万科地产大邑县旅游影视天府基地发展战略报176223536.ppt

,大邑县旅游影视天府基地发展战略概念策划报告,2008.03.13,前言中国城市化发展呼唤,轻产业化、重城市化，城市化与产业化不同步，制造了许多“卧城”“睡城”，给大城市区域规划造成严重的阻碍压力；由于规划城区时常出现缺乏产业支撑，缺乏综合协调发展的指导思路和整体规划，缺乏一个农民利益保护、产业造血、生态可持续发展、人居文化创新等诸多问题的统筹协调方案；导致“进城”农民没有真正转换为“市民”，对农民失地之后的安居就业没有提供充分保障，引发社会问题；在此我们构思在大邑县，以天府悠久历史文化为背景，在大邑安仁镇规划一个以旅游为核心影视博览城的基地产业，为城市化建设区域打造一个集漫游风情、影视娱乐、旅游度假、休闲养生、研发、文化会展、教育科研、和人文居住等功能于一体的城市综合协调发展全国示范项目。,报告思维导图,提出问题,分析问题,解决问题,我们面临的境况,我们的发展与阻碍,我们该怎么办,审视问题,我们的前后思考,问题一：项目竞争格局分析我们面临的境况？,项目区位解读：区位属性研判项目市场解读：竞争环境分析,朝阳湖,石象湖,花水湾,西岭雪山,都江堰,青城山,三星堆,刘氏庄园,烟霞湖,川西旅游环线成都段起于成都市蒲江石桥镇，经邛崃、大邑、崇州、都江堰，止于彭州红岩乡，全长164.9公里，其延伸段南接眉山市，北连德阳市。沿线有川西15个著名风景区（朝阳湖、石象湖、三星堆、仙女山、丹景山、银厂沟、西岭雪山、花水湾、刘氏庄园、建川博物馆天台山、青城山、都江堰、鸡冠山、九龙沟、三苏祠）。,建川博物馆,一、区位属性研判,川西旅游环线概况：,大邑县概况：拟从西岭雪山国家公园、花水湾度假小镇、鹤鸣山道源圣城、雾中山佛教文化旅游区和安仁国际影视城等五大建设项目着手，打造龙头板块项目。,发展区域背景重点列举了大邑政府展望发展的具体措施。,花水湾度假小镇项目启动五星级度假酒店建设。大邑今年将抓住龙门山脉旅游带进行整体开发的机遇，促进一轨一线六路建设。积极争取成温邛高速路川O和川A的车免费通行，积极论证和争取大双旅游快速通道撤除收费站。依托川西旅游环线大邑青霞路、大邑双河旅游快速通道，新建和拓宽安出阝路安仁三岔王泗新场出阝江，形成大邑旅游环线，完善内部旅游交通系统。,安仁镇地处成都平原西部，距成都44公里，双流国际机场38公里，大邑县城8公里，是国家重点镇；是全国青少年教育基地、国家4A级旅游景区、全国重点文物保护单位和四川省“六朵金花之一”刘氏庄园所在地；是中国历史文化名镇、四川省十大旅游古镇和成都市十大魅力城镇；被省、市列为重点扶持的小城镇，现正申报历史文化名镇。全镇辖16个行政村、12个居委会，幅员面积56.9平方公里，总人口5.6万人，其中城镇人口2.1万人。,项目所在的安仁镇区地域临成都核心区仅需40分钟左右车程，在川西旅游环线中处在中间位置！,安仁镇简介,【气候条件】,安仁镇位于亚热带湿润季风气候区内，气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。境内年平均气温为16.0c(平坝区),1月平均气温5.5c,7月平均气温26.1c,极端最低气温-4.8c,极端最高气温35.1c。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。,与成都相比，湿度相对稍低，冬季阳光较成都充裕；空气质量与水质皆优于成都。由此气候比成都更适合居住。,镇内有斜江河以及大邑县内蕴含的出江河、黄水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7条自然河流，另有人工河流三合堰。水能蕴藏量为23万千瓦。,【水文资源】,【植物环境】,县境内植物有226科、8600种。珍稀野生植物有9种，其中一级保护植物有珙桐、水杉；二级保护植物有杜仲、银杏；三级保护植物有天麻、黄连、厚朴、楠、桢楠。珙桐生长在县境内山区，属中国和世界著名观赏植物,全国重点文物保护单位和四川省“六朵金花之一”刘氏庄园所在地；安仁古镇是中国历史文化名镇、四川省十大旅游古镇和成都市十大魅力城镇；被省、市列为重点扶持的小城镇，现正申报历史文化名镇。目前国内民间资金投入最多、建设规模和展览面积最大、收藏内容最丰的民间博物馆。独具特色的金桂公馆红色年代生活主题酒店！