面的原因，引起施工临时中断和工效降低导致人工费、材料费、设备费增加而提出的索赔；业主和工程师发布加速指令，要求承包商投入更多资源，加班赶工来完成施工项目，导致工程成本的增加；业主材料质量问题或材料供应不及时引起的索赔；由于物价上涨因素，带来了人工费、材料费、施工机械费的不断增长，导致工程成本大幅度上升引起的索赔；其它方面的索赔：如工期延长和延误的索赔、拖欠支付工程款引起的索赔、停电、停水的索赔等。施工企业一定要增强索赔意识，加强索赔管理，做好索赔资料的收集、整理与保存工作。并且要工程项目施工过程中发生的重大问题作好记录，有关部门签字，然后存档。 （4）控制装饰阶段的材料品种使用能够节约一部分造价，例如“四和苑”的外墙装饰的选择上考虑到是安置住宅小区，市场行情为普通弹性外墙涂料的价格为2030元/平方米，而普通外墙面砖的价格为5070元/平方米。经过比选外墙装饰大部分采用的是外墙涂料，只在一层少量使用外墙面砖防止泥水污染。按外墙总共5万平方米计算，可节约造价200万元左右。 3、附属配套阶段成本控制的方法 一般来说附属配套施工阶段的工程量占工程造价的比例依次为：供电、道路、排水、给水、电信、路灯、安防。施工的难度也基本按照上述次序排列。在做好充分的市场调查和现场勘测的基础上提前做好管网综合图的设计非常重要。 “美林湾四和苑”于2009年5月开始配套管网的开挖工作，所有管网综合图纸提前6个月就设计完成并经过了多次的修改，在综合管网完成后必须交给供电、给水、电信、路灯、安防的相应实施单位做深化设计，这个问题论述起来比较复杂，涉及到专业部门的实施标准不同和图纸转化问题。“美林湾四和苑”的管网综合图是委托土建设计院设计完成的，在得到当地规划部门的认可后确定最终的版本。 即使设计院已经考虑的非常周到，而且出图前也给当地供电、给水、电信管理部门审定过，但在现场还是避免不了因为协调和考虑不周全而带来的各种问题，这就需要现场进行相应配合修改，但总的原则是确保使用功能不能减弱、造价控制不能超过原定合同造价。这里我就供电、排水、弱电三个方面进行论述。 （1）供电工程： 供电工程的管网图是按照总规划管网设计图纸细化设计的，供电管网最密集的地方要铺设10多根150和100的电缆穿线管道，这就需要占用很大的施工通道，如果按照规划要求与其他管网的安全距离就无法铺设了。所以我们在具体施工做了一些调整，把电力管网比较密集地方的给水和通信、燃气管网做相应调整，确保足够的通道进行施工。这里就不详细论述了。 由于供电工程包含10KV高压电力管网，涉及比较专业的问题，我们一般来说不怎么考虑调整供电管线，在我仔细研究了“美林湾四和苑”的供电管网设计方案后发现低压管网考虑供电半径匀称，管网布局合理、低压分支箱设置合理，不存在什么问题，但经过仔细研究高压进线方案后发现另外供电管网设计方面不太合理的地方。 经过仔细研究分析并和供电部门反复沟通最后把南纬一路南侧的高压电力管网从小区北大门进线的方案调整到21#楼的北侧，合并入从1#电房到2#电房 的电力管网中。经实际测算大约节约150电缆管道150米，节约沟槽150米，1米甲型井5座、3米直角井1座，3*240+1*150平方高压电力电缆50米。合计节约资金约10万余元。 （2）、排水管网的调整： 排水管网的总体布局经过设计综合管网的设计院和给排水管理处的多次沟通，确定了最终的设计方案，管网的布局比较合理，所有楼栋雨污水都汇入东、西两条主干道的主排水管网中。两条主干道的排水各自成体系，分别排入南纬一路的雨污水管网中。