全镇辖16个行政村、12个居委会，幅员面积56.9平方公里，总人口5.6万人，其中城镇人口2.1万人。,安仁镇旅游资源,刘氏庄园：位于大邑县安仁镇，为上世纪二三十年代刘氏家族营造。庄园占地总面积7万余平方米，总建筑面积2.1万平方米，庄园内较为完整地保存着大量清末民初的建筑和文史资料。分布南北相望两大建筑群，南部俗称老公馆，北部俗称新公馆，有一条长320米的道路相连接。,老公馆区,新公馆区,安仁古镇街坊：由大量老街、老公馆群街坊组成。这个区域尚存两老街以及大小不等的十余个民国老公馆，建筑以砖木结构，小青瓦屋面的两层建筑为主。具有古朴、清幽、宁静的原住民有滋有味的生活状态！,古街坊风貌,建川博物馆聚落：占地500亩，坐落于安仁古镇。共收藏文物800余万件，其中国家一级文物57件。设有抗战文物系列的中流砥柱馆、正面战场馆、飞虎奇兵馆、不屈战俘馆、川军抗战馆以及中国壮士群雕广场和抗战老兵手印广场；民俗系列的建川老公馆家具陈列馆、三寸金莲文物陈列馆；红色年代系列的新中国瓷器陈列馆、红色年代生活用品陈列馆、红色年代章钟陈列馆等25个大小馆舍！,金桂公馆红色年代生活主题酒店：占地40余亩，建筑面积近万平方米，位于建川博物馆旁，拥有豪华套房2套、豪华单间4间、豪华标间29间、普通标间22间、三人间8间是全国唯一一家红色年代主题的三星级酒店酒店采用中国庄园风格建筑，因园林内遍植千株金桂而得名。内外陈设装饰大量上世纪六、七十年代的文物而极具观赏价值！,古镇街坊,刘氏公馆,建川博物馆,金桂红色年代主题酒店,它们是否能够完全承载天府之都悠久渊源的历史文化发展溯源？,已经形成的历史文化产业点.已经萌生的人文怀古情怀.已经注入的历史文化背景.已经小有规模的旅游经济运行链.,显而易见，区域内要形成真正的文化产业集群，达到现代城市化服务业运行载体标准目前是不够的！,区域属性研判小结,大邑县所处区域为川西旅游环线中心位置,目前大邑安仁未来发展的良好环境与机遇,安仁镇所在区域已有的历史文化典籍与背景,要一个宏伟项目未来造就更大的扩散效应,产业的重塑！,问题一：项目竞争格局分析我们面临的境况？,项目区位解读：区位属性研判项目市场解读：竞争环境分析,成都,蒲江,金堂,彭山,温江,双流,新津,青城山,峨眉山,龙泉,新都,项目处于哪个圈层？针对成都区域现有近、中、远项目的分析，以天府广场为中心辐射区，以20-60公里、60-80公里范围内，我们可以清楚的发现，我们的项目处于距离成都40多公里的第圈层,20公里,40公里,80公里,60公里,成都旅游辐射区放大圈层图,成都中远郊旅游度假项目竞争格局,大邑,崇州,20公里,40公里,80公里,60公里,二、竞争环境分析,丹景山,西岭雪山,青城山,峨眉山,蒲江区,金堂,竞争压力,典型竞争旅游开发区项目梳理,眉山,彭山区,新津,大邑县,典型竞争旅游开发区项目罗列,项目基本情况黑龙滩南湖生态旅游城项目规模：占地约6000余亩主要投资者：成都世纪城新国际会展中心有限公司,项目概述规划定位：会展集团将黑龙滩建设成极富地方特色的休闲、度假胜地。黑龙滩南湖生态旅游城在定位上将结合成都、眉山的发展，与城市经济文化紧密相连，建设极具地方特色的川西坝子，增加水上、陆地运动项目，建设旅游小镇，使其成为一个休闲、度假的胜地。,主题概念方向：休闲、度假的川西坝子,眉山旅游度假区域,项目基本情况青城湖国际休闲运动旅游区规模：规划总占地8000余亩，项目初步规划建设用地3000亩主要投资者：都江堰青城湖旅游发展有限责任公司,项目概述规划定位：该旅游区将以中高端休闲运动项目为基础，打造成为一个集商业配套、休闲娱乐于一体的新市镇示范区。规划功能：项目由运动休闲主题公园（包括体育公园、户外运动、极限运动等）和新市镇建设组成，集观光、度假、居住、休闲运动于一体。建设周期：预计项目建设周期为15年，首期主题公园预计3年建成。,主题诉求方向：休闲养生运动度假风景区,青城山旅游度假区域,景区概述2005年，峨眉山景区综合整治全面启动。按“保护生态，拆多建少”的原则，拆除了2万多平方米与金顶景观不协调的旅馆饭店和建筑，按历史恢复金殿、银殿和铜殿，新增十方普贤像。“四大奇观”观景平台和1200米观景线的改造建设，有效地保护了高山草甸，保持了冷杉保护区的自然状况，加大了对遗产地的保护力度，是对世界遗产地大力保护的环保工程，使金顶景区更具历史性、真实性和完整性，焕发出峨眉山旅游的勃勃生机。,峨眉山旅游度假区域,大邑县旅游度假区域,景区概述西岭雪山景区是国家重点风景名胜区，因唐代诗圣杜甫的窗含西岭千秋雪诗句而得名。景区内富饶的原始森林覆盖率达90%，植物种类多达3000余种，其中有珍稀树种银杏、香果树、珙桐灯，原始桂树达1000余，十分罕见。其间常有大熊猫、牛羚、金丝猴、弥猴、云豹、金鸡等珍稀动物出没。,彭山旅游度假区域,项目基本情况“金碧天下”国际旅游度假中心规模：占地10000余亩主要投资者：广州恒大集团,项目概述项目位于彭山县武阳乡（原府河乡），项目初步拟定开发建设会展中心、旅游、高档房地产等项目，初步定名为“金碧天下”，该项目规划占地10000余亩，分十年打造集会议、商务、休闲、居住于一体的精品旅游度假中心，首期用地3000亩。,主题诉求方向：综合型休闲度假胜地,项目基本情况石象湖生态旅游示范区二期规模：面积8000亩，森林10000亩主要投资者：成都中业集团,项目概述规划定位：在中国西部打造一个具有“五新”（新型现代农业、新型旅游业、新农民、新人居、新风尚）特色的国际型现代农业、旅游业复合的生态产业社区。规划功能：项目由生态旅游主景区、花卉主题公园、生态旅游教育观光区、生态旅游休养居住区、运动休闲度假区（含国际会议中心）于一体的现代派房产开发方向。建设周期：建设周期约8年，2008年完成第一期工程。,主题概念方向：生态旅游教育观光区,蒲江旅游度假区域,项目基本情况石像湖高尔夫项目主要投资者：保利集团地理位置：蒲江县石象湖规模:2.5平方公里,项目概述规划定位：以高尔夫主题景取为主，打造经典西式建筑风格的高档旅游度假别墅。社区规划功能：项目由生态旅游主景区、国际高尔夫示范区生态旅游休养居住区、运动休闲度假区组成。建设周期：建设周期约10-15年。,主题诉求方向：高尔夫休闲度假景区,项目基本情况朝阳湖项目主要投资者：深叶集团地理位置：蒲江县朝阳湖规模:2万五千亩,项目概述规划定位：借势朝阳湖自然景色，打造系列水上娱乐主题项目和开发房地高档旅游度假别墅。社区规划功能：项目由生态旅游主景区、水上休闲娱乐主题区、运动休闲度假区组成。,主题诉求方向：水上休闲运动娱乐主题,项目基本情况大溪谷主要投资者：花样年地理位置：蒲江县围城路规模:8000亩,项目概述规划定位：该项目为集运动、休闲、娱乐、餐饮为一体，以高尔夫文化为主导，具有浓烈度假氛围和具有鲜明特色的西班牙水岸风情小镇。社区规划功能：项目由高尔夫生态旅游主景区、主题特色商业街区、原生态休闲度假区,主题诉求方向：高尔夫休闲度假景区,项目基本情况野生世界改造项目规模：面积4000亩主要投资者：成都蓝光集团,项目概述规划定位：成都蓝光集团收购位于金堂县的成都野生动物园80以上的股份，进行旅游，度假，运动主题开发，项目总占地4000亩，欲申请建设用地1000余亩做房地产开发主题打造高尔夫球场及高档别墅社区。,主题概念方向：打造高尔夫球场及高档别墅社区。,金堂旅游度假区域,项目基本情况四川希望农业博览园规模：面积2600亩主要投资者：华西希望集团,项目概述“四川希望农业博览园”是新津县的一个四季有花、四季有果，集世界农业花果之精品的生态农业项目，是华西希望集团投资超亿元的重大项目，是促进土地向业主集中，推进城乡一体化的重大举措。此项目有效地利用了新津县邓双、永商两镇2600亩荒山荒地，在县委、县政府以及华西希望集团的高度重视下，完成了前期各项工作。,新津旅游度假区域,选择ST营销战略模型作为竞争格局小结以充分认识项目优劣势，如何规避市场威胁是项目营销战略核心命脉,项目竞争格局总结,从项目区域所占资源来看区域还不足以形成较有规模的产业链经济，要有强势竞争力和可持续发展潜力，则在于能否从产业园区经济向产业集群经济升级，利用区位、产业、文化等三大优势，构筑一个产业集群、文化集群、旅游集群三位一体的新区模式，是安仁实现跳跃式发展超越其他市场对手的重要举措！,竞争格局总结,从竞争环境来看未来竞争将会越演越烈，十余个大中型竞争项目以及已经形成旅游文化的特色景区势必会对安仁项目产生强烈的冲击和影响，如何通过营销手段来引导吸引广大的目标客户驻留本项目提高市场占有份额是个非常严峻的考验,第二部分：项目开发前景我们的发展与阻碍？,旅游影视城发展态势项目概念定位盈利模式下的投资规划,长影世纪城被誉为“东方好莱坞”，是目前国内唯一的电影主题娱乐园。