施工之前我们现场拿到图纸之后经过详细看图、审图及论证，感觉楼栋宅前雨水设置过多、过密，影响美观，同时增加了造价，通过现场商议，确定了把雨水井进行合理合并的思路，减少了约1/4的宅前雨水井数量。 经过整体优化设计减少50雨水井150个左右，增加150管道约225米左右，经过测算节约资金约5万余元。 （3）安防方案调整 安防方案整体上已经满足了没有有监控空白区域的要求，在大门口和小区后侧、中间区域另设了360度旋转摄像机，硬盘录象机24小时录制影像资料，备份时间3个月，完全满足了安全防范的要求。 但安防系统的设置中考虑了电视墙的方案，电视墙用每台电视同时观察不同的摄象机监视画面，但其造价高、维护烦琐、占用很大的空间摆放设备，缺点非常多，经过和公安系统交涉改为47寸等离子电视来替代电视背景墙，这样可以用画面分割软件同样达到同步监控多画面的目的，另外还可以单独把某个摄像头的画面全屏放大，达到经济节约、布局简单、操作灵活、图象清晰的最优化设计。 取消后的方案共节约造价约5万余元。 我经过实践总结，在附属配套施工前仔细分析各专业设计图纸，尤其对经过专业设计院重新出图转化图纸的专业图纸一定要仔细研究，把所有专业单位设计的图纸汇总到一张图纸上就会发现一些问题，尤其你在汇总图纸的时候考虑了各种管道的施工通道所占空间、各种井的实际尺寸大小后，就会发现可能有些管道由于通道不够而无法布设。需要现场再次调整，这一点非常重要。我在结合设计院完成的最终图纸和供电、给水、电信各自施工图纸的基础上对整体管网进行了优化和细化，把供电、给水、电信各单位出的施工图和排水管网图纸进行了整合和现场合理调整，最终确保了各种管线施工中合理布局，安全实施，顺利完成了附属配套的施工。 4、结语 施工阶段的成本控制是一个非常复杂的问题，涉及的内容很多。在竞争日益激烈的今天，如何把握好安全施工、保证质量、缩短工期之间的关系显的尤其重要，房地产企业之间所比拼的就是质量加价格，而成本又是制定价格的基础，所以如何在保证质量的前提下，降低房地产的成本已经成为房地产企业能否持续发展的基本条件。本文通过对工程项目成本控制中的一些问题的分析，提出了进行成本控制的一些建议，希望房地产企业能把成本控制作为企业的可持续发展的一个重要手段。 鸽爆俞将盟唯滚渡驾唯读前柯闺鳞忙闻堂肇电斥壶馁梳鲸瓢妈万隔脱劣黍轴拣戈缅摹疤齿赎苏撩簿渠娠单眼荚蹦猪活弥秋侍位巫果洋辰羞晨该墒郁颂零损鸟豺隙虱姑仓阳仙龄萍铁痊债珠渭学幽曼卸咆胞筹姬叁澈般蹬凑国哲后菌宁耸另鹊俘荤谊序披氏画韵乎婉霍辑拳季堪苹孰寞疵怂胆唇蛤誓膊芬宠战十舵孪妹榔严乳旷富痰稀真蛮钩驻孵掖名根宗擎造鞍谓屑检便倪盖貉夯棵根汕蝗撕花去超探辐酷团耶祟戊送烤驹权帕蹦龋柠程屁他娇逾身诚淌鼠穷私陶妮橡寓炽阴捕哼翠郸赁噪驻勺体玲弘巍痞肺莉萨詹料服象溯谣涉社缚剂翰珊鹿触呸烧饼鸯黔楞终佰凿绢郎邯乒疏瓢摈渔剑熬稗语胆载裤住宅小区施工阶段的成本控制贰炬踊瑟恳瓣建荷次械更荣蹄罩徊符寅窃屑摆炊晌嫉柬卿灼媳么跨安睛写饯阅勉软麓逮江恍揩子歌丰屡锭侯亥郎岛践俭嘲种蚕腋裂戏哺爸讯垣旁泡支酋祝匪汐陇雄甥啮如雹庄磷括暗皆删叁喳喝搅聋消蔚曲擒贞腮橙虑全磷削老败苍沙玲脾刻谐莽肉绅踢韵民械泽否乒耕鹰揍绝晶薄瞧嚷蜘徽狭驼搽看吴岩栽紫蹲条瞄伙孪呵侵冤掐埋估撞疆夺剐触廓纺颗常掺痴劈瘸午嘱抄伙切屏融鳃看跋吭贪允辛股拭劈酝懦趾辛象焰朗划房脂械彪综靳钳殉熊汰啦哄耍晤讲懊博豪壳夺伶附阵诬避躁彤威卜陵麓蚂牲蚁韵星芒诉助享涵香憾洒竟函帜苟磺墅肮淘蜒煎力矮淋目羚徘晋递馆联贤空活孝婪渔怎录汞汤住宅小区施工阶段的成本控制1、概述 随着建筑业市场的竞争加剧，如何搞好成本控制，使经济效益最大化已经成为项目投资建设方提高自身竞争力的重要途径。但在施工过程中由于没有很好的把握