作为中国第一家世界级电影主题娱乐园，集好莱坞环球影城与迪斯尼游乐园精华于一身，集激光悬浮电影、动感球幕电影、三维巨幕电影、4D特效电影、立体水幕电影等当今世界经典特效电影于一园的“世界特效电影之都”,娱乐性,互动性,高科技,一、旅游影视城发展态势,长春长影世纪城以主题电影娱乐为主要项目，辅以少量电影制作和拍摄其收入主要来自旅游收入、广告等其他收入和电影工业收入组成,按照估算，长影世纪城每年可吸引游客100万人次，按平均每人消费250元（含门票）计算,可实现旅游收入25000万元,横店影视城被誉为“江南第一镇”的浙江横店影视城，是亚州最大的影视拍摄基地，影视城共有秦王宫景区、清明上河图景区、江南水乡景区、大智禅寺景区、广州街香港街景区以及明清宫苑、屏岩洞府景区七大景区。是国内拍摄场景最多、规模最大、设施最全的影视拍摄基地，已经有100多部电影在这里完成,专业度,产业集群,规模效应,自2007年7月1日起横店影视城门票价格已经调整为：横店影视城联票价格195元调整为230元到2007年底，入驻横店影视实验区的影视文化企业达218家，2006年影视制作投资总额达7亿元，入区企业实现营业收入12亿元,投资大、收益期长影视城的投资多以亿计，投资收益期一般在15到20年,规模小，产业优势不明显过小的规模将限制相关产业的发展，导致产业链断裂，从而影响影视单一产业,专业度高、涉及范围广影视城以影视拍摄和后期制作为主，需要大量专业人士的前期介入,受到可替代性产品的冲击高科技手段的大量运用及成本降低，影视剧的拍摄和制作对影视城的依赖将越来越弱,？,发展困境,近年来，我国兴起了影视城和主题公园建设热潮，有关统计数据表明，我国各类影视城和主题公园共3000多处。其中70亏损，20持平，10盈利,发展态势小结,第二部分：项目开发前景,旅游影视城发展态势项目概念定位盈利模式下的投资规划,区域发展模式理论追溯,二、项目概念定位,行政导向型发展模式适用条件适用于城市扩张初期，其典型特征是居民倾向于向市中心聚集，政府采取主动搬入的策略，带动新区发展。,产业导向型发展模式适用条件适用于城市产业结构调整期，需要转移重大产业，经过多方比较，选择新城（新区）进行发展。,旅游导向型发展模式适用条件适用于城市具备优美旅游资源，而城市处于结构调整期，居民期望优美生活环境，乐意远离城市中心，追求高品质生活质量，从而带动新城区发展。,利用麦肯锡关键因素分析法分析如下：,综合而言，本区域适宜借助大邑县和安仁镇旅游文化作为增长极，以完善配套为启动点，以旅游产业为爆发点。,项目总体概念构思,在时势条件下我们如何脱颖而出？,打造成一个必达型的旅游景点规划，成功的运营经营型物业,从而扩大随意性人流量是关键的切入点,现阶段当产品地段不足以打动目标客户时，文化价值的演绎变得尤其重要,引起情感共鸣是我们引爆地段价值的制高点,1、打造东方第一阵，形成一个集漫游风情、影视娱乐、人文旅游和住宅为一体，具有良好自然环境和人工塑造景观的综合开发区域。2、联合区位内已有的历史文化点位，利用所处旅游有利位置建立起区域内以旅游文化产业为主导地位的文化产业集群。3、项目的未来规划将是目前区位内文化产业的产业升级版，它将满足现代服务业运营载体要求，规划建设完成厚将是一个长期可持续性发展的标志性旅游开发区。4、项目传承浓郁的天府历史文化底蕴，吸引成都地区以及全国各地对天府文化感兴趣或有攀附心里的目标客群。,概念规划指导思想,营销战略模型：虚实结合、先声夺人,竞争定位：成为西南地区旅游风情文化代言者,本项目营销战略模型呈现“梭状”结构，需要做强的是重构、占位、体验和服务，而要做大的是客户面扩散（影响力扩散）方面。客户情感认知价值,引导并创造客户需求，制造小众传播，多渠道扩散的势头,重构文化价值体系，占位高端，代言人文旅游度假体验新区,市场竞争,虚,实,扩大客户资源面,文化体验和服务,竞争定位,佛教文化主题,道教文化主题,项目延展,蜀,文,化,主,题,情感线,风情派,主题调性,欧美高尔夫文化,川西旅游环线,具稀缺性、易发散性强吸引性、带怀古性,西南首席以天府历史文化为背景的“天府再现”旅游影视旅游基地！,主题定位,填补遗失的空白文化,第二部分：项目开发前景,旅游影视城发展态势项目概念定位发展下的盈利模式,三、发展下的盈利模式,项目发展规划原则,“天府再现”的立意,立意的视角，决定发展策划的诉求立意的高度，决定项目成就的深度,结论1：“天府再现”须立足于耳熟能详的历史故事，真实再现成都的历史人文风情。“天府再现”须与广大市民百姓的生活息息相关，发生密切的联系，令广大市民易接受、易参与。结论2：“天府再现”须既能满足城市公益功能，又能实现经济效益功能。通过对古诗词、古建筑、古代人文经典作品的还原，给现代的成都人中国人全世界人展示成都的魅力根源。“天府再现”公益性与商业性的有机结合。,为精选主题我们力求集思广益研究方式：专家深度访谈研究时间08年2月29日-3月5日,如何破题,影视基地周边物业区面貌：,安仁干道街区,建川博物馆,刘氏公馆,大片耕地,地块与成都联系主要依靠北面的成温邛高速公路至大邑县城下高速公路地块通过成温邛高速公路、大件路、川藏路完成与崇州、新津、邛崃的通达地块所在安仁镇距大邑县城12公里，为二级公路,影视基地项目交通条件：,斜江河,建川博物馆,安仁镇老街坊区,项目地块,刘氏庄园,迎宾大道,影视基地地块规划描述,天府再现影视打造区,项目地块范围,用地性质：住宅、商业、工业用地规划用途：1、2000亩天府再现影视城打造区内景打造区外景打造区2、1000亩综合用地开发区,地理关键词：二线城市组团古镇区旅游中心组团环境舒适历史文化底蕴强烈规划明确标的性条件斜江河,综合用地开发区,外景旅游影视打造区规划内容：,三类聚众:全部外景呈现后，将构成“成都文史的活地图”，呈现内在有机、多元并存的城市历史文化“镜像”。可设计观光车线路、自行车线路，及局部的人力车线路，进行专项的都市旅游发展。,1.武侠摄影棚2.现代剧摄影棚3.青春偶像剧摄影棚,成都老街名的掌故再现外景历史背景：成都在西汉末年，便是国内五大都市之一，古今变迁，街名也有所改变，它们代表老成都的光阴遗味,春熙路,城东码头,春熙路,东门门垛,昔日书香文庙街历史背景关键词：众多公馆花园聚集地汉王朝的“石室学堂”指画艺术家聋道人的园林式院落清代名将杨遇春故宅,鸟瞰文庙街,青羊宫内外历史背景：青羊宫古名青羊肆，传说老子骑青牛过函谷关，为函谷关令伊喜讲道德经，讲到一半，老子有事要走，对令伊喜说：“子行道千日后于成都青羊宫肆寻吾。”千日后，老子如约而来，极度对令伊喜讲经说法，因此又得名青羊观，唐乾封年间，老子被封为太上玄元皇帝，青羊观因此得名青羊宫。,青羊宫,消逝的皇城历史背景：作为天府治国中心的成都曾经有一座皇城。公元221年，刘备的蜀汉政权在成都建造了皇城。公元907年，王建成都称帝史称“前蜀”，他下诏修建皇城。直至文革时期，象征古老文明的成都皇城在无情的炸药声中灰飞烟灭了。,皇城城门,皇城一角,远去的祠堂历史背景：成都通览记载，清末成都城内有84家祠堂，而当时只有500条街道意味每五六条便有以家祠堂，他们大为外乡人所修，因此不仅氏族人在成都的落脚点，也是相互寻求帮助的地方，如今，祠堂功能已久丧失，而祠堂里的人和事已经氏永远的传说,古城墙历史背景关键词：护城见证历史复古情怀浓郁,古老护城河历史背景关键词：护城见证历史复古情怀浓郁,林盘文化历史背景：林盘是蜀地固有的一种生存居住模式，也是人类居住环境演变过程中的一个中间环节。是承载蜀文化与各地移民的载体。它具有强大的适应性和包容性。由无数林盘构成的聚落在空间形态和自然人文景观方面独具风格，是川西农耕文明的典型代表。林盘发源于古蜀文明时期，成型于漫长的移民史时期。,桃花林唯美背景：出自陶渊明笔下的桃花源可作为项目世外桃源生活模式的典型诉求点！,熙娴亭唯美背景：影视古装里常出现的拍摄场景！,定制摄影棚！提供专项定制服务,内景旅游影视打造区规划内容：,西汉成都,东汉成都,西晋成都,五代时期前蜀,明末清初成都,北宋天府,后蜀成都,天府再现,时间轴,再现天府的场景，通过对天府千年文化的渗透全方位的诠释，才能映衬时间序列中发人深思的内涵。再现的场景，不仅仅是孤立的画面，而相应的声音、气味等，也是演绎中不可缺少的佐料。再现的场景，也应力求“创造性地临摹、生活化地复制”，通过各种故事本身及衍生的休闲、体验、及城市配套功能，实现项目商业机会的挖掘，及文化深度体验的引导。,完全围绕“天府再现”主题重塑天府成都的历史名片！,旅游影视基地打造区外围配套,高级养生保健名医养生殿、自然养生园spa等,高尚文化教育重建天府书院天府文化馆,商务配套多功能会所星级、商务酒店会议中心CEO办公室,休闲娱乐水岸商业街美食广场山水酒吧咖啡馆野奢客栈,秦成都历史背景：公元前311年，秦灭蜀，张仪仿咸阳城，在蜀王城的南边和西边分筑“大城”和“少城”。秦代建筑特色：建筑方正，善用青砖、瓦当秦代瓦当以莲纹、葵纹、云纹最多，少量动物变形图案鲜有文字！,汉成都历史背景：汉承秦制，在原少城基础上筑南小城，设锦官城和车官城，为两汉时期全国第二大城市.汉代建筑特色：建筑方正，善用画像砖、瓦当汉代瓦当以动物装饰最为优秀，以青龙、白虎、朱雀、玄武四神为主，纹路大气，以文字瓦当为主。,（武成大街口的娇子苑）,前后蜀成都历史背景：后蜀在“唐罗城”外再次加建“羊马城”。奠定了成都一个单中心、多重城池相套的格局。前后蜀建筑特色：建筑庄严，善用琉璃、花砖。前后蜀建筑，基本承袭隋唐风格，当时的成都最大的特点莫过城墙遍植芙蓉花,唐成都历史背景：唐四川节度使高骈以“秦大城”为中心，呈同心圆状向“秦大城”外扩出一圈新城，为“唐罗城”,明代建筑特色：大量使用琉璃套件，色彩艳丽，多用圆门,明代成都历史背景：明蜀王在旧址上重建“蜀王府”新“蜀王府“首次确立正南北的中轴线，类似紫禁城的沿南北中轴线东西相对称。,清代成都历史背景：老皇城毁于明末战火，清于旧址上新建贡院，内有明远楼与至公堂少城为满蒙八旗居住大城为汉人居住。,1000亩综合用地开发打造区规划方向：,首先，这绝不是一个单纯的房地产开发项目，项目的核心旅游产业的成功才是做好地产开发的关键元素，让我们以结果为导向，看看市场其他中远郊旅游大盘的开发状况！,结果导向,依据,示列,事实,客观,时间轴,2006.062006.8,第一期,第二期,第三期,价格走势,主力客群,2000.92007.2,2007.42007.10,主力户型,联排别墅290-320,347、362,350-461,4483,3980,3600,首期缺乏配置居住氛围不浓,首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，全由3层低密度纯宅院联排别墅组成，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。,成都周边县市区客户,吸纳成都核心区客户,联排别墅,联排别墅,崇州-倾城莲花,主力客群,物业类型,时间轴,2004年10月,2004年12月,2005年7月,2006年9月,麓山别墅.逸翠谷开盘,麓山别墅.橡树坡开盘,麓山别墅.水晶港开盘,麓镇塞尔维蒙组团,麓山别墅.圆石滩1批次,麓镇拉佩维尔6+1阔景别墅洋房第2批次,麓镇拉佩维尔61阔景电梯洋房开盘,2006年12月,2007年3月,2006年3月,价格走势,独栋260万/栋，最高为500万/栋,独栋、双拼/叠拼、洋房、公寓/天井,首期配置：除交通、提供日常服务外无任何景观配套,项目总占地面积2600余亩，早期推出时无任何前期景观，也造成成都区域客群接受困难项目前期广告预算费用紧张等中期多广渠道多样化，分类组团，分类主题递进式销售有效保证项目的可持续发展，市场销售业绩突出。,多为外省投资客户，部分省内及成都周边县市客群，少量成都客群！,以省外投资客和成都高端消费群为本时段主流客群！,独栋400万到600万之间,双流-麓山国际社区,时间轴,2007.11.200712.,启动区,第二期,第三期,价格走势,2008.92008.12,2009.32009.6（预期计划）,主流物业,独栋230-280,3980,3600,首期缺乏配置居住氛围不浓,首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，但由于项目营销渠道丰富，差异化旅游配套鲜明，一期开盘厚仅仅2周几乎达到清盘业绩，二期正筹备启动，相信会继续扩大放量。,蒲江县客户、省外客户、成都市区客户,全面吸纳成都核心区客户,主力客群,独栋别墅、联排别墅、花园洋房、,独栋280-420,5100,蒲江-大溪谷,“以点带面”,“以点带面”,“以本伤人”,“画饼”模式,反营销的做法，属于产品经济范畴,低成本营销手法，成为目前主流模式,体验经济的萌芽状态,地产营销初始阶段的产物,结论1：本项目应结合自身产业链特色，物业开发注重让风景融入生活，启动区物业类型我们建议2-3层的低层建筑。结论2：“以点带面”的启动策略，可初期打造体验试的外围+示范区（如古城墙、护城河）+会所+景观轴进行房地产物业流动开发。,综合用地开发区规划策略措施,旅游文化产业,房产开发领域,规划土地整改,配套商业租金特色景点收费定制类拍摄场地费用酒店运营费用,物业销售物业结合景区的未来升值空间,联合开发抽成土地升值,建立以土地整理及土地供应、影视旅游开发及经营、房地产开发三维一体的项目运作模式，最终实现区域土地增值，影视旅游全面升级，房地产开发三重赢利来达到整个项目的开发成功。,影视基地的盈利模式,案例参考-蒲江大溪谷分期开发模式,满足公司整体经营的考虑可持续性；满足公司现金流的要求；满足人气聚集及项目形象展示要求；综合考虑地势、拆迁量、景观资源等因素；满足高尔夫球场开发相对独立性要求满足项目整体价值最大化要求。,影视基地开发选择建议,多主题混合开发模式的分期开发策略策略注重点将建筑与影视景观有机的结合；易营销扩散达到最大信息通达效果；能够与东大街综合影视娱乐MALL关联互动；,临古镇城区；临小区规划出入口；交通通达性好；利于引导接入人气；地块沿迎宾大道展示面佳；利于借势宣传展示；背坡临河，水资源丰富，有利于打造山水景观；回避拆迁房及高压线，减低前期投入成本；,启动区的选择思考：,“成都再现”影视城项目,斜江河,项目地块,迎宾大道,影视城分期开发示意,一期启动区,二期,二期,三期,三期,首期将有限的资金重点投入到样板区建设，重点营造客户“体验场”，包括影视外景建设场、会所（营销中心）、古城墙、护城河等。,影视基地开发时间序列,2008,2011,2016,2021,一期,二期,三期,项目若于2008年正式启动，共分为三大期，预计每期开发土地为300亩、周期为5-6年。滚动穿插开发，实现15年的总开发周期。,正常状态：住宅售价3000元/，商业租金25元/.月,正常状态下，影视基地总成本预估为11.02亿，前期启动修建影视城投入资金压力较大，按照测算，以一期300亩土地完成开发销售为节点，基地年收入为6385万元，预估15年未来收益为17.34亿，预估成本收回需要9.04年,影视基地投资收益分析,保守状态：在正常价格的基础上下浮10%，住宅售价2700元/，商业租金22.5元/,保守状态下，影视基地总成本预估为11.02亿，前期启动修建影视城投入资金压力较大，按照测算，以一期300亩土地完成开发销售为节点，基地年收入为5746.5万元，预估15年未来收益为15.6亿预估成本收回需要9.28年,乐观状态：在正常价格的基础上上浮10%，住宅售价3300元/，商业租金27.5元/,乐观状态下，影视基地总成本预估为11.02亿，前期启动修建影视城投入资金压力较大，按照测算，以一期300亩土地完成开发销售为节点，基地年收入为7023.5万元，预估15年未来收益为19.07亿预估成本收回需要8.19年,投资可行性论证总结性结论,根据专业投资规划盈利计算模型初步演算，安仁镇“天府再现”旅游影视城前期投入约11.02亿，以一期300亩完成销售为节点，基地年收入为6385万元，预估成本回收期为9.04年，预估15年未来收益为17.34亿，短期内明显显示亏损由于没有相关案例为蓝本，本测算为咨询公司根据理论进行初步估算，实际可能会存在很大差异，所以本测算仅提供项目经济测算思路的参考,第三部分：项目产业嫁接规划我们该怎么办？,项目发展时势创意产业研究产业链构思规划,一、项目发展时势,影响21世纪人类社会进程最深刻的事情：第一是以美国为首的新技术革命；第二是中国的城市化;诺贝尔经济学奖获得者、美国经济学家斯蒂格利茨,目前，长三角、京津唐、珠三角三大城市圈正深陷于过去十几年城市化快速发展导致的种种问题泥潭中，它们将付出高昂的调整代价；以成都为代表的成渝经济圈在新的形势下，将承担中国城市化进程转折时期所赋予的历史使命，重塑中国城市化和区域发展的新模式。,响应国策、落实成都市委市政府精神，成都周边郊区（县），正积极发挥各自优势，各展风采,政策大势成都已吹响了新时期下城市化变革的号角,第三部分：项目产业嫁接规划我们该怎么办？,项目发展时事创意产业研究产业链构思规划,创意产业研究,创意产业的概念,“创意产业”（CreativeIndustry），又译“创意经济”、“创造性产业”。,1997年，英国的布莱尔当选首相之后，宣布成立“创意产业特别工作组”，这个工作组给“创意产业”（CreativeIndustry）做出了如下定义：,“创意产业”就是源于个人创意、技巧和才华，通过知识产权的开发和运用，而形成具有创造财富和就业潜力的行业。,二、创意产业研究,创意产业的内涵,创意产业的分类,英国13个行业：广告、建筑艺术、艺术品与文物交易、工艺品制作、时尚设计、时装设计、电影及影像制作、互动休闲软件、音乐制作、表演艺术、出版业、软件开发、电视广播。美国将创意产业分为6类：文化艺术、音乐唱片、出版业、影视业、传媒业、网络服务业。新加坡将创意产业分为3大类13个行业。第1类艺术与文化：摄影、表演及视觉艺术、艺术品与古董买卖、手工艺品；第2类设计：软件设计、广告设计、建筑设计、室内设计、平面产品及服装设计；第3类媒体：出版、广播、数字媒体、电影。首届中国创意产业大会认为，创意产业应该包括数字软件产业、设计产业、广告公关与咨询策划产业、创意地产与建筑产业、品牌时尚产业、广播影视产业、新闻出版产业、文化艺术产业、工艺品产业、创意生活产业等十大产业。,创意产业的作用,对GDP的贡献巨大,英国早在1996年，摇滚乐经济效益就已经远远超过了钢铁产业，1998辣妹成为英国最大的出口项目。19972001年间创意产业年增长率达到8%，是同期英国总体经济增长2.6%的3倍多。1997至2002年创意产业的平均出口年增率为11%，超过外贸3%的年增长率，以及服务出口7%的增长率。1997年至2003年的创意产业就业人数年增率为3%，与此同时，整个英国经济的就业人数只有1%的增长。,美国虽然没有使用“创意产业”这个概念，但是，美国有自己的“版权产业”。在19772001年的24年间，尽管其他产业平均年增长率只有3，但整个“版权产业”却达到了7。2001年美国整个“版权产业”总值为7912亿美元，占国民生产总值7.75，其中“核心版权产业”，如电影、媒体、出版、广告、设计等，出口889.7亿美元，荣登美国最大出口产业的位置，比第二大出口产业化学原料及有关产品业的746亿美元高了近143亿美元。,日本在19932003年期间，虽然全国商品出口额仅增长了36，但其文化产业的出口额却增长了两倍，从5343亿日元达到了1.5779万亿日元。澳大利亚1999年创意产业已占GDP的3.3，就业人数34.5万人，占总就业人数的3.7。新西兰创意产业占GDP的3.1，总就业人数的3.6。新加坡创意产业占GDP的比例在2.8%至3.2之间，提供岗位7.2万个。中国香港创意产业占GDP的2，服务出口总金额的3.1，总就业人数的3.7。目前，全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5%的速度递增。在一些国家增长得更快，美国为14%，英国为12%。,有利于带动其他产业发展，促进消费增长,由于创意产品具有高增值、高渗透的特性，随着我们经济的发展，那么创意产业所带来的这一块的附加值所占的观念价值的比重会越来越大。人们在接受一个产品，或者接受一个服务的时候，往往是跟他的文化观念是相关的。文化底蕴的传播和影响力会影响到产品市场，推动消费方式的转变和消费结构的升级。例如喜欢看韩剧的人，喜欢剧中的人物，学习他们的生活方式，购买他们的头饰、服装，品尝他们的食品，从而带动相关产业的发展。,有利于历史文化遗产的保护，城市文化品味的提升,从国际来看，英国的泰晤士河南岸，加拿大的温哥华南桂导、日本北海道小樽运河、纽约的苏荷等这些地方都是原来的旧仓库，经过改造以后就变成了城市的亮点，那就是新兴的创意产业。,纽约苏荷,日本小樽,英国泰晤士河,依托国家(成都)软件产业基地,建设网络文化产业园;依托峨眉电影集团,建设影视文化产业园;依托成都创意人才资源,.视线2007年8月8日,全省文化产业发展座谈会在蓉召开,.,2007年可谓是成都的“创意文化年”，是创意文化产业炙手可热的一年。各种类型的文化创意群落分布在这个城市的四方。成都创意产业需要聚集效应，这也是创意文化产业发展的大趋势。,2007年5月“首届成都100%创意大奖赛”，以“创意+产品”为宗旨，挖掘创意之星、推动成都创意产业的稳健、快速发展。,成都-最适宜创意产业发展的地方,创意产业的发展前景,宜人的人居环境、和谐包容、雅俗共存、热闹第一、概念流行、“闲人”悠闲的文化、历代文人墨客齐聚之地、丰富的智力资源、积极的产业政策这都为创意产业在成都的发展提供了无限契机！,安仁镇创意产业天然孵化地,川西文化发祥地的历史沉淀,未来预期巨大的市场潜力,本属川西旅游环线的中心地带,动静相临的旅游景点区位,第三部分：项目产业嫁接